благоустройство территории мкд что входит в статью по закону
Обязанности Управляющей компании многоквартирного дома по благоустройству придомовой территории
Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 491, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (придомовая территория) входит в состав общего имущества многоквартирного дома ( далее МКД). Собственники помещений МКД должны оплачивать её содержание и благоустройство, а управляющие организации содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.
Земельный участок под МКД – придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, которая относится к объектам общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, поэтому не может стать чьим-то частным владением.
Согласно жилищному кодексу РФ в состав придомовой территории могут входить следующие объекты инфраструктуры:
— Земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом.
-Служебные строения, необходимые для обслуживания дома: трансформаторные будки, тепловые пункты.
— Детские и спортивные площадки.
— Зеленые насаждения и элементы декора.
— Парковочные места для владельцев квартир.
— Пожарные и служебные проезды.
— Контейнеры для сбора бытовых отходов.
В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления обязуется:
выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом,
создавать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан,
предоставлять коммунальные услуги потребителям,
производить работы и оказывать услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме.
Согласно п.11 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 23.11.2019) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», управляющая организация в том числе:
-убирает и проводит санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, земельного участка, который входит в состав общего имущества,
-собирает и вывозит твёрдые бытовые / коммунальные отходы
-ухаживает за элементами озеленения и благоустройства, объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД.
Если управляющая компания (далее УК) недобросовестно исполняет обязанности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то вы можете обратиться с претензией к УК, а также направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию для детальной проверки данного нарушения.
Содержание прилегающей территории многоквартирного дома
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, территория, прилегающая к МКД, является общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 прилегающая территория МКД составляет:
участок земли, на котором возведен объект недвижимости;
«зеленые» зоны и прочие элементы озеленения и благоустройства (газоны);
спортивные и детские площадки;
парковочные места и коллективные стоянки для автомобилей;
зоны сушки для белья;
подстанции и трансформаторные будки;
других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.
Все перечисленные объекты располагаются в пределах границ, указанных в кадастровом паспорте.
Обеспечение сохранности благоустроенной территории является беспрекословным правом и одновременно обязанностью жителей многоквартирного дома.
Обязанность по благоустройству придомовой территории собственники могут исполнять самостоятельно (посредством ТСЖ) или возложить на управляющую компанию (далее – УК).
Чаще всего такую обязанность собственники перекладывают на УК, включая данное условие в договор и внося регулярные платежи на содержание придомовой территории.
Однако не все УК добросовестно выполняют возложенную на них обязанность.
Согласно положениям Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» работы по содержанию придомовой территории в теплый период года включают:
подметание и уборка придомовой территории;
очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества многоквартирного дома;
уборка и выкашивание газонов;
прочистка ливневой канализации;
уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
Приведенный выше минимальный перечень работ может быть дополнен по взаимному согласию собственников и УК в зависимости от конструктивных особенностей придомовой территории.
Так ГОСТ Р 56195-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов. Общие требования» устанавливает обширный перечень работ, которые могут входить в услугу текущего содержания имущества МКД:
проведение осмотров имущества в соответствии с пунктом 10 ГОСТ Р 56194;
содержание (ремонт) покрытия тротуаров, дорог и дорожек, расположенных на придомовой территории;
содержание ограждений, въездов, стоянок и других строений, расположенных на придомовой территории;
обустройство мест (контейнерных площадок) для сбора и вывоза твердых и крупногабаритных бытовых отходов;
обустройство мест для складирования угля, дров (при наличии в многоквартирном доме печного отопления);
противопожарную безопасность придомовой территории и имущества расположенного на ней;
уборку придомовой территории;
работу дренажной системы придомовой территории по беспрепятственному отводу дождевой и талой воды;
установку урн для мусора у входов в подъезды и (или) около скамеек;
санитарно-гигиеническую уборку имущества;
безопасное движение пешеходов и транспорта;
беспрепятственный доступ к смотровым колодцам инженерных сетей, источникам пожарного водоснабжения (пожарным гидрантам, водоемам и т.д.), расположенным на обслуживаемой территории;
сохранность и надлежащий уход за существующими зелеными насаждениями;
нормативное или работоспособное техническое состояние объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории;
устройство сборников для жидких бытовых отходов (в неканализованных зданиях);
выполнение работ, направленных на снижение негативного воздействия на окружающую среду;
обустройство детских, игровых, спортивных и иных площадок.
Обязанность по облуживанию прилегающей территории должна проводиться УК систематически и в установленные сроки. Если Ваша УК не приступила к исполнению обратитесь к ней с письменным заявлением и потребуйте исполнения возложенных на нее по договору обязательств.
Позиция Комитета по вопросу установки дорожных знаков на придомовой территории многоквартирных жилых домов (МКД)
В силу части 1 статьи 5 Закона № 257-ФЗ автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на: 1) автомобильные дороги федерального значения; 2) автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; 3) автомобильные дороги местного значения; 4) частные автомобильные дороги. При этом автомобильные дороги в зависимости от вида разрешенного использования подразделяются на автомобильные дороги общего пользования и автомобильные дороги необщего пользования (часть 2 статьи 5 Закона № 257-ФЗ). К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц (часть 3 статьи 5 Закона № 257-ФЗ). В свою очередь, автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского и сельского поселений являются автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского поселения может утверждаться органом местного самоуправления городского поселения (пункт 5 части 1 статьи 13 Закона № 257-ФЗ). В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона № 257-ФЗ осуществление дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения обеспечивается уполномоченными органами местного самоуправления, следовательно, автомобильные дороги, не относящиеся к федеральной, межмуниципальной, региональной или частной собственности, являются дорогами общего пользования местного значения городского и сельского поселений вне зависимости от отсутствия или наличия утверждённого перечня.
В соответствии с частями 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Данное положение введено в целях обеспечения прав собственников помещений в МКД, поскольку исходя из правовой природы общего имущества МКД, такое имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями. Более того, общедолевая собственность у собственников помещений МКД возникает в силу прямого указания закона и каких-либо актов органов власти о возникновении данного права не требуется (пункт 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Согласно подпунктам «е» и «ж» пункта 2 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» также установлено, что в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В соответствии с положением пункта 7 статьи 3 Закона № 257-ФЗ устанавливающего, что владельцами автомобильных дорог могут быть исполнительные органы государственной власти, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), физические или юридические лица, владеющие автомобильными дорогами на вещном праве в соответствии с законодательством Российской Федерации, следовательно, осуществление дорожной деятельности в отношении частных автомобильных дорог обеспечивается физическими или юридическими лицами, являющимися собственниками таких автомобильных дорог или правообладателями земельных участков, предоставленных для размещения таких автомобильных дорог (часть 4 статьи 15 Закона № 257-ФЗ). Представляется, что по аналогии данные правила могут быть применены и к дворовым проездам, расположенным на территории МКД.
Таким образом, в случае если автомобильная дорога (дворовой проезд) расположена в кадастровых границах земельного участка МКД, то обязанность по организации дорожной деятельности (установка дорожных знаков, ремонт дороги и т.п.) возложена на собственников такого МКД. Аналогичный вывод закреплен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021).
Относительно вопроса о роли Госавтоинспекции в установке дорожных знаков на территории МКД отметим следующее.
Таким образом, установка дорожных знаков на автомобильной дороге (дворовом проезде), расположенной на придомовой территории МКД, осуществляется силами и за счет собственников помещений МКД по правилам, установленным приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 30 июля 2020 г. № 274 «Об утверждении правил подготовки документации по организации дорожного движения», Федерального закона от 29 декабря 2017 г. № 443-ФЗ «Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 13 ноября 2018 г. № 406 «Об утверждении классификации работ по организации дорожного движения и о внесении изменений в классификацию работ по капитальному ремонту, ремонту и содержанию автомобильных дорог, утвержденную приказом Минтранса России от 16 ноября 2012 г. № 402» и т.п.
Как УО и жителям дома реализовать проект по благоустройству двора
Благоустройство придомовой территории относится к компетенции общего собрания собственников, а содержание её в надлежащем состоянии – обязанность управляющей домом организации. Читайте о том, как УО совместно с жителями дома может реализовать интересный проект по благоустройству двора.
Кто принимает решение о благоустройстве придомовой территории
Придомовая территория МКД с элементами благоустройства входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, если земельный участок под МКД поставлен на кадастровый учёт (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). В таком случае организация, заключившая договор управления с собственниками, отвечает за надлежащее содержание участка и находящихся на нём объектов.
Решение о благоустройстве земельного участка, установке на нём новых объектов: детской или спортивной площадки, элементов озеленения, парковки – принимается на общем собрании собственников помещений в доме (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Бремя содержания таких объектов лежит на собственниках. Стоимость их содержания включается в перечень работ и услуг по договору управления, также – в размер платы за жилое помещение, выставляемой УО жителям дома. Подобные изменения условий договора управления утверждаются собственниками на ОСС.
С чего начать подготовку к благоустройству двора
Под благоустройством двора понимается перечень различных мероприятий: озеленение, зонирование, асфальтирование, установка детских и спортивных площадок, уличной мебели, ограждений, покрытий, малых архитектурных объектов, организация парковки, освещения. Жители могут решить сделать что-то одно или разработать целый проект по изменению облика придомовой территории.
Чаще жители дома выступают с предложением установить детскую площадку или организовать парковку. Так же они имеют право реализовать в своём дворе целый проект с приминением арт-дизайна и правил зонирования. Но инициаторы изменений не всегда понимают, что нужно сделать, чтобы получить для этого поддержку других жителей дома, с чего начать.
В этом помогут рекомендации методического пособия по развитию дворов в малых городах, разработанного участниками проекта «Создай свой город». Согласно пособию, первым шагом к реализации плана по изменению двора многоквартирного дома является как раз создание инициативной группы жителей. Чаще всего эта группа возникает без участия УО или ТСЖ, и именно она предлагает благоустроить территорию.
Зачем проводить собрание инициативной группы
На заседаниях инициативной группы в обязательном порядке должны присутствовать представители УО. Они помогут жителям дома разобраться в законодательстве, которое регулирует благоустройство дворов, подготовить информацию и документы для ОСС.
Что нужно донести до жителей МКД на первой встрече по благоустройству двора
Авторы методического пособия подчёркивают, что для успешного проекта по благоустройству двора важно активное участие жителей дома в разработке идеи. Это нужно и для того, чтобы обеспечить поддержку планов на общем собрании собственников.
Таким образом, УО и группа инициаторов получат понимание, поддерживают ли их другие жители дома и какие именно вопросы необходимо вынести на общее собрание собственников, которое проводится в соответствии со ст. ст. 45–46 ЖК РФ.
В методическом пособии отмечается, что инициаторы проекта должны быть готовы к тому, что часть соседей негативно отреагирует на предложение. Их задача – найти поддержку у большинства собственников.
Как подготовить техническое задание по благоустройству двора
Важный этап подготовки проекта – составление технического задания, в котором жители дома должны изложить требования к запланированным работам по благоустройству двора и их результату. В задание включаются технические характеристики будущих объектов, стиль, размещение на территории и т.д. На основании техзадания разрабатывается готовый проект и план-график проведения работ.
Для прояснения этих важных вопросов, возможно, понадобится несколько встреч с жителями и активная помощь специалистов управляющей организации, например, юристов. Также можно создать группы в мессенджерах или социальных сетях, что позволит быстрее решать возникшие вопросы и делиться информацией.
Когда все вопросы проработаны, информация доведена до собственников, и они поддержали идею, то она должна лечь в основу технического задания. Как отмечают авторы методических указаний, разработка технического задания может стать одним из самых долгих этапов в реализации проекта: задание может несколько раз обсуждаться и изменяться жителями дома.
Какие вопросы нужно вынести на общее собрание собственников
Решение по вопросам повестки принимается в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Возможно, с первого раза утвердить все представленные предложения не получится, тогда следует учесть замечания собственников, внести в документы изменения и снова провести ОСС.
На основе утверждённого технического задания готовится архитектурный проект, который согласовывает орган местного самоуправления, проверив на соответствие законодательным актам, регулирующим благоустройство территории муниципалитета.
На что УО и собственникам обратить внимание при реализации проекта и после него
Когда все формальности соблюдены, можно приступать непосредственно к реализации проекта. В зависимости от принятого решения благоустройство может быть выполнено полностью силами жителей дома и сотрудников УО или с привлечением сторонней компании.
Во втором случае договор на оказание услуг должен быть утверждён на ОСС. Подписать его от имени собственников может управляющая домом организация, если она наделена такими полномочиями.
На всех этапах лидеры проекта должны контролировать ход работ и проверять их на соответствие проекту и качество. Принимать готовый двор и поставленные объекты следует комиссии с участием собственников и представителей УО. При желании двор можно торжественно открыть, собрав на праздник жителей МКД, а если проект был оригинальным или масштабным – представителей муниципалитета и прессы.
Последним этапом в работе станет проведение нового ОСС, на котором собственники должны включить новые объекты в состав общего имущества дома и утвердить новый размер платы за содержание и ремонт (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). В стоимость услуг УО будет включена цена работ по обслуживанию, ремонту объектов, а при необходимости – охране и уборке.
Как подготовить и реализовать проект благоустройства двора
При подготовке и реализации проекта по благоустройству может потребоваться несколько общих собраний собственников. Их следует провести в соответствии с требованиями жилищного законодательства. В таком случае принятые на ОСС положительные решения будут обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
УО и благоустройство дворовой территории
Минстрой РФ продолжает работать над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ». На сайте ведомства, в разделе «Документы», можно найти интересную инфографику, в которой представлены принципы благоустройства дворовых территорий.
Предлагаем отвлечься от обсуждения постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 и обратиться к вечному – содержанию общего имущества в МКД.
Земельный участок в составе общего имущества
Дворовая территория – источник вечных споров между собственниками помещений и управляющими организациями. Земельный участок входит в состав ОИ в МКД, если сформирован под МКД и поставлен на кадастровый учёт.
Чаще всего придомовая территория находится в собственности жильцов МКД. Согласно постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, придомовая территория входит в состав общего имущества в МКД, поэтому собственники помещений МКД должны оплачивать её содержание и благоустройство.
Управляющие же организации за эти деньги содержат придомовую территорию в надлежащем порядке.
Земельный участок под МКД – придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, которая относится к объектам общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, поэтому не может стать чьим-то частным владением.
Границы и размер придомовой территории определяются исходя из требований земельного и градостроительного законодательства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, их могут изменить только собственники на ОСС, приняв решение о проведении реконструкции.
Кто отвечает за благоустройство придомовой территории
Но это всё не относится к земельным участкам, не входящим в состав общего имущества в МКД. Перечисленные действия в таком случае осуществляют собственники земельных участков.
Благоустройство дворовой территории
Выделяют шесть типов дворов: с исторической, низкоэтажной, среднеэтажной, среднеэтажной микрорайонной, высокоэтажной микрорайонной и современной высокоэтажной застройкой.
Если вы озабочены благоустройством дворовой территории, то Минстрой РФ рекомендует начать с разграничения частного и общественного пространства двора. Это необходимо для обеспечения комфорта и безопасности различных групп населения.
Для этого необходимо обозначить вход во двор: поставить элементы навигации, фонари. Сформировать периметр двора, причём не обязательно с помощью забора, лучше всего – насадить зелёное ограждение. После – организовать основные и второстепенные проезды, обустроить входы в подъезды: построить пандусы, велопарковки и т.д.
Следующий шаг для формирования комфортной дворовой территории – обустройство парковок. Минстрой РФ рекомендует организовать плоскостную парковку для жильцов дома и линейные – для гостей. Количество парковочных мест рекомендуется обсуждать вместе с собственниками. Обязательно необходимо предусмотреть парковочные места для инвалидов.
Первая группа пользователей, о которой стоит проявить заботу – дети. Для их разностороннего развития необходимо организовать детские площадки, которые отвечали бы потребностям разных возрастных групп: 0–3 года, 3–7 лет, 7–12 и 12–15 лет.
Площадки для взрослых должны быть ориентированы как на занятия спортом, так и на спокойный отдых – включать места для уличных тренажёров, настольного тенниса, настольных игр.
Обустройство площадок для выгула домашних животных должно повысить санитарное состояние территории и безопасность для жильцов. Такие площадки могут быть неогороженными и огороженными.
На неогороженной площадке необходимо установить информационный стенд, урны, места для сидения и мягкое покрытие. На огороженных – дополнительно поставить калитку.
Экологизация городского пространства
Ещё одна важная и нужная вещь – озеленение территории. Это прямая обязанность управляющих организаций, если, конечно, земельный участок входит в состав общего имущества в МКД.
Разумеется, перечисленное выше не означает, что вся ответственность ложится на плечи управляющих организаций. Над национальным проектом «Городская среда и ЖКХ» работает коллектив из муниципальных властей, управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК и жильцов.
Пространство двора ограничено, поэтому не стоит пытаться вместить в него всё. В каждом случае это индивидуальный проект и решения. Важно, что такие решения принимаются совместно с жителями домов.