что считается форс мажорными обстоятельствами в договоре аренды
Расторжение договора аренды в условиях пандемии Ковид. Права и обязанности арендаторов и арендодателей
Экономика многих стран испытала на себе серьезные последствия пандемии коронавирусной инфекции. В ответ на сложившуюся ситуацию государственные органы активизируют меры по защите арендаторов, которые пострадали от пандемии. Во время кризиса общественного здравоохранения, вызванного коронавирусом, арендаторы в России столкнулись с жесткими решениями. Ведь арендная плата и другие счета возрастали на фоне возникшей ситуации в результате экономических потрясений. По этой причине крайне важно знать, как происходит расторжение договора аренды в период пандемии Ковид.
Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?
Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.
Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:
Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.
Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.
В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.
ВС РФ обозначал, что признание пандемии форс-мажором не считается универсальным для всех категорий.
Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?
Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.
Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.
Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.
Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.
Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.
Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.
Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.
Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.
Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.
Расторжение договора аренды в период пандемии
Если же стороны не смогли прийти к единому соглашению, то они могут расторгнуть договор. Это возможно в соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 No 98-ФЗ. Если же дело дошло до суда, то в таком случае судья будет учитывать следующие факторы:
Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?
Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.
Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.
Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.
Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.
Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.
Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.
В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.
Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.
Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?
Форс-мажор не может действовать сам по себе. Даже из-за коронавирусной инфекции, которая по умолчанию не носит звание форс-мажора. Просто игнорировать свои обязательства ни в коем случае нельзя. Если возникла подобная ситуация, необходимо поставить вторую сторону в известность и обговорить дальнейшие действия.
Например, ИП Сивкин заключил соглашение с арендодателем. Из-за пандемии он лишился заработка и не может исполнять свои обязательства. В таком случае Сивкин должен обратиться к соглашению, найти в нем информацию про форс-мажор.
Затем нужно уведомить вторую сторону и обговорить дальнейшие действия. Если в соглашение прописан кризис, то санкций не последует. Однако уведомить вторую сторону нужно в письменном виде. Необходимо отправить письмо с дополнительным соглашением. В дополнительном соглашении подробно указываются новые договоренности.
Что делать, если пункт с форс-мажорными обстоятельствами не был включен в договор?
В соглашение обязательно должна быть информация о форс-мажорных обстоятельствах и освобождении от ответственности в соответствии с их наступлением. Если же документ подобной информации не содержит, то решить проблему будет крайне непросто.
Необходимо было заранее побеспокоится о данном стандартном пункте. Он включается во все договора по умолчанию.
Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов
3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».
Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:
В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.
Решение Верховного суда РФ
30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:
Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.
Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.
В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.
Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.
Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.
Согласно ГК РФ злоупотребление правами, включая недобросовестные действия с намерением причинить вред другой стороне, является основанием для отклонения судом иска нарушившей стороны.
В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.
Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.
Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2. Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды.
Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.
Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:
Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить «правильный» документ?
Управляющий партнер ООО Юридический центр «Эквилибрум», юрист
специально для ГАРАНТ.РУ
Договор аренды часто встречается в сфере предпринимательской деятельности. Пандемия показала, на какие моменты в договоре аренды нужно обратить особое внимание. В частности речь идет об условиях о форс-мажоре, которые раньше вообще носили формальную функцию, но теперь приобрели важное значение. Стороны были вынуждены работать с последствиями вынужденного простоя объектов аренды в условиях форс-мажора и действий органов власти.
Вот с какими ситуациями столкнулись стороны при работе с договорами аренды в период пандемии.
Вынужденный простой и целевое назначение объекта недвижимости
Во время пандемии долгое время не работали многие бизнес-центры и торгово-развлекательные центры, что привело к невозможности арендаторам использовать арендованные помещения по целевому назначению – для торговли, общественного питания, кинопроката и т.д. В то же время арендодатель не запрещал арендаторам находиться в помещениях, хранить там имущество, вести те виды деятельности, которые не были под запретом во время пандемии. И чем конкретнее было сформулировано целевое назначение объекта недвижимости (например, «для размещения магазина верхней одежды», «для размещения кафе») – тем проще было арендаторам говорить о невозможности его использования и доказывать его. А чем более размытыми были формулировки (например, «для ведения предпринимательской деятельности арендатора», «для разрешенной уставной деятельности»), тем удобнее было арендодателю говорить, что пользоваться помещением он не запрещает, а если в помещении находится имущество арендатора, то арендатор уже и так пользуется помещением по целевому назначению, не попадая в ситуацию вынужденного простоя.
Более подробное указание целевого использования объекта недвижимости позволит говорить о том, есть в ситуации вынужденный простой, когда арендатор не мог использовать помещение, например, под ресторан, или нет.
Предусмотреть в договоре такое положение особенно важно, поскольку законодательство в настоящее время вопрос вынужденного простоя практически не регламентирует. Разве что п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса говорит о том, что «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает», но этого явно не достаточно.
Рекомендую указывать в договоре понятие вынужденного простоя и указать, что происходит при его наступлении – снижается ли размер арендной платы, через какое время после наступления периода вынужденного простоя любая сторона вправе заявить о расторжении договора (или не предоставлять такого права в одностороннем порядке) и т.д.
Рекомендуемое определение понятия «вынужденный простой» может быть таким:
«Вынужденным простоем объекта аренды является невозможность и/или запрет использования объекта аренды по назначению, указанному в настоящем Договоре, если невозможность (или запрет) вызваны актами органов государственной / муниципальной власти, в том числе актами о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации, а также санитарно-противоэпидемическими мероприятиями, проводимыми по инициативе органов государственной/муниципальной власти».
Отсрочка, рассрочка или отмена арендной платы в период пандемии
С предыдущим вопросом связан вопрос и об арендной плате. Что делать, когда использовать имущество по целевому назначению невозможно? Все равно – ведь арендатор не выезжает из помещения и не возвращает его арендодателю? Не платить – ведь заявленную деятельность арендатор в помещении вести не может по независящим от него причинам?
Здесь важно соблюсти баланс интересов сторон – все же хоть деятельность арендатором и не ведется, но свое имущество в арендованном помещении он хранит и договор не расторгает. С другой стороны – основную деятельность арендатор не ведет – платить за аренду ему нечем. Но и арендодатель не виноват в том, что так получилось – он мог бы запустить в помещение других арендаторов, чья деятельность в период пандемии не попала под ограничения и запреты. Справедливо было бы на период невозможности использовать помещение по целевому назначению – если стороны не хотят расторгать договор – предоставить арендатору рассрочку (отсрочку) платежа или же брать плату в меньшем объеме.
Рекомендуемая формулировка в тексте договора может быть такой:
«В случае невозможности использования объекта аренды по целевому назначению в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы, а равно ограничениями (запретом) на использование объекта аренды со стороны органов государственной и (или) муниципальной власти, запретом на посещение объекта аренды или здания, в котором он находится, арендатор имеет право на отсрочку (варианты: рассрочку, неуплату, оплату по пониженной ставке) арендной платы до окончания действий обстоятельств непреодолимой силы или до отмены указанных запретов; штрафные санкции за неоплату арендные в данный период не применяются».
Форс-мажорные обстоятельства, ответственность сторон и расторжение договора аренды
При наступлении форс-мажора стороны освобождаются от ответственности за нарушение обязательства в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ. Однако само нарушенное обязательство никуда не исчезает, а обязанность его исполнения остается. Так, например, арендатор не будет платить пеню за просрочку оплаты аренды, но обязанность оплатить аренду у него остается.
Стороны имеют право закрепить в договоре понятие «форс-мажор», это рекомендуется сделать, поскольку в законе это понятие довольно размыто. Это позволит избежать начисления пеней и штрафов за неисполнение обязательств.
Рекомендуемая формулировка понятия форс-мажор может быть такой:
«Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы), то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: действия властей, гражданские волнения, эпидемии, пандемия, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или разные стихийные бедствия.
В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 3 рабочих дней уведомить об этом другую Сторону. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжаются более двух месяцев подряд – любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив в письменной форме вторую сторону за 10 рабочих дней до даты такого расторжения.
Документ, выданный Торгово-промышленной палатой субъекта Федерации или муниципального образования по месту нахождения Стороны, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы».
Законодательство о чрезвычайных ситуациях
1 апреля 2020 года появился Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Принимался он в срочном порядке и был направлен на то, чтобы императивными нормами скорректировать многие существующие договорные отношения. В частности, ст. 19 этого закона как раз регламентирует арендные правоотношения.
Например, в п. 1 этой статьи законодатель предусмотрел, что «в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году». Такие условия выгодны арендатору, но права арендодателей оказались ущемлены.
Для баланса интересов в будущем рекомендуется договариваться об условии, когда стороны имеют право расторгнуть договор, если принятые после его заключения законы существенно меняют права и обязанности сторон. Также существует точка зрения, что допустимо включить в договор оговорку, что вновь принятые положения законодательства не будут применяться к договорным отношениям сторон, однако такая позиция представляется спорной, а судебная практика по этому вопросу еще не сформировалась. Норма же непосредственно п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ является императивной.
Электронный документооборот и дистанционное сотрудничество. Претензионный порядок
В принципе, многие участники договорных отношений и так предусмотрели, еще до пандемии, возможность обмена документами по электронной почте, но в период введения ограничений на передвижение по городу вопрос дистанционных коммуникаций стал особенно актуальным.
Рекомендую предусмотреть регламент встреч, обсуждений по спорным вопросам заключенного договора посредством мессенджеров, электронной почты, систем конференц-видеосвязи. Тогда можно многие вопросы решить дистанционно.
Важно предусмотреть и порядок направления претензий друг другу, ведь для рассмотрения спора в суде вначале нужно соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора.
Претензионная оговорка может быть такой:
«В соответствии с действующим законодательством России – к настоящему договору применяются правила о претензионном порядке досудебного урегулирования споров. Претензия и ответ на нее направляются на почтовый адрес стороны, а при отсутствии такого – на адрес местонахождения согласно данным настоящего Договора либо данным ЕГРЮЛ на официальном сайте МИФНС России – на дату написания претензии, ценным письмом с описью вложения, однако если соответствующие письма не будут получены соответствующей стороной и будут возвращены отправителю, датой вручения письма считается дата доставки письма в почтовое отделение, обслуживающее соответствующую Сторону, плюс пять рабочих дней к этой дате, получение данных при этом производится через официальный сайт почты России по почтовому идентификатору. Сторона, получившая претензию, обязана дать на нее ответ в срок не позднее 14 календарных дней (если срок ответа на претензию истекает в выходной или праздничный день – то последним днем ответа на претензию будет первый рабочий день) с даты получения ее».
В целом – нормы законодательства по договорам аренды довольно гибкие, и стороны имеют право включать в договор самые разные формулировки, если это прямо не противоречит закону или императивным нормам ГК РФ.
Что касается договоров, которые уже заключены и действуют в настоящее время, предложенные выше оговорки можно включить в них дополнительным соглашением. В нем в таком случае нужно указать какие пункты договора включаются, если раньше их не было, либо изменяются, если раньше они были изложены в другой редакции. Также в дополнительном соглашении можно указать его действие во времени: обычно по новым правилам договор начинает действовать с даты подписания дополнительного соглашения, но можно указать, что новые правила применяются к правоотношениям, возникшим с даты подписания договора.
Как использовать форс-мажор в свою пользу
Внутри шаблон допсоглашения, чтобы обезопасить себя от рисков
Из-за ограничений во время пандемии многие компании парализованы. Но обязательства у предпринимателей остались, и договоры надо исполнять.
Например, кофейня в Брянске заказывала кофе в местном обжарочном производстве. Заключили договор на поставку шести пачек в день. Во время нерабочих дней кофейня переориентировалась на доставку, но заплатить не может — спрос уменьшился вдвое. Обжарочное производство не работает и не может поставлять кофе вообще.
В материале рассказали, какой бизнес может не исполнять обязательства, для кого договор остается в силе и как заключить новый договор во время пандемии. А еще сделали шаблоны письма контрагенту и допсоглашения, которые обезопасят вас от санкций — можно брать и использовать.
Письмо ТПП РФ от 10.04.2020 № 04в/0086 — о признании форс-мажораPDF, 198 КБ
Как форс-мажор влияет на исполнение договоров
Из-за пандемии в некоторых регионах, в том числе в Москве, на Дальнем Востоке, Северо-Западе и Юге России ввели режим повышенной готовности (РПГ). РПГ вводят, если есть угроза чрезвычайной ситуации — как в случае с распространением коронавируса.
ст. 401 ГК РФ — ответственность за нарушение обязательств
Форс-мажор — это обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от участников договора. То есть из-за форс-мажора невозможно выполнить обязательства. А в некоторых случаях он освобождает от рисков неисполнения договора.
Правда, в обычное время на этот пункт договора никто не обращает внимание. Все думают: «Ну какая вероятность цунами или урагана». Сейчас раздел о форс-мажоре особенно важен, и там есть свои тонкости.
Есть ситуации, которые считаются форс-мажором по умолчанию:
Это автоматические условия, из-за которых срываются договоренности. Отдельно их прописывать в договоре не нужно.
А есть обстоятельства, которые прописывать надо:
Если отдельно не прописать это в договоре, все обязательства должны быть исполнены несмотря на сложные обстоятельства.
Форс-мажор работает абсолютно для всех договоров, которые составлены в виде отдельного документа: B2C, B2B, B2G, договоры с ИП и самозанятыми.
Важно помнить, что форс-мажор не начинает действовать автоматически. Даже из-за коронавируса, который является форс-мажором по умолчанию, нельзя просто забыть про договор и не платить контрагенту. При любом форс-мажоре нужно сообщить о нем контрагенту и договориться о том, что будет дальше.
Если в договоре Кофеинова с арендодателем прописан кризис, этот пункт защищает его от санкций, и обязательства можно не исполнять. Но нужно сообщить о наступлении форс-мажора в письме и приложить допсоглашение с новыми договоренностями. Далее расскажем, что там написать.
Что делать, если не можете исполнить договоренности
Если из-за форс-мажора пострадавшая сторона не может исполнить обязательство, по закону она должна:
Постановление Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 — ответственность за неисполнение и возмещение убытков
Обзор № 1, утв. Президиумом ВС 21.04.2020 — судебная практика, связанная с COVID-19PDF, 299 КБ
Письмо ТПП РФ
от 10.04.2020 № 04в/0086 — подготовка заключений о форс-мажореPDF, 198 КБ
Что можно не исполнять
Если компания не может работать во время РПГ, форс-мажор освобождает от некоторых обязательств.
Временно — от обязательств в натуре. Это обязательства, которые должны быть обязательно исполнены. Их нельзя делегировать или заменить штрафом или неустойкой.
ст. 401 ГК РФ — ответственность за нарушение обязательств
п. 3 Положения, утвержденного постановлением ТПП
от 23.12.2015 № 173-14 — признание обстоятельств форс-мажоромPDF, 233 КБ
Форс-мажор освобождает от выполнения обязательств в натуре. Для компаний это значит:
Ресторан имеет право не проводить предоплаченный банкет.
Фитнес-клуб может не пускать людей в зал по оплаченным клубным картам.
Гостиница больше не обязана предоставлять номера, за которые постояльцы расплатились.
Договорные санкции за неисполнение обязательств в натуре в оговоренный срок. Если в договоре предусмотрены неустойки, пени или штрафы для предпринимателя, он имеет право их не платить. Не придется платить покупателю за несостоявшийся банкет, закрывшийся фитнес-зал или хостел.
Денежные обязательства, если доказали связь между отсутствием денег и РПГ. Компания может не платить по счетам, если докажет, что у нее нет денег и финансовой подушки из-за РПГ. Не платить можно, пока деньги не появятся, полностью или частично, если подпишете с контрагентом соглашение о прощении долга.
Ресторан может повременить с возвратом аванса за банкет и не оплачивать продукты поставщикам.
Фитнес вправе придержать деньги за клубные карты, от которых люди отказались. И пока не оплачивать рекламные баннеры, которые заказали до этого.
Гостиница может какое-то время не возвращать деньги за бронь номеров. И не оплачивать клининговой фирме уборку номеров накануне закрытия отеля.
Санкций за неисполнение в этом случае тоже не будет. Не придется платить пени и штрафы, которые были предусмотрены в договоре. Но и здесь нужно помнить, что о форс-мажоре обязательно нужно сообщить другой стороне.
Как сообщить о форс-мажоре
Проще всего перенести срок исполнения обязательства, но иногда имеет смысл расписать подробное допсоглашение. Как поступать — решать вам.
Договориться о переносе срока. Этот вариант проще. Например, договоритесь с контрагентом на отсрочку оплаты или поставки товара.
Допсоглашение может быть очень коротким. Например:
Пункт 8 договора изложить в такой редакции: «8. Срок оплаты поставленных товаров — 15.07.2020».
Это автоматически отменит любые санкции, и долг нельзя будет требовать до нового срока.
Если не уверены, что арендодатель пойдет на перенос, нужно написать письмо и приложить к нему допсоглашение. В письме нужно юридически обосновать свою просьбу.
Заключить дополнительное соглашение. Дополнительное соглашение — это договор, который прилагается к основному. В нем прописывают изменения к первоначальному договору, когда нужно дополнить договоренности или отменить обязательства. Юридически допсоглашение равнозначно договору.
Мы подготовили пример дополнительного соглашения к первоначальному договору на примере аренды. Его можно использовать во всех случаях, когда надо пересмотреть обязательства из-за коронавируса: например, если не можете выполнить обязательства перед поставщиком или клиентом. Аргументы универсальные.
Допсоглашение поможет изменить сроки исполнения или объем обязательств: например, если нужно отсрочить поставку.
Предположим, ИП продает дорогие сорта кофе и чая. Он арендует под это точку в ТЦ за 100 000 Р в месяц. Из-за регионального РПГ в марте поток покупателей резко сократился и выручка сильно упала. А с 6 апреля точку и вовсе пришлось закрыть по требованию властей.
Статья 451 гражданского кодекса позволяет вносить изменения в договор при существенном изменении условий, о которых договаривались вначале.
ст. 451 ГК РФ — изменение или расторжение договора
Другой пример: предприниматель подписывает с владельцем ТЦ договор аренды. Он не мог знать, что через месяц начнется коронавирус и ТЦ закроют вместе с его точкой. Если бы предприниматель об этом знал, он бы не подписывал договор на тех условиях. Поэтому в условиях форс-мажора он имеет право договориться об изменении условий.
ИП может направить арендодателю письмо и приложить допсоглашение к договору аренды. Если тот согласится на предложение, стороны подпишут допсоглашение. Если не согласится или не ответит в установленный срок, можно обратиться в суд.
Разобрали пример такого письма:
Вот что нужно указать в письме арендодателю:
К письму приложите проект допсоглашения. Что в нем должно быть прописано:
Посмотрите, как может выглядеть допсоглашение:
Напишите в допсоглашении следующее:
Что придется выполнить после РПГ
Форс-мажор не освобождает от всех обязательств. Некоторые придется выполнить после завершения РПГ.
ст. 395, 401, 415 ГК РФ — что будет, если не исполнить
п. 3 Положения, утвержденного постановлением ТПП от 23.12.2015 № 173-14 — торговая палата о форс-мажореPDF, 233 КБ
Обязательства в натуре, если контрагент в них заинтересован. Когда отменят режим повышенной готовности, компании должны выполнить все, что обещали.
Ресторан должен провести банкет для клиента, если тот не забрал аванс и согласился на перенос даты.
Фитнес-клуб после отмены РПГ обязан открыться для посетителей с клубными картами и продлить срок абонементов.
Гостиница должна заселить людей, если они не забрали деньги и все еще хотят приехать, когда режим повышенной готовности завершится.
Денежные обязательства. Чтобы не возвращать аванс и плату за товары или услуги, нужно подписать соглашение о прощении долга. Во всех остальных случаях придется вернуть деньги. Если не вернуть — действуют все санкции, прописанные по договору.
Ресторан должен вернуть аванс за банкет и заплатить поставщикам за все купленные продукты.
Фитнес-клуб не может присвоить себе деньги за клубные карты и не оплачивать услуги контрагентов. Например, владельцы клуба за неделю до эпидемии заказали рекламу у маркетингового агентства. Они выполнили обязательства: развесили билборды, заказали продвижение у блогеров. Тогда услуги контрагентов должны быть оплачены. Если реклама еще в работе, фитнес может отказаться от договора и возместить агентству расходы.
Гостиница обязана вернуть предоплату клиентам, которые передумали приезжать. И ей придется расплатиться с клининговой фирмой, которая убралась в номерах накануне закрытия отеля.
Главное тут помнить: форс-мажор не действует автоматически для бизнеса и для всех договоренностей. Чтобы он вступил в силу, нужно написать допсоглашение.
Вопрос: а можно ли этим соглашением отказаться от договора, не переносить дату проведения чего-либо, а именно отказаться от проведения торжества, к примеру? Это необходимо делать через ДМ? Или завершить договор нельзя из за РПГ?
Спасибо
Vasya, да, аргументы работают и для расторжения из-за существенного изменения условий. Знай вы о РПГ, то не стали бы ввязывать в сделку вовсе.
Но я вам уже отвечал вроде бы: https://journal.tinkoff.ru/covid-crisis-ama/#c169637
Здравствуйте!
У меня в договоре есть такой раздел касательно форс-мажора:
6. ФОРС-МАЖОР
6.1. Стороны освобождаются от ответственности в случае, если неисполнение ими своих
обязательств по Договору было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы.
Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются обстоятельства, которые возникли
после заключения Договору в результате непредвиденных Стороной и неотвратимых событий
чрезвычайного характера, таких как землетрясение, наводнения, тайфуны, ураганы, пожары,
военные действия, массовые заболевания (эпидемии), запретительные меры государств, запрет
торговых операций вследствие принятия международных санкций, решения правительств,
ограничивающих или запрещающих внешиеэкономическую деятельность, и другие
непредвиденные обстоятельства, находящиеся вне контроля каждой из Сторон и
непосредственно затрагивающие одну из Сторон и влияющие на исполнение настоящего,
Договора.
обстоятельств непреодолимой силы действие Договора
6.2. При возникновении
приостанавливается на время действия данных обстоятельств и восстанавливается после
прекращения их действия.
В случае действия обстоятельств непреодолимой силы свыше 60 (Шестидесяти) дней
Стороны имеют право отказаться от дальнейшего выполнения взятых на себя обязательств и
6.3.
расторгнуть Договор, письменно уведомив другую Сторону за 10 (Десять) рабочих дней до даты
расторжения.
6.4. Сторона, подвергшаяся действию обстоятельств непреодолимой силы, обязана уведомить
другую Сторону о возникновении, виде и возможной продолжительности указанных
обязательств незамедлительно, но не позднее 3 (Трех) рабочих дней с момента их ‘наступления.
Сторона, не выполнившая свою обязанность по уведомлению, лишается возможности
ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы как основание ненадлежащего выполнения
либо невыполнения обязательств по Договору.
6.5. Доказательством наступления обстоятельств непреодолимой силы является документ,
выданный соответствующим уполномоченным органом РФ или иностранного государства.
Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана предоставить такой
документ.
Я направила письмо о желании расторгнуть договор 15 мая 2020 с ссылкой на указ мэра Москвы Собянина от 16 марта 2020г. №21-УМ.
На что мне дали ответ, что расторгнуть я не могу, так как не выполнила пункт 6.4.
Подскажите, есть ли у меня какие-то права, для расторжение договора именно по форс-мажору?
Антон, подскажите не по теме вопроса, у меня ип, предосавляющее услуги и без сотрудников, соответственно есть отсрочка от ккм до 01.07.2021, в этом случае от физ лиц принимать оплату я могу по налу и по безналу или только по безналу? И если я могу принимать оплату по налу, какой документ у меня должен быть: бсо, товарный чек или приходный кассовый ордер? И как фиксировать доходы в таком случае в КУДиР? Что будет являться первичным документом? Заранее спасибо за ответ!