что считается придомовой территорией частного дома в городе
Придомовая территория частного дома
Строительство частного дома на земельном участке под ИЖС предполагает не просто владение объектом недвижимости на праве собственности, но и обустройство прилегающей к нему территории.
При этом эксплуатировать и обслуживать гражданину приходится не только пределы установленного кадастром его личного земельного участка, но и несколько метров вокруг него.
Земля за пределами участка не принадлежит жильцу дома на праве собственности, ей, как правило, владеет муниципалитет. Используется она для проведения различных коммуникаций и строения инфраструктурных объектов.
Называется такой надел земли – придомовая территория частного дома. Не каждый владелец коттеджа знает свои права и обязанности по использованию придомовой территории.
Что такое придомовая территория частного дома?
Четкое значение понятия «придомовая территория частного строения» в законодательстве отсутствует. Под таким участком понимается земельный надел вокруг объекта недвижимости, который необходим для его обслуживания.
Этот участок земли прилегает к границе владения гражданина, принадлежащего ему на праве собственности.
Причём придомовой территорией может признаваться как сама земля, на которой построен дом, так и земля за пределами земельного участка. Проще говоря к придомовой территории относятся все квадратные метры, расположенные внутри забора, и некоторые за его пределами.
Жильцы частного сектора могут использовать эту землю для личных целей, но в пределах установленных законодательством требований. Они вправе:
На придомовой территории нельзя устраивать свалки, разжигать костры, устанавливать столбы и вешать дорожные знаки.
Больше всего вопросов вызывает право собственности на такую землю. Кому принадлежит придомовая территория частного дома? Как правило, все, что расположено за забором жильца, принадлежит муниципалитету или соседу.
Сосед владеет землёй в том случае, если участки расположены впритык друг к другу. Обычно это касается боковых сторон частных строений. Спереди же чаще всего проходит дорога, которая и относится частично к придомовой территории.
Как оформить в собственность?
Придомовую территорию возле коттеджа можно оформить в собственность по желанию жильца. Муниципальные власти обычно в такой ситуации идут навстречу обращениям граждан.
Для этого требуется собрать пакет документов и предоставить его в отделение администрации. Присвоение земельной территории будет происходить через процедуру приватизации.
Администрация откажет в оформлении права собственности только на следующие участки:
Чтобы приватизировать эту землю, сначала нужно пройти процедуру межевания участка. Это не только позволит избежать проблем с соседями, но и даст возможность оформить приватизацию или долгосрочную аренду.
Администрация рассматривает заявления о приватизации сроком до 18 дней. В результате положительного решения жильцу на руки выдаётся выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности на землю.
Нормативная база
Несмотря на отсутствие точного разъяснения о том, что считается придомовой территорией частного дома, в законодательных актах все же указаны основные требования по использованию такой земли.
Использование придомовой территории частного дома осуществляется по тем же правилам, что и использование придомовой территории в многоэтажных домах.
Эксплуатация земли в этом случае осуществляется на основании:
Кроме того, обязанности по обслуживанию личной земли регламентировано нормами Налогового Кодекса. Оформляя что-либо в свою собственность, нужно учитывать, что за эти объекты придётся платить налоги на имущество.
В отношении некоторых категорий земель налог может быть довольно большим, что напрямую зависит от размера кадастровой стоимости участка.
Размеры придомовой территории
Сколько метров придомовая территория частного дома по закону? Это основной вопрос, возникающий у владельцев коттеджей, которые ознакамливаются с обязательствами по ее эксплуатации. Они вынуждены использовать эту землю по определенным правилам, следить за ее сохранностью и состоянием.
Законодательством на 2021 год не установлены какие-либо общие для всех нормативы по размерам придомовых территорий частного дома.
В каждом конкретном случае может быть определён разный размер такой территории. Регионы вправе устанавливать самостоятельно территориальные нормативы.
Если в отношении многоквартирных домов все более понятно, то в частном секторе нормативы могут существенно различаться. Для многоэтажек обычно устанавливаются размеры придомовых территорий в 3-6 метров. Для частных домов чаще определяют размер придомовой территории в среднем в пределах 1,5 метров от края забора.
Можно ли огораживать эту территорию? Если она принадлежит муниципалитету, огородить эти 1,5 метра нельзя по собственному желанию. При такой необходимости нужно сначала оформить участок в частную собственность, и только после этого совершать на нем любые законные манипуляции.
Обычно для определения размера придомовой территории используется специальная формула. По ней площадь дома нужно умножить на удельный коэффициент части земли, который определён СНиПом.
Если есть необходимость точного определения границ придомовой территории, нужно заглянуть в план участка со всеми отмеченными на нем постройками.
Правила содержания придомовой территории
Чтобы разобраться в возможностях законного использования придомовых территорий, нужно вновь обратиться к законодательству о многоэтажных домах.
Прежде всего правила пользования предполагают, что гражданин будет бережно относиться к придомовой территории, соблюдать порядок и безопасность ее использования.
Собственник строения вправе самостоятельно определять, какие именно работы будут проводиться на участках придомовой земли.
Как правило, к обязанностям по эксплуатации придомовых территорий относятся:
Кроме того жильцы должны обеспечивать нормальное функционирование коммуникаций и свободный подъезд автомобилей и служб экстренной помощи.
В последние годы часто оговаривалась проблема перегораживания проезда автомобилями жильцов частного сектора при движении машин скорой помощи. Экстренные службы теряли драгоценное время из-за неправильного использования кем-то из жильцов своей придомовой территории.
Уборка земли и озеленение
Особо остро стоит вопрос, кто должен убирать придомовую территорию частного дома? Обычно никто из жильцов не хочет этого делать, ведь земля им на праве собственности не принадлежит.
Однако это неправильно. Уборка придомовой территории является одной из ключевых обязанностей жильцов частного сектора.
Многие часто выбрасывают собственный мусор за забор, полагая, что таким образом они перестают нести за него ответственность. Никто не обязан из городских служб убрать такие отходы.
Уборку снега должны производить жильцы, если земля принадлежит им на праве собственности. Но дороги – это имущество муниципалитета, и отчищать их от снега приходится именно ему.
Обычно делегируют такие обязательства управляющим компаниям, которые обслуживают частные посёлки. Жильцы домов при этом оплачивают их труд.
Кто должен спиливать деревья на придомовой территории частного дома? Обязанность ухода за растительностью принадлежит собственнику земли. Если придомовая территория не приватизирована, при необходимости спила деревьев можно обратиться в управляющую компанию.
Озеленение – это не обязанность жильцов частного сектора, а скорее их право. При желании они могут облагородить территорию вокруг дома зелёными насаждениями, цветами, клумбами и прочей растительностью. Повлияют эти действия только на внешний вид посёлка.
Освещение и асфальтирование
В отношении асфальтирования и освещения придомовой территории действуют те же правила: кто является собственником земли, тот и выполняет данные обязательства. Жильцы вправе потребовать у муниципалитета установить освещение не участке.
Если же земля приватизирована несколькими соседями одновременно, можно договориться о порядке общей установки декоративных или функциональных светильников.
В посёлках частного сектора часто действуют жилищные кооперативы. Именно на их собраниях решаются вопросы о сборе денежных средств на асфальтирование придомовых территорий за заборами соседей. Одинаковый стиль и порядок в посёлке создают привлекательный вид и повышают спрос на покупку такого жилья.
Можно ли построить гараж на придомовой территории? Возвести любое строение можно только в том случае, если эта земля приватизирована. Кроме того должно быть получено разрешение на строительство. Ведь Ваш гараж может кому-то мешать из соседей, загораживать солнечный свет, мешать проезду больших автомобилей. На муниципальной земле строить гараж нельзя.
Что грозит за нарушение правил пользования?
Жильцам, которые категорически не соблюдают правила пользования придомовыми территориями, грозит ответственность. Нельзя портить общественное имущество, проведённые муниципалитетом коммуникации. За вандализм серьезных масштабов нарушителям даже может грозить уголовная ответственность.
Но чаще всего обычное халатное отношение, не соблюдение порядка на придомовой территории приводит только к административным взысканиям.
Можно привести несколько примеров привлечения жильцов частного сектора к ответственности по таким основаниям:
Часто придомовые территории в частном секторе становятся объектами судебных споров. Соседи иногда не могут договориться о совместном использовании такой земли с учетом интересов каждого из них.
Придомовая территория – это не границы земельного участка, на котором осуществлено строительство частного дома, это территориальный радиус вокруг забора земельного надела.
Принадлежать придомовая территория может как муниципалитету, так и частному владельцу, выкупившему ее или оформившему на себя по приватизации.
Каждый житель частного дома должен соблюдать правила использования придомовых территорий, облагораживаться их, не захламлять мусором. В противном случае за свои неправомерные действия ему может грозить реальная ответственность.
Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.
О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.
Кому принадлежат участки под домами и вокруг них
«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.
Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.
Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.
Необходимо ли оформлять участок в собственность
Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.
Какие преимущества это дает
Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.
«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».
Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.
Как оформить участок
В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.
«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».
Какие потребуются документы
Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности
Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.
На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.
Что делать с ремонтными работами на территории участка
Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.
Что считается придомовой территорией частного дома в городе
Проживая в многоквартирном доме, нам очень важно, чтобы двор был чистым, зеленым, в нем было приятно гулять и проводить время.
Согласно действующему законодательству придомовая территория является собственностью жильцов. Жилищный кодекс обязывает каждого владельца содержать эту территорию в надлежащем состоянии.
Это означает, что жильцы имеют полное право распоряжаться, фактически, собственной территорией с выгодой для себя. Так, товарищество собственников жилья вполне может сдавать часть земли в аренду, а прибыль использовать для обустройства и развития мест общего пользования. Именно жильцы могут решать – займет ли свободное пространство дополнительная детская площадка, или, например, гостевая стоянка автотранспорта.
Для управления придомовой территорией жильцы дома заключают договор с управляющей компанией или создают товарищество собственников жилья.
Однако, существуют определенные правила, придерживаться которых обязаны любые организации, которые распоряжаются землёй, примыкающей к дому.
В любом дворе должно быть предусмотрено четкое функциональное зонирование придомовой территории с размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.
Если же деревья растут ближе 5 м от стены Вашего дома, или кустарники перекрывают оконный проем, это повод обратиться в письменном виде в управляющую компанию Вашего дома, которая, в свою очередь обращается в департамент природопользования и охраны окружающей среды для получения порубочного билета и проведения необходимых работ на придомовой территории.
Допускается наличие во дворе гостевых парковок (бесплатная стоянка автотранспортных средств жильцов дома и их гостей). Однако производить мойку автомашин, слив топлива и масел, регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели на территории жилых домов, устраивать парковку на газонах и тротуарах запрещается.
Также нельзя допускать, чтобы Ваш двор использовался для транзитного движения транспорта.
Многие жильцы думают, что эту проблему решить невозможно. Но это не так. Достаточно провести собрание жильцов, где будет принято решение, установить шлагбаум или столбики, препятствующие въезд на тротуары, а также получить разрешение администрации (управы района) и согласовать со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД и коммунальной службой установку технических средств, контролирующих проезд транспорта во двор.
Часто перед подъездами домов или на пешеходных дорожках отсутствует или частично нарушено твердое покрытие (асфальт, тротуарная плитка или другое), в связи с чем отсутствует возможность свободного стока талых, ливневых вод и образуются лужи.
Следить за состоянием твердого покрытия двора тоже входит в обязанности управляющих компаний.
Территория дворов жилых зданий должна быть достаточно освещена в вечернее время суток, над подъездом должны быть установлены светильники.
При временном хранении отходов в дворовых сборниках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения, поэтому контейнеры и другие емкости, предназначенные для сбора бытовых отходов и мусора, должны вывозиться или опорожняться ежедневно, независимо от их наполнения.
Удаление негабаритных отходов из домовладений следует производить по мере их накопления в бункере-накопителе, но не реже одного раза в неделю.
Для установки контейнеров должна быть оборудована специальная площадка с бетонным или асфальтовым покрытием, ограниченная бордюром и зелеными насаждениями (кустарниками) по периметру и имеющая подъездной путь для автотранспорта.
Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5.
Расстояние от контейнеров до жилых зданий, детских игровых площадок, мест отдыха и занятий спортом должно быть не менее 20 м, но не более 100 м.
На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок (за исключением гостевых парковок).
В случае недобросовестного выполнения своих обязанностей управляющей компанией, жильцы вправе обратиться в суд и добиться либо снижения оплаты, либо выполнения всего перечня работ с надлежащим качеством. Кроме того, жильцы могут подать жалобу в органы Роспотребнадзора, Государственную жилищную инспекцию, либо в любой другой орган исполнительной власти по принадлежности.
Споры о праве на придомовую территорию
Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г. Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м., предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.
Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком.
С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом. В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е. в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания.
Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно. Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в. Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.
Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным. Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее. 3
Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве.
Такие споры можно разделить на четыре большие категории:
Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.
Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией
Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59. Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.
Если границы участка под МКД не сформированы…
Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса). При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.
В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета. При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.
Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016).
С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Согласно ст. 305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.
Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.
Формирование участка под МКД
Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка» вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).
В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.
При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст. 85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).
Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД. Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).
Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).
Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).
Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).
1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).
2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.
3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.
4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.
5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.