что строится напротив павелецкого вокзала
Как изменилась площадь у Павелецкого вокзала
Площадь Павелецкого вокзала – один из самых крупных долгостроев столицы – планируют реконструировать до конца 2021 года. Сергей Собянин ранее открыл центральную часть парка перед вокзалом. На очереди многоуровневый подземный торговый центр с большим паркингом, запуск полноценного и крупнейшего транспортно-пересадочного узла и другие работы по благоустройству. Подробности о том, какой будет новая точка притяжения Москвы, читайте в нашем материале.
Фото: Москва 24/Антон Великжанин
«Первоклассное общественное пространство»
Объект на Павелецкой площади – один из самых известных и крупных долгостроев Москвы. Решение о строительстве перед вокзалом крупного торгового-развлекательного комплекса было принято еще в конце 1990-х готов. В начале нулевых на площади поставили заборы и приступили к строительству.
Стройка ТРК остановилась в 2010 году на этапе котлована, а также заложенных в нем стен для подземного комплекса. Столичные власти изъяли объект у старых владельцев и принялись за поиски нового инвестора. В 2018 году правительство города передало права на объект новому исполнителю – группе компаний «ПИК».
В начале осени жители города смогли увидеть первые плоды многолетней стройки. Сергей Собянин 17 сентября открыл центральную часть нового парка на Павелецкой площади после завершения первого этапа благоустройства. Посетителям стали доступны центральный фонтан и остановка пассажирского транспорта.
Рядом с площадью также была изменена схема движения общественного транспорта, реконструированы трамвайные пути. В целом работы над объектом к настоящему моменту завершены на 90%. Сейчас на Павелецкой площади заканчивается благоустройство парковой зоны, устройство инженерных систем и отделка подземного ТРК.
Открыть пространство полностью столичные власти рассчитывают до конца 2021 года. В настоящий момент на объекте трудятся 1 800 человек.
Фото: Москва 24/Антон Великжанин
Ландшафтный парк на крыше
По готовности площадь Павелецкого вокзала будет представлять собой ландшафтный парк в 3 гектара, часть которого расположится на крыше подземного торгового центра.
Центральной частью объекта станет площадь с фонтаном и амфитеатром для отдыха, а главным украшением парка выступят стеклянные крыши-навесы овальной формы с загнутыми вверх козырьками. Над одним из входов в комплекс появится зеленая зона отдыха с деревянными настилами и променадом по периметру.
Кроме того, парк украсят зеленые холмы и пешеходные дорожки, выложенные из натурального камня. Повсюду разобьют газоны и цветники. Вместе с тем высадят около 350 лиственных и хвойных деревьев и 18 тысяч кустарников. Установят лавочки и урны.
Для любителей более активного отдыха предусмотрены и велодорожки. Также парк прекрасно подойдет для уютного вечернего променада: атмосферу создадут за счет фонарей различной формы, высоты и размера. Игра света и тени подчеркнет незаурядность пространства.
Кстати, для удобства горожан благоустройство выйдет за пределы парка, в порядок приведут и улицы, примыкающие к Павелецкой площади. В частности, комплексная реконструкция затронет близлежащие Дубининскую и Кожевническую улицы, а также Даниловский Вал.
Фото: Москва 24/Антон Великжанин
Подземный торговый центр
ТРК под парком находится на финальных этапах работы. Ранее сообщалось, что объект может открыться уже в ноябре текущего года. Пятиуровневый торговый комплекс, площадью 73 тысячи квадратных метров, построили под землей, чтобы лучше вписать его в окружающее пространство.
Главный вход в подземный ТРК будет расположен напротив Павелецкого вокзала. Через него по открытой лестнице пассажиры смогут попасть на первый, самый верхний уровень. Затем по эскалаторам они отправятся вглубь комплекса – в главную часть, над которой возведут стеклянный потолок в форме ракушки. Еще два входа в подземный город будут находиться ближе к улице Дубининской и со стороны Садового кольца.
Магазины, рестораны и фуд-корты расположатся на трех верхних этажах ТРК. Нижний уровень будет полностью занят парковочным пространством на 277 автомобилей.
Фото: Москва 24/Антон Великжанин
ТПУ Павелецкая
Реконструкция Павелецкой площади – только часть проекта развития одного из крупнейших транспортно-пересадочных узлов. ТПУ «Павелецкий» объединит Павелецкий вокзал с его не только междугородними, но регулярными пригородными маршрутами, одноименные станции Кольцевой и Замоскворецкой линии, а также маршруты наземного городского транспорта.
Ожидается, что в 2023 эти цифры вырастут на 36%, пассажиропоток ТПУ составит около 221,6 тысячи человек в сутки. Это может произойти в том числе за счет увеличения числа пассажиров, пользующихся реконструированными трамвайными маршрутами.
Примечательно, что Павелецкое направление после 2024 года станет частью МЦД-5 «Ярославско-Павелецкий». Эксперты предполагают, что запуск МЦД-5 будет способствовать ощутимой разгрузке Павелецкого вокзала. В частности, некоторые горожане не станут до него доезжать, поскольку у людей появится больше вариантов пересадок на МЦК и метро.
Подземный ТРЦ на Павелецкой площади могут открыть в ноябре
Подземный торгово-развлекательный центр «Павелецкая Плаза» на площади у Павелецкого вокзала планируется открыть в ноябре 2021 года, сообщила директор по развитию и коммерции группы объектов Mall Management Group Алина Стрелкова.
«Девелопер проекта, компания Mall Management Group, выполнил строительные работы на 90%. Сейчас завершены земляные работы, возведены монолитные железобетонные конструкции, ведутся установка внутренних инженерных систем и отделочные работы. Якорные арендаторы также реализуют строительно-монтажные и отделочные работы», – сказала Алина Стрелкова, передает АГН «Москва».
Она добавила, что благоустройство ландшафтного парка площадью около 3 га, который расположится на наземной части комплекса, также близится к завершению.
Стрелкова отметила, что по задумке архитекторов проекта, компании 5+design, парк свяжет торговый центр с окружающей городской средой.
«Здесь появятся центральная площадь с фонтаном и открытый амфитеатр для проведения городских мероприятий, прогулочные зоны с деревянными скамейками, пространства для активного и спокойного отдыха, площадка с качелями, а также кафе и рестораны с уютными верандами», – пояснила она.
ТРЦ «Павелецкая Плаза» расположится в историческом центре Москвы – на первой линии Садового кольца, на площади перед Павелецким вокзалом.
Торговый центр станет частью транспортно-пересадочного узла «Павелецкая», который свяжет транспортные артерии города с аэропортом Домодедово. Ежедневный пассажиропоток составит 350 тыс. человек.
ТПУ – транспортно-пересадочный узел, который объединяет в единую систему все виды общественного транспорта: метро, железную дорогу, Московское центральное кольцо (МЦК) и наземный городской транспорт. Чаще всего пересадка с одного вида транспорта на другой осуществляется по приницпу «сухие ноги», то есть по крытому надземному или подземному переходам. Они защищают от дождя и холода и сокращают пассажирам время в пути.
Это многофункциональное здание, которое предназначено не только для пересадок, но и для организации торговли, досуга, точек питания. Также в ТПУ размещают коммерческие, социальные, спортивные объекты и создают рабочие места.
Для комфортного пребывания ТПУ оснащено лифтами, подъемниками и специализированными кассами для маломобильных людей. Автомобилисты могут оставить машину на перехватывающей парковке и пересесть на общественный транспорт.
Перехватывающие парковки расположены вблизи самых востребованных станций метрополитена, МЦК и МЦД. Они позволяют автомобилистам экономить время в пути: водитель может оставить здесь машину и пересесть на общественный транспорт.
В соответствии с условиями тарифа, парковками можно воспользоваться бесплатно с 05:30 до 02:00 при совершении не менее двух поездок на метро, МЦК или МЦД, первая из которых – от ближайшей к парковке станции.
Если автомобилист, припарковавшийся на перехватывающей парковке, не пользуется общественным транспортом, для него действует специальный тариф.
В Москве реализуется 96 ТПУ. Из них 26 строят на строящихся станциях метро (16 на БКЛ) и 30 на построенных.
В апреле 2019 года открылся один из крупных ТПУ – «Саларьево». Он находится в поселении Московский, на пересечении Киевского шоссе и строящейся магистрали Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе.
ТПУ включает торгово-развлекательный центр «Саларис».
В Северном округе ТПУ «Ховрино» объединил метро, международный автовокзал и новую станцию будущего третьего маршрута Московских центральных диаметров «Ленинградско-Казанский» (МЦД-3).
В 2016 году в Нью-Йорке открыли самый дорогой в мире ТПУ – World Trade Center. На его строительство ушло 12 лет и 4 млрд долларов. Сложный многоуровневый подземный комплекс объединяет между собой несколько линий метро и подземной железной дороги (PATH).
Растянувшийся между небоскребами 100-метровый павильон из стальных криволинейных ребер задумывался архитектором как «белоснежный голубь, выпущенный на волю». На уровне хаба соединяются строящиеся башни на площадке Всемирного торгового центра, размещены магазины. Главный элемент проекта – световой фонарь, накрывающий собой площадь.
Трехуровневый подземный торговый центр с площадью для аренды 33 тыс. кв. м включает в себя два этажа с модными магазинами и ресторанами, а также один – с паркингом на 277 машин.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
«Подземный город» под Павелецкой площадью: каким будет парк и уникальный торговый центр
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Уже много лет Павелецкая площадь представляет собой большую стройплощадку. Но в этом году работы активизировались – утвердили новый проект. 3D-модель будущей Павелецкой площади – это изображение огромного парка и … стеклянной горы. Таким оригинальным способом архитекторы решили оформить вход в торговый центр. Компания Mall Management Group возведет здесь подземный комплекс, у которого нет аналогов в России.
Павелецкая площадь расположена в районе Замоскворечье в центре столицы. Она находится в окружении улиц Зацепский Вал, Дубининская, Кожевническая и здания вокзала.
На протяжении полутора десятилетий эта территория была по большей части огромной ямой глубиной 40 метров. Ее история началась еще в 2002 году, когда Москва и ЗАО «Ингеоком-Инвест» объединились для строительства. подземного торгового центра! Тогда было создано ОАО «Павелецкая», где 30% акций принадлежало городу, а 70% – инвестору.
В 2007 году все активы перекупила инвестиционно-промышленная группа «Евразия». Она планировала соорудить здесь торговый центр площадью 120 тыс. «квадратов», но успела построить только чуть более 7,3 тыс. кв. метров. Всему виной кризис 2008 года. В 2016 году объект выкупила ООО «Лэджи», а у нее в августе 2018 года компания «Хорус» акционера группы ПИК Сергея Гордеева. Сейчас она и является владельцем стройки. Застройщик – компания Mall Management Group.
В декабре 2017 года Архитектурный совет Москвы одобрил новый проект строительства многофункционального подземного торгового комплекса на Павелецкой площади. В июле 2019-го проект согласовала Москомархитектура.
Проектировщиком выступило бюро АПЕКС. Его архитекторы разработали торговый комплекс на основе концепции американской архитектурной студии 5+Design, которая известна созданием развлекательного центра «Аура» в Новосибирске и ТРЦ «Ривьера» в Москве. Для того чтобы воплотить такой сложный проект, здание разработали с использованием технологий информационного моделирования – BIM.
Чтобы гармонично вписать здание в окружающую застройку, архитекторы расположили основное пространство комплекса под землей. Подземный торговый центр построят с использованием двух технологий. Южную и западную части здания возведут по технологии, которая подразумевает сооружение открытого котлована с распорной системой – конструкцией из металлических труб для укрепления его стен.
По технологии – полу-топ-даун – построят северную и восточную части.
В технологии semi top-down (полу-сверху-вниз) использованы два способа сооружения здания. Обычно сначала выкапывают котлован и уже на основе его возводят дом. Но здесь все сложнее. Сначала устанавливается часть несущих конструкций по системе сверху-вниз. То есть вместе с выкапыванием котлована начинают сооружать здание вниз. Далее устанавливаются перекрытия и начинается обычное возведение снизу-вверх. Этот способ позволяет снизить неудобства от строительства для местных жителей.
Еще на этапе сооружения торговый комплекс войдет в состав траспортно-пересадочного узла (ТПУ). Посетители будут попадать сюда по подземным переходам сразу с двух станций метро. Проектировщики ожидают, что ежедневный пассажиропоток ТПУ превысит 350 тыс. человек.
Сейчас на площадке обустраивают временные дороги и проезды, прорабатывают оставшиеся детали проекта. Строительство планируют завершить в августе 2021 года, сообщили в Мосгосстройнадзоре.
Площадь торгового центра составит 73 тыс. кв. метров. Его главный вход разместят напротив Павелецкого вокзала. По открытой лестнице гости будут попадать на первый уровень, а далее по эскалаторам – в главную часть комплекса, над которой возведут стеклянный потолок.
Второй вход расположат ближе к ул. Дубининская. Он будет вести к малому атриуму с эксплуатируемой кровлей. Еще один вход обустроят со стороны Садового кольца.
На трех этажах комплекса расположатся торговые пассажи-галереи, а также рестораны и кафе.
На самом нижнем этаже оборудуют подземную парковку для посетителей на 277 машин.
На крыше торгового комплекса создадут парк. Основной его деталью станет вход в торговый центр. Он будет возвышаться над землей стеклянной крышей в форме ракушки. Вокруг него, в разных частях парка, разместят световые фонари. Они будут подсвечивать зону отдыха в ночное время.
В парковой зоне высадят деревья и кустарники, разобьют газоны и цветники, установят лавочки и урны. Здесь появится не только главная площадь, но и открытый амфитеатр, дорожки. Пешеходные зоны выложат из натурального камня.
Непросто оказалось вписать в облик площади неотъемлемые элементы любого здания – вентиляционные шахты и инженерные коммуникации. Но архитекторы убрали их с основных частей парка, сделав максимально незаметными и едва узнаваемыми.
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Павелецкая площадь: фонтан, качели и подземный город
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Долгострой перед Павелецким вокзалом уходит в прошлое. Вместо паркинга и торгового центра горожане 20 лет наблюдали огороженный котлован. Теперь здесь создается ландшафтный парк с площадью и фонтаном, а под ним строится целый подземный город – пятиэтажный многофункциональный комплекс.
17 сентября была открыта первая очередь ландшафтного парка – площадь с фонтаном и амфитеатр. Здесь сделали искусственные холмы, пешеходные маршруты, выложенные из натурального камня, необычные качели-кольца, уголки для активного и спокойного отдыха.
Появятся кафе и рестораны с уютными террасами.
В парке высадят порядка 350 лиственных и хвойных деревьев и 18 тыс. кустарников, разобьют газоны и цветники с разнообразными многолетними и однолетними растениями, установят лавочки и урны.
В вечернее и ночное время уютную атмосферу в парке создадут фонари различной формы, высоты и размера. Оригинальные светильники не только внесут разнообразие в общую композицию площади, но и подчеркнут окружающее пространство комплекса за счет игры света и тени.
Под парком возводят пятиэтажный подземный многофункциональный комплекс. Три уровня займет торгово-развлекательный центр, на четвертом и пятом уровнях расположится паркинг на 277 машиномест, включая 28 машиномест для людей с ограниченными физическими возможностями. Для перемещения между этажами установят 10 групп эскалаторов и 15 лифтов.
Главный вход в ТРЦ расположится напротив Павелецкого вокзала: по открытой лестнице гости смогут попасть на первый уровень, а далее по эскалаторам – в основную часть комплекса.
Помимо главного входа, попасть в торговый центр можно будет со стороны улиц Кожевническая и Дубининская. А вход с Садового кольца интегрируют с существующим подземным переходом через улицу Зацепский Вал.
«Визитной карточкой» ТРЦ станут наземные входные группы – изящные стеклянные крыши-навесы овальной формы с загнутыми вверх козырьками.
Жизнь при вокзале
В 2021 г. должна наконец завершиться реконструкция площади Павелецкого вокзала в Москве. Строительство подземного торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с паркингом началось там еще во второй половине 1990-х. Московские власти в те времена увлекались идеей освоения подземных пространств. Было подготовлено множество подобных проектов для разных районов города, но в полной мере реализовался лишь один – «Охотный Ряд» под Манежной площадью. Подземный ТРЦ с парковкой и световым куполом по тому же образцу планировалось создать на пл. Тверской Заставы, напротив Белорусского вокзала, и на Павелецкой. Под Белорусским строить не начали, а Павелецкую площадь раскопали и огородили забором.
В 2002 г. было создано АО «Павелецкая», в котором 30% принадлежало компании «Ингеоком-инвест», 70% – городу. Начались строительные работы. В 2007 г. активы купила инвестиционно-промышленная группа «Евразия» казахстанского «БТА банка» Мухтара Аблязова. Компания планировала построить ТЦ площадью 120 000 кв. м, но к 2010 г. построила только чуть более 7300 кв. м. О площади не вспоминали пять лет. Пока в 2015 г. не появилась новая идея – организовать там транспортно-пересадочный узел (ТПУ) с многоуровневой парковкой.
В 2016 г. объект выкупила компания «Лэджи», через год столичные власти одобрили проект строительства под площадью подземного многофункционального торгового комплекса. Еще через год, в 2018 г., объект перешел к компании «Хорус» (акционеру группы ПИК Сергея Гордеева). На тот момент сделка оценивалась экспертами в сумму от 5 млрд до 10 млрд руб., а инвестиции в строительство – в 8–10 млрд руб. Сегодня «Хорус» и является владельцем стройки. Застройщиком выступает компания Mall Management Group, а архитектурную концепцию реконструкции и благоустройства Павелецкой площади разработало бюро «Апекс», взявшее за основу проект американского бюро 5+ Design.
Согласно новому проекту под площадью появится ТРЦ «Павелецкая плаза», который станет частью ТПУ. В трехуровневом центре расположатся пассажи-галереи, рестораны и кафе. Нижний уровень полностью отдадут под парковку на 277 мест. Попасть в подземный ТРЦ можно будет с двух станций метро, по подземным переходам или с улицы – с главного входа, расположенного напротив Павелецкого вокзала. Общая площадь комплекса составит 80 000 кв. м. На поверхности разобьют ландшафтный парк площадью 3 га с фонтаном, открытым амфитеатром и пешеходными маршрутами. Ожидается, что транспортный узел Павелецкого вокзала станет одним из самых современных в городе и новой точкой притяжения.
Жизнь у дороги
Считается, что близость вокзала негативно влияет на имидж жилой недвижимости. Ведь вокзал – источник шума, загрязнений, скопления людей и антисоциальных элементов. Однако московские вокзалы расположены в центре города или его окрестностях, что положительно влияет на спрос. Поэтому, считает директор отдела стратегического консалтинга CBRE Ольга Земцова, строительство жилья на окружающих вокзалы территориях имеет перспективы, если удается сфокусировать внимание покупателей квартир на преимуществах проживания в центре и окружающей инфраструктуре.
«Приближенные к вокзалам территории уже не имеют такого негативного фона, как раньше, – согласен управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. – Они расположены в центре города и уже потому привлекательны. На этих территориях можно строить офисы, многофункциональные комплексы, апартаменты, отели». Впрочем, близость к вокзалу может быть и недостатком – все зависит от концепции застройки и ее реализации. «Если привокзальная территория благоустроена и вписана в городскую среду, владельцы квартир могут пользоваться всеми преимуществами расположения. В иных случаях проекты не будут привлекательны из-за множества железнодорожных путей, постоянного пассажиропотока и неприятного окружения», – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Один из самых удачных проектов «привокзальной» жилой недвижимости, по ее мнению, – ЖК «Савеловский сити». «На первый взгляд локация неудачная – комплекс фактически окружен железнодорожными путями. Но при этом квартиры и апартаменты в этом проекте практически полностью реализованы при высоких темпах продаж и роста цен», – отмечает она. Причина – близость к центру и ТПУ, хорошая транспортная доступность, продуманный проект и достаточно низкая цена на этапе продаж.
Строительство ТЦ под площадью Павелецкого вокзала – один из самых крупных за последние годы проектов торгового объекта не только в центре города, но и в непосредственной близости от вокзала. Однако «близость ТПУ может не добавить ТЦ полноценного трафика и нормальной конверсии», комментирует управляющий партнер R2 Asset Management Антон Мельников. «Дело в том, что пассажиропоток ТПУ хотя и очень большой, но специфический. Люди нацелены на то, чтобы как можно быстрее добраться в пункт назначения. Они передвигаются быстро и редко что-то покупают.
У них просто нет времени», – говорит он. Если в обычных ТЦ лишь 10–20% посетителей делают покупки (остальные приходят за компанию или просто поглазеть на витрины), то на вокзале реальных покупателей еще меньше. Поэтому при организации вокзальных пространств необходимо, настаивают эксперты, концентрироваться на товарах и услугах, которые требуются пассажиру здесь и сейчас. «В таких пространствах стоит развивать общепит, помещения для встреч и коворкинги, – уверен Мельников. – А торговым компаниям целесообразнее делать ставку не столько на прямые продажи прямо сейчас, сколько на демонстрацию своих преимуществ и товаров, ознакомление и привлечение внимания клиентов. То есть организовывать шоурумы и пытаться сформировать у потребителя позитивное мнение о продукции и потребность в ней».
Участники рынка недвижимости знают, что целое крыло Павелецкого вокзала будет отдано под фудмолл «Депо-2» (в начале 2019 г. на Лесной улице неподалеку от Белорусского вокзала открылся фудмолл «Депо», который быстро стал одним из популярных в городе мест). Таким образом, пассажиры смогут планировать приезд на вокзал за несколько часов до отхода поезда и проводить в «Депо-2» больше времени. А с учетом популярности существующего «Депо» новое место будут посещать не только пассажиры вокзала, но и жители ближайших районов.
Европейская мечта
Проект реконструкции площади Павелецкого вокзала станет первым в Москве опытом освоения привокзального пространства по современному европейскому образцу. Западные города прошли этот путь несколько десятилетий назад. «В Европе благодаря развитию пригородных поездов стало расти значение локальных железных дорог. Люди начали регулярно ездить на электричках в центр на работу, а быстрый ритм диктует свои правила, – говорит Денис Ромодин, старший научный сотрудник Музея Москвы. – Утром по пути хочется перекусить, выпить кофе-чай, вечером – заскочить за покупками, ведь в свой населенный пункт возвращаешься, когда местные магазины уже закрыты». В результате начала расти привокзальная инфраструктура, которая перестала вмещаться в существующие здания.
С 1990-х в Европе начался массовый процесс комплексной реконструкции вокзалов и прилегающих территорий. «В Цюрихе было реконструировано здание вокзала постройки 1847 г. Под ним выстроили целый подземный город с удобным торговым центром, над вокзалом соорудили новый дебаркадер с огромным количеством платформ и путей, – продолжает Ромодин. – То же самое было с вокзалом Антверпен-Центральный, там сохранили потрясающее здание 1905 г., но под центральным дебаркадером организовали множество новых путей и современный торговый комплекс. В Мюнхене устаревший вокзал послевоенной постройки, который не соответствовал современным требованиям, вовсе снесли. На его месте теперь строят новый транспортный комплекс». Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), приводит также в пример Центральный вокзал Вены, на территории которого был возведен трехэтажный торговый центр площадью 17 000 кв. м, офисное здание площадью 13 000 кв. м и отель Motel One. Реконструкция обошлась в 200 млн евро (на 2011 г.).
«Важно, чтобы вокзалы были связаны с городской средой. Тогда место не станет маргинальным и приобретет значение не только для туристов, но и для жителей соседних районов, – поясняет партнер бюро Blank Architects Лукаш Качмарчик. – Увеличение площади вокзала и внедрение дополнительных сервисов в виде коворкингов, ресторанов, многофункциональных центров, создание парковых зон рядом с вокзалами – все это дает возможность старой территории начать новую жизнь». Качмарчик приводит в пример лондонский вокзал King’s Cross, реконструкция которого завершилась в 2012 г. Там восстановили элементы викторианской архитектуры, а часть исторических помещений вокзала обновили, приспособив под современные нужды. Железнодорожные платформы отреставрировали, зоны пригородных электричек связали с зонами поездов дальнего следования, а сам вокзал соединили со станциями метро, автобусными маршрутами, стоянками такси и международным вокзалом St. Pancras. Реализация проекта, разработанного бюро Джона Макаслана, обошлась в 547 млн фунтов. Реконструкция King’s Cross стимулировала развитие прилегающих территорий. Общая площадь участка редевелопмента расположенной недалеко от вокзала бывшей промышленной зоны составила 27 га. Это самый крупный в Европе проект модернизации железнодорожного вокзала.
В России, говорит Ромодин, нет примеров подобных масштабных решений. Да, внутри зданий вокзалов сейчас организована система торговли и общепита для тех, кто отправляется в дорогу, вблизи вокзалов построены торговые центры, но комплексного подхода нет, считает он. «Есть, например, отдельно стоящий «Атриум» и отдельно стоящий Курский вокзал. Пройти между ними с комфортом невозможно – только по неудобному надземному переходу с лестницами, который выходит на улицу перед вокзалом, – объясняет Ромодин. – В европейских городах по пути на вокзал я могу купить вещь в современном торговом комплексе, в кафе – кофе и тут же выйти на нужный мне перрон, не проходя по узким лестницам, через улицу и рамки безопасности. На наших вокзалах это целое приключение».
Вокзалы меняют лицо
В Москве, как и во многих европейских городах, железнодорожные вокзалы расположены в центре города, что наделяет их территории большим потенциалом. Сами здания во многих случаях представляют собой культурно-исторические объекты. «Здания вокзалов можно переформатировать в торгово-развлекательные, гостиничные, деловые и даже музейные комплексы. Выбор концепции определяется по сумме факторов – с учетом исторического прошлого объекта, городских и бизнес-задач», – рассуждает директор по управлению проектами Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогорпроект» Валерий Гайдуков.
Смена концепций
Московские власти рассматривали разные варианты модернизации железнодорожных вокзалов. В 2000 г. при мэре Юрии Лужкове была идея перенести вокзалы на окраины. Считалось, что исторические здания вокзалов подходят для организации торгово-развлекательных центров, а близлежащие пространства можно отдать инвесторам, заинтересованным в их развитии. Планы не осуществились.
Пять лет назад, уже при мэре Сергее Собянине, заговорили о необходимости перенести из центра на окраины конечные железнодорожные станции. Специалисты Москомархитектуры тогда разработали проект, согласно которому поезда дальнего следования казанского направления должны были высаживать пассажиров на станции Карачарово (Юго-Восточный округ), с Курского вокзала конечную остановку планировалось перенести на станцию Царицыно (Южный округ). Идею переноса обосновали необходимостью разгрузить Кольцевую линию метро. Эти планы тоже не реализовались – отчасти из-за строительства Большой кольцевой линии, которая должна перетянуть на себя часть пассажиров.
Известны случаи полного переформатирования здания вокзала. «Самый яркий пример – парижский Musee d’Orsay, расположенный в здании бывшего одноименного вокзала (вокзал открылся в 1900 г., но в 1939 г. движение поездов с него практически прекратилось. – «Ведомости»). А в Санкт-Петербурге в здании Варшавского вокзала открыли торговый центр и музей паровозов, – напоминает руководитель проекта Lifedeluxe.ru Сергей Бобашев. – Причины закрытия вокзалов могут быть разными. В Париже часть пассажиропотока ушла в метро, в Санкт-Петербурге стало экономически нецелесообразным содержать два вокзала рядом».
Однако вовсе не обязательно переформатировать вокзалы полностью – можно совмещать историю и современность. Примером служит реконструкция Центрального вокзала Хельсинки, построенного по проекту архитектора Элиэля Сааринена. Проект бюро Futudesign предполагает размещение в части здания гостиницы, при этом вокзал сохранит свои функции. Два крыла здания соединят новыми помещениями, что увеличит общую площадь на 4000 кв. м. Первые этажи, обращенные к железнодорожным платформам, отдадут под магазины и городское общественное пространство. Предусмотрен закрытый внутренний двор, куда получат доступ только постояльцы отеля. Среди похожих российских объектов – недавно открывшийся после реконструкции-реставрации вокзал г. Иваново, где один из залов ожидания предполагается задействовать как социокультурное пространство.
По мнению Гайдукова, главная проблема таких проектов – обеспечить сохранение культурной ценности той части городского пространства, на которой расположен объект. Допустим, Курский вокзал – типовое строение, которое можно закрыть атриумом, объясняет он, однако нельзя закрывать застройкой вид, например, на Белорусский, Казанский или Павелецкий вокзалы в Москве или на Московский и Витебский – в Санкт-Петербурге: «Эти вокзалы – не просто исторические здания, они представляют собой архитектурно-планировочные ансамбли, включающие привокзальные площади».
Вокруг вокзалов
«В действующих вокзалах с активным трафиком реализовать функцию рекреации сложно. Поэтому исторические здания, как правило, остаются служить ключевой транспортной функции и становятся торговой зоной, а вся дополнительная рекреация выносится за пределы платформ и вестибюлей. Это могут быть надстройки по примеру Казанского вокзала или строительство рядом с вокзалом крупных торговых центров, как в случае с «Европейским» у Киевского вокзала», – рассказывает Качмарчик. При этом «Европейский» стал центром притяжения сам по себе независимо от Киевского вокзала. По мнению Мельникова, владельцы ТЦ смогли правильно сбалансировать размер, качество и набор помещений, который позволил большой части населения, живущего на западе Москвы, пользоваться услугами «Европейского». Киевский вокзал вряд ли поставляет больше 50% потока в «Европейский», считает эксперт.
Аренда у вокзала
Ставки аренды коммерческих площадей, расположенных на примыкающих к вокзалам территориях, зависят от степени их удаленности от вокзала: чем ближе, тем, как правило, выше ставка. Например, отмечает управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников, аренда помещения, расположенного в 300 м от вокзала, может обойтись в 4–5 раз дешевле, чем аренда помещения у самого вокзала. Непосредственно внутри объектов, расположенных на территориях транспортной инфраструктуры, ставки высокие – по данным R2 Asset Management, премия к среднегородским ставкам может достигать 30–50%. У соседей трафик значительно ниже, соответственно, ниже и ставки. Так, например, торговые центры рядом с ТРЦ «Европейский» не получают и 10% его внимания. Соответственно, и ставки аренды там ниже на 20–40%.
«Строительство ТЦ в таких местах логично, – согласен руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. – Люди, которые ждут отправления поезда несколько часов, непременно пойдут в торговый комплекс, расположенный в 50 м от вокзала». Одни из ярких примеров – ТРК «Галерея» в Санкт-Петербурге, который находится не на площади Московского вокзала, но близко к нему, или «Заневский каскад» в том же Петербурге, который расположен непосредственно над Ладожским железнодорожным вокзалом и ст. м. «Ладожская».
Переформатировать можно и привокзальные грузовые дворы – территории со старыми подъездными путями, складами, пакгаузами и прочей инфраструктурой. Сегодня процесс обработки грузов автоматизируется, меняется логистика, поэтому бывшие хозяйственные территории часто выводятся из оборота. Пустеют и прилегающие к вокзалам промзоны. Это характерно для многих стран – привокзальные территории часто представляют собой замусоренные участки земли, порой занятые самостроем. Например, в Милане вдоль железнодорожных путей возникли целые бомж-городки и сквоты.
В Москве освободившиеся зоны пытаются активно застраивать. В прошлом году РЖД совместно с АО «Дом.РФ» провели конкурс на лучший проект по развитию Рижского грузового двора. Выиграла команда под руководством японской Nikken Sekkei, по предложенной ею концепции застройки за Рижским вокзалом появится офисный кластер РЖД, а также научно-образовательные, медицинские, развлекательные, культурно-досуговые пространства для жителей и гостей Москвы. По оценкам экспертов, на выделенной под постройку территории в 20,6 га можно создать около 500 000 кв. м площадей, не считая подземных пространств.
В городе уже действует похожий кластер – офисный центр «Белая площадь», расположенный в непосредственной близости к Белорусскому вокзалу, на Лесной улице. Этот проект стал одним из первых в городе деловых кварталов, сформировавшихся под непосредственным влиянием вокзала; в случае с Белорусским решающим фактором стал запуск «Аэроэкспресса» до аэропорта «Шереметьево». Сегодня окрестности Белорусского вокзала вновь попали в сферу интересов девелоперов. По разные стороны Тверской Заставы строятся офисные здания. Компания AFI Development возводит комплекс AFI Square на территории грузового двора Белорусского вокзала со стороны Грузинского Вала, а Stone Hedge – в Бумажном проезде.
Литинецкая рассказывает, что в настоящее время обсуждаются проекты РЖД, связанные с развитием территорий Киевского, Белорусского, Курского и Савеловского вокзалов. Планируется модернизация грузовых дворов Москва-Бутырская и Москва-Митьково – 2. «Наличие грузовых дворов в центре города – архаизм, изжить который мешают только сложное регулирование землепользования (у территорий может быть несколько собственников помимо РЖД. – «Ведомости») и отсутствие рыночного подхода к освоению этих территорий», – считает директор отдела стратегического консалтинга CBRE Ольга Земцова.
Недавно девелоперская компания Coldy анонсировала строительство офисного кластера Taller Loft в Жуковом проезде, в непосредственной близости от Павелецкого вокзала. Бюджет проекта – около 6 млрд руб., общая площадь – 42 000 кв. м. В проекте предусмотрены две зеленые зоны – открытая, с внешней стороны, и закрытый парк площадью 700 кв. м для резидентов. «Качественные площади, возводимые в центре города, рядом с ТПУ, востребованы рынком. Здесь могут возникать офисы, жилая недвижимость и апартаменты, ритейл в современном формате, – комментирует Земцова. – Вокзалы в Москве расположены рядом со станциями метро, именно они, а не сами вокзалы главным образом влияют на ставки аренды торговой и офисной недвижимости. Однако вокзал – место ежедневного прогнозируемого трафика. Люди приезжают на вокзалы, им нужны торговля и услуги».