Хит 66.ru. Спальные районы будущего: о чем молчат продавцы загородной недвижимости
Мы подготовили несколько публикаций, которые помогут вам четче ориентироваться в загородном сегменте рынка недвижимости. Вокруг все больше разговоров о том, что надо бы уехать из города. Кто-то скажет, стареем. А по-моему, эта мода, наоборот, захватывает все больше молодежи и людей средних лет.
Так вот, если вы уже твердо решили уехать за город, мы подскажем плюсы и минусы каждого направления. Если же вы из числа сомневающихся — поможем сделать выбор. А для закоренелых городских жителей сейчас готовятся репортажи о том, как живут обитатели коттеджных поселков. Сможете поглядеть на них как на диковинных рыб.
Сегодня обратим ваше внимание на три аспекта, которые часто забывают учитывать при выборе коттеджного поселка. Вы наверняка хотя бы краем уха слышали о том, что земли, отданные под строительство коттеджных поселков, могут быть разных категорий. По документам ваш участок может быть чем угодно — хоть долей в базе отдыха («Финский залив», например). У каждой категории земли есть свои нюансы, для кого-то важные, для других — не очень. В конце концов, например, вопрос с пропиской можно решить бесчисленным количеством способов.
А вот что принципиально — так это вопрос инфраструктуры. По закону ей обеспечиваются только земли с категорией «ИЖС» — индивидуальное жилищное строительство. И далеко не все коттеджные поселки строятся на землях именно этой категории.
Из этого следует первый совет: изучите ту инфраструктуру, которая находится по дороге в ваш загородный дом. Особенно — на выезде из города.
Инфраструктура коттеджных поселков напрямую зависит от категории земли. Но и там, где по нормативам должны построить детские сады и супермаркеты, руки до них дойдут еще не скоро. Так что ориентируйтесь не только на то, что когда-нибудь появится неподалеку от вашего домика, а еще и на то, что есть в прямом доступе. Например, обратите пристальное внимание на торговые объекты на выезде из города в направлении вашего будущего дома. Если вы принципиально не ездите в «Ашан» и «Метро», то, может, ну его, это пермское направление?
Елена Самсонова, руководитель отдела продаж компании «Экопарк 7 прудов»:
— Уже прошли те времена, когда считалось, что загородный дом — это не более чем альтернатива квартире. Сейчас мыслят другими категориями: сравнивать нужно не квартиру и коттедж, а микрорайон и поселок. Да-да, тенденция делать ставку на КОТы (комплексно осваиваемые территории) заметно прослеживается в том числе и в малоэтажном, и в индивидуальном строительстве. Коттеджные поселки становятся спальными районами нового поколения и нового уровня комфорта.
Соответственно, как любой микрорайон, коттеджный поселок увязывается с генеральным планом развития всей территории, где он находится. Эти генеральные планы есть в открытом доступе. Это один из главных документов, который надо изучить, но о котором почему-то почти всегда забывают. А ведь он не менее важен, чем вся официальная документация о поселке — устав, категория земли, способ продажи, программа газификации и т.д.
Генплан дает представление о том, какие планы вынашивают на эту территорию чиновники. Поверьте, их видение может кардинально отличаться от того, что обещают вам менеджеры по продаже земельных участков. Однажды утром лет через 15 вы можете обнаружить, что сосновый бор, на который выходит ваш балкон, вырубается для строительства шестиполосной магистрали.
Кстати, на генеральных планах чаще всего есть роза ветров для конкретной данной территории. Забудьте все, что вы знали о розе ветров Екатеринбурга! Ориентироваться на нее не приходится — в любом из соседних районов области она, скорее всего, будет очень сильно отличаться.
Роза ветров Екатеринбурга и нескольких соседних городов по версии портала world-weather.ru.
В каждый спальный район нужно добраться вечером с работы. Понятно, что покупать коттедж, не имея в семье хотя бы одного личного автомобиля, бессмысленно. Но кроме этого следует учесть, в какую часть города вы будете ездить из дома на работу. Ваша будущая логистика может существенно скорректировать ваши планы покупки загородной недвижимости. Потому что дорога из дома должна вести не в абстрактный «центр города», а до конкретного здания.
Не ведитесь на рекламные уловки типа «всего 30 км от города». Измерьте расстояние самостоятельно, проехав до поселка на машине. Потому что вокруг Екатеринбурга расстояние расстоянию рознь. 30 километров по Тюменскому тракту (от Калиновской развязки) — это Малые Брусяны, а 30 км по Полевскому тракту (от выезда с Елизавета) — это почти Северский. Только в первом случае вы проедете 30 км за 30 минут, а во втором — за час. А из центра города еще надо сперва добраться до «Калины» или до Елизавета.
Николай Савин, руководитель Центра недвижимости МАН:
— Чаще всего покупателей интересуют подключенные к инженерным сетям участки без подряда в организованных коттеджных поселках (чтобы строить дом самостоятельно).
Но самое главное — определиться с тем, в каком направлении искать землю, чтобы построить дом. В этом мы поможем. Выездов из Екатеринбурга не так много, так что можно проанализировать каждый.
Серовский тракт. Это комфортный выезд из города с качественным асфальтовым покрытием. Коттедж можно присмотреть как поближе к Екатеринбургу (в Среднеуральске, например), так и на значительном удалении — рядом с озером Таватуй. Только вот заехать в магазин по дороге сложновато — если только вы не едете по забитому проспекту Космонавтов.
Основная особенность северного направления в том, что индивидуальные дома здесь строятся, как правило, в черте города. Либо Екатеринбурга, либо Верхней Пышмы, либо Среднеуральска. По такому пути идут, например, коттеджный поселок «Завидово», позиционирующийся как «коттеджи по цене квартир в центре Екатеринбурга», или атомстройкомплексовский проект «Западный берег».
Режевской и Старопышминский тракты. Сюда ведет вечно забитая улица Проезжая, и если вы не знаете путей объезда, лучше выбросьте эту часть света из головы. Планы реконструкции этой дороги вынашиваются уже много лет, но никаких реальных сроков никто никогда не называл. Если же у вас есть возможность проехать сюда через ЕКАД, то милости просим. Это направление — особенно Старопышминск — известно своей хорошей экологией. К тому же здесь очень живописная местность. Так что «бюджетных» вариантов покупки коттеджа вы здесь не найдете — как правило, предлагаются уже готовые дома по цене от 7 млн рублей. Впрочем, можно купить и участок в самом Старопышминске, практически полностью состоящем из частного сектора.
Тюменский тракт. Один из самых удобных выездов из города, практически всегда свободный. Неудивительно, что именно здесь наиболее развито коттеджное строительство на любой вкус и кошелек. В том числе здесь есть коттеджные поселки именно нового формата — с прицелом на комплексное освоение всей территории, в состав которой они входят.
Тюменское направление выбирают 40% покупателей. Причем пропускной способности магистралей достаточно для высокого уровня загруженности, возникающего из-за обилия здесь коттеджных поселков. На этом выезде находится сразу два торговых центра — «КомсоМОЛЛ» и «Метро». Не считая специализированных (строительный «Строй-Арсенал», мебельный «Гулливер»). Это направление тоже считается экологически чистым, поскольку здесь много лесов и мало промышленных зон.
Именно в этой стороне находится, скажем, коттеджный поселок премиум-класса «Дубрава». Из бюджетных вариантов — экопарк «7 прудов», который как раз планирует развитие сразу комплексно. Он состоит из нескольких поселков, которые оказывают влияние на развитие всей территории.
Челябинский тракт. Второй удобный выезд из города. Попасть сюда можно как по улице Щербакова, продолжению Белинского (правда, в часы пик здесь сильнейшие пробки), так и через Россельбан и ЕКАД. Вот с магазинами на выезде из города здесь все не слава богу. А основная часть коттеджных поселков располагается в Сысертском районе — немного дальше, чем в тюменском направлении. Но места здесь не менее живописны и экологичны.
Ну все, ребята, ЕКАД закончился!
Полевской тракт. Все дороги, которые ведут на Полевской тракт из центра города, — пробочные и плохого качества. Сам тракт тоже далеко не фонтан. А поселков (не коттеджных, а пригородных), жители которых работают в Екатеринбурге, предостаточно. Как следствие — высокая загруженность автомобильных дорог. Крупных торговых объектов на выезде из города в этом направлении нет, а планы их строительства — это лишь отдаленная перспектива.
Однако стоит отметить громадные перспективы этого направления. К концу 2016 года тут обещают построить ЕКАД, а вслед за этим начнется строительство гигантского парка развлечений DreamWorks, которое изменит жизнь здесь до неузнаваемости.
Чусовской и Новомосковский тракты. По части торговой инфраструктуры здесь ситуация одна из лучших. «Мега» и «Метро», недалеко «Радуга-парк», да еще и мебельные магазины. Плюс рынок «Новомосковский», где можно приобрести все для дома и дачи. Качество обеих дорог — тоже весьма хорошее. Неудивительно, что коттеджи и участки земли в организованных поселках здесь продаются по ценам в несколько раз выше рыночных. В том же направлении находятся горнолыжные курорты «Волчиха» и «Пильная», где можно покататься зимой. А летом можно искупаться в Волчихинском водохранилище или озере Песчаном — между прочим, гидрологическом памятнике природы! Одно неприятно — чем дальше от Екатеринбурга, тем чаще ветер может доносить что-нибудь от металлургических предприятий Ревды.
Чусовской тракт вообще начал греметь своими коттеджными поселками задолго до того, как повсеместно появилась мода на них. Здесь построены такие «эталонные» поселки, как «Карасьеозерский», «Палникс» и «Галактика».
Жители поселков под Екатеринбургом восстали против карьера, чтобы спасти новую дорогу за 81 миллион
Сегодня, 20 сентября, в Белоярском городском округе пройдут публичные слушания, на которых должно решиться, сможет ли возобновить работу карьер по добыче песка, глины и скального грунта возле дачного поселка Растущий.
Как сообщил 66.RU читатель Олег, местные жители несколько лет добиваются, чтобы разработка Кабановского месторождения прекратилась. Во-первых, из-за поднимающейся пыли в ближайших коттеджных поселках и садоводческих товариществах нечем дышать. Во-вторых, грузовики, которые вывозят добываемые материалы, разрушают дорогу, соединяющую Растущий с Тюменским трактом. Также местные всерьез опасаются, что может пострадать плотина Верхнебобровского пруда, и тогда последствия будут катастрофическими.
Активисты обращались во всевозможные инстанции: природоохранную прокуратуру, окружную администрацию, министерство экологии, Роспотребнадзор, ГИБДД (копии ответов есть в распоряжении редакции 66.RU). По словам Олега, в прошлом году с помощью внимания СМИ и Антикоррупционного комитета по Свердловской области удалось остановить деятельность карьера.
Тогда же, в 2017-м, из регионального бюджета выделили деньги на ремонт дороги от Тюменского тракта до Растущего. Согласно документации, опубликованной на портале госзакупок, подрядчик отремонтировал разбитый пятикилометровый участок за 81 млн рублей.
Олег, житель поселка Растущий:
Публичные слушания пройдут в доме культуры «Юбилейный» в поселке Косулино. «По всему Растущему сейчас размещены объявления и плакаты, сделали растяжку, чтобы уведомить жителей, что карьер хочет возобновить работу, но мы очень сильно боимся, что, без огласки в СМИ, коммерсанты и нерадивая администрация сделают все, чтобы на бумаге выглядело, что мы все не возражаем!» — рассказал Олег. По его словам, активисты опасаются, что представители карьера привезут на голосование «автобусы с бабушками», и противники не смогут занять места в зале.
«По неофициальным данным, предприниматели имеют покровителей, в том числе и в администрации района, ведь не случайно им удавалось получить лицензию на добычу и долго работать со множеством нарушений. Есть подозрения жителей, что слушания лишь номинальны, что все уже решено, что будет сделано все так, как будто жители не возражают», — поделился Олег. По словам жителя Растущего, против разработки месторождения, которое за это время сменило собственника, выступают жители всех окрестных поселков, собрано около тысячи подписей.
В приемной администрации Белоярского городского округа не ответили на телефонный звонок нашего корреспондента.
Вентиляционные приточные клапаны — решение проблемы притока воздуха в дом
Одним из главных факторов комфорта в бытовых помещениях является оптимальная температура и свежий, без запахов воздух.
Современное строительство предусматривает использование высокоэффективных, энергосберегающих материалов, которые приводят к высокому уровню герметичности зданий и помещений. Показать полностью. Зачастую в таких помещениях интенсивно начинают потеть окна (образование конденсата), на внутренней поверхности наружных стен появляется плесень и грибок, распространяется неприятный запах, что создает большой дискомфорт и не уютность в помещении, фото 1.
Фото 1. Признаки отсутствия нормальной вентиляции воздуха в помещении
Из-за такого микроклимата в помещении у жильцов часто может болеть голова, возникать сонливость, усталость и духота. Для того чтоб решить такие проблемы со свежим воздухом, в помещении обустраивают вентиляционную систему, в частности – для естественной или принудительной вентиляции используют так называемые приточные клапаны, фото 2.
Приточные клапаны для вентиляции
Приточная вентиляция – это система обеспечивающая приток наружного свежего воздуха внутрь помещения естественно или принудительно с помощью специальных устройств, которые из-за избыточного давления, приводят к выдавливанию загрязненного воздуха через вытяжной канал.
Одно из главных условий правильной работы вентиляции в помещении является следующее условие: объем приточного воздуха подаваемое в помещение должен ровняться объему воздуха удаляемого через систему вытяжек. Если нарушается данное условие, эффективность даже самой дорогой вентиляционной системы снизится в несколько раз или вообще такая система не будет работать.
Раньше предусматривалась самая простая система вентиляции (естественная вентиляция), включающая только установку и прокладку вытяжных каналов. Приток свежего воздуха снаружи предусматривался через существующие щели в деревянных окнах и дверях, фото 3.
В настоящее время при замене старых окон и дверей на более новые высокотехнологичные конструкции герметичных окон и дверей (металлопластиковые окна со стеклопакетами или деревянные столярные изделия с эффективными уплотнителями), привело к тому, что такая система вентиляции практически не работает.
Существуют следующие основные системы вентиляции: система вытяжной вентиляции; система приточной вентиляции; система приточно-вытяжной вентиляции; система принудительной вентиляции с предварительным подогревом воздуха (рекуперация тепла).
Сегодня, качественные системы вентиляции на строительном рынке представлены фирмами Аereco (Франция), Renson и Titon (Бельгия), Siegenia (Германия) и другие.
Рассмотрим систему приточной вентиляции, которая в основном состоит из приточных клапанов. Приточные клапаны устанавливаются в тех помещениях, где установлена и используется естественная или принудительная вытяжка.
В наше время существует очень большое количество видов приточных клапанов обеспечивающих эффективную вентиляцию помещений. Рассмотрим кратко каждый их видов приточной вентиляции, их преимущества и недостатки.
Существуют следующие виды приточных клапанов: оконные приточные клапаны; приточные клапаны с постоянным сечением; приточные клапаны с регулировкой сечения (интенсивности притока воздуха); приточные клапаны с принудительной подачей воздуха. Оконные приточные клапаны
Одним из распространенных и простых приточных клапанов является клапаны, которые устанавливаются в оконные рамы и предназначены для автоматической очистки воздуха в помещении на протяжении 24 часов в сутки, т.е. постоянно, фото 4.
Плюсы оконных приточных клапанов: не портит эстетический вид, так как клапан практически не заметен; легкая, быстрая и не сложная установка клапана (установка занимает 0,5…1 час); сохраняет существующую звукоизоляцию стен и окон (до 32…42 дБ); поток приточного воздуха направляется вверх к потолку, что не создает сквозняка и ощущения холода; в моделях с автоматическим устройством, на основании гигрометра, позволяет без использования электричества регулировать влажность воздуха в помещении. При увеличении влажности в помещении, датчик-заслонка, которая изготовлена из специальной полиамидной гигроскопической ткани (9…18 полосок) управляет скоростью подачи воздуха, приоткрывая или закрывая заслонки
Запретная зона Кольцово может остановить стройку новых школ в Косулино, Солнечном и еще семи микрорайонах
В седьмую подзону приаэродромной территории (ПАТ) Кольцово полностью или частично вошли восемь микрорайонов, поселки Совхозный, Рудный, которые входят в состав муниципалитета, село Косулино и Большой Исток. Из-за высоких авиационных шумов на территории подзоны запрещено строить социальные объекты и жилье. По подсчетам 66.RU, подзона заблокирует развитие и благоустройство общественных пространств на площади 1400 га, под ограничения попадет строительство 12 новых детских садов и 13 школ.
Границы седьмой подзоны ПАТ выделены синим цветом.
В частности, в седьмую подзону ПАТ попадает микрорайон Солнечный, где уже ощущается нехватка мест в школах. Зона, которая должна заморозить стройку, затрагивает также микрорайон Совхозный, где реализуется проект «Патрушихинские пруды». Проект предполагает строительство двух новых школ и четырех детских садов. Под срывом также может оказаться строительство школы и двух детсадов на Вторчермете. В 2020 году мэр Екатеринбурга Александр Высокинский подписал постановление об утверждении проекта планировки территории в границах улиц 2-й Новосибирской, Умельцев, Окружной. Проектом, помимо жилой застройки, предусмотрено возведение социальных объектов.
В седьмую подзону ПАТ могут войти школа в Солнечном и на Вторчермете, где есть проблемы с местами в учебных заведениях.
Если приаэродромную территорию утвердят, то под вопросом окажется строительство новой школы в Косулино, за которое лично поручился губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев. Проект новой школы был готов еще в 2015 году, но из-за нерасторопности подрядчика вопрос отложили. В 2019 году областное правительство взяло его на контроль, но новое здание так и не появилось. Единственную в округе школу на 464 ребенка уже посещают 1135, к сентябрю этого года ожидается набор еще порядка 120 учеников. В феврале родительский комитет обратился к Евгению Куйвашеву. Жители Косулино заявили, что от решения этой проблемы зависят результаты грядущих выборов главы региона. В 2021 году на стройку из резервного фонда губернатор пообещал выделить 150 млн рублей.
Даже если брать за основу среднюю цифру в 1200 мест, то город может недополучить 15 600 мест из необходимых 55 тысяч.
Кроме того, в седьмую подзону ПАТ попадают уже 17 действующих школ в Солнечном, Совхозном, Нижне-Исетском, Большом Истоке, на Елизавете, Вторчермете, Химмаше, в Кольцово, Косулино. Эти учебные заведения продолжат работать. По словам заместителя руководителя управления Роспотребнадзора по Свердловской области Ильи Власова, скорее всего должны быть разработаны дополнительные мероприятия по снижению уровня шума. Например, можно установить шумозащитные окна, правда, непонятно, кто и за чей счет это будет делать
Несмотря на то, что правительство Свердловской области дважды отклонило проект ПАТ, который поддержал Роспотребнадзор, по закону Кольцово обязано установить проект приаэродромной территории.
Менять размеры седьмой подзоны или сокращать ее нет оснований, отмечают в «Аэропортах Региона» (куда входит Кольцово). Зоны, ограничения и правила расчетов устанавливает закон, а аэропорт выступает техническим исполнителем работ.
«Нынешний проект Кольцово сделан строго в соответствии с требованиями действующего законодательства. Это подтверждено Роспотребнадзором, который согласовал проект. Сейчас нет никаких правовых оснований для изменения проекта ПАТ. Чтобы шла речь об изменении седьмой подзоны, должна быть изменена методика, по которой рассчитывается ее территория. Сегодня таких решений на федеральном уровне нет», — рассказал 66.RU директор по стратегическим коммуникациям холдинга «Аэропорты Регионов» Евгений Красиков.
Вопрос школ стоит для Екатеринбурга и Свердловской области очень остро. Сегодня 55 тыс. школьников Екатеринбурга (из общего числа в 172 тыс.) учатся во вторую смену. В ближайшие годы эта цифра будет расти. Для перевода всех школьников в первую смену в ближайшие пять лет необходимо создать около 55 тыс. дополнительных мест — это 57 млрд рублей. Для примера, с момента запуска программы, за пять лет, в Екатеринбурге создали 10 тыс. мест — построили девять новых школ, капитально отремонтировали восемь. План на 2022 год — 3,4 тыс. новых мест.
В мэрии окончательно отказались от идеи перевести всех школьников на обучение в одну смену. Пять причин
Власти Екатеринбурга и Свердловской области пока не видят оснований для беспокойства. В ответ на запрос 66.RU в Главархитектуре посоветовали не использовать сослагательное наклонение. «По словам Алексея Храмова (начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга, — прим. ред.), проделана большая работа, чтобы документ не был принят в том виде, в котором он разработан. В этом объединили усилия городские власти и губернатор Свердловской области. В частности, вопрос обсуждался на встрече с вице-премьером российского правительства Маратом Хуснуллиным», — сообщили 66.RU в пресс-службе мэрии.
В департаменте информационной политики губернатора также заявили, что проект ПАТ не утвержден: он проходит процедуру согласования и внесен на рассмотрение в правительственную комиссию по транспорту РФ. И еще раз обратили внимание на заявление Хуснуллина, который обещал решить вопрос с установкой границ ПАТ в первой половине 2021 года.
В «Аэропортах Регионов» считают, что вопрос о том, должно ли меняться законодательство в части установки седьмой подзоны, остается открытым и проблемным для всех крупных городов. Но, как отмечает Евгений Красиков, это не вопрос безопасности полетов, а вопрос здоровья жителей.
Сейчас на федеральном уровне обсуждают возможность отмены седьмой подзоны ПАТ. В сентябре Минтранс РФ подготовил новую редакцию законопроекта, в котором говорится, что при установлении приаэродромной территории могут выделяться и утверждаться отдельно подзоны с первой по шестую и седьмая подзона дополнительно. При выделении подзон с первой по шестую ПАТ будет считаться частично установленной.
