Что такое юнит недвижимость
Апартаменты-студия — что это и чем они отличаются от студии в обычном жилом доме?
16.07.2021
Программа льготной ипотеки, которая в 2020 году позволяла приобрести жилье под 6,5%, сыграла не в пользу тех, кто за год не успел воспользоваться предложением. Спрос из желающих превысил количество предложений новых объектов, и цены поползли вверх. За последний год они выросли на 40%. На текущий момент новостройки дороже вторички на 10-15%.
В июне правительство предложило продлить льготную программу еще на один год, но с учетом роста цен, спрос уже не будет столь внушительным.
Содержание
Почему сегодня выгодно инвестировать в апартаменты?
По данным портала ГдеЭтотДом.РУ, спрос на приобретение апартаментов в Петербурге растет уже пятый месяц. Например, в июне он вырос на 2,24%, по сравнению с маем. А наиболее значимый прирост был в апреле к марту (+21,33%). В 2020 году, несмотря на пандемию, ситуация была такая же: рост числа обращений на покупку продлился с мая по октябрь и составил 30%.
По итогам первого полугодия 2021 года число запросов на покупку апартаментов в среднем за месяц выросло на 169.69%, по сравнению с аналогичным периодом в 2020 году.
Таким образом, сегодня интерес к апарт-комплексам, начиная с середины 2018 года, достиг рекордных показателей.
Важная тенденция на рынке аренды жилья — спекуляция уходит в прошлое. Связано это, конечно же, с ростом цен на первичку.
Сегодня в тренде — покупка недвижимости на долгосрочную перспективу. Удобнее всего это реализовать с апартаментами. Вы покупаете готовый номер, с мебелью и техникой и получаете от него стабильную и более высокую прибыль, чем от сдачи квартиры.
Типы апартаментов
Что такое юниты и какими они бывают?
Для ясности введем один важный термин — юнит (в переводе с английского «unit» — единица). Термин имеет различные значения, в зависимости от области его использования. Если брать сферу апарт-отелей, то юнит — это отдельный номер, который можно приобрести как для сдачи в аренду управляющей компанией апарт-отеля, так и для личного проживания.
На примере комплекса апарт-отелей VALO рассмотрим 4 класса юнитов:
класс А — студии с метражом от 16 до 50 м2;
класс В — двух- и трехкомнатные юниты с отдельной кухней или европланировкой (кухней-гостиной);
класс С — просторные юниты большого метража минимум с тремя отдельными комнатами;
люкс-класс — фешенебельные номера с дорогой мебелью и оригинальной отделкой.
Вне зависимости от класса апартаментов в распоряжении жильцов все привилегии гостиничного сервиса: уборка номеров, доставка блюд из ресторана или кафе, SPA-центр, пост охраны и система видеонаблюдения, место в паркинге и многое другое.
Почему апартаменты-студия как инвестиция лучше квартиры-студии в жилом доме?
В этой статье мы подробнее остановимся на юнитах класса А в и поговорим о том, чем такие апартаменты отличаются от студии.
Апартаменты-студия — это пространство, которое оснащено всем необходимым для комфортного проживания. В номере имеется оборудованная кухонная зона, прихожая, удобное спальное место и эргономичное рабочее пространство.
Для удобства сравнения мы составили таблицу, где наглядно видны различия студий в жилом доме и апарт-отеле.
| Квартира-студия | Апартаменты-студия |
| Стоимость | |
| За последний год они выросли на 40%. На текущий момент новостройки дороже вторички на 10-15%. | Цены на апартаменты растут, но не так сильно. При этом инвестиционная привлекательность такой недвижимости тоже растет. |
| Окупаемость | |
| В среднем квартира-студия окупается за 20 лет, а с учетом нынешней ситуации с сильным ростом цен вероятнее всего этот процесс займет еще больше времени. | Юнит в апарт-отеле окупается примерно за 10 лет. Например, в апарт-отеле VALO есть инвесторы, которые когда-то приобрели юнит в 1 корпусе комфорт-класса, а сейчас продали его и взяли юнит в 5 корпусе VALO Affordable Luxury, который относится к бизнес-классу. |
| Доход | |
| Ежемесячный доход от сдачи квартиры-студии примерно 20-25 тысяч рублей. | Ежемесячный доход от сдачи юнита в апарт-отеле VALO зависит от программы доходности и начинается от 30 тысяч рублей. |
| Гарантии | |
| Арендаторы бывают разные — добросовестные и не очень. Нередко они задерживают платежи, пропадают, а вы нервничаете. | Апарт-отель обслуживает управляющая компания, которая следит за тем, чтобы арендаторы платили в срок. А также УК снимает показания счетчиков, избавляя рантье от забот по оплате счетов. |
| Локация | |
| Квартиры-студии в большинстве своем считаются жильем эконом-класса. Обычно жилые комплексы строятся в спальных районах с пока что слабо развитой инфраструктурой и зачастую с вдали от метро. | Апарт-отели относятся к коммерческой недвижимости, поэтому застройщик в первую очередь думает о транспортной доступности, близости деловых кварталов, центра города, вокзалов и аэропорта. Это повышает возможности для сдачи в аренду, а значит и ценность арендного жилья. |
| Дополнительные затраты | |
| Квартиры-студии относятся к жилью эконом-класса. Их продают либо без отделки, либо с ней, но с использованием максимально недорогих материалов. Это означает, что в самый неподходящий момент вам придется заменить протекающую душевую кабину или сломанный замок на входной двери. | |
| Инфраструктура | |
| При строительстве жилого комплекса застройщик, как правило, предусматривает благоустройство территории: детскую площадку, детский сад и школу, пешеходные дорожки, зону для выноса мусора с его сортировкой по контейнерам. | Т.к. апарт-отель относится к коммерческой недвижимости, застройщик не предусматривает строительство школ, детских садов, детских площадок и поликлиник. Но при этом выбирает локацию, чтобы все эти объекты находились в шаговой доступности. Бонусом идут другие преимущества: конференц-залы, коворкинг, рестораны и бары, фитнес-зал и SPA-центр, места для отдыха, велодорожка и др. |
| Безопасность | |
| Сервис | |
| Квартира-студия — это компактный формат жилья и базовый набор удобств. В жилом комплексе могут работать студия йоги, салон красоты, медицинский кабинет, химчистка и т.д. Но т.к. эти организации не связаны с управляющей компанией, гарантии на качество их услуг никто не даст. | Юнит в апарт-отеле предусматривает уборку, химчистку, прачечную, доставку еды, консьерж-сервис — словом, все необходимое для максимально комфортного проживания. Это оценят люди, которые не хотят тратить время на рутину и ценят отельный сервис в повседневной жизни. |
Кому подойдут апартаменты-студия?
Кому не подойдут апартаменты-студия?
Отличной демонстрацией всего лучшего, что объединяют в себе апартаменты-студия, стал апарт-комплекс VALO. Здесь есть все для комфортной и приятной жизни. А если вы хотите инвестировать в недвижимость, то вам не придется терять время на поиски арендаторов и поддерживать помещение в чистоте. Все заботы возьмет на себя управляющая компания VALO Service. Достаточно выбрать подходящую доходную программу и купить юнит на этапе строительства.
Юнит-экономика: как оценить успешность бизнеса
Считаем доход на пользователя и клиента. Внутри — формулы и таблица для расчета основных метрик юнит-экономики.
Михаил Сирунян
Чтобы оценить бизнес в целом, нужно узнать, сколько прибыли приносит отдельный продукт, пользователь или клиент, — разбираемся, как считать юнит-экономику.
Что такое юнит-экономика и кому она полезна
Юнит-экономика — оценка прибыльности одной единицы, или юнита. В качестве юнита может быть продукт, пользователь или клиент.
Юнит-экономика полезна любому бизнесу — кафе, производству стульев, стартапу и частной клинике: она помогает понять, сколько прибыли приносит каждый клиент или пользователь, сколько можно тратить на привлечение покупателей, какой канал привлечения покупателей наиболее эффективен.
Считать юнит-экономику нужно до и после запуска бизнеса. Расчеты до запуска помогут оценить, будет ли бизнес приносить прибыль. А если нет — увидеть, что можно изменить. Показатели юнит-экономики на реальных данных компании покажут, зарабатывает бизнес на клиентах или только тратит деньги.
Откройте счет в Тинькофф Бизнесе за один день
Как считать юнит-экономику — основные метрики
Задача юнит-экономики — оценить прибыль бизнеса. Наши главные показатели:
Для расчета этих показателей нужны другие показатели бизнеса — средний чек, себестоимость заказа, среднее число покупок, дополнительные затраты, конверсия из пользователя в покупателя.
Как рассчитать себестоимость — COGS
Переменные затраты, или себестоимость (COGS — cost of good sale). Эти расходы напрямую зависят от количества продаж или покупателей: чем больше продали, тем больше потратили.
В себестоимость включают затраты на сырье, стоимость доставки, эквайринга. Если в среднем покупают не по одному товару за раз, то нужно сложить себестоимости всех товаров в покупке и прибавить доставку.
Мы будем рассматривать все показатели на примере бургерной с доставкой. Возьмем такие исходные:
продукты для производства бургера — 70 ₽;
В среднем покупают по три бургера, значит, себестоимость заказа (COGS) можно рассчитать так: 70 ₽ × 3 + 100 ₽ = 310 ₽.
Универсальной формулы для расчета себестоимости нет — все зависит от вида бизнеса, конечного продукта и его составляющих.
Как считать доход на клиента — ARPC
Доход на клиента (ARPC — average revenue per client) — выручка, которую компании приносит один клиент за период, чаще всего месяц.
Средний чек (AvP — average price). Его считают так: всю выручку за месяц делят на количество заказов. Это сумма, которую в среднем платит покупатель за один заказ.
Среднее число покупок (APC — average payment cost). Рассчитывается так: общее количество заказов делят на количество покупателей. То есть заказывает за месяц пять раз, — один, а — три, в среднем на одного покупателя приходится две покупки.
Средний чек и число покупок можно не считать, а взять из системы учета или статистики интернет-эквайринга.
Себестоимость заказа (COGS). Мы уже считали себестоимость продукта выше — туда входят все затраты, связанные с заказом: чем больше заказ, тем больше его себестоимость.
Доп. затраты на первую покупку (1s COGS). Сюда включают дополнительные затраты на совершение первой покупки. Например, промокод на скидку, подарок к заказу или бесплатный пробный период. Дополнительных затрат может и не быть.
Вернемся к формуле для расчета дохода на клиента и посмотрим, какой доход может получить бизнес с доставкой бургеров. Возьмем следующие данные:
Средний чек (AvP) — 450 ₽. В среднем берут 3 бургера по 150 ₽.
Себестоимость (COGS) — 310 ₽. Себестоимость трех бургеров + доставка.
Доп. затраты на первую покупку (1s COGS) — 50 ₽. Промокод на первую покупку.
Получается, что каждый клиент приносит бургерной по 230 ₽ маржинальной прибыли в месяц. Теперь посчитаем доход на пользователя.
Как считать доход на пользователя — ARPU
Пользователь (UA — user acquisition) — тот, кто знает о нашей компании. Пользователь заходил на сайт, но мог ничего не купить. Например, мы запустили таргетированную рекламу и знаем, сколько людей перешли на сайт бургерной.
Доход на одного пользователя (ARPU — average revenue per user). Его считают по той же формуле, что и доход на клиента, но с учетом конверсии:
Конверсия (С — conversion). Это процент потенциальных клиентов, которые совершили целевое действие, например оплатили заказ или оставили контактные данные. Считается по формуле:
Вернемся к примеру с бургерной, рассчитаем конверсию и доход на пользователя.
Допустим, клиенты переходили к нам на сайт по рекламе в поиске. Из статистики рекламной кампании мы знаем, что за месяц у бургерной было 2000 переходов на сайт, но купили всего 150 человек.
Доход на пользователя (ARPU) = 230 ₽ × 7,5% = 17,25 ₽.
Получается, что каждый, кто перешел к нам на сайт по рекламе из поиска, принес компании 17,25 ₽. Пока кажется, что все хорошо и компания получает прибыль, однако мы не учли расходы на рекламу и пока не видим прибыль с каждого пользователя.
Доход на одного пользователя с учетом рекламы
Реклама, или затраты на маркетинг (CPA — cost per acquisition) — затраты на привлечение покупателя. Например, стоимость клика по таргетированной рекламе, реклама у блогеров, стоимость печати флаеров и так далее. Обычно этот показатель можно взять из личного кабинета рекламной кампании.
Доход на пользователя с учетом расходов на рекламу. Это ключевой показатель юнит-экономики бизнеса: если он отрицательный, то компания не зарабатывает. Рассчитывается как разница между доходом на одного пользователя (ARPU) и затратами на рекламу (CPA).
Давайте вернемся к бургерной и посчитаем этот показатель.
Мы знаем, что каждый клик по рекламе стоит 12 ₽, а каждый пользователь приносит по 17,25 ₽ прибыли. Узнаем, получает ли доход от доставки бургерная:
Получается, что компания зарабатывает на каждом пользователе по 5,25 ₽. Это хороший показатель, значит, компания покрывает затраты на производство и привлечение покупателя.
Как рассчитать маржинальную прибыль с помощью юнит-экономики
Маржинальная прибыль — это разница между выручкой и переменными доходами всего бизнеса. С помощью юнит-экономики мы только что посчитали маржинальную прибыль на одного клиента — это доход на пользователя с учетом рекламы.
Таким образом, формула для расчета маржинальной прибыли будет следующей:
Подставим значения. Мы уже знаем, что в месяц к нам приходит по 2000 пользователей, и с каждого зарабатываем по 5,25 ₽.
Маржинальная прибыль = 2000 × 5,25 ₽ = 10 500 ₽.
Компания зарабатывает всего 10 500 ₽ в месяц. Но это только маржинальная прибыль, а она не учитывает постоянные расходы. Бизнес будет приносить прибыль, только когда сможет преодолеть точку безубыточности: маржинальная прибыль будет меньше постоянных расходов.
Что делать, чтобы компания приносила больше прибыли
Купить больше рекламы. Казалось бы, можно купить больше рекламы, привлечь дополнительных пользователей и клиентов, тем самым увеличить выручку. Но так мы можем еще больше увеличить расходы компании.
Просто покупать больше рекламы можно, только если доход на пользователя с учетом рекламы положительный и вы уверены, что справитесь с большим потоком клиентов.
Полезнее для бизнеса сделать так, чтобы каждый пользователь приносил больше денег. Этого можно добиться несколькими путями.
Увеличить средний чек. Часто простого повышения цены бывает достаточно. В случае с доставкой бургеров можно начать брать деньги за доставку или установить минимальную цену на заказ — так компания перестанет терять деньги.
Посмотрим, как изменится прибыль с клиента, если мы установим минимальную стоимость заказа на доставку 800 ₽, но и переменные расходы у нас немного подрастут — до 450 ₽ вместе с доставкой.
Доход на клиента (ARPС) = (800 ₽ − 450 ₽) × 2 − 50 ₽ = 700 ₽.
Доход на пользователя (ARPU) = 700 ₽ × 7,5% = 52,5 ₽.
Доход на пользователя с учетом расходов на рекламу (ARPU − CPA) = 52,5 ₽ − 12 ₽ = 40,5 ₽.
Маржинальная прибыль: 2000 (количество пользователей) x 40,5 = 81 000 ₽.
Доход на одного пользователя вырос с 5,25 ₽ до 40,5 ₽. Маржинальная прибыль выросла с 10 500 ₽ до 81 000 ₽. Так компания не будет терять деньги, можно привлекать больше людей и зарабатывать больше.
Увеличить конверсию из пользователей в покупатели. Часто это можно сделать простыми способами: увеличить кнопку «Сделать заказ», добавить заказ по телефону, тем самым упростив покупку для пользователя.
Допустим, вместо 150 человек из 2000 зашедших на сайт заказ сделают 200 человек, тогда конверсия в покупателя вырастет до 10%. Посмотрим, как вырастет прибыль.
Доход на пользователя (APRU) = 230 ₽ × 10% = 23 ₽.
Доход на пользователя с учетом расходов на рекламу (ARPU − CPA) = 23 ₽ − 12 ₽ = 11 ₽.
Бургерная стала зарабатывать на каждом пользователе по 11 ₽, что уже неплохо. Если к этому добавить еще и увеличенный средний чек, то прибыль вырастет еще больше.
Есть и другие способы повысить прибыль от конкретного пользователя: например, увеличить число повторных покупок с помощью дополнительного промокода на вторую покупку или давать скидку за приглашение друзей, тем самым уменьшая стоимость привлечения клиента.
Шаблон для расчета юнит-экономики
Считать юнит-экономику можно просто на листе бумаги, но удобнее это делать в таблице. Мы сделали таблицу для расчета юнит-экономики, чтобы вы могли просто подставить свои значения и рассчитать юнит-экономику бизнеса.
В таблице два листа: первый — для расчета себестоимости, второй — для расчета дохода с пользователя. Перейдите по ссылке на таблицу и скопируйте ее себе.
Себестоимость. Разложите продукт на составляющие. Укажите отпускную цену. Себестоимость и маржинальная прибыль рассчитываются автоматически.
Доход на одного пользователя. В таблицу внесены готовые формулы для расчета показателей ARPU, ARPС и ARPU − CPA. Изменяйте исходные значения и смотрите, как меняется прибыль компании.
Где можно допустить ошибку
Считать юнит-экономику для всей компании в целом. Показатели юнит-экономики нужно считать отдельно для каждого канала привлечения клиентов. Нельзя взять всех людей, которых вы привлекаете, и рассчитать показатели на них. В таком случае получите недостоверные данные.
В примере с бургерной мы считали юнит-экономику только для людей, которые приходят к нам с рекламы на поиске. Оказалось, что пользователь сайта приносил компании по 5,25 ₽.
Если бы мы включили в расчет офлайн-рекламу или СМС-рассылку, результаты были бы совершенно другими, как и все исходные показатели: число клиентов, пользователей, количество повторных заказов, средний чек и другие.
Один из каналов может быть убыточным, а другой — приносить прибыль. Если считать все вместе, можно не заметить, что деньги расходуются впустую.
Компания распространяла программу для ведения личного бюджета по подписке за 200 ₽ в месяц. Но люди пользовались программой первый месяц, — второй.
Дальше клиенты переставали пользоваться программой и платить за подписку. В среднем один клиент платил 400 ₽ за первые два месяца, а потом уходил. Казалось бы, все хорошо: с каждого по 400 ₽, расходы минимальны, но предприниматели не учли расходы на привлечение. А они оказались значительны.
На привлечение одного клиента тратили по 500 ₽, а приносил он всего 400 ₽. Доход на клиента с учетом рекламы — −100 ₽.
Юнит-экономика такой модели убыточна. Масштабировать бизнес нельзя: если вложить больше денег в рекламу, компания еще быстрее будет тратить деньги.
Не учесть расход на эквайринг. Эквайринг обычно оплачивают по процентной схеме: чем больше выручка, тем больше денег тратит компания на эквайринг. Может случиться так, что затраты на эквайринг будут значительны, тогда метрики юнит-экономики будут недостоверны.
Достоинства и недостатки юнит-экономики
Достоинства. Юнит-экономика — простой и удобный инструмент для анализа бизнеса. На основании метрик юнит-экономики можно наглядно увидеть, где компания теряет деньги, где выгоднее привлекать клиентов и стоит ли вкладываться в тот или иной канал привлечения. ARPU помогает понять, какую максимальную цену можно платить за привлечение клиента.
Недостатки. При расчетах юнит-экономики используются не самые простые формулы, учитывается конверсия, количество повторных покупок одного клиента и прочее — все это сложно посчитать для любого бизнеса.
К тому же не мала вероятность ошибки в расчетах. Чтобы их было меньше, лучше пользоваться таблицами для расчета и реальными данными из системы учета, рекламных кампаний.
Покупатели апартаментов выбирают компактные юниты
По данным Росреестра, средняя площадь продаваемых в Санкт-Петербурге апартаментов составляет около 30 кв.м. В общей сложности, в городе в первом полугодии текущего года реализовано порядка 1800 юнитов совокупной площадью около 57,4 тыс. кв. м. Таковы данные исследования, проведенного компанией Hospitality Management.
Востребованность небольших по площади номеров свидетельствует об инвестиционном спросе. Наиболее доходными являются именно компактные юниты. Их среднегодовая доходность составляет в зависимости от проекта от 8 до 17%. Кроме того, об инвестиционном спросе говорит и доля приобретаемых в ипотеку апартаментов. По данным Hospitality Management, с привлечением ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге приобретается в зависимости от комплекса от 13 до 35% апартаментов. Самыми популярными банками у покупателей являются «Сбербанк», «Санкт-Петербург», «Северный морской путь». Средняя сумма сделки составляет 3,5 млн. рублей, ипотечная ставка – 9,5 % годовых.
Цены на апартаменты в 2018 году демонстрируют следующую динамику: с начала 2018 года цена одного квадратного метра на апартаменты бизнес-класса выросла на 18%, комфорт-класса – на 16%, премиум-класса – на 20%. Что касается типов апартаментов, в сервисных и несервисных апартаментах бизнес-класса рост цены одного квадратного метра с начала года составил порядка 2%, в сервисных апартаментах комфорт-класса рост порядка 11%, в несервисных апартаментах комфорт класса – рост около 20%. Средневзвешенная цена одного квадратного метра на рекреационные апартаменты с начала 2018 года практически не показала динамики.
Лидером по продажам в 2018 году стал апарт-комплекс VALO. В этом проекте с января по июнь зарегистрировано 232 договора долевого участия. По площади проданных юнитов также лидирует данный объект. За первое полугодие реализовано юнитов совокупной площадью 6,1 тыс. кв. м. На втором месте проект Like, на третьем – апарт-комплекс «YES на Социалистической».
По мнению аналитиков, до конца года спрос на апартаменты будет расти. По прогнозам экспертов, объем продаж за 2018 год может составить около 140 тыс. кв. м, что превысит показатель прошлого года на 60%.
Дата публикации: 13:19 05 декабря 2018