договор апп что такое
Что такое акт приема-передачи квартиры и его оформление
Рассматривая акт ПП (на жилые и нежилые помещения, земельные участки, товары, авто и другие МЦ) как гражданско-правовой документ, его нельзя считать безусловным подтверждением смены права собственности на объект. Это один из элементов, который повышает качество сделки, исключая возможные претензии относительно технического состояния квартиры, переданное во владение новым хозяевам.
Что такое акт приема-передачи квартиры
По определению, акт приема-передачи жилого помещения подтверждает факт приема и передачи квартиры от одного участника сделки к другому. После подписания этого документа считается, что вся ответственность за сохранность объекта недвижимости переходит к новому владельцу. Отмечается независимость сроков подписания акта от момента регистрации права собственности. Оформить документ можно по инициативе любого участника.
На практике часто стороны гражданско-правовых отношений пренебрегают актом ввиду волнения или желания ускорить процесс. Впоследствии часто выясняется, что документ мог бы понадобиться для следующих ситуаций:
Понятие и нормативное регулирование
Практическое значение передаточного документа приводится в содержании статьи 556 Гражданского Кодекса. В пункте 1 указывается на то, что передача недвижимости осуществляется именно по акту или иному аналогичному документу. Правда, это больше является рекомендацией законодателя, поскольку в своих доводах он ссылается на возможность указания факта передачи в договоре как неотъемлемом элементе гражданско-правовой сделки.
Ссылаясь на действие все той же статьи ГК РФ, каждая из сторон вправе затребовать акт в момент осуществления смены права собственности. Уклонение может быть расценено оппонентом как отказ выполнять обязательства, что может послужить поводом к предъявлению претензии, вплоть до судебного разбирательства.
Нужен ли такой АПП
Безусловно, пренебрегать этим документом при оформлении сделки не стоит. К акту всегда можно обратиться по мере необходимости. Не стоит забывать, что рынок недвижимости представлен и недобросовестными покупателями, и продавцами. Каждый дополнительный регламентированный документ поможет решить вопросы по мере их возникновения, в том числе при оспаривании мошеннических действий.
Еще одним поводом к представлению акта приема-передачи является техническое состояние квартиры. Так, при наличии фактов несогласованной перепланировки ответственность за такое переустройство может лечь на нового собственника. Хорошо, если вмешательство в конструкцию квартиры не приведет к аварии. В любом случае, при выявлении фактов надзорными службами (БТИ) владельца могут привлечь к ответственности, выписать штраф и выписать представление на устранение нарушений (за свой счет, соответственно).
Виды и особенности
Поскольку законодатель не определяет точной формы и содержания акта приема-передачи, в своих действиях стороны договора обычно обращаются к практике. Так, в истории совершения сделок четко сформировались несколько типов актов, каждый из которых призван решить сомнения каждой из сторон. А ведь последние участвуют в сделке с дорогим имуществом:
Как правильно составить
Структура
Перед подписанием передаточных документов, включая акт и договор, каждая из сторон вправе указать на необходимость дополнения содержания. В редких случаях, участники сделки что-либо убирают из текста. Согласно практике рынка, рекомендуется обязательно приписывать следующие реквизиты:
Необходимые сведения
Законодатель не ограничивает стороны в содержании договора. Именно поэтому каждая из сторон вправе указать на необходимость расширения содержания или изменения структуры. Опять же, если одна из сторон — это организация, она может предложить оформить акт на фирменном бланке. Если аналогичные пожелания выдвигает оппонент, сделать это можно на бланках обеих компаний.
Сведения, которые могут быть включены в акт, зависят от волеизъявления сторон. Особенно это касается приема-передачи квартиры от застройщика. По сути, в акте должны быть отражены все запросы нового владельца, которые перед началом строительства были отражены в действующем договоре подряда.
Пошаговая инструкция по заполнению и регистрации
Изобретать бланк акта нет необходимости, равно как и обращаться к помощи юристов (не требует нотариального удостоверения). Скачать проверенную годами форму можно на профильных сайтах, на которых представлены консультационные материалы.
В скачанный бланк подставляются реквизиты подписантов, уточняются характеристики жилого помещения.
Бланки и образцы
С поиском бланков актов передачи особых затруднений нет. Для каждого жизненного случая уже отработаны формы, при этом каждую из них можно всегда доработать, это не воспрещается.
Акт приема-передачи квартиры
Что такое АПП?
Акт приема-передачи квартиры – документ, подтверждающий факт передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества, а также его состояние (Далее – АПП).
Данный документ составляется для того, чтобы между сторонами не возникло претензий по качеству проданного (приобретенного) жилья. Подписание АПП является одним из этапов сделки купли-продажи, которым она и завершается.
Что указывать?
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».
АПП указывает на завершенность сделки, а также подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю.
В АПП обязательно указываются:
В АПП также должны быть отображены все недостатки (при наличии), все предметы, находящиеся в квартире на момент сделки (их фактическое состояние). Отдельно рекомендуется прописать задолженности, связанные с квартирой (услуги связи, коммунальные услуги), с указанием сроков их погашения или устранения недостатков при их наличии.
Как составить?
Документ составляется в трёх экземплярах, по одному для каждого из участников сделки и один экземпляр потребуется для регистрации недвижимого имущества в Росреестре, который останется у сотрудников Росреестра в архиве.
Образец АПП можно найти в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети интернет. Для составления АПП также можно обратиться к юристу, квалифицированному в данном направлении деятельности.
Риск отсутствия АПП
АПП является дополнением к договору купли-продажи, по условиям которого при подписании акта покупатель отдает денежные средства продавцу в размере стоимости недвижимости, а продавец передает покупателю ключи от квартиры.
Нужно помнить, что после подписания АПП ответственность (ухудшение состояния квартиры (её повреждение) и её содержание) переходит к покупателю, продавец более не будет нести такую ответственность. В случае нарушения условий сделки одной из сторон, другая сторона может аннулировать данную сделку. Отсутствие АПП влечет за собой отсутствие возможности предъявления претензий по состоянию квартиры.
Вывод о вышесказанном
Таким образом, отсутствие АПП создает риск оспаривания сделки и предъявления претензий, так как данный факт является основанием для расторжения договора купли-продажи. Также отсутствие АПП свидетельствует, что покупатель не принимал квартиру, и все риски по её сохранности несет продавец.
К примеру, после пожара спустя год после продажи квартиры у покупателя есть возможность инициировать судебный процесс, в котором он будет доказывать, что квартиру ему передали именно в таком состоянии. Также как и покупатель в отсутствие АПП не сможет доказать, что квартиру передали с недостатками.
АПП – документ, являющийся залогом успешной сделки, проведение которой в его отсутствие – большой риск для обеих сторон.
Приложение к договору: правила составления и образец
Приложение к договору — это документ, расширяющий и уточняющий условия сделки, но не изменяющий ее основные положения.
Понятие и разновидности
Положения любого соглашения могут изменяться и дополняться с сохранением основной структуры сделки. Современное законодательство не раскрывает, что такое приложение к договору и какую юридическую силу оно имеет. На практике под этим документом понимают зафиксированные в том же виде, что и сама сделка, положения, раскрывающие и уточняющие ее особенности.
Если сделка между сторонами не является разовой, то в значительной части случаев согласование существенных условий, таких как цена, срок поставки, количество и объем, осуществляется посредством подписания приложений. В зависимости от вносимых в договор изменений выделяют следующие их виды:
Указанное выше разделение на категории не является законодательным и сформировалось в процессе практического применения. Ввиду развития правовых отношений группы дополняются и меняются. Приложения по своей правовой природе, как и спецификации, являются документами, которые не могут существовать независимо.
Чем отличается от дополнительного соглашения и спецификаций
По своей структуре рассматриваемые документы схожи с дополнительными соглашениями и спецификациями. По причине отсутствия на законодательном уровне разграничения данных понятий приложение как приложение к договору используется в части внесения изменений в условия сделки, не меняя основных глав: стоимость и порядок расчетов, претензионный порядок, реквизиты сторон, предмет, права и обязанности, ответственность и форс-мажор. Допсоглашение меняет существенные условия, права и обязанности сторон. Например, достигая условия о продолжении сотрудничества, стороны заключают дополнительное соглашение.
Спецификации содержат ассортимент, количество, наименование и срок поставляемой продукции. Они чаще всего применяются к сделкам о поставке товара. Ввиду того что образцы спецификаций и дополнительных соглашений законом не установлены, разделение по такому содержанию не является обязательным. Если вы назовете документ дополнительным соглашением, но он содержит условия спецификации, юридическая сила от этого не утрачивается, и он будет иметь свое действие. Такие неточности смогут показать вашему контрагенту только уровень юридической грамотности.
В каких случаях оформляют
На момент заключения сделки стороны ознакомились с условиями, и у них формируется понимание, каким образом планируется осуществлять дальнейшее взаимодействие. При обсуждении условий сделки стороны решают, какие приложения нужны для договора в зависимости от специфики предмета. В соглашение включается условие, которое позволяет сторонам делать ссылки, например: «Стороны подтверждают согласование изготавливаемых деталей посредством подписания документов с утверждением чертежа». От того, как прописать приложения к договору в договоре, не зависит их юридическая сила. Главным требованием к действию документа является соблюдение его формы. Если основное соглашение прошло нотариальное удостоверение, то последующие изменения также удостоверяются, а в случае государственной регистрации — регистрируются.
Если исполнение соглашения не носило разовый характер, оформление дополнительных условий происходит по мере необходимости. Рассмотрим на примере купли-продажи. Покупатель и продавец заключили сделку, по которой одна сторона поставляет другой товар. Существенные условия, такие как наименование, срок и цена, указываются при заключении сделки. Покупатель направил заявку о необходимости приобретения товара, продавец подготовил письменный ответ, после чего оба контрагента подписали соглашение. В случае необходимости такая процедура проводится неограниченное количество раз. Периодичность изменяется только дополнительным соглашением. На практике встречаются вопросы о том, как оформить приложение к приложению к договору и какие действия предпринимаются, чтобы изменить первоначальный документ. Обычно такие действия совершаются, если документ уже подписан, но содержит неточность. Рекомендуем подписать дополнительное соглашение о признании его недействительным, а после этого подписать верный документ.
Правила составления
Документ имеет свободную форму, правила его оформления не закреплены действующим законодательством. Для того чтобы понять, как оформляется приложение к договору, мы составили список обязательных положений. Для признания его юридически действительным необходимо наличие следующих данных:
К _________ № ________ОТ _______________ г.
г. _____________________ «__»______________ 2020 г.
____________________________________________________________________________ (далее — Покупатель) в лице директора _____________________, действующего на основании устава, с одной стороны и
____________________________________________________________________________ (далее — Продавец) в лице директора _____________________, действующего на основании устава, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, решили:
2. Условия, не затронутые настоящим Соглашением, остаются неизменными, и Стороны подтверждают по ним обязательства.
3. Документ составлен и подписан в двух подлинных экземплярах и является неотъемлемой частью основного соглашения.
4. Настоящий документ вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
Адреса, реквизиты и подписи сторон.
Покупатель: наименование, адрес юридический и почтовый, ИНН, ОГРН, подпись и расшифровка, телефон, адрес электронной почты.
Продавец: наименование, адрес юридический и почтовый, ИНН, ОГРН, подпись и расшифровка, телефон, адрес электронной почты.
Рекомендуем указывать в тексте следующее условие: «Документ является неотъемлемой частью основного соглашения». Это означает, что документ представляет собой не отдельное соглашение и к нему применяются ранее утвержденные положения. Если возникла спорная ситуация и дело дошло до судебного процесса, контрагент использует отсутствие этого положения для применения общих норм права, которые установлены Гражданским кодексом. Среди оснований для такого действия выделяют: применение меньших штрафов, изменение сроков поставки. Например, соглашением сторон предусмотрена неустойка за несвоевременную поставку товара 1% в день. Документ признается недействительным, и применяется ст. 395 ГК.
Пример акта приема-передачи:
В качестве приложений используются также объемные документы — кодексы ответственного партнерства. В этом случае в тексте содержится отдельный перечень приложений к договору с наименованием документов. Такой порядок оформления используется крупными сетевыми компаниями ввиду сложной структурной организации. Акты приема-передачи оформляют в таком же виде, это актуально для сделок по лизингу или купле-продаже транспортных средств и аренде недвижимых объектов.
При написании придерживайтесь правил официально-делового стиля. В разделе «Реквизиты» необязательно указывать банковские реквизиты, телефоны и адреса электронной почты, для юридической силы достаточно указать ОГРН и наименования.
Первичная документация в бухгалтерии
Каждый бухгалтер сталкивался с «первичкой». Но однозначно определить, какие документы относятся к первичной документации, сложно даже профессионалам с многолетним опытом. Разный набор документов для бухгалтерского и налогового учета вносит еще больше неопределенности. Так что такое первичная документация в бухгалтерии и что нужно знать о ней? Разберем в статье.
Что такое первичная документация в бухгалтерии
Пример «первички» в бухучете — любой документ, подтверждающий сделки налогоплательщика. Речь идет о сделках, которые связаны с хоздеятельностью организации и имеют экономический смысл.
Вся первичная документация бухгалтерского учета описана в ФЗ №402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Документы нужно собирать и оформлять в соответствии с этим законом, чтобы подтвердить расходы и доказать ФНС правильность расчета налоговой базы.
Составлять первичный документ нужно в момент осуществления хозоперации, так как документ подтверждают ее совершение. Как правило, это делает поставщик. Перечень первичной документации в бухгалтерии, сопровождающих сделку, зависит от типа сделки и может отличаться. Особо внимательно нужно относиться к документам по сделкам, в которых вы выступаете покупателем, так как это ваши расходы и вы больше поставщика заинтересованы в правильном оформлении документов. Налоговая может не зачесть «первичку» с ошибками.
Хранение первичных документов
Первичку нужно хранить минимум 5 лет. В этот период ФНС может в любой день запросить документы у вас или ваших контрагентов, чтобы провести проверку. Также документы понадобятся в случае судебных споров.
Раньше для хранения документов требовались стеллажи, папки и много бумаги. Теперь, чтобы освободить место в офисе и сэкономить время и деньги, перенесите архив первички в электронный вид. Бухгалтерские сервисы помогают систематизировать документы и хранить их сканы в электронном архиве — в таком и искать документы проще. В списке сервиса проще отслеживать нехватку первички, закрытие, оплату и документы по сделкам. Электронные документы заверяют электронной подписью.
Если у компании не будет первичного документа, срок обязательного хранения которого еще не истек, она получит штраф от 10 до 30 тыс. рублей. Другая проблема потери документов — невозможность учесть расходы для расчета базы по налогу. В этом случае налоговая доначислит налог, и компании придется доплачивать.
Первичные документы делятся по стадиям бизнеса
Все сделки компании можно разделить на три этапа:
Первый этап — договор об условиях сделки. Его результатом будет договор и счет на оплату.
Второй этап — оплата по сделке. Первичные документы, подтверждающие оплату:
Третий этап — получение продукции. Требуется подтверждение факта получения покупателем товара или услуги, а продавцом — оплаты. Без подтверждающих документов налоговая не позволит учесть потраченные средства в расходах. Получение подтверждается:
Первичная документация в бухгалтерии список документов 2020
Сделки в разных компаниях существенно отличаются. Несмотря на это, есть перечень первичной документации, которая обязательна в бухгалтерии:
Этот список документов по сделкам не исчерпывающий, он может расширяться в зависимости от видов операций и особенностей учета в организации.
Формирование первичной бухгалтерской документации
Правила ведения первичной документации допускают составление ее по самостоятельно разработанным или унифицированным формам (ст. 9 № 402-ФЗ). Но помните, что юридическую силу имеет только документ, содержащий все необходимые реквизиты:
Формы первички, которые использует организация, закрепляются в учетной политике. В процессе работы может возникнуть потребность в обновлении или дополнении форм — это тоже фиксируется в учетной политике.
Рассмотрим первичные документы подробнее.
Договор
При заключении сделки стороны заключают между собой договор, в котором оговаривают все условия и детали будущих хозяйственных операций: сроки отгрузки товара, выполнения работ или оказания услуг, время для оплаты, способ расчетов и т.п.
Дополнительно в договоре фиксируются данные о предмете сделки и цене. Права и обязанности сторон тоже нужно прописать, чтобы в суде было легче урегулировать возможные споры.
Оптимально, если каждая сделка оформлена отдельным договором. Но компании нередко заключают с постоянными контрагентами один общий договор на ряд однотипных сделок сразу. Оформите два экземпляра договора с печатями и подписями сторон на каждом.
Письменная форма договора нужна не всегда. Например, для сделки по купле-продаже подтверждающим заключение документом выступает кассовый или товарный чек.
Счет на оплату
Счет на оплату — это документ, в котором продавец устанавливает цену на свои услуги или товары.
Покупатель соглашается с условиями поставщика в момент совершения оплаты. Законодатель не устанавливает форму счета, поэтому каждая компания составляет его по-своему. В счете прописывают условия сделки, сроки, порядок оплаты и поставки и т.д.
Подпись директора или главбуха на этом документе не обязательны (ст. 9 № 402-ФЗ). Но чтобы со стороны налоговой или контрагентов не возникало вопросов, лучше ими не пренебрегать. Счет на оплату не дает возможности предъявить требования поставщику — в нем лишь фиксируется цена покупки. Покупатель же сохраняет за собой право требовать возврата денег в случае нарушения условий договора или незаконного обогащения поставщика.
Платежные документы: кассовые чеки, бланки строгой отчетности (БСО)
Первичные документы из этой группы подтверждают факт оплаты полученных покупателем товаров или услуг.
К ним относятся кассовые и товарные чеки, платежные поручения и требования, бланки строгой отчетности. Платежку покупатель получает в банке, когда оформляет оплату безналичным платежом, а платежное требование может выставить поставщик. Товарный или кассовый чек поставщик выдает покупателю, когда тот оплачивает товар наличными деньгами.
Товарная накладная или товарный чек
Товарные чеки оформляют в двух случаях: при продаже товара физлицами или при продаже физлицам.
Товарные накладные, как правило, используют организации для оформления реализации товаров и их дальнейшего оприходования покупателем.
Как и договор, товарную накладную составляют в двух экземплярах. Один остается у поставщика, чтобы подтвердить передачу товаров, а второй получает покупатель для подтверждения оприходования.
Данные в накладной и счете-фактуре должны совпадать.
Лицо, которое отпускает товар, проставляет в накладной свою личную подпись и печать компании. А покупатель также заверяет документ подписью и печатью.
Акт оказанных услуг (выполненных работ)
Акт — это первичный документ для двух сторон, который служит подтверждением факта заключения и исполнения сделки, ее стоимости и сроков исполнения.
Его может составить заказчик или исполнитель. У каждой стороны есть свой экземпляр, который служит подтверждением того, что стороны не имеют претензий друг к другу и признали услугу и оплату за нее соответствующей договору.
Счет-фактура
Счет-фактура нужен для принятия НДС к вычету. Обычно они являются сопутствующим документом к товарной накладной или акту. Встречаются и счета-фактуры на авансы.
Фактуру обязаны выписывать все организации и предприниматели на ОСНО и другие, работающие с НДС.
Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры?
Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?
В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.
Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?
Артем, этот вопрос в законе описан настолько подробно, насколько это вообще возможно. Другое дело, что сам закон написан так, что можно голову сломать, но все равно ничего не понять. Вот тут помогу разобраться.
Зачем нужен акт приема-передачи квартиры
Когда вы покупаете квартиру по договору долевого участия, право собственности сразу же у вас не появляется. После подписания ДДУ вы получаете только право требования у застройщика квартиры в будущем. В момент подписания акта приема-передачи у вас возникает право владения квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано. А право владения квартирой возлагает на вас обязанность платить за содержание имущества и нести ответственность за риск случайной гибели.
Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.
В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Это и называется односторонним актом. Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.
Как рассчитывают сроки подписания
По закону срок передачи квартиры должен быть четко определен в ДДУ. При этом допускается его определение при помощи точных дат, с указанием дней, месяцев, полугодий или кварталов. Еще срок может быть определен событием, которое должно неизбежно наступить. При этом если не указана точная дата, то окончание срока всегда следует считать по последнему дню периода.
Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.
А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно. Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно. Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.
Если в договоре два срока подписания акта
Иногда застройщики пытаются маскировать сроки в договоре разными хитрыми формулировками, например, указав несколько сроков одновременно. В этом случае считают по тому сроку, который наступает раньше.
Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту. Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года. Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.
Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие. При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию. Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.
Важно: в ДДУ должно быть прямо написано, что дом могут сдать досрочно, а вы обязаны принять квартиру. Если такого нет — смотрите сроки в договоре и по закону. Заставить вас принять квартиру, пока не наступят эти сроки, застройщик не может. Если он в одностороннем порядке передаст вам квартиру досрочно, а в договоре это не написано, — это незаконно.
Сроки подписания акта приема-передачи квартиры
В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.
К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:
«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».
Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.
Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.
«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».
Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.
Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.
В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись. Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается. По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.
Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.
Что еще предоставит застройщик
Застройщик может передать вам квартиру только после того, как получит разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Поэтому вместе с подписанием акта приема-передачи застройщик обычно дополнительно предоставляет еще и копии следующих документов:
Что такое односторонний акт приема-передачи
Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.
Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.
Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.
В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.
Зачем отправлять ответные письма застройщику
Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.
Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам. Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное. Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.
Единственный реальный вариант, при котором вы не принимаете квартиру у застройщика, — это наличие в ней недостатков. Факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры, легко подтвердить наличием претензий к квартире в дефектовочном акте, акте о несоответствии или акте осмотра. Если застройщик не хочет подписывать с вами такой акт, направляйте претензию. Она также послужит подтверждением того, что от подписания акта приема-передачи вы не уклонялись и действовали добросовестно.
Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта. Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика. Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.
Если застройщик не хочет подписывать дефектовочный акт
Это типичная ситуация. В ней действуйте так.
От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:
«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства. В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался. Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».
В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.
Срок устранения недостатков — незамедлительно, но не больше 45 дней. Даже если в договоре будет предусмотрено, что недостатки могут устраняться дольше, это незаконно.
Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:
Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.
Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно. Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей. Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.
Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.
Какие подводные камни есть в суде
Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.
Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию. Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.