договор аренды береговой полосы
О соблюдении режима береговой полосы и водоохранной зоны
Обращаем внимание на запрет приватизации участков в береговой полосе, а также необходимость соблюдения режима береговой полосы и водоохранной зоны!
В статье 6 Водного кодекса РФ дано понятие береговой полосы, согласно которому это участок земли, предназначенный для общего пользования неограниченного круга лиц. Береговая полоса устанавливается в размере 20 метров.
Аренда земельных участков в пределах береговой полосы водного объекта допускается на общих основаниях, предусмотренных земельным законодательством, с ограничением в виде обязанности обеспечить беспрепятственный доступ к водному объекту в пределах 20 метров.
Однако приватизация участков в береговой полосе запрещена (ч.8 ст.27 Земельного кодекса РФ).
Также, обращаем внимание, что в границах водоохранных зон запрещаются:
1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;
8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах»).
Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов
Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.
Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.
Береговая полоса
Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:
Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.
В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
Водоохранная зона
В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.
Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.
Что запрещено в границах водоохранных зон:
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.
Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:
Можно ли строить рядом с водоемом
Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.
Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.
Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.
Аренда береговой полосы водного объекта
Для начала полагаю необходимым определить понятие береговой полосы (бечевника). Береговая полоса это земельный участок общего использования, который располагается вдоль каждого водного объекта общего пользования. Размер бечевника зависит от вида водного объекта, для большинства его ширина составляет 20 метров, однако для каналов он будет всего 5 метров.
Береговая полоса водных объектов общего пользования отсчитывается от уреза воды – береговой линии водоема. Прошу не путать понятие прибрежной защитной полосы водного объекта и береговой полосы общего пользования.
Приватизация (обращение в собственность) земельных участков в пределах бечевника запрещена. Однако ограничение в обороте береговой полосы общего использования никаким образом не мешает взять ее в аренду. Ранее до начала 2015 года в Земельном кодексе была даже специальная норма права, которая предусматривала, что водопользователи, которые используют водные объекты, вправе заключить договор аренды земельного участка в границах бечевника.
Данное правило рассматривалось даже как преимущественное право водопользователя на заключение договора аренды, однако суды приходили к иному выводу. Сейчас указанную правовую норму упразднили, однако это не означает, что теперь нельзя арендовать земельные участки в пределах бечевника.
Каких-либо ограничений на аренду участков земной поверхности в пределах береговой полосы общего пользования земельное законодательство не предусматривает.
Управомочен распоряжаться таким земельными участками, как правило, муниципальный район, то есть районная Администрация. Поэтому если есть необходимость получить в аренду земельный участок, находящийся в границах береговой полосы водного объекта, то нужно посмотреть административный регламент Вашего муниципального образования.
В данном регламенте должна быть детально описана процедура получения земельных участков на праве аренды. Для заключения договора аренды необходимо поставить земельный участок на государственный кадастровый учет, а потом зарегистрировать договор аренды в Росреестре.
Для справки: бечевник- издревле сложившееся бытовое понятие береговой полосы. Было законодательно сформулировано в Водном кодексе 1995 года, позднее упразднено при введении в действие Водного кодекса 2006 года.
Стоимость данной комплексной услуги от 40 тыс. рублей.
Заказать данные услуги можно по телефону (812) 909-31-95 или написать нам на электронную почту: info@jurist-dolina.ru
Предлагаем наши качественные услуги юриста по водоохранной зоне
ВС разъяснил условия аренды земельных участков в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС19-27506 по делу об оспаривании арендатором земельного участка на прибрежной морской полосе порядка определения платежей по договору аренды и взыскании с арендодателя переплаты по договору в качестве неосновательного обогащения.
Суды признали спорный договор ничтожной сделкой
В мае 2011 г. администрация муниципального образования «Город-курорт Геленджик» предоставила в аренду на 49 лет ЗАО «Санаторий «Жемчужина моря»» участок на прибрежной морской полосе для размещения пляжа. По условиям договора, арендная плата рассчитывалась на основании соответствующих правил и постановления администрации муниципалитета от 20 мая 2011 г. № 1126 и составляла 155 тыс. руб. в год.
Впоследствии арендатор обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципалитета, в котором просил взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату в размере свыше 872 тыс. руб. и пени на сумму порядка 1400 руб. Истец также просил суд считать достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды рыночную стоимость земельного участка в размере 5,7 млн руб.
В обоснование исковых требований общество сослалось на то, что кадастровая стоимость спорного участка с февраля 2011 г. составляла 1 руб., поэтому при заключении договора аренды стороны определили ставку арендной платы в размере 1,5% его рыночной стоимости. Согласно результатам независимой оценки, рыночная стоимость участка, предоставленного для размещения пляжа, составила 5,7 млн руб., что существенно меньше величины, на основании которой рассчитывалась арендная плата по спорному договору. В связи с этим истец счел, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований со ссылкой на то, что истец пропустил срок исковой давности еще в 2015 г. Как пояснил суд, арендная плата за публичный земельный участок является регулируемой, а общество не заявляло в суд требование об установлении рыночной стоимости участка в ином размере, чем указано в договоре аренды. В свою очередь, рыночная стоимость, определенная на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу арендодателя, не признана недостоверной в установленном порядке. Более того, отметил суд, береговая полоса внутреннего моря не может быть предметом договора аренды, поэтому спорный договор является недействительной сделкой, а внесение изменений в ничтожный договор путем установления нового размера арендной платы законом не предусмотрено.
В дальнейшем апелляция приняла отказ общества от иска в части требований об установлении достоверной стоимости и применении для целей определения годовой арендной платы рыночной стоимости земельного участка в размере 5,7 млн руб., а также взыскании с ответчика переплаты по договору в размере 769 тыс. руб. Таким образом, суд отменил решение нижестоящего суда в этой части, остальная часть была оставлена без изменения.
Впоследствии суд округа направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, отметив, что нижестоящие суды, определяя размер платы за пользование участком и, соответственно, размер излишне внесенной истцом арендной платы, не исследовали вопрос о необходимости применения нормативной цены земли, которая не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные участки соответствующего целевого назначения.
При новом рассмотрении апелляция изменила решение первой инстанции и взыскала с муниципалитета 57 тыс. руб. в качестве неосновательного обогащения. Суд счел, что недействительность договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не означает автоматического прекращения ранее возникшего права арендатора. Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, не породившей юридических последствий для сторон, основания для применения при расчете арендной платы ставки 1,5% кадастровой стоимости участка отсутствуют. Спорный участок предоставлялся и фактически использовался арендатором в рекреационных целях (для обустройства пляжа), поэтому плата за его использование рассчитывается по ставке 0,8 % кадастровой стоимости, определенной в постановлении муниципалитета.
Апелляционный суд добавил, что, поскольку кадастровая стоимость участка составляла 1 руб., это фактически свидетельствовало об ее отсутствии. Следовательно, при расчете арендной платы применяется нормативная цена земли. В силу же отсутствия последней необходимо применять нормативную цену, которая не должна превышать 75% рыночной цены участка, что составляет 7,7 млн руб. При этом истцом пропущен срок исковой давности в части требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 1 февраля 2012 г. до 30 мая 2015 г.
В дальнейшем суд кассационной инстанции изменил постановление апелляции и взыскал с ответчика в пользу арендатора 603 тыс. руб. неосновательного обогащения. В остальной части судебный акт был оставлен без изменения. Таким образом, кассация сочла, что апелляция неправильно определила размер неосновательного обогащения, поскольку истец в спорный период обязан был вносить плату за пользование участком в виде земельного налога.
ВС вернул дело на новое рассмотрение
В кассационной жалобе в Верховный Суд администрация муниципалитета оспорила решения апелляции и кассации как незаконные, а Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с ее доводами.
Экономколлегия пояснила, что спорный договор аренды был заключен на основании заявления общества о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования публичным земельным участком, расположенным частично в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, на право аренды. При этом в собственности общества имелся расположенный в границах участка объект недвижимости (гидротехническое сооружение).
Верховный Суд подчеркнул, что участки в пределах береговой полосы могут быть предоставлены в аренду при соблюдении установленных законодательством условий, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При этом должен обеспечиваться свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. «При таком положении является ошибочным вывод судов о недействительности договора аренды земельного участка, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, и тем более неверны выводы суда округа о сохранении за обществом вещного права постоянного (бессрочного) пользования и необходимости платить за пользование участком в размере земельного налога. Поскольку оснований для признания договора аренды указанного земельного участка недействительным не имеется, данный договор является действующим, общество должно платить за пользование публичным участком не земельный налог, а арендную плату», – отмечается в определении.
Как пояснил ВС, спорный договор аренды не был заключен по итогам торгов, поэтому арендная плата является регулируемой. С учетом принятого судом первой инстанции заявления ответчика о применении срока исковой давности за период до 30 мая 2015 г. необходимо установить, в каком размере подлежала внесению арендная плата за период с 31 мая 2015 г. по 30 июня 2018 г. в соответствии с нормативными правовыми актами публичного образования, в собственности которого находится участок. При этом, если размер арендной платы, установленный соответствующим публичным органом, будет меньше предельной ставки, установленной федеральным законом, применяются ставки, установленные публичным органом.
«Судами установлено, что спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Город-курорт Геленджик». В спорный период арендная плата за земли этого образования подлежала расчету по правилам, установленным постановлением Администрации № 1126. Между тем в материалах дела отсутствуют как надлежащий расчет арендной платы, подлежавшей внесению обществом в спорный период с 31 мая 2015 г. по 30 июня 2018 г. (с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности за период до 30 мая 2015 г.) исходя из положений постановления Администрации № 1126, вида разрешенного использования участка, ограничения его в обороте, так и расчет арендной платы, фактически внесенной обществом именно в этот период, что не позволяет определить наличие либо отсутствие на стороне муниципального образования неосновательного обогащения в виде излишне внесенной истцом арендной платы», – заключил ВС, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Эксперты прокомментировали выводы Суда
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань в комментарии «АГ» пояснила, что особенности использования земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водных объектов, обусловлены особым правовым статусом таких земель – береговая полоса предназначена для общего пользования, кроме того, ведение хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон допускается с ограничениями. «Договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе», – отметила она.
При этом, добавила эксперт, п. 4 ст. 39.8 ЗК не устанавливает запрет на передачу в аренду земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а лишь определяет условие, при котором аренда становится возможной. «В этой логике Верховный Суд неоднократно рассматривал вопрос о признании недействительными договоров аренды земельных участков в границах береговой полосы, указав на невозможность признания договора ничтожной сделкой с формальным обоснованием требования ст. 39.8 ЗК. В рассматриваемом деле Экономколлегия в очередной раз указала судам на необходимость оценки обстоятельств конкретного спора, правильного применения нормы ст. 39.8 ЗК с учетом существа спора, а не формального предписания нормы», – пояснила Марина Строкань.
По мнению эксперта, такая позиция представляется логичной, поскольку само по себе невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования в договор не означает намерения арендатора ограничивать доступ и иным образом препятствовать реализации прав граждан. Кроме того, отсутствие такого условия в договоре не освобождает арендатора от необходимости соблюдать установленные требования. «В каждом конкретном случае судам следует оценивать доказательства реального несоблюдения арендатором условия обеспечения доступа к водному объекту, а также устанавливать факт нарушения положений водного и земельного законодательства в этой части», – подытожила она.
Младший юрист практики «Транспорт. Инфраструктура. ГЧП» АБ «Инфралекс» Константин Краулин отметил, что правовая позиция ВС, изложенная в определении, не нова. «Верховный Суд не раз обращал внимание, что невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту и береговой полосе в договор аренды такого участка само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдать требования закона (см. определения от 25 августа 2020 г. № 308-ЭС20-10727 по делу № А32-46606/2018 и от 7 августа 2019 г. № 308-ЭС19-12241 по делу № А32-42289/2017)», – пояснил он.
Эксперт добавил, что такую позицию ранее высказывал и Научно-консультативный совет при АС Уральского округа (см. п. 13 Рекомендаций по вопросам, возникающим при рассмотрении споров из земельных правоотношений, от 18–19 октября 2018 г. № 2/2018).
«В рассматриваемом деле ВС исходит из того, что ни Земельный, ни Водный кодексы не запрещают сдавать в аренду земельные участки, расположенные в границах береговой полосы, хотя и устанавливают ограничения их использования (см. определения от 29 января 2019 г. № 307-ЭС18-23804 по делу № А56-36040/2017 и от 6 декабря 2016 г. № 306-ЭС16-15938 по делу № А65-18989/2015), – пояснил эксперт. – Примечательно, что Пятнадцатый апелляционный суд уже сделал «работу над ошибками» и в этом году отклоняет требования о признании таких договоров аренды недействительными со ссылкой на позицию Экономколлегии ВС (см. постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2021 г. № 15АП-1455/2021 по делу № А32-6032/2020 и от 3 марта 2021 г. № 15АП-22202/2020 по делу № А32-34431/2020). Такое толкование представляется верным, так как положения законодательства действуют независимо от их наличия в условиях договора, а невключение нормативных ограничений в договор не отменяет их действие, равно как и не свидетельствует о недействительности договора», – резюмировал Константин Краулин.
Адвокат, советник практики разрешения споров АБ «Инфралекс» Михаил Гусев добавил, что ранее Верховный Суд, отказывая в передаче аналогичной кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Экономколлегии, высказал иную (отличную от позиции, отраженной в рассматриваемом определении) точку зрения по вопросу порядка определения размера арендной платы (Определение от 10 февраля 2021 г. № 307-ЭС20-22845 по делу № А56-114242/2019). «Так, в ситуации, когда требовалось установить размер арендной платы за участок, часть которого находится в границах прибрежной зоны водного объекта, Суд указал, что в силу п. 8 ст. 27 ЗК такой участок не подлежит приватизации, в связи с чем пришел к выводу, что размер арендной платы за его использование не может превышать размер земельного налога, рассчитанный в установленном порядке», – подчеркнул он.
Аренда участка: 7 нюансов аренды муниципальной и государственной земли
Аренда участка из состава муниципальной или государственной земли имеет свои особенности.
Если знать эти нюансы, то аренда участка станет более понятной и достижимой.
В этой статье рассмотрим некоторые особенности аренды муниципального участка.
Аренда участка, находящегося в государственной собственности, имеет такие же нюансы, как и аренда муниципального участка.
Аренда участка в границах береговой полосы водного объекта.
Особенность аренды участка в пределах береговой полосы водного объекта состоит в следующем.
Разберемся в этом нюансе подробнее.
Для этого рассмотрим, что такое береговая полоса, береговая линия и водный объект.
Что такое береговая полоса водного объекта?
Береговая полоса – это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.
Береговая линия — это граница водного объекта.
Иными словами, береговая полоса представляет полосу земли от границы водного объекта.
С обывательской точки зрения, береговая линия проходит по кромке воды.
Однако, для разных видов водных объектов береговая линия определяется по-разному.
Таким образом, береговая линия по-разному определяется для разных водных объектов.
Поэтому береговая полоса тоже имеет разное расположение, в зависимости от береговой линии.
Береговая полоса для болот не устанавливается.
Аренда участка зависит от ширины береговой линии.
По общему правилу, для водных объектов общего пользования ширина береговой полосы составляет – 20 метров.
Исключение составляют каналы, реки и ручьи, протяженностью не больше 10 км.
Протяженность определяют от истока до устья.
Если протяженность канала, реки, ручья меньше десяти километров, то ширина береговой линии – 5 метров.
аренда участка, попадающего в 20- или 5-метровую ширину береговой полосы,
возможна, при обеспечении свободного доступа граждан:
Подведем итог по 1-ой особенности.
Если аренда участка затрагивает береговую полосу, то договор заключат только при обеспечении свободного доступа.
Иными словами, свободный доступ к водному объекту общего пользования и его береговой полосе нельзя перекрывать.
В сети публикуют расследования о препятствиях в доступе к водным объектам.
«Борзость» отдельных персонажей, перекрывающих доступ к воде объектов общего пользования, возмущает.
Однако, она не служит примером правомерного поведения.
Аренда участка подлежит продлению, если установлен публичный сервитут.
Данная особенность касается случаев со следующими условиями:
Кратко рассмотрим публичный сервитут, чтобы понимать, когда продляют аренду участка.
Что такое публичный сервитут на земельный участок?
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Есть 2 способа установления сервитута:
Публичный сервитут устанавливают актом органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Цель публичного сервитута — обеспечение государственных или муниципальных нужд. А также нужд местного населения.
Публичный сервитут не связан с изъятием земельного участка.
Иными словами, власть может установить публичный сервитут на земельный участок, который сдан в аренду.
Наличие публичного сервитута создает неудобства арендатору.
Он испытывает сложности с использованием земельного участка.
В качестве компенсации неудобств арендатор вправе продлить договор аренды земельного участка.
Мысли вслух.
Удивительна «щедрость» законодателей.
Арендатор муниципальной или государственной земли платит арендную плату в бюджет.
Ему власть ограничивает возможность использования участка, установив публичный сервитут.
При этом в качестве компенсации арендатору предоставляют только право продления аренды участка.
О снижении арендных платежей речь не идет.
Иными словами, аренду плати весь срок действия публичного сервитута.
На какой срок может быть продлена аренда участка?
Срок продления аренды участка определяется соглашением об осуществлении сервитута.
Не путайте соглашение об осуществлении сервитута с соглашением об установлении сервитута.
Это два разных вида соглашений.
Детально их рассматривать не будем. Потому что тема статьи касается особенностей аренды участка, а не применения сервитутов.
Продление аренды участка возможно, если публичный сервитут установлен согласно главе V.7 земельного кодекса.
Иными словами, не каждый публичный сервитут дает право на продление аренды участка.
В статье 39.37 главы V.7 земельного кодекса перечислены 5 целей установления публичного сервитута.
Арендатор имеет право на продление аренды, если публичный сервитут установлен по одной из 5 целей.
Кроме этого, для продления аренды участка нужно доказать невозможность или существенную затрудненность использования участка. Причина трудностей — публичный сервитут.
Другими словами, власть установила компенсирующую возможность. Однако, по «заведенной традиции» обставила ее реализацию массой уточняющих условий.
Аренда участка в охранной зоне линейного объекта.
В земельном кодексе выделяют несколько видов охранных зон линейных объектов.
Например, охранная зона:
Каждый вид охранной зоны линейного объекта имеет свои критерии и порядок установления.
Суть 3-ей особенности состоит в следующем.
Если участок попадает в охранную зону линейного объекта, то в договор аренды добавляют особые положения.
Достаточно даже частичного попадания участка в охранную зону.
Дополнительные положения договора определяют условия допуска к линейному объекту.
Иными словами, договор аренды участка должен определять порядок допуска к линейному объекту.
Речь идет о доступе собственника или обслуживающей организации.
Целью доступа к линейному объекту является обеспечение его безопасности.
Таким образом. Если участок в охранной зоне линейного объекта, то в договор включат условия о доступе.
Речь идет о доступе к линейному объекту.
Запрещено возлагать на арендатора выполнение работ или оказание услуг, не связанных с арендой участка.
Аренда участка предполагает заключение договора с местной администрацией или органом государственной власти.
Чиновники не вправе включать в договор аренды участка дополнительные обязанности для арендатора.
Какие дополнительные обязанности нельзя включать в договор аренды земельного участка?
Нельзя устанавливать требования по выполнению работ и оказанию услуг, которые:
Таким образом, чиновники не вправе «втулить» в договор аренды условия о выполнении «левых» работ и услуг.
Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?
В подобных ситуациях можно действовать одним из 2-х способов.
1-ый способ: подписать договор и обратиться с иском в суд о признании недействительной части договора аренды участка.
Если суд признает незаконность действий чиновников, то договор в части дополнительных обязанностей признают недействительным.
При этом, в остальной части договор останется действующим.
Иными словами, аренда участка по договору будет сохранена.
2-ой способ: до подписания договора инициировать прокурорскую проверку на предмет нарушения земельного законодательства.
Такой способ защиты имеет свои плюсы, особенно если «не горят» сроки с подписанием договора.
Аренда участка не дает право на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Данная особенность касается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
По общему правилу (статья 621 ГК), арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды.
Однако, аренда земельного участка исключает преимущественное право арендатора на заключение нового договора.
Арендатор муниципальной и государственной земли не имеет преимущественного права на новую аренду участка.
Если арендовали участок у администрации, то преимущественного права на заключение нового договора у вас нет.
Проще говоря, аренда участка не дает привилегий на заключение нового договора после истечения срока старого.
Отсутствие преимущественного права на аренду участка является общим правилом.
Однако, из общего правила есть исключения.
Рассмотрим данные исключения, потому что они дают ответы на вопросы:
В каких случаях возможна аренда участка на новый срок без торгов?
Арендатор может получить участок в аренду на новый срок в 2-х случаях.
1-ый случай: земельный участок изначально предоставлен в аренду без торгов,
2-ой случай: земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства.
Если первоначально аренда участка оформлена без торгов, то возможно заключение нового договора без аукциона.
Кроме этого. Если участок первоначально получен на торгах. Цель получения участка — ведение садоводства. Это также дает право на новую аренду без торгов.
При каких условиях возможна аренда участка на новый срок без аукциона?
Земельный кодекс установил 4 условия, при которых 2 вышеуказанных случая могут быть реализованы.
Иными словами, существует 4 условия. При выполнении этих условий возможна аренда участка на новый срок без торгов.
1-ое условие: заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка.
Проще говоря. Если хотите заключить договор аренды участка на новый срок, то не ждите окончания договора.
Подавайте заявление на новую аренду участка до истечения срока действия старого договора аренды.
Если срок аренды участка истек, то 1-ое условие не исполнено.
Следовательно, аренда участка на новый срок без торгов станет невозможна.
2-ое условие: иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка.
если 3-е лицо имеет исключительное право на приобретение участка, то второе условие не выполняется.
Следовательно. При невыполнении второго условия, арендатор не может рассчитывать на новый срок аренды участка. Безусловно, речь идет об аренде участка без торгов.
Пример исключительного права на приобретение участка. Наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке.
Проще говоря. Если 3-е лицо собственник здания на участке, то он имеет преимущественное право на приобретение участка.
В такой ситуации, арендатор не имеет права на получение участка в аренду на новый срок без торгов.
3-е условие: договор аренды земельного участка не был расторгнут с арендатором.
Суть данного условия состоит в следующем.
Если старый договор не расторгли, то арендатор вправе заключить договор на новый срок.
Иными словами, для соблюдения 3-го условия важно сохранение действия предыдущего договора аренды.
4-ое условие: у арендатора имеются основания для получения земельного участка в аренду без торгов.
Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит основания, по которым аренда участка возможна без торгов.
На момент заключения нового договора, арендатор должен иметь право на аренду участка без торгов. Основания аренды участка без торгов смотрите в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если арендатор не имеет оснований для заключения нового договора без торгов, то 4-ое условие не выполняется.
Следовательно, арендатор не получит в аренду участок на новый срок.
Все 4 условия для аренды участка должны действовать в совокупности.
Другими словами. Для аренды участка на новый срок все 4 условия должны быть в наличии вместе.
Невыполнение, хотя бы одного из условий, исключает аренду участка на новый срок без торгов.
Аренда участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд.
Земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, могут быть сданы в аренду.
Если зарезервированный муниципальный или государственный участок сдан в аренду, то договор должен содержать особые условия.
Аренда участка, зарезервированного для муниципальных или государственных нужд, может быть расторгнута.
Уведомление о расторжении направляют за 1 год до предстоящего расторжения договора.
Шестая особенность заключается в следующем. Договор аренды зарезервированного участка содержит возможность досрочного расторжения.
Иными словами, аренда участка, всегда находится в состоянии возможного досрочного расторжения.
Изменение вида разрешенного участка, сданного в аренду по результатам аукциона.
По результатам аукциона, с арендатором заключается договор аренды участка.
Данный договор, в том числе, содержит вид разрешенного использования участка.
Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, сданного в аренду на торгах?
Изменять договор аренды участка, заключенный по результатам аукциона, в части изменения ВРИ, не допускается.
Таким образом. Изменить разрешенное использование участка, полученного на торгах, арендатор и арендодатель не могут.
Данное правило, также распространяется на аукционы, признанные несостоявшимися.
Бывают ситуации, когда на аукцион подана 1 (одна) заявка. Либо подали несколько заявок, но только 1 (одного) заявителя допустили до аукциона.
В таких ситуациях аукцион признают несостоявшимся. Но договор аренды земли заключают с единственным участником.
С таким участником договор аренды заключают фактически без торгов.
единственный участник аукциона, заключивший договор аренды участка, не имеет право изменять вид разрешенного использования.
Иными словами. Заключение договора аренды по результатам несостоявшегося аукциона, не позволяет изменять договор, в части смены ВРИ.
Выводы, изложенные в материале: Аренда участка, можете проверить в следующих источниках:
— статья 39.8 Земельного кодекса РФ (особенности аренды муниципального и государственного участка),
— пункт 6 статьи 6 Водного кодекса РФ (береговая полоса),
— статья 621 ГК РФ (преимущественное право аренды),
— пункт 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов),
— пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1. Обзор утвердил Президиум Верховного Суда РФ 28.03.2018 (случаи заключения нового договора аренды).
Желаю легкого получения земельного участка для достойной жизни.