договор аренды гк рф 608
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Комментарий к ст. 608 ГК РФ
2. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства). Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле (в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала) в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.
Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.
Закон может определять другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 125 ГК).
Предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК, ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Распоряжаться принадлежащим на праве хозяйственного ведения движимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, указанные предприятия вправе самостоятельно.
4. Учреждение может быть арендодателем при соблюдении ряда условий, установленных в ст. 296 ГК и ст. 3 Закона об учреждениях. Частное или бюджетное учреждение не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальное закрепленное за ним имущество автономное учреждение вправе сдавать в аренду самостоятельно, если иное не установлено законом. Наконец, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то приобретенное за счет этих доходов имущество может сдаваться учреждением в аренду самостоятельно, но с учетом целей деятельности этого вида юридического лица.
5. Примером случаев, когда арендодателями выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, является также сдача имущества в аренду субъектами права пожизненного наследуемого владения (на эту возможность указывает п. 1 ст. 617 ГК) или арендаторами (п. 2 ст. 615 ГК в контексте с коммент. ст.).
6. На практике встречаются ситуации, когда арендодателем выступил неуполномоченный субъект, т.е. не собственник и не лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В таких случаях судами на основании ст. 168 ГК констатируется ничтожность договора аренды, противоречащего ст. 209, 608 ГК.
Судебная практика по статье 608 ГК РФ
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета спорных договоров аренды земельных участков, учитывая, что данные договоры исполнялись, суд, руководствуясь статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 12, 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу об отсутствии оснований для признания вышеуказанных договоров незаключенными и взыскания с кооператива неосновательного обогащения.
Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 20.3, 20.4, 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статей 15, 393, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия оснований для привлечения арбитражного управляющего Смирнова А.А. к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.
Из искового заявления и объяснений, данных истцом в судебном заседании судебной коллегии, следует, что его требование по делу было заявлено на основании статей 608, 1102 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлялось. Взыскание неосновательного обогащения фактически основано на принадлежности спорного имущества истцу на праве хозяйственного ведения, что влечет совпадение арендатора и титульного владельца объектов аренды в одном лице.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 133, 166, 168, 200, 209, 244, 245, 608, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 10, 71, 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А40-142838/2012, А82-7765/2014, пришли к выводу об обоснованности иска.
Статья 608 ГК РФ. Арендодатель (действующая редакция)
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Комментарий к ст. 608 ГК РФ
1. Арендодателем по договору аренды является прежде всего собственник имущества, являющегося объектом договора аренды, то есть лицо, обладающее в отношении этого объекта договора аренды правами владения, пользования и распоряжения.
В то же время арендодателями могут быть также и лица, которые не являются собственниками имущества, передаваемого по договору аренды. К их числу относятся лица, которым право передавать имущество по договору аренды предоставлено законодательством либо самим собственником такого имущества. Например, в качестве арендодателя может выступать законный представитель как физического, так и юридического лица, полномочия которого на передачу имущества по договору аренды могут быть подтверждены доверенностью, актом о назначении опекуна, иными способами, определенными законодательством.
Например, интересы общества с ограниченной ответственностью может представлять лицо, полномочия которого подтверждены решением общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью. Также интересы акционерного общества может представлять единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), полномочия которого подтверждаются договором, заключаемым каждым с акционерным обществом.
В материалах судебной практики, как правило, всестороннее исследуется вопрос о наличии правовых оснований для передачи имущества в аренду, то есть о праве распоряжения им. Так, суд, рассматривая дело о взыскании задолженности по арендой плате за земельный участок, пришел к выводу, что данный земельный участок МУ «Городской культурно-досуговый центр им. Горького» на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем право на передачу его в аренду у данного муниципального учреждения отсутствует (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2013 по делу N А53-17609/2012).
2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;
— ФЗ от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;
— ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
— ФЗ от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»;
— ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
3. Судебная практика:
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2013 по делу N А53-17609/2012;
— Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2010 N КГ-А40/9042-10 по делу N А40-98214/09-11-822;
— Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2014 N Ф09-3416/14 по делу N А60-36332/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2007 N КГ-А40/13732-07;
— решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2012 N А60-55020/2011;
— Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4;
— Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2004 N Ф09-4061/03-ГК.