договор аренды кафе на 1 день
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
И какое помещение лучше не арендовать
В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.
У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.
В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.
Убедитесь, что помещение действительно подходит
Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.
«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».
Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?
Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.
Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:
Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.
Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.
Тщательно подойдите к выбору помещения
После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.
Договор аренды должен соответствовать закону
Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.
Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.
Что такое существенные условия договора и зачем они нужны
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.
Для любого договора существенными считаются условия:
Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:
Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Почему важно подробно описать объект аренды
Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.
Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.
Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Примеры из судебной практики
Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.
Решения АС г. Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-60674/16-60-521 PDF, 254 КБ
Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.
В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.
Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.
Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.
Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.
Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.
Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.
Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.
Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.
Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.
Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.
Какой срок аренды выбрать
Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.
Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.
В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.
Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.
Как зарегистрировать договор
Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.
Если все документы в порядке, примерно через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.
Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию. Это может занять еще несколько дней.
Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.
В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: договор с неопределенным сроком любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.
Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.
Зачем нужен акт приема и передачи помещения
В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.
Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.
Образец хорошего передаточного актаPDF, 53,4 КБ
Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.
Пример из судебной практики
Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.
Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.
Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.
В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.
Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге
Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.
Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.
Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.
Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.
Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.
Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.
Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:
Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.
В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.
В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.
Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.
Пример хорошей формулировки без разночтений:
«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Нужен ли юрист при заключении договора
Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.
Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.
Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.
Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения
Аренда кофейни: как выбрать помещение и заключить договор
Для кофейни помещение — важная часть бизнеса. Мы расскажем, как не потерять вложенные в ремонт деньги, что учесть при аренде и как избежать штрафов.
Статья подойдёт владельцам стационарных кофеен с залом без столов и со столами. Для арендаторов площадей в торговых центрах у нас есть статья с советами по защите прав при аренде такого формата.
Как выполнить требования санпинов
Требования к помещению под общепит установлены Санитарными правилами СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6 и ГОСТом 30389-2013 Услуги общественного питания. При поиске места под кофейню ориентируйтесь на них. Мы расскажем об основных требованиях, но лучше набраться терпения и прочитать эти документы самостоятельно. Это пригодится для обустройства кухни, организации уборки, подготовки инструкций для персонала и разработки меню.
Размещение
Кофейню нельзя открыть в квартире, только в нежилом помещении. Это чтобы запахи кофе и шум не мешали жильцам.
Кофейни в жилом здании разрешены, но вход должен быть собственный, а не через подъезд.
Рядом должна быть площадка для установки мусоросборника. Мусор — вредный и плохо пахнет, поэтому площадка должна отстоять от домов и детских площадок на 25 метров и больше.
Прилегающая территория благоустроена и содержится в чистоте.
Вода и канализация
В кофейне оборудуют водопровод и канализацию. Запрещено использовать привозную воду.
Отдельный туалет для клиентов обязателен, если в помещении есть столики или в меню — не только напитки и закуски. В остальных случаях кофейню по закону называют «кафетерием» или «буфетом» и освобождают от этой обязанности.
Вентиляция и отопление
Пространство, где варят кофе и готовят еду, оборудуется приточно-вытяжной механической вентиляцией. Туалет — автономными системами вытяжной вентиляции, которые должны работать по большей части за счёт естественного побуждения — за счёт разности температур и давления воздуха внутри и вовне помещения.
В помещении должно быть отопление.
Санитария
Помещение отделывается звукопоглощающими материалами для защиты клиентов и соседей от шума кофемашины.
Грызунов и насекомых быть не должно. Если помещение грязное, лучше вместе с уборкой провести профилактическую дезинфекцию.
Размер помещения
Для кофейни подходит несколько режимов налогообложения — УСН, ЕНВД и патент. На ЕНВД максимальная площадь зала для посетителей — 150 квадратных метров, на патенте — 50 квадратных метров. Учитывайте эти ограничения при выборе помещения.
У кого есть полномочия сдавать помещение в аренду
Любое помещение вправе сдавать в аренду три вида лиц: собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Это сказано в статьях 608 и 615 ГК РФ. Все остальные договорённости и бумаги не имеют юридической силы. Арендатора в любой момент попросят съехать. Поэтому проверьте полномочия на заключение договора аренды.
У представителя посмотрите доверенность и проверьте её действие на сайте нотариальной палаты. У субарендодателя попросите письменное согласие арендодателя.
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Простые копии легко подделать, не доверяйте. Сверьте адрес и метраж — действительно ли берёте именно тот объект. Проверьте назначение: под кофейню нужно нежилое.
— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. Эти документы подтверждают право собственности. В выписке посмотрите, не заложен ли объект банку за кредит, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Из неё можно узнать, действительно ли перед вами директор организации. Выписку можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Не торопитесь. Сначала посмотрите документы, пообщайтесь с уполномоченным лицом, внесите свои правки в договор и только потом подписывайте. Это поможет не нарваться на мошенников и не согласиться на опасные условия аренды.
Что проверить в договоре аренды
Договор аренды помещения — это ваша главная защита в спорах с арендодателем.
Попросите проект договора и время на проверку. Найдите в тексте принципиальные моменты и поговорите с арендодателем об изменении. Будьте доброжелательны, но настойчивы. Привлеките юриста, если сложно понять формулировки.
Читайте ниже о принципиальных условиях договора.
Какое помещение берёте
В договоре аренды пишут точные данные помещения: адрес, метраж, расположение среди других помещений, номер. Без точного описания документ не имеет юридической силы и не защитит в случае конфликта — ст. 607 ГК РФ. Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились.
При арендной плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь, и накрутить плату за лишние метры не получится.
Арендодатель передаёт помещение, пригодное для цели аренды, обозначенной в договоре — ст. 611 ГК РФ. Пропишите в договоре, что помещение арендуется под организацию общественного питания по типу кофейни. Так в случае ухудшения санитарных норм по независимым от вас обстоятельств, договор можно расторгнуть без штрафов и потери депозита.
Срок аренды и преимущественное право
Договор аренды бывают с тремя видами сроков: до года, больше года и бессрочные.
Для кофейни аренда до года опасна, потому что нет гарантии продления на тех же условиях. По истечении срока арендатора можно выгнать или предложить новый договор с повышенной арендной платой. А в общепите потеря места — это потеря клиентов.
Аренду недвижимости на срок больше года регистрируют в Росреестре, для этого собирают документы и платят пошлину — ст. 651 ГК РФ. Это затратно, но надёжнее, чем краткосрочная аренда. Повысить арендную плату можно только раз в год, а выгнать — за нарушения или с компенсацией убытков.
При бессрочной аренде любая из сторон может отказаться от договора по уведомлению за три месяца — ст. 610 ГК РФ.
У арендатора есть преимущественное право аренды, если он вовремя платил — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель не сможет выбрать более выгодного съёмщика. В договоре преимущественное право можно отменить. Проследите, чтобы этого не случилось, и подстрахуйтесь от внезапного переезда.
Арендная плата и другие платежи
Размер. Посмотрите, входит ли в арендную плату коммунальные платежи и другие услуги. Скорее всего нет: за свет, воду и отопление надо платить отдельно. Договоритесь платить по счётчикам. Это защитит от счетов на случайные суммы.
За электроэнергию счет будет большой из-за постоянной работы кофемашины и микроволновки. Воды для мытья посуды тоже потребуется много.
Владелец общепита отвечает перед Роспотребнадзором за соблюдение санитарных правил. Поэтому сам платит за приведение помещения к требованиям. Например, за дезинфекцию от тараканов, которые бегут из соседнего ресторана.
Приготовьтесь, что в кофейне ежемесячный расход на аренду будет выше, чем изначально обещанный риелтором.
А вот обязанность платить за дополнительные услуги типа уборки территории можно убрать из договора, пообещав, что сами подметёте и почистите снег.
С какого момента начисляется арендная плата. На стационарном объекте до начала работы понадобится ремонт и обустройство. В это время дохода от продажи кофе не будет. Поэтому стороны часто договариваются, что на время ремонта арендная плата меньше или не начисляется совсем. Проследите, чтобы эта договорённость попала в договор, а не осталось на словах.
Как часто арендная плата будет расти. Повышать арендную плату чаще раза в год запрещено по ст. 614 ГК РФ. Если при долгосрочной аренде прописано условие о более частом повышении, предложите избавиться от него.
Депозит
Обычно арендатор вносит на счёт арендодателя депозит в обеспечение оплаты аренды, пеней и убытков. По общему правилу при прекращении договора депозит возвращают арендатору — ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Проверьте, по каким причинам вам могут не вернуть депозит.
Как компенсируется ремонт перед заездом
Согласованный с арендодателем ремонт помещения компенсируется арендатору или уменьшает арендную плату — ст. 623 ГК РФ. Проследите, чтобы в договоре не было правила, что собственник помещения не оплачивает ремонт.
После подписания договора и акта о приёме возьмите с арендодателя письменное согласие на все нужные вам работы. Согласуйте под подпись дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Иначе арендодатель вправе отказать в компенсации. Обязательно сохраняйте договоры с подрядчиками и чеки.
Отделимые улучшения, например, стеллажи и люстры, принадлежат арендатору ст. 623 ГК РФ. Но и здесь тоже проверьте, чтобы не было наоборот.
Кто отвечает за ремонт в будущем
Если обязанность крупного ремонта осталась на арендодателе, пропишите сроки, например, раз в год. Для экстренных ситуаций укажите, в течение какого времени после вашего уведомления арендодатель устраняет поломку. Добавьте обязанность возместить убытки, если плановый или экстренный ремонт не сделан.
Мелким ремонтом всегда занимается арендодатель, например, чинит задвижки в туалете.
Вывеска и фирменный стиль
Кофейне понадобится вывеска и элементы фирменного оформления. Часто арендодатели прописывают в договоре требованиями к вывескам и декору фасада, чтобы не испортить внешний вид здания. Эти требования придётся соблюдать, иначе арендодатель вправе разорвать отношения с вами по ст. 619 ГК РФ.
Ещё в вывеске не должно быть рекламы, чтобы владельца не оштрафовали. У нас есть отдельная статья о безопасной вывеске, прочитайте её.
Меловой штендер — это не вывеска и не рекламная конструкцию. Его установку не надо согласовывать. Смело пользуйтесь штендером для привлечения клиентов.
Требования пожарной безопасности
Кто отвечает за пожарную безопасность, стороны устанавливают в договоре. Но при проверке МЧС оштрафует вас, а не арендодателя.
Общие требования такие: на стену вешают план эвакуации, световые указатели к выходу и табличку с номером вызова пожарных. В помещении хранят средства пожаротушения — песок, ведра, огнетушитель.
Расторжение договора
По закону арендодатель вправе расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ. Арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ.
Аренда без срока прекращается по уведомлению за три месяца.
В договор допускается включить условие о внесудебном прекращении аренды по какой-то причине или даже без неё. Арендодатели пользуются этой возможностью и прописывают условие о расторжении без суда и объяснения причин. Постарайтесь договориться, что выгнать без суда вас можно только за конкретные нарушения типа просрочки платы. Если не получилось, попробуйте записать длинный срок для уведомления — за два-три месяца до выезда. Так у вас будет время найти новое помещение.
О расторжении договора аренды у нас есть отдельная статья.
Как правильно принять помещение
Приёмка помещения проходит так. Арендатор осматривает его, записывает недостатки в акт и договаривается с арендодателем о сроках устранения — ст. 612 ГК РФ. Если недостатки не указали при осмотре, арендодатель не отвечает за них.
Осмотрите помещение внимательно. Если боитесь пропустить скрытые дефекты, возьмите на осмотр сотрудника компании, которая займётся перепланировкой и ремонтом. Или специалистов, которые разбирается в электропроводке, канализации и перекрытиях. Это не запрещено.
Подписывайте акт только после устранения всех дефектов.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как правильно вернуть помещение
Когда арендатор съезжает, помещение тоже возвращают по акту. До подписания акта начисляется арендная плата — ст. 622 ГК РФ.
Если планируете выезжать, позовите арендодателя на приёмку. Если представители собственника не приходят, отправьте приглашение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если на ваши вызовы всё же не пришли, составьте акт со свидетелями, постарайтесь передать ключи. Так вы защитите себя от иска арендодателя о взыскании арендной платы.
Статья актуальна на 28.01.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур