договор аренды квартиры форс мажорные обстоятельства

Форс-мажор в договоре аренды: чему научила пандемия и как составить «правильный» документ?

Управляющий партнер ООО Юридический центр «Эквилибрум», юрист

специально для ГАРАНТ.РУ

Договор аренды часто встречается в сфере предпринимательской деятельности. Пандемия показала, на какие моменты в договоре аренды нужно обратить особое внимание. В частности речь идет об условиях о форс-мажоре, которые раньше вообще носили формальную функцию, но теперь приобрели важное значение. Стороны были вынуждены работать с последствиями вынужденного простоя объектов аренды в условиях форс-мажора и действий органов власти.

Вот с какими ситуациями столкнулись стороны при работе с договорами аренды в период пандемии.

Вынужденный простой и целевое назначение объекта недвижимости

Во время пандемии долгое время не работали многие бизнес-центры и торгово-развлекательные центры, что привело к невозможности арендаторам использовать арендованные помещения по целевому назначению – для торговли, общественного питания, кинопроката и т.д. В то же время арендодатель не запрещал арендаторам находиться в помещениях, хранить там имущество, вести те виды деятельности, которые не были под запретом во время пандемии. И чем конкретнее было сформулировано целевое назначение объекта недвижимости (например, «для размещения магазина верхней одежды», «для размещения кафе») – тем проще было арендаторам говорить о невозможности его использования и доказывать его. А чем более размытыми были формулировки (например, «для ведения предпринимательской деятельности арендатора», «для разрешенной уставной деятельности»), тем удобнее было арендодателю говорить, что пользоваться помещением он не запрещает, а если в помещении находится имущество арендатора, то арендатор уже и так пользуется помещением по целевому назначению, не попадая в ситуацию вынужденного простоя.

Более подробное указание целевого использования объекта недвижимости позволит говорить о том, есть в ситуации вынужденный простой, когда арендатор не мог использовать помещение, например, под ресторан, или нет.

Предусмотреть в договоре такое положение особенно важно, поскольку законодательство в настоящее время вопрос вынужденного простоя практически не регламентирует. Разве что п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса говорит о том, что «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает», но этого явно не достаточно.

Рекомендую указывать в договоре понятие вынужденного простоя и указать, что происходит при его наступлении – снижается ли размер арендной платы, через какое время после наступления периода вынужденного простоя любая сторона вправе заявить о расторжении договора (или не предоставлять такого права в одностороннем порядке) и т.д.

Рекомендуемое определение понятия «вынужденный простой» может быть таким:

«Вынужденным простоем объекта аренды является невозможность и/или запрет использования объекта аренды по назначению, указанному в настоящем Договоре, если невозможность (или запрет) вызваны актами органов государственной / муниципальной власти, в том числе актами о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации, а также санитарно-противоэпидемическими мероприятиями, проводимыми по инициативе органов государственной/муниципальной власти».

Отсрочка, рассрочка или отмена арендной платы в период пандемии

С предыдущим вопросом связан вопрос и об арендной плате. Что делать, когда использовать имущество по целевому назначению невозможно? Все равно – ведь арендатор не выезжает из помещения и не возвращает его арендодателю? Не платить – ведь заявленную деятельность арендатор в помещении вести не может по независящим от него причинам?

Здесь важно соблюсти баланс интересов сторон – все же хоть деятельность арендатором и не ведется, но свое имущество в арендованном помещении он хранит и договор не расторгает. С другой стороны – основную деятельность арендатор не ведет – платить за аренду ему нечем. Но и арендодатель не виноват в том, что так получилось – он мог бы запустить в помещение других арендаторов, чья деятельность в период пандемии не попала под ограничения и запреты. Справедливо было бы на период невозможности использовать помещение по целевому назначению – если стороны не хотят расторгать договор – предоставить арендатору рассрочку (отсрочку) платежа или же брать плату в меньшем объеме.

Рекомендуемая формулировка в тексте договора может быть такой:

«В случае невозможности использования объекта аренды по целевому назначению в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы, а равно ограничениями (запретом) на использование объекта аренды со стороны органов государственной и (или) муниципальной власти, запретом на посещение объекта аренды или здания, в котором он находится, арендатор имеет право на отсрочку (варианты: рассрочку, неуплату, оплату по пониженной ставке) арендной платы до окончания действий обстоятельств непреодолимой силы или до отмены указанных запретов; штрафные санкции за неоплату арендные в данный период не применяются».

Форс-мажорные обстоятельства, ответственность сторон и расторжение договора аренды

При наступлении форс-мажора стороны освобождаются от ответственности за нарушение обязательства в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ. Однако само нарушенное обязательство никуда не исчезает, а обязанность его исполнения остается. Так, например, арендатор не будет платить пеню за просрочку оплаты аренды, но обязанность оплатить аренду у него остается.

Стороны имеют право закрепить в договоре понятие «форс-мажор», это рекомендуется сделать, поскольку в законе это понятие довольно размыто. Это позволит избежать начисления пеней и штрафов за неисполнение обязательств.

Рекомендуемая формулировка понятия форс-мажор может быть такой:

«Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы), то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: действия властей, гражданские волнения, эпидемии, пандемия, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или разные стихийные бедствия.

В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 3 рабочих дней уведомить об этом другую Сторону. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжаются более двух месяцев подряд – любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив в письменной форме вторую сторону за 10 рабочих дней до даты такого расторжения.

Документ, выданный Торгово-промышленной палатой субъекта Федерации или муниципального образования по месту нахождения Стороны, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы».

Законодательство о чрезвычайных ситуациях

1 апреля 2020 года появился Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Принимался он в срочном порядке и был направлен на то, чтобы императивными нормами скорректировать многие существующие договорные отношения. В частности, ст. 19 этого закона как раз регламентирует арендные правоотношения.

Например, в п. 1 этой статьи законодатель предусмотрел, что «в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году». Такие условия выгодны арендатору, но права арендодателей оказались ущемлены.

Для баланса интересов в будущем рекомендуется договариваться об условии, когда стороны имеют право расторгнуть договор, если принятые после его заключения законы существенно меняют права и обязанности сторон. Также существует точка зрения, что допустимо включить в договор оговорку, что вновь принятые положения законодательства не будут применяться к договорным отношениям сторон, однако такая позиция представляется спорной, а судебная практика по этому вопросу еще не сформировалась. Норма же непосредственно п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ является императивной.

Электронный документооборот и дистанционное сотрудничество. Претензионный порядок

В принципе, многие участники договорных отношений и так предусмотрели, еще до пандемии, возможность обмена документами по электронной почте, но в период введения ограничений на передвижение по городу вопрос дистанционных коммуникаций стал особенно актуальным.

Рекомендую предусмотреть регламент встреч, обсуждений по спорным вопросам заключенного договора посредством мессенджеров, электронной почты, систем конференц-видеосвязи. Тогда можно многие вопросы решить дистанционно.

Важно предусмотреть и порядок направления претензий друг другу, ведь для рассмотрения спора в суде вначале нужно соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора.

Претензионная оговорка может быть такой:

«В соответствии с действующим законодательством России – к настоящему договору применяются правила о претензионном порядке досудебного урегулирования споров. Претензия и ответ на нее направляются на почтовый адрес стороны, а при отсутствии такого – на адрес местонахождения согласно данным настоящего Договора либо данным ЕГРЮЛ на официальном сайте МИФНС России – на дату написания претензии, ценным письмом с описью вложения, однако если соответствующие письма не будут получены соответствующей стороной и будут возвращены отправителю, датой вручения письма считается дата доставки письма в почтовое отделение, обслуживающее соответствующую Сторону, плюс пять рабочих дней к этой дате, получение данных при этом производится через официальный сайт почты России по почтовому идентификатору. Сторона, получившая претензию, обязана дать на нее ответ в срок не позднее 14 календарных дней (если срок ответа на претензию истекает в выходной или праздничный день – то последним днем ответа на претензию будет первый рабочий день) с даты получения ее».

В целом – нормы законодательства по договорам аренды довольно гибкие, и стороны имеют право включать в договор самые разные формулировки, если это прямо не противоречит закону или императивным нормам ГК РФ.

Что касается договоров, которые уже заключены и действуют в настоящее время, предложенные выше оговорки можно включить в них дополнительным соглашением. В нем в таком случае нужно указать какие пункты договора включаются, если раньше их не было, либо изменяются, если раньше они были изложены в другой редакции. Также в дополнительном соглашении можно указать его действие во времени: обычно по новым правилам договор начинает действовать с даты подписания дополнительного соглашения, но можно указать, что новые правила применяются к правоотношениям, возникшим с даты подписания договора.

Источник

ФОРС-МАЖОР И АРЕНДА

Можно не платить арендные платежи, т.к. ситуация в стране попадает под положения о чрезвычайных ситуациях и обстоятельств непреодолимой силы по п.3 ст.401 Гражданского Кодекса Российской Федерации и поэтому суды будут на Вашей стороне.

Указы Мэра от 05.03.2020 No12-УМ, от 27.03.2020 No 33-УМ и от 04.04.2020 No39-УМ, позиция Московской Торгово-Промышленной палаты –

временное приостановление деятельности отдельных категорий бизнеса в связи с установлением режима повышенной готовности является обстоятельством непреодолимой силы и относятся к форс- мажору.

— только для тех категорий бизнеса, деятельность которых временно приостановлена;

В таком случае, Вы должны платить аренду, но освобождаетесь от штрафов, пени и других санкций, которые должны применяться по условиям при просрочке арендных платежей или при нарушении других условий договора.

В этом случае Вы имеете право на приостановку платежей (не на отмену) и Вам надо уведомить о моменте наступления таких обстоятельств и о Вашем желании реализовать право о приостановке выполнения обязанностей по уплате арендных платежей до какого-то периода.

При наличии в договоре таких условий Вы имеете право не платить на период действия обстоятельств непреодолимой силы, уведомив арендодателя о возникновении таких обстоятельств и о своем намерении реализовать право на освобождение от уплаты арендных платежей на период их действия.

Еще раз обращаю внимание:

— не для всех категорий бизнеса происходящее в г. Москве будет считаться форс-мажором.

— это касается только тех юридических лиц, деятельность которых официально временно приостановлена.

Для остальных видов деятельности происходящее попадает под предпринимательские риски.

Какие возможности есть сейчас:

01.04.2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»,

который который своими нормами ввел дополнительный правовой режим для арендных правоотношений на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендодатели теперь обязаны дать рассрочку по арендной плате, предусмотренной в 2020 году, а арендатор имеет право просить скидку по арендной плате на период неиспользования объекта недвижимости.

по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель

обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 202 г. No439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы»

-в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

-предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности на следующих условиях:

б) предоставляется на срок действия режима повышенной готовности и даже после его завершения (но в объеме 50% от аренды) со дня прекращения и вплоть до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с отсрочкой не применяются.

арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации в связи с коронавирусной инфекцией;

Постановление Правительства РФ от 03 апреля 202 г. No439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы»

-о наступлении обстоятельства, предусмотренного условиями договора о форс-мажоре (п.3 ст.401 ГК РФ) (*если есть основания);

-о внесении изменений в существенные условия договора аренды на основании (п.1 ст.451 ГК РФ),

-а также о своем намерении реализовать свое право, предусмотренное п.п.2,3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98- ФЗ, в части уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности на территории г. Москвы.

— информируем арендодателя, что Правительство Москвы при условии предоставления скидки для вас, предоставит ему льготы по налогам в виде освобождения от уплаты налога на имущество.

2. Отдаем заявление арендодателю под роспись или другим способом, но чтобы можно было установить факт получения

Адвокат, член Президиума МКА «Легис Групп» Горбачев С.Г.

Нужна консультация адвоката?

Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!

или звоните по номеру прямо сейчас!

© 2005—2021 Московская коллегия адвокатов «Легис Групп»

Офис рядом с метро Белорусская
125047, г. Москва ул. 4-й Лесной переулок, дом 4
БЦ «White Stone» 4-й этаж

Источник

Форс-мажор в карантин: как изменить договор аренды

Форс-мажор в карантин: как изменить договор аренды

Пpeдпpинимaтeлeй oбязывaют зaкpывaть пoмeщeния нa кapaнтин. Нo пaндeмия нe ocвoбoждaeт oт oбязaннocти плaтить зa apeндy.

3aкpытoe пoмeщeниe нe пpинocит пpибыли, a coбcтвeнники тpeбyют дeньги зa apeндy. B этoй cтaтьe paзбepeмcя, cчитaeтcя ли кapaнтин фopc-мaжopoм, и чтo дeлaть apeндaтopy.

Aндpeй Нeнacтьeв

живeт в чacтнoм дoмe

Кopoнaвиpyc cчитaeтcя фopc-мaжopoм?

Фopc-мaжop — этo чpeзвычaйнoe oбcтoятeльcтвo, из-зa кoтopoгo выпoлнить дoгoвop нe пoлyчитcя. Ни oднa из cтopoн нe мoжeт этo oбcтoятeльcтвo пpeдвидeть или пpeдoтвpaтить.

Boйны, гpaждaнcкиe кoнфликты, cтиxийныe бeдcтвия, эпидeмии бeз вaкцин — этo фopc-мaжop.

Cтaтья гpaждaнcкoгo кoдeкca o фopc-мaжope

Oбычнo ycлoвия фopc-мaжopa pacплывчaтo пpoпиcывaют в кoнцe дoгoвopa.

Ecли в дoгoвope yкaзaнa эпидeмия, дoгoвopитьcя c apeндoдaтeлeм бyдeт пpoщe. Иcтoчник: vesbiz.ru

Дaжe ecли фopc-мaжop нe пpoпиcaли в дoгoвope, oтcтoять пpaвa пoмoжeт cтaтья Гpaждaнcкoгo кoдeкca o вoзмeщeнии yбыткoв.

Кopoнaвиpyc пpизнaли фopc-мaжopoм Topгoвo-пpoмышлeннaя пaлaтa PФ, Фeдepaльнaя aнтимoнoпoльнaя cлyжбa и Mинфин. Eщe мэp Mocквы и гyбepнaтop Пoдмocкoвья.

Нo пpизнaниe влacтeй нe влияeт нa дoгoвop apeнды. Apeндaтopaм пpидeтcя дoкaзывaть фopc-мaжop apeндoдaтeлям или в cyдe.

Укaз мэpa нe влияeт нa oтнoшeния coбcтвeнникa и apeндaтopa. Иcтoчник: a.radikal.ru

Чтo дaeт фopc-мaжop

Ecли oбcтoятeльcтвo пpизнaют фopc-мaжopoм, oбязaннocти пo дoгoвopy чacтичнo или пoлнocтью cнимaютcя.

Apeндaтop вce eщe дoлжeн дeнeг зa apeндy, нo зa нeyплaтy в cpoк пeни и штpaфoв нe бyдeт. Eщe ycлoвия дoгoвopa мoгyт пepecмoтpeть: измeнить cpoки или cтoимocть apeнды, oтcpoчить или зaмopoзить oплaтy.

Уcлoвия фopc-мaжopa

Фopc-мaжop пpизнaют в дoгoвope apeнды, кoгдa coблюдeны 3 ycлoвия:

1. Cтopoны нe мoгyт пpeдoтвpaтить cитyaцию

Apeндoдaтeль и apeндaтop нe мoгyт ocтaнoвить пaндeмию или oтмeнить yкaз влacтeй o зaкpытии пoмeщeния нa кapaнтин.

2. Cтopoны нe мoгли пpeдвидeть cитyaцию

Дoгoвop пoдпиcывaли дo вecны 2020 гoдa, кoгдa cтopoны нe мoгли пpeдcкaзaть кapaнтин.

3. Cтopoны нe мoгyт иcпoлнить oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy из-зa этoй cитyaции

3aкpылиcь нa кapaнтин: apeндaтop нe мoжeт иcпoльзoвaть пoмeщeниe, apeндoдaтeль — дaть cвoбoдный дocтyп внyтpь.

Инфляция, нeт клиeнтoв, дeнeг или тoвapa — этo нe фopc-мaжop

Уcлoвия кaжyтcя пpocтыми. B peaльнocти y кaждoй cтopoны дoгoвopa ecть нюaнcы.

Пoмeщeниe зaкpыл apeндaтop

Coбcтвeнник пoмeщeния нe вмeшивaлcя в paбoтy apeндaтopa. 3aвeдeниe нe зaкpыли нa кapaнтин, дocтyп в пoмeщeниe ecть.

Из-зa кapaнтинa пpeдпpинимaтeль пoтepял клиeнтoв и пpибыль, peшил paбoтaть дoмa или зaкpытьcя.

Ccылaтьcя нa pacпopяжeния влacтeй o caмoизoляции в этoй cитyaции бecпoлeзнo.

cтoит зapплaтa нepaбoтaющeмy пepcoнaлy зaкpывшимcя пpeдпpиятиям

Пoмeщeниe зaкpыл coбcтвeнник

Coбcтвeнники тpeбyют apeнднyю плaтy c влaдeльцeв oтдeлoв, xoтя вce здaниe зaкpытo. B этy cитyaцию пoпaли пoмeщeния в TPЦ.

Oтдeл мoжeт быть в cпиcкe тex, кoмy paзpeшeнo paбoтaть в кapaнтин. Нaпpимep, пpoдyктoвaя лaвкa или aптeкa. Нo из-зa тoгo, чтo здaниe зaкpыли, oтдeл тoжe нe paбoтaeт.

Paбoтaть paзpeшeнo, нo apeндaтop нe мoжeт пoлyчить дocтyп к пoмeщeнию — этo фopc-мaжop. Apeндaтop мoжeт пoтpeбoвaть c TPЦ кoмпeнcaцию yбыткoв.

cтoит нeдeльный пpocтoй poccийcким пpeдпpиятиям

Кaк пoлyчить oтcpoчкy пo зaкoнy

Apeндныe кaникyлы пoлyчaт в гopoдax, гдe ввeли peжим пoвышeннoй гoтoвнocти или чpeзвычaйнoй cитyaции. Caм пo ceбe yкaз влacтeй o caмoизoляции и кapaнтин тaким peжимoм нe cчитaютcя.

B кaждoм peгиoнe дaтa ввeдeния чpeзвычaйнoгo peжимa cвoя: нaдo пpoвepять нa oфициaльнoм caйтe гopoдa или в нoвocтяx.

B oтcpoчкy нe вxoдят кoммyнaльныe плaтeжи: пo cчeтaм нyжнo бyдeт пpoдoлжaть плaтить, кaк и paньшe. B дoгoвope мoжeт быть пpoпиcaнo, чтo кoммyнaльныe ycлyги включeны в cтoимocть apeнды и нe выдeлeны oтдeльнo. Toгдa oтcpoчкy пpeдocтaвят нa вcю cyммy, выдeлять плaтeжи нe нyжнo.

Apeндныe кaникyлы дaют дo 1 oктябpя. Paзмep oтcpoчки зaвиcит oт дeйcтвия чpeзвычaйнoгo peжимa. Apeндaтopaм нyжнo выплaтить:

Ecли peжим чpeзвычaйнoй cитyaции нe зaкoнчитcя дo 1 oктябpя, apeндныe кaникyлы мoгyт пpoдлить.

Источник

COVID-19 и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей