договор аренды нежилого помещения между ип и физ лицом ндфл
Должен ли ИП удерживать НДФЛ, если арендует квартиру у физлица?
Недавно в беседе с другом речь зашла о том, как в неочевидных ситуациях ИП может стать налоговым агентом. Друг привел пример: если ИП заключит договор аренды квартиры с физлицом, то станет налоговым агентом. ИП должен будет перечислять в бюджет НДФЛ с арендной платы, которую человек получает от сдачи квартиры. Если ИП не будет этого делать, его оштрафуют.
Помогите разобраться, это действительно так? Если да, то как подготовиться к такому раскладу?
Если же ИП снимает квартиру для личных нужд, а не для бизнеса, то обязанностей налогового агента у него нет. Расскажу подробнее.
Кто платит налог со сдачи квартиры в аренду
Доходы, которые физлица получают от сдачи имущества в аренду, облагаются НДФЛ. С каждой суммы арендной платы перечисляют 13% в бюджет государства.
Если физлицо сдает квартиру другому физлицу или иностранной компании, у которой нет представительства в РФ, то этот человек сам подает в налоговую декларацию и платит НДФЛ.
Но когда физлицо сдает жилье российской компании или ИП, который использует его в бизнесе, — например, снимает квартиру для своего работника, — то правила уплаты налога другие. В этом случае арендаторы — компании или ИП — становятся налоговыми агентами и должны удерживать 13% и перечислять деньги в бюджет.
Иногда в договоре пишут, что арендодатель будет сам отчитываться перед налоговой, а с арендатора все обязанности снимаются, и он ничего делать не должен. Но это условие работать не будет: в налоговом кодексе сказано, что за уплату НДФЛ с доходов от сдачи квартиры отвечают налоговые агенты — ИП и организации, — и это правило должны соблюдать все, договором его изменить нельзя.
Если квартиру сдает самозанятый, ИП не станет налоговым агентом, даже если арендует жилье для бизнеса.
Как победить выгорание
Как ИП удерживать налог и платить за аренду
Сколько нужно удерживать. По закону, если арендодатель — налоговый резидент, то есть живет в России больше 183 дней в году, с его дохода нужно удерживать 13%. Если арендодатель — нерезидент, то удерживают 30% от дохода.
НДФЛ нужно удерживать не только с арендной платы, но и с дополнительных платежей. Если арендатор оплачивает коммунальные услуги, размер которых не зависит от фактического потребления, например содержание и текущий ремонт общего имущества, то с этих денег тоже нужно удерживать налог.
Если ИП оплачивает коммунальные услуги по счетчикам, например электроэнергию, то удерживать с этих сумм НДФЛ не нужно: они не считаются доходом.
Когда нужно заплатить налог. ИП должен перечислить НДФЛ не позднее следующего дня после дня, когда внес физлицу арендную плату. Налог нужно перечислять в ИФНС, где предприниматель стоит на учете.
Иногда арендатор не может удержать налог. Такое возможно, когда отсутствуют денежные выплаты, с которых можно удержать НДФЛ. Например, если ИП в счет арендной платы передает физлицу не деньги, а какое-то имущество: мебель, технику, посуду. Или, допустим, если ИП делает в квартире ремонт в счет арендной платы.
О том, что арендатор не может удержать НФДЛ, он должен сообщить налоговой до 1 марта следующего года. Также нужно указать сумму дохода, с которого не удержан налог, и сумму неудержанного налога.
Как ИП должен отчитываться перед налоговой
Если ИП снял жилье для бизнеса и стал налоговым агентом, то ему нужно заполнять расчет 6-НДФЛ — в нем пишут, как рассчитывали налог на доходы физлиц.
Расчет 6-НДФЛ за первый квартал 2021 года и далее нужно сдавать по новой форме.
Предприниматели должны сдавать расчеты 6-НДФЛ в ИФНС, где стоят на учете, не позднее последнего дня месяца, который следует за отчетным периодом, то есть:
Если ИП все выплатил физлицу, но не смог в течение года удержать налог, то он должен указать это в расчете 6-НДФЛ. Для этого он заполняет раздел 4 справки о доходах и суммах налога физлица.
Платить страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование и отчитываться за них в случае аренды квартиры у физлица ИП не должен.
Письмо Минфина России от 18.06.2018 № 03-15-07/41602 PDF, 272 КБ
Что будет, если ИП не исполнит обязанности налогового агента
Если предприниматель при выплате арендной платы не будет удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ или станет нарушать сроки и порядок представления отчетности, то его оштрафуют. Вот что может грозить предпринимателю.
Отражение аренды у физлица в форме 6-НДФЛ (нюансы)
Обоснование включения арендных платежей физлицам в 6-НДФЛ
При оплате аренды физлицу, не ведущему деятельность в качестве ИП, юрлица или ИП, выплачивающие доход, становятся по отношению к этому физлицу налоговыми агентами (пп. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Вознаграждение, выплачиваемое по договору аренды с физлицом, соответствует всем критериям доходов, указанных в ст. 226 НК РФ. Из этой обязанности следует и обязанность арендатора отчитываться по суммам доходов физлиц-арендодателей от аренды и суммам НДФЛ, удержанного при выплате таким физлицам (п. 2 ст. 230 НК РФ). Уплачивать НДФЛ за свой счет арендатор не вправе.
См. также:
Важно! КонсультантПлюс предупреждает
С отчетности за I квартал 2021 года нужно подавать расчет 6-НДФЛ по новой форме. В его составе нужно сдавать справку о доходах и суммах налога физлица (сейчас это 2-НДФЛ). В приложении к приказу, утвержденному ФНС, есть и форма справки о доходах, которую выдают работникам.
Подробнее обо всех изменениях в формах 6-НДФЛ и 2-НДФЛ с 2021 года можно прочесть в Обзоре от КонсультантПлюс. Пробный доступ к системе предоставляется бесплатно.
Нюансы отражения в 6-НДФЛ выплат по договорам аренды с физлицами
В соответствии с п. 3 ст. 226 НК налоговый агент должен рассчитать сумму НДФЛ к удержанию на дату получения дохода физлицом. Согласно п. 1 ст. 223 НК РФ датой получения физлицом дохода по аренде будет являться дата оплаты услуг арендатором деньгами либо передачи дохода в иной форме, допускаемой законодательством.
Вместе с тем подп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ представляет доход как вознаграждение, полученное за выполненную работу или оказанную услугу. Простая, на первый взгляд, логическая цепочка: услуга оказана, оплата произведена, НДФЛ удержан и уплачен в бюджет — на практике приводит к дополнительным вопросам. Например:
Таким образом, при заполнении 6-НДФЛ по аренде необходимо «примирить» между собою требования ст. 223, 226 и 208 НК РФ.
Как следует рассуждать и на что ориентироваться в практических вопросах формирования 6-НДФЛ при аренде у физлиц, рассмотрим на примере.
ООО «Грузоперевозки» 02.03.2021 заключило с сотрудником договор об аренде его личного автомобиля «Газель». Договор заключен сроком на 1 год. Арендная плата по договору — 20 000 руб. в месяц с выплатой аванса и окончательным расчетом в месяце, следующем за окончившимся месяцем аренды. 19.03.2021 сотруднику по его просьбе выплатили аванс за аренду в феврале — 10 000 руб. В апреле за мартовскую аренду было оплачено: 12.04.2021 — 5 000 руб., 22.04.2021 — 5 000 руб. В примере все выплаченные суммы указаны «грязными», т. е. без учета удержания НДФЛ при выплате дохода арендодателю.
В отчете за 1 квартал 2021 года бухгалтер указал:
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Как арендовать недвижимость у физического лица
Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.
Оформите договор аренды недвижимости
В договоре опишите:
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
Статья актуальна на 04.02.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур
Договор аренды нежилого помещения между ип и физ лицом ндфл
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Может ли ИП (на ОСНО) заключить договор безвозмездного пользования нежилой недвижимостью с физическим лицом и на основании этого договора осуществлять предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду офисов, получать доход, уплачивать с него налоги? Может ли ИП оплачивать коммунальные расходы за физическое лицо и принимать их к своим расходам (договоры на коммунальные услуги заключены с физическим лицом)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заключение договора безвозмездного пользования возможно. Ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование.
Расходы на оплату коммунальных услуг учитываются при условии, что они документально подтверждены, экономически обоснованы, фактически оплачены. Но мы не можем исключить риск претензий к таким расходам в связи с тем, что у ИП отсутствуют договоры с ресурсоснабжащими организациями.
Если оплата происходит по показаниям счетчиков за фактически потребленные ресурсы, то НДФЛ у физлица (ссудодателя) не возникает. А если оплачиваются коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического потребления (отопление, теплоснабжение и т.п.), то у ссудодателя возникает доход, облагаемый НДФЛ.
Вопрос возникновения у индивидуального предпринимателя дохода для целей исчисления НДФЛ (в связи с экономией денежных средств за счет бесплатного пользования недвижимостью) является неоднозначным. Есть аргументы не начислять НДФЛ. Однако если предприниматель будет исходить из отсутствия у него объекта обложения НДФЛ при безвозмездном использовании имущества, ему следует быть готовым отстаивать свою точку зрения, в том числе в судебном порядке.
Обоснование вывода:
Возможность заключения договора безвозмездного пользования
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (ст. 423 ГК РФ).
Так, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).
При этом договор безвозмездного пользования следует отличать и от договора дарения, характерным признаком которого также является безвозмездность. Главным отличием ссуды от дарения является то, что при передаче вещи по договору безвозмездного пользования право собственности на эту вещь к получающей стороне не переходит (ст. 572, ст. 689 ГК РФ). Поэтому ограничения и запреты, установленные для дарения ст.ст. 575, 576 ГК РФ, на рассматриваемый случай не распространяются. Каких-либо ограничений для передачи имущества в безвозмездное пользование между физическими лицами (включая ИП) главой 36 ГК РФ не предусмотрено (смотрите также п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 690 ГК РФ установлено, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Поэтому при наличии соответствующих полномочий ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование. Это подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08, постановления ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2005 N Ф03-А73/05-1/1029, ФАС Северо-Кавказского округа от 09.11.2006 N Ф08-5337/06, от 10.03.2009 N А53-8833/2008-С2-50).
Таким образом, заключение договора безвозмездного пользования возможно. Ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование.
Учет расходов на оплату коммунальных платежей
Коммунальные платежи и НДФЛ у физлица (ссудодателя)
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Стороны договора безвозмездного пользования;
— Энциклопедия решений. Налогообложение при безвозмездном пользовании. Учет у ссудополучателя;
— Вопрос: ИП (общая система налогообложения) заключил договоры безвозмездного пользования (договоры ссуды) в отношении нежилых зданий (склады, офисные здания) и автотранспортных средств. Ссудодателем по данным договорам выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. Указанные недвижимость и транспорт используются в предпринимательской деятельности. Возникает ли в данной ситуации у ИП доход, облагаемый НДФЛ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2014 г.)
— Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (арендодателем). По договору уплачиваются стоимость арендной платы и коммунальные услуги. Физическое лицо не является ИП и не является плательщиком налога на профессиональный доход (НПД). Признаются ли арендная плата и суммы оплаты за коммунальные услуги объектом обложения НДФЛ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)
— Вопрос: Организация, применяющая УСН «доходы минус расходы», для осуществления предпринимательской деятельности использует нежилое помещение на основании договора безвозмездного пользования. Одним из условий договора является оплата коммунальных платежей организацией. Договоры с энергоснабжающей и газовой службой заключены с собственником помещения, т.е. с физическим лицом. Облагаются ли НДФЛ данные платежи? Учитываются ли в расходах на УСН? Возникает ли у организации доход при безвозмездном пользовании помещением? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2020 г.)
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.