договор аренды при банкротстве
Эксперты рассказали, вправе ли конкурсный управляющий заключать долгосрочный договор аренды недвижимости
 |
| AndreyPopov / Depositphotos.com |
На вопрос о правомерности сдачи в аренду конкурсным управляющим имущества должника на срок, превышающий продолжительность конкурсного производства, а также о перспективах регистрации такой сделки и права обременения на арендованную недвижимость в Росреестре ответили эксперты службы Правового консалтинга компании «Гарант».
Специалисты отметили, что согласно действующему законодательству конкурсное производство вводится на срок до шести месяцев, и этот срок может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле (но не более чем на шесть месяцев) (п. 2 ст. 124 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – закон о банкротстве). При этом конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных законом о банкротстве, и обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника (п. 1 ст. 129 закона о банкротстве).
Так, в настоящее время арбитражная практика исходит из того, что закон о банкротстве не содержит запрета на заключение договоров аренды имущества должника в процедуре конкурсного производства. Более того, передача имущества должника в аренду обеспечивает сохранность имущества должника, не нарушает нормы законодательства о банкротстве и соответствует интересам кредиторов (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2017 г. № Ф05-12652/17 по делу № А41-90359/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2017 г. № 03АП-3740/17, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2017 г. № 15АП-14652/17). Таким образом, сама по себе сдача имущества должника в аренду в период конкурсного производства не противоречит законодательству о банкротстве.
Может ли арбитражный управляющий выдавать доверенности на совершение от его имени определенных действий другим лицам? Узнайте из «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
В то же время суды разделяют позицию, согласно которой заключение на стадии конкурсного производства договора аренды со сроком действия, превышающим срок конкурсного производства (один год с учетом возможного продления), препятствует эффективной реализации имущества должника, поскольку наличие обременения в виде аренды в отношении имущества должника может негативно повлиять на его стоимость и круг потенциальных покупателей, а также на саму возможность реализации данного имущества (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 декабря 2015 г. № Ф07-2672/15 по делу № А21-3387/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2014 г. № Ф06-3760/13 по делу № А55-9718/2013, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 г. № 12АП-11050/16). Такая сделка может рассматриваться как противоречащая самой цели введения конкурсного производства – соразмерному удовлетворению требований кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве). То есть даже несмотря на отсутствие прямого нарушения норм законодательства о банкротстве, велика вероятность того, что данная сделка будет оспорена конкурсными кредиторами, делают вывод эксперты.
Одновременно, с учетом позиции арбитражных судов по вопросу заключения на стадии конкурсного производства договоров аренды на длительный срок, нельзя полностью исключить возможность возникновения сложностей при государственной регистрации договора аренды. Даже при условии, что с формальной точки зрения приведенные обстоятельства не входит в перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав, перечисленных в ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ВС: Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор с арендатором-банкротом
5 ноября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 303-ЭС16-19972 (2) по делу об оспаривании кредитором организации-банкрота расторжения договора аренды земли, в котором должник выступал арендатором.
Министерство имущественных отношений Хабаровского края является учредителем ООО «Заря», которое в феврале 2012 г. получило от этого госоргана в аренду на три года участок земли сельскохозяйственного назначения. После окончания срока арендного договора арендатор продолжил использование земельного участка. В ноябре 2018 г. региональное министерство уведомило арендатора об отказе от исполнения договора и необходимости возврата земельного участка, в том числе в связи с просрочкой внесения арендной платы.
В дальнейшем общество «Заря» подверглось процедуре банкротства, а его кредитор – ООО «Бива плюс» – оспорил в арбитражном суде как сам договор аренды, так и односторонний отказ министерства от его исполнения. Арбитражный суд признал недействительным односторонний отказ от исполнения спорного договора, в остальной части он оставил заявление общества без рассмотрения.
Суд указал, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника и подлежит реализации в установленном порядке. При этом условия спорного договора аренды не запрещают арендатору передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Первая инстанция добавила, что отказ от исполнения договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (сельскохозяйственного предприятия), так как региональное министерство, являясь участником должника, такими действиями фактически выводит ликвидный актив из конкурсной массы последнего, чем вредит его кредиторам.
Поскольку апелляция и кассация поддержали позицию арбитражного суда, Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Верховный Суд РФ. Общество «Бива плюс» и конкурсный управляющий должника возражали против удовлетворения кассационной жалобы министерства.
Изучив материалы дела № А73-5433/2014, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в рассматриваемом деле спорный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону об этом (п. 2 ст. 610 ГК РФ), такое право также имелось у сторон и по условиям спорного арендного договора.
Как пояснил Суд, вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. «Также несостоятелен довод конкурсного управляющего о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются, в частности, длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, выражающимся в отказе от исполнения договора аренды. Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов», – отмечается в определении.
Верховный Суд добавил, что при определении баланса интересов суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны были раскрыть, в чем именно оно выразилось, а суд – проверить их доводы и установить соответствующие обстоятельства. В рассматриваемом случае общество не доказало злоупотребление министерством правом при отказе от исполнения договора аренды, и нижестоящие суды такие обстоятельства не установили.
«Отказавшись от исполнения договора, министерство, таким образом, выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. С учетом изложенного оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у судов не имелось», – заключил Верховный Суд, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций в обжалуемой части и отказал в удовлетворении требования общества «Бива плюс».
Адвокат, партнер юридической компании Tenzor Consulting Group Антон Макейчук назвал достаточно спорными выводы Верховного Суда. «Любопытно обратить внимание на то, что при разрешении спора ВС определял баланс интересов между собственником сданного в аренду имущества, с одной стороны, и рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов – с другой стороны. При таком субъектном составе допустимость отказа собственника имущества от договора аренды представляется вполне обоснованной и справедливой. Однако в рассматриваемом деле при определении баланса интересов Верховный Суд не учитывал осложнение в субъектном составе на стороне арендодателя, в котором собственник сданного в аренду имущества является в том числе акционером должника (заинтересованным лицом)», – подчеркнул он.
По словам эксперта, для правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, помимо особенного субъектного состава на стороне ответчика решающее значение имеет момент отказа от договора. «ВС РФ указал, что имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использоваться в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. Вместе с тем собственник имущества не был лишен права заявить отказ от договора до стадии реализации имущества. В определении оставлен без внимания тот факт, что на переданных землях на момент отказа собственника имущества от договора аренды уже был осуществлен полный цикл сельскохозяйственных работ, связанный с выращиванием сельскохозяйственных культур. В результате отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от договора аренды ООО “Заря” лишилось актива, без которого не имеется возможности осуществлять сельскохозяйственную деятельность, реализовать сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс. Однако данных обстоятельств оказалось недостаточно для признания арендодателя лицом, злоупотребившим правом», – отметил Антон Макейчук.
Как пояснил адвокат, поскольку отказ от договора аренды земель сельскохозяйственного назначения влечет невозможность получения дохода, получаемого от использования земельного участка в сельскохозяйственных целях, такой отказ фактически привел к выводу ликвидного актива из состава имущества на стадии его реализации.
Член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Алексей Леонов считает, что позиция ВС РФ вызывает некоторое недоумение. «Фактически Верховный Суд не усомнился в добросовестности госоргана, поэтому не стал направлять это дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции», – полагает он.
По мнению эксперта, для установления признаков злоупотребления правом со стороны министерства при новом рассмотрении дела следовало бы установить ряд фактических обстоятельств: соотношение стоимости включенного в конкурсную массу права аренды (определенной оценщиком) с размером задолженности, а также выяснить, кому потенциальный арендатор заплатил бы больше – должнику (с принятием обязательств по полному погашению задолженности по арендной плате) или получил бы землю задешево от госоргана (и заплатил бы «в карман чиновнику»). «При этом представляется очевидным, что кредитор должника был существенно ограничен в представлении соответствующих доказательств при использовании ВКС в Верховном Суде РФ», – убежден Алексей Леонов.
Он присовокупил, что применение презумпции добросовестности при оценке действий госорганов – достаточно скользкий путь: «от него недалеко до подхода “у суда нет оснований не доверять показаниям сотрудников полиции”, широко применяемого в административном праве».
Продажа права аренды муниципального земельного участка в банкротстве: ограничения и порядок
Проектный юрист, налоговый консультант
специально для ГАРАНТ.РУ
При банкротстве должника в конкурсную массу подлежит включению все имущество последнего, имеющегося на дату открытия конкурсного производства.
Данные правила относятся и к правам аренды на земельные участки, имеющиеся у длжника. Это относится не только к правам аренды на земельные участки, находящиеся в частной собственности, но также и на участки, относящиеся к муниципальной и государственной собственности.
Рассмотрим нюансы включения таких прав в конкурсную массу и последующую продажу на торгах такого имущества
Согласие не отменяется
Поскольку отчуждение права аренды на торгах предполагает смену арендатора, такое отчуждение не всегда возможно без согласия арендодателя. От особенностей того или иного права аренды зависит, может ли право аренды считаться активом должника.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При сроке аренды менее 5 лет, а также в случаях установленных законом, согласие арендодателя на смену арендатора потребуется в письменном виде.
Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.
Более того, как следует из п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г. (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2016 г. № 305-ЭС18-8136), а также в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 августа 2016 г. № 309-ЭС16-4636), если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.
Данная процессуальная особенность связана с тем, что в рамках дела о банкротстве рассматриваются споры, связанные с имуществом должника, а в случае, утраты правом аренды статуса актива должника, нормы законодательства о банкротстве применяться не будут.
Запрет не обойти
В случае, если договора аренды напрямую содержит запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, такое право аренды не может являться активом Должника, и, следовательно, быть реализованным на торгах.
Правила, содержащиеся в ч. 5, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч. 2 ст. 615 Земельного кодекса РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя распорядиться правом аренды тем или иным образом.
Если договором аренды, заключенного собственником и арендатором (организацией) было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, такие права не подлежат уступке (продаже).
Право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам безуловны, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Поскольку Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса РФ, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства.
Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями ст. 131 Закона № 127-ФЗ, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.
При продаже права аренды должны соблюдаться требования п. 5, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ только по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в ст. 131 Закона № 127-ФЗ указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений (Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. № 306-КГ15-15500).
Введение конкурсного производства не изменяет объем правомочий должника
Не смотря на то, что в конкурсную массу подлежит включению все имущество должника, тем не менее, возможность распоряжения должником таким имуществом не изменяется после введения процедуры банкротства.
То есть, в случае, если до момента введения процедуры банкротства, должник (арендатор) был ограничен договором или законом в возможности распоряжения правом аренды, последующее введение процедуры банкротства не изменяет объем его правомочий.
В недавнем Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 марта 2021 года № 305-ЭС16-19742, судом было подтверждено, что наличие ограничений на распоряжение правом аренды до банкротства (в данной ситуации арендатором было унитарное предприятие, которое не имеет право распоряжаться правом аренды). В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
Поскольку должник является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правого образования, право аренды этих участков не было активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.
Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом. Наоборот, согласно п. 1 ст. 131 Закона № 127-ФЗ в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.
Введение конкурсного производства не отменяет права арендодателя на расторжение договора аренды
Процедура банкротства всегда ставит вопрос о коллизии права. С одной стороны, исследуется вопрос о пределах прав кредиторов, которые имеют права на максимальное удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, с другой стороны, противопоставлены интересы арендодателя, который не может быть ограничен в своих правах только по причине того, что в отношении арендатора было введено конкурсное производства.
Данный вопрос наиболее актуален при решении вопроса о том, когда арендодатель своими действиями прекращает договор аренды, как следствие, актив должника-банкрота выбывает из конкурсной массы.
Какими нормами в данной ситуации следует руководствоваться?
ВС РФ поставил точку в данном вопросе в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 января 2021 г. № 304-ЭС15-17252 в рамках дела по которому конкурсный управляющий оспаривал отказ арендодателя – муниципалитета от договора аренды, мотивируя это тем, что в результате таких действий уменьшилась конкурсная масса и права кредиторов оказались нарушенными.
Стоит отметить, что все три инстанции поддержали позицию конкурсного управляющего, однако, ВС РФ рассудил иначе.
Закон № 127-ФЗ не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
ВС РФ подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, ст. 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.
При этом, суд указал, что заявляя о злоупотреблении правом со стороны публичного образования при расторжении договора аренды, соответствующая сторона не лишена права доказывать наличие такого злоупотребления, и как следствие, наличие основания для оспаривания неправомерного отказа.
Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом участники дела о банкротстве должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.
Порядок продажи объекта незавершенного строительства при прекращенном договоре аренды
Нередко случаются ситуации, при которых договор аренды прекращен, в том числе, по истечении срока действия, но при этом, на земельном участке остается объект незавершенного строительства.
Поскольку объект незавершенного строительства подлежит включению в конкурсную массу, судьба земельного участка, под таким объектом определяется следующим образом.
С одной стороны, договор аренды прекращен, и основания для включения такого права аренды в конкурсную массу для последующей реализации – отсутствуют.
С другой стороны, такой земельный участок не подлежит освобождению и возврату арендодателю.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Должника права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).
При прекращении договора аренды, по общему правилу, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже на публичных торгах. Однако, в рамках дела о банкротстве должника – собственника объекта незавершенного строительства, имеются особенности.
В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Между тем, как верно указали суды, должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе № 127-ФЗ.
Так, в силу ст. 131 Закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в ст. 110, ст. 111 и ст. 139 Закона № 127-ФЗ. При этом в ст. 239.1 ГК РФ предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе № 127-ФЗ. Как справедливо указали суды, целью реализации имущества в порядке ст. 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе № 127-ФЗ, фактически приведет к тем же результатам.
Реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями ст. 110, ст. 111 и ст. 138 Закона № 127-ФЗ, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства (Постановление АС Волго-Вятского округа от 18 декабря 2021 г. № А11-4520/2018).