договор аренды расторгнут арендатор не освобождает помещение
Что делать, если арендатор не освобождает помещение? Как его заставить съехать?
Когда у арендатора возникают финансовые или организационные проблемы, арендодатель задумывается о прекращении договора с последующим освобождением помещений для новой аренды. Если арендатор не хочет освобождать помещение, пользуясь различными уловками, собственнику объекта не остается ничего иного, как искать способы избавиться от нежелательного сотрудничества, не выходя за рамки правового поля.
Основания для освобождения арендованной площади
Идеальный арендатор своевременно вносит аренду и оплачивает коммунальные расходы, не доставляя хлопот и бережно относясь к имуществу. На практике таких нанимателей не так много, поскольку сложности с бизнесом заставляют подстраиваться под реальность, задерживая платежи или игнорируя требования освободить помещение.
Законом предусмотрены следующие ситуации, когда арендодатель вправе выгнать арендатора:
Анализируя ситуации, когда возникает право требовать освободить помещение, выявляется главное требование – расторжение договора по взаимному согласию, в одностороннем порядке или через суд.
Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.
Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.
Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.
Требовать оплаты по истечении срока договора
Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.
Отсутствие действующего договора не является причиной для неуплаты аренды. Это следует из Постановлений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.
Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.
Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.
Препятствовать доступу после расторжения договора
Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:
Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.
На основании ст. 304 ГК РФ, владелец помещения вправе обратиться в суд с требованием освободить его, если арендатор добровольно отказывается это сделать. До вынесения судебного решения попытки заблокировать доступ при наличии действующего соглашения трактуются как превышение полномочий или самоуправство.
Отключить электричество
Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.
Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:
Если арендатор продолжит пользоваться коммунальными ресурсами, он будет обязан возместить расходы в рамках судебного разбирательство по вопросу взыскания задолженности за аренду.
Удержание имущества арендатора
Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.
Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.
Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.
Если нет договора
Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.
Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.
Как заставить арендатора освободить помещение по закону
При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст. 330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.
Текст соглашения должен содержать пункты, разрешающие запрещать доступ, удерживать имущество (оборудование, мебель арендатора), если последний не предпринял мер по своевременному освобождению площади.
Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:
Важно учитывать, что судебный пристав будет действовать строго в рамках предоставленного поручения – выселить только конкретного арендатора. Если помещение уже сдано в субаренду и на освобождаемой территории находятся посторонние, выселение не состоится, а владельцу придется снова обращаться в суд. Во избежание проволочек следует учитывать произошедшие изменения и отражать их в иске сразу.
Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Перефразируя слова закадрового голоса советского художественного фильма «Берегись автомобиля» – каждый собственник нежилого помещения, у кого нет арендатора, мечтает побыстрее найти арендатора, и каждый собственник нежилого помещения, которому не платят за аренду, мечтает побыстрее избавится от недобросовестного арендатора. И иногда не может выгнать арендатора потому, что не знает как.
Споры по договору аренды занимают значительное место в моей практике. Статья является логическим продолжением предыдущей статьи «Арендатор не платит аренду» и будет интересна собственникам недвижимого имущества, а также тем, что пользуется недвижимым имуществом по договору аренды.
Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?
Согласитесь, достаточно действенная мера. Однако такая мера может повлечь и негативные последствия для арендодателя.
Предлагаю рассмотреть правомерность таких способов. Если некогда читать, скажу сразу – арендодатель вправе ограничить доступ в помещение арендатора или сотрудников арендатора, а также, например, отключить арендатору воду, если это предусмотрено договором аренды. Но есть ряд нюансов!
Постараюсь воздержаться от переписывания гражданского кодекса и изложить максимально понятно.
Как выгнать арендатора
Как выгнать арендатораИсходим из того, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды, содержащий все существенные условия. Допустим, арендатор перестал платить аренду. Поскольку арендодатель заинтересован в том, чтобы помещение приносило деньги, арендодатель принял решение расстаться с арендатором.
Если к соглашению о расторжении прийти не удалось, арендатор не освобождает помещение, арендодателю необходимо определится с правовой позицией. Смысл в том, что, несмотря на очевидное нарушение со стороны арендатора, требование собственника помещения освободить помещение не всегда будет законным.
Грубо говоря, по договору аренды арендодатель должен передать арендатору во владение и пользование помещение, а арендатор должен вносить арендные платежи и если последний свои обязательства нарушает, то это еще не значит, что арендодатель может не исполнять свои обязательства.
Если договор является действующим, то необходимо разобраться каким образом он может быть расторгнут:
– предусмотрено ли договором право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, если предусмотрено, то наступили ли обстоятельства, с которыми связано возникновения права арендодателя отказаться от исполнения договора,
– если договором односторонний отказ не предусмотрен – возникли ли обстоятельства, достаточные для обращения в суд с требованием о расторжении.
Выселение через суд может затянутся. В московском регионе, даже при оптимистичном варианте, если арендатор не будет затягивать процесс, суд покажет чудеса скорости судопроизводства, с трудом представляю себе вариант получения на руки вступившего в силу решения суда ранее чем через 4-е месяца с момента подачи иска, а еще нельзя забывать про претензионный порядок, по общему правилу, составляющий 30 дней.
Все это время арендодатель может не получать причитающуюся ему арендную плату, как и не получить ее даже в случае присуждения соответствующих сумм, поскольку арендатор может быть неплатежеспособным.
Про особенности выселения арендатора в судебном порядке я расскажу в следующих статьях, а сегодня затронем лишь превентивные меры – ограничение доступа арендатора в помещение и, например, отключение электричества.
Для целого ряда арендаторов подобные ограничения делают нецелесообразным дальнейшую деятельность.
Далеко не все арендаторы горят желанием или могут себе позволить обращаться в суд за защитой своих прав. Хотя и есть такие, которые не против заработать на том, что арендодатель заблуждается относительно законности своих действий.
Ограничение доступа арендатора и отключение электричества
Ограничение доступа арендатора и отключение электричестваБудучи не подготовленными с правовой точки зрения и вне зависимости от понимания последствий своих действий, арендодатели зачастую прибегают к такой мере воздействия на арендатора как ограничение доступа арендатора в помещение.
Бытует мнение, что достаточно прописать в договоре право арендодателя ограничить доступ арендатора в помещение и действия арендодателя в любом случае нельзя будет признать незаконными.
Ранее я бы также полагал данную позицию обоснованной, но с опытом приходит понимание, что все не так однозначно и если дело дойдет до суда, то одного лишь указания в договоре соответствующего условия может оказаться недостаточно.
Вопрос о правомерности ограничения доступа арендатора вполне обоснован, поскольку по договору аренды арендодатель обязан передать арендатору помещение. Учитывая, что по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, действия арендодателя по ограничению доступа могут расцениваться другой стороной как нарушение условий договора.
Очевидно, что запрещая проход сотрудникам арендатора, арендодатель в первую очередь пытается защитить свои интересы.
Ограничивая доступ, арендатор умышленно или неумышленно может начать удерживать имущество арендатора, что также может послужить весомым аргументом в переговорах о внесудебном прекращении взаимоотношения.
Говоря о подготовке арендодателя к ограничению доступа, я имею в виду то, что основания для подобного поведения арендодателя должны быть не просто предусмотрены договором, а должны быть вполне конкретно регламентированы в договоре аренды и отвечать признакам разумности.
Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.
С другой стороны, суд может поддержать и арендатора в случае, если признает действия арендодателя по ограничению доступа несоразмерными нарушению арендатора, признать действия арендодателя незаконными со всеми вытекающими негативными последствиями.
Это не говоря о том, что есть практика, что односторонний отказ может быть признан незаконным
Другими словами, суд, рассматривая соответствующий спор, по своей инициативе, либо по инициативе грамотного представителя арендатора, может посчитать необходимым разобраться с тем, насколько соразмерны действия арендодателя нарушениям, допущенным арендатором.
Да и вообще, решение по данным спором не так очевидно, как может показаться на первый взгляд. Если подключить опытного юриста на ранней стадии конфликта, возможно существенно повлиять на исход дела.
Так, суд может счесть несоразмерными действия арендодателя, если размер задолженности или период просрочки являются незначительными.
Кроме того, суд может дать оценку действиям сторон по досудебному урегулированию спора.
В поддержку позиции арендодателя можно предложить сослаться на п. 2 ст. 328 ГК РФ в соответствии с которой сторона договора вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения обязательства, если другой стороной не предоставлено встречное исполнение. То есть, если арендатор не исполняет обязанность по оплате, имеются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендная плата не будет выплачена в разумный срок предусмотренным ст. 328 ГК РФ, то арендодатель вправе воспользоваться своим правом не исполнять своих обязательств по предоставлению доступа в помещение
В заключение напомню, что необходимо внимательно читать условия договоров, это относится как к арендодателям, так и арендатором, поскольку не редки случаи, когда арендодатели интересуются содержанием договора аренды только когда возникает проблема.
Поручите подготовку договора аренды специалисту, это поможет сэкономить вам и время и деньги.
Если вы не уверены можно ли ограничивать доступ или отключать помещение от коммуникаций, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы потом не пришлось расплачиваться за свою самоуверенность.
Вопросы по спорам, вытекающим из договора аренды, можно задавать в комментариях и не забывайте подписываться на рассылку публикаций.
закончился срок договора аренды жилого помещения, несу ли я( собственник помещения) ответственность за оставленные вещи?
Добрый день!
Само по себе прекращение договора аренды ни коим образом не накладывает на вас обязанности по хранению вещей арендатора.
Тут надо смотреть на фактические обстоятельства, если арендатор вам помещение не передал, оставил вход в помещение открытым, пропал, ну как тут вас обвинить в пропаже вещей.
Если же вещи не пропали, и мешают вам, можете передать из на ответственное хранение, а расходы по хранению взыскать с арендатора, в том числе за счет реализации брошенных вещей.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день!
Не совсем понятен ход ваших мыслей. Чтобы посоветовать что то конкретное, конечно, надо почитать ваш договор, а то можно насоветовать не того.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Добрый день!
Да, можете
Добрый вечер! С Мтс в 2012 году был заключен договор аренды, они установили свое оборудование, договор аренды закончился через год. Как то было упущено, что договор не заключали, меняли директора, бухгалтера, упустили из вида, чтобы заключить договор, и МТС не платили, молчали, как сейчас потребовать с них оплату за все эти годы, так как оборудование стоит до сегодняшнего дня, они вроде и согласны возместить, и договор заключить, потому что это оборудование не могут убрать, так как связи не будет в районе этом, как законно истребовать с них задолженность с юридической стороны?
Добрый день!
Представляется, что все зависит от ваших целей. Если Хотите за весь период получить арендную плату, то надо договариваться. У вас есть предмет для торга – если не будут платить, вы можете отказаться от исполнения договора, взыскать задолженность за последние три года и судебные расходы. А они пусть забирают свое оборудование.
В общем в судебном порядке можете рассчитывать на взыскание задолженности только за последние три года.
Как? Пишите претензию, в случае неудовлетворения – в суд. Понадобится помощь – обращайтесь.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Доброго дня!Закончился срок аренды квартиры по договору.Я уведомила жильцов в установленном порядке о непродлении договора.Но выселяться они не хотят,ссылаясь на то,что идёт строительство их дома и им надо ещё 4 месяца где-то жить.Готовы дальше снимать и оплачивать аренду.Но мне необходимо в срочном порядке продать эту квартиру.Какие меры к выселению я могу применить к жильцам?
Здравствуйте, в 2016 году между мной и комитетом имущественных отношений г Санкт-Петербург был заключен договор аренды, в 2018 году комитет расторг договор и прислал уведомление о расторжении. Так как я не согласна, я обратилась в суд и на сегодняшний день идет судебное разбирательство. Помещение по акту приема не передано обратно комитету, могу ли я пользоваться помещением пока идет судебное разбирательство?
Добрый день! Нет времени разбирать коментарии, телефон указан на сайте – звоните.
Добрый день.
Есть действующий договор аренды нежилого помещения (магазин), но арендатор 2-й месяц не оплачивает аренду. Была послана досудебная претензия по адресу указанному в договоре, но письмо лежит в невостребованных. Как правильно выселить арендаторов и расторгнуть договор аренды. Номер указанный на сайте не используется, как с вами связаться.
Здравствуйте!
Срок действия Договора аренды закончился 31.12.18г. Был подписан Акт сдачи-приемки помещения, но арендатор не выехал и продолжает частями и с задержками оплачивать аренду вплоть до настоящего времени. Т.к. на его место не было нового арендатора, приходилось с этим мириться. Но появился новый арендатор, который внес залог и с ним подписан Договор с 01.07.19г. Старому арендатору вручено 01.05.19г. уведомление об освобождение помещения в кратчайший срок (без указания конкретной даты). Помещение (оплачено до конца мая) на данный момент он не освободил. Помещение 1000 кв.м., используется под производство, полностью заполнено сложным оборудованием. Что делать?
Обратиться к адвокату в реале, а не ждать ответа на комментарий, наверное… в двух словах не описать
Добрый день! Есть 2 собственника у помещения в долевой собственности! Договор заключен с одним и получает плату только один собственник, органы полиции говорят, идите в суд.! как можно без суда выселить арендателей!
Сдала квартиру со страховым депозитом на длительный срок. Через месяц вместо очередной оплаты мне сказали, что страховой депозит будет использован как Оплата за последний месяц. Я с этим не согласна и поставила условие: оплатить или съезжайте. Насколько я понимаю, страховой депозит – это возвратная сумма и предусматривается как страховка за квартиру. В договоре есть пункт, в котором прописано одностороннее расторжение Договора при нарушении его условий в частности несвоевременной оплаты. Что делать? Какие у меня для этого возможности. В Договоре максимально прописаны условия.
чтобы дать вам конкретный ответ надо читать договор. вообще арендатор, очевидно, не прав
Могут выселить меня если я снимаю помещения 1год 8 месецев говорят чтоб я ушёл за 3 дня
Добрый день! Выселяют только в судебном порядке, а правомерно или нет вас просят покинуть помещение не отвечу, надо договор читать
Купил недвижимость на торгах по банкротству, полностью его оплатил, получил на руки ЕГРН, старый собственник на отрез отказывается покидать помещение. Отключить свет и воду не могу т.к. там нужны свежие показания, а доступа у меня нет, а как вы сказали через суд на выселение долго, что посоветуете?
Добрый день! Посоветую обратиться к специалисту в реале, недостаточно вводных чтобы дать совет, который можно было бы использовать как руководство к действию.
Прошу прощения, недвижимость комерческая.
Добрый день! Договор аренды с предприятием закончился в декабре 2020 года, но продолжают жить. Новый договор не подписывают, поначалу платили с небольшой задержкой. Теперь постоянная задолженность 3 месяца. На все вопросы. – только обещания. Действует ли старый подписанный договор, если новый не подписан
Что делать, если арендатор отказывается освобождать арендованное помещение?
Арендатор отказывается от подписания договора аренды магазина на новый срок и отказывается освобождать помещение, не оплачивает аренду и коммунальные платежи. Действие старого договора закончилось 31.10.17г. (без возможности пролонгации). В моем экземпляре нового договора имеется роспись продавца о получении экземпляра договора от 01.11.17г. – это единственная отметка со стороны Арендатора.
На настоящий момент просрочка по арендной плате составляет 2 месяца. Задолженность по коммунальным платежам я погасил самостоятельно, дабы избежать санкций от энергоснабжающих организаций.
Мои заказные письма (с уведомлением о вручении) на домашний адрес Арендатора и на адрес магазина с просьбами погасить задолженность и освободить помещение возвращаются с пометкой «от получения отказался». Продавцы отказываются ставить отметку на моих письмах в получении.
Подскажите, что предпринять, чтобы освободить помещение? Каков порядок действий? Возможно ли через суд затем взыскать стоимость аренды и коммунальных платежей, если новый договор Арендатором не подписан, а действие старого закончилось 31.1017г. (пролонгация не предусматривалась).
1. Категория товара Арендатора – хозтовары, электротовары и стройматериалы;
2. Есть возможность заблокировать вход в магазин.
3. Имеются кассовые и товарные чеки, подтверждающие деятельность Арендатора.
С уважением, Андрей
В Вашем случае вопрос можно решить только в судебном порядке. Обращайтесь в Арбитражный суд.
ГК РФ Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
с уважением, Андрей
и отказывается освобождать помещение, не оплачивает аренду и коммунальные платежи.
Да, это возможно через суд.
Суд в вашей ситуации будет арбитражный, по общему правилу по местунахождения ответчика, если иное вашим договором не предусмотрено.
Если сумма до 500.000 р то может быть упрощенный порядок рассмотрения в рамках апк- без вызова сторон, просто по документам если ни одна сторона не заявит ходатайство о рассмотрении в общем порядке.
Выдача судебного приказа тут думаю врятли может быть так как требования ваши все таки надо доказывать
Статья 229.2. Дела приказного производства
(введена Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ)
Судебный приказ выдается по делам, в которых:
1) требования вытекают из неисполнения или ненадлежащего исполнения договора и основаны на представленных взыскателем документах, устанавливающих денежные обязательства, которые должником признаются, но не исполняются, если цена заявленных требований не превышает четыреста тысяч рублей;
2) требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта, если цена заявленного требования не превышает четыреста тысяч рублей;
3) заявлено требование о взыскании обязательных платежей и санкций, если указанный в заявлении общий размер подлежащей взысканию денежной суммы не превышает сто тысяч рублей.
На настоящий момент просрочка по арендной плате составляет 2 месяца. Задолженность по коммунальным платежам я погасил самостоятельно, дабы избежать санкций от энергоснабжающих организаций.
Был бы между вами договор аренды заключен- это было бы основанием для этого расторжения через суд.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
В вашей же ситуации расторгать нечего- заявляете требовать от взыскании средств так как они пользовались помещением ( главное это доказать- что обратно помещение по акту они вам не передали, продолжают им пользоваться) и требовать об освобождении помещений арендатором.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
и освободить помещение возвращаются с пометкой «от получения отказался
хорошо что вы их отправили — храните это письма у себя — при необходимости вскроете в суде прямо на заседании
Возможно ли через суд затем взыскать стоимость аренды и коммунальных платежей, если новый договор Арендатором не подписан, а действие старого закончилось 31.1017г. (пролонгация не предусматривалась).
то вы уже оплатили эти платежа не меняет ничего
2. Есть возможность заблокировать вход в магазин.
если это это прямо предусмотрено вашим договором
если это это прямо предусмотрено вашим договором
Тут речь о договоре который был заключен ранее.
Новый договор у вас не заключен.
Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.
Если договором не предусмотрено это — можно попробовать выйти через гк
Статья 328. Встречное исполнение обязательства
1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.
2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
То есть он обязан оплачивать аренду, он этого не делает — вы приостанавливаете исполнение со своей стороны.
На счет смены замков- вы писали что он это сделал сам — проверьте договор аренды ( если это было в тот период) — обычно такие действия разрешены только с согласия арендодателя (чаще всего так пишут)
В моем экземпляре нового договора имеется роспись продавца о получении экземпляра договора от 01.11.17г. – это единственная отметка со стороны Арендатора.
При таком порядке заключения договор не был заключен вовсе, ведь получение продавцом экземпляра договора не говорит о его заключении арендатором, на Вашем экземпляре соответственно также не имеется его подписи, а значит в настоящее время у Вас нет оснований говорить о том, что договор был заключен на новый срок.
Вы, как собственник имущества вправе требовать освобождения принадлежащего Вам помещения владельцем магазина, в случае отказа добровольно это сделать, Вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
Статья 304 Гражданского кодекса РФ:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
спасибо, Елена! скажите, законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход — технически возможно).
Законно, Вы собственник этого помещения и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, имеющийся у Вас договор не содержит подписи арендатора, а значит не был заключен и бывший арендатор пользуется помещением в настоящее время незаконно без оснований, иначе он мог бы ссылаться на договор аренды.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне… отключить теплосабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.
Все понесенные Вами расходы, как за пользование помещением, так и по оплате коммунальных услуг предоставляемых магазину в период его работы при чем на незаконных условиях, Вы вправе взыскать с владельца магазина в судебном порядке.
с уважением, Андрей
Да, придётся обращаться в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
Также имейте в виду, что за всё то время, которое арендатор не освобождает помещение, он должен будет заплатить Вам арендную плату, а также возместить убытки (в том числе коммунальные платежи):
Статья 622 ГК РФ Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
законна ли будет блокировка входа в магазин (в помещение войти я не могу, т.к. арендатор поменял все замки, а вот заблокировать вход — технически возможно). Дело в том, что арендатор продолжает пользоваться всеми коммунальными услугами, а расплачиваться приходится мне: отключить теплоснабжение, электричество и воду — невозможно — магазин находится в жилом доме.
Законно. Более того, Вы имеете право удерживать имущество арендатора до момента, как он погасит свои долги перед Вами.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Статья 359 ГК РФ Основания удержания
1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
Александр, добрый вечер.
законна ли будет блокировка входа в магазин
Полагаю, что да и вот пример судебной практики в подтверждение этого http://www.garant.ru/products/.
В подобных случаях суды часто делают вывод о том, что опечатывание собственником (арендодателем) принадлежащего ему помещения и прекращение доступа арендатора в помещение является способом самозащиты гражданских прав, которая допускается законом.
При этом ссылаясь на следующее
В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем самозащиты права.
Одним из способов самозащиты нарушенных прав является приостановление исполнения встречного обязательства (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии со ст 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды связывают обязательство арендатора по своевременному внесению арендной платы со встречным обязательством арендодателя по предоставлению и обеспечению беспрепятственного пользования арендуемым помещением и признают за арендодателем право ограничить доступ в помещение вследствие неисполнения обязательства арендатора по внесению арендной платы.