договор аренды является консенсуальным двусторонним возмездным
Договор аренды является консенсуальным двусторонним возмездным
Ниже можно познакомиться с фрагментом «Путеводителя по судебной практике. Аренда. Общие положения»:
Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012
Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.
Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ
Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения норм гражданского законодательства», принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).
Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012
«…Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО „Фроловское НГДУ“ (арендатор) и ООО „С.Б.К. Бизон“ (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель передает принадлежащий на праве собственности инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества — инструмента СБТ с левой резьбой „2 7/8“, в количестве 1 500 м, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств…»
Аналогичная судебная практика:
Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.
Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ
«…В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.
В нарушение ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда…»
Аналогичная судебная практика:
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Тема 10. Договор аренды
© 2009- Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации.
Материалы по предмету
В-1. Общие положения о договоре аренды: понятие, признаки, стороны договора аренды.
Договор аренды по гражданскому законодательству не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики.
Статья 22 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, утвержденных 23.11.1989 г.[1] в частности, предусматривала, что арендное предприятие может быть создано на основе аренды имущества производств, цехов, отделений, ферм или других подразделений государственного предприятия (объединения), а 4 ст. 16 Основ устанавливал, что арендное предприятие становится правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами.
В связи с этим взгляд на аренду сформировался в основном как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий.
Следует отметить, что Основы законодательства об аренде, предусматривавшие такую возможность, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации (ст. 3 от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй РФ[2]).
Однако и в силу от 21.07.97 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» (в ред. от 05.08.2000 г., в настоящее время утратил силу) договору аренды были присущи некоторые черты разгосударствления.
Так, в 1 ст. 16 указанного закона выкуп арендованного государственного или муниципального имущества выделялся в качестве самостоятельного способа приватизации, а п. 3 ст. 4 и 8 ст. 20 в свою очередь определяли, что приватизация некоторых государственных унитарных предприятий может быть осуществлена посредством передачи государственного имущества в аренду работникам указанных предприятий с правом его выкупа.
В настоящее время аренду следует рассматривать исключительно как договорное обязательство.
РФ в ст. 606 определяет, что договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным,
Стороны договора – арендатор и арендодатель. Арендатором может выступать любое юридическое лицо или гражданин, а арендодателем – собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником (ст. 608 ГК РФ).
Объектом аренды в соответствии со ст. РФ может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и так далее.
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и тому подобное. В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Требования к форме договора аренды в соответствии со ст. РФ сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимости осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3] (в ред. от 31.12.2005 г.) и с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. № 135[4] (в ред. от 24.12.2004 г.).
Для государственной регистрации договора аренды предприятия помимо документов, характеризующих земельный участок, здания и сооружения, необходимы также перечни и описание всех основных и оборотных средств, подтверждение иных имущественных и неимущественных прав арендодателя относительно предприятия, расшифровка кредиторской и дебиторской задолженностей, что закреплено в ст. ст. 656, 657 ГК РФ.
Порядок заключения договора аренды имеет две особенности: во-первых, договор может заключаться на торгах и, во-вторых, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок после истечения первоначального срока, что закреплено в ст. 621 ГК РФ.
Цена договора не является существенным условием договора, если она не определена, то в соответствии со ст.ст. 424 и 614 ГК РФ применяется обычная для данного вида имущества арендная плата.
Арендная плата может быть установлена в том числе:
В- 2. Права и обязанности сторон по договору аренды. Особенности расторжения договора аренды. Ответственность сторон по договору аренды.
Основные обязанности арендодателя:
Основные обязанности арендатора:
В-3. Виды договора аренды. Особенности отдельных видов договоров аренды.
ГК РФ выделяет следующие виды договора аренды:
Особенности правового регулирования отдельных видов аренды.
Краткосрочная аренда.
Требования к форме договора аренды в соответствии со ст. 609 ГК РФ сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество, то он в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.
Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года. Что касается договора аренды предприятия, то он в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 674 ГК РФ считается заключенным с момента его подписания. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют.
Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то нельзя говорить, что этот договор становится в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о продлении.
В п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[5] на материалах конкретного дела разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, срок которого менее года и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.
Аренда нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами § 4 гл. 34 ГК РФ, при их отсутствии – положениями об аренде недвижимого имущества § 1 гл. 34 ГК РФ, а при отсутствии таковых – иными общими положениями об аренде.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по ст. 130 ГК РФ по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению. Однако, данный критерий отнесения объектов к недвижимости несколько неточен.
Общепризнанных определений понятий «здание» и «сооружение» не существует. В некоторых ведомственных актах, например, в «Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94», утвержденным Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 г. № 359[6] (в ред. от 14.04.1998 г.) встречаются определения, имеющие смысл лишь для узкого отраслевого их применения.
Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Для целей применения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в состав недвижимости включены также и нежилые помещения.
Спорность вопроса о том, должны ли нормы гл. 34 ГК РФ § 4, устанавливающие специальные правила аренды зданий и сооружений распространяться, в частности, на нежилые помещения, входящие в их состав, очеивдна.
Однако, нежилые помещения в составе зданий и сооружений стали объектом гражданского оборота и объектами недвижимости по закону о государственной регистрации прав на недвижимость и регулирование их аренды в части государственной регистрации должно формально осуществляться общей нормой ст. 609 ГК РФ, а не специальной нормой ст. 651 ГК РФ и, следовательно, договоры аренды нежилых помещений должны подлежать государственной регистрации независимо от срока аренды.
Однако, иного обоснования обязательности регистрации краткосрочной аренды помещений, кроме формального анализа ст. 609 ГК РФ, привести невозможно.
Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества.
Ограничения или запрет на аренду некоторых видов имущества установлены целым рядом нормативных правовых актов, многие из которых являются еще актами союзного значения, но до настоящего времени сохранили свою юридическую силу. Отметим некоторые из них:
1. В системе Министерства сельского хозяйства РФ в соответствии с Постановлением СМ РСФСР от 30.09.1990 г. № 387[7]:
— не подлежат сдаче в аренду государственные предприятия и хозяйства по воспроизводству ценных видов рыб, зональные рыбопитомники, государственные предприятия по искусственному осеменению сельскохозяйственных животных, организации и предприятия ветеринарной службы, государственные семенные инспекции, инспектуры государственной комиссии и лаборатории по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательные станции и госсортоучастки;
— не подлежит выкупу арендованное имущество предприятий и организаций спиртовой, ликеро-водочной, по производству лекарственного сырья и медицинских препаратов, связи, материально-технического обеспечения, а также зверосовхозов и звероферм.
2. В соответствии с Постановлением СМ РСФСР от 14.06.1990 г. № 197 не подлежат сдаче в аренду государственные предприятия и объединения, на балансе которых находятся автомобильные дороги общего пользования, а также не подлежат выкупу арендаторами арендованные ими здания и сооружения) оборудование, транспортные средства и техника, необходимые для обеспечения нормального функционирования автомобильных дорог общего пользования и выполнения работ по их содержанию.
Существуют и некоторые дополнительные требования, предъявляемые к отдельным видам договоров аренды при их государственной регистрации.
Аренда имущества государственных или муниципальных предприятий и учреждений.
Лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может в соответствии со ст. ст. 295-297 ГК РФ сдавать данное имущество в аренду только с согласия собственника имущества (или его уполномоченного органа).
Следовательно, если арендодателем по договору выступает государственное или муниципальное предприятие, у которого объект аренды находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то при государственной регистрации такого договора требуется согласие собственника имущества.
Объект аренды находится в общей собственности.
Имущество, в соответствии со ст. 244 ГК РФ может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Статья 246 ГК РФ определяет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статья 253 ГК РФ в свою очередь устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех участников, независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Следовательно, при регистрации договора аренды, объект которого находится в общей собственности, необходимо приложение документа, подтверждающего согласие всех собственников на заключение данной сделки либо подтверждение того, что остальные собственники извещены о проекте заключения (или заключении) договора, но ответа от них не последовало.
Объект аренды находится в залоге.
ГК РФ в ст. 346 и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ст. 40 определяют, что если иное не предусмотрено договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) исключительно при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
В остальных случаях залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду, предварительно испросив на это разрешение залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, при государственной регистрации договора аренды, объект которого находится в залоге, необходимо приобщение к договору согласия залогодержателя либо документов, свидетельствующих о праве залогодателя передавать в аренду соответствующее имущество без согласия залогодержателя.
Объект аренды находится в доверительном управлении.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества все юридические действия в соответствии с договором доверительного управления, что установлено ст. 1012 ГК РФ. С другой стороны, договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
По гражданскому законодательству доверительный управляющий совершает сделки с переданным ему в управление имуществом от своего имени, но с обязательным указанием, что он действует в качестве такого управляющего.
Следовательно, при сдаче в аренду имущества, являющегося объектом договора доверительного управления, и государственной регистрации данной сделки, необходимо подтверждение полномочий доверительного управляющего на сдачу имущества в аренду и указание «Д.У.» в договоре аренды после наименования или имени арендодателя.
Статья 79 ФЗ «Об акционерных обществах» определяется порядок принятия решения о совершении крупной сделки, связанной с приобретением, отчуждением или распоряжением имуществом акционерного общества.
Режим заключения крупной сделки, а также вопрос о том, какая сделка является крупной, уже оговаривались при рассмотрении положений законодательства применительно к договору купли-продажи предприятия.
Если стороной по договору аренды является акционерное общество, то при определенных условиях к договору при его государственной регистрации должно быть приложено соответствующее решение совета директоров (наблюдательного совета) общества либо общего собрания акционеров.
В данном случае речь идет о заключен»ии договора аренды с правом выкупа. Требования к данному договору те же, что и при государственной регистрации договора купли-продажи предприятия.
В соответствии со ст. ст. 14 и 20 ФЗ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[8] (в ред. от 05.01.2006 г.) в случае продажи предприятия в процессе приватизации со дня утверждения прогнозного плана (программы) приватизации и до перехода к победителю конкурса права собственности на предприятие, оно не вправе без согласования с победителем конкурса и собственником совершать сделки (несколько взаимосвязанных сделок), цена которых превышает 5% балансовой стоимости активов данного предприятия на дату утверждения его последнего балансового отчета или более чем в пятьдесят тысяч раз превышает установленный законодательством минимальный размер оплаты труда.
Договор лизинга (финансовой аренды)
По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей, а лизингополучатель обязуется выплачивать лизинговые платежи. Договор двустороннеобязывающий, возмездный, консенсуальный.
Глава 34 параграф 6, глава 34 параграф 1 ГК РФ. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 11.09.1998 г. №164-ФЗ в ред. от 26.07.2006 г.
Лизингодатель (арендодатель)- юридическое лицо (лизинговая компания) или индивидуальный предприниматель.
Лизингополучатель (арендатор)- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Субъектом лизинговых отношений, но не стороной договора лизинга является продавец имущества.
Форма и порядок заключения.
Необходима письменная форма договора. Договор лизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрации аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Условия договора.
Условие о предмете. Предметом могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности. Не могут быть предметом договора природные объекты, в том числе земельные участки.
Условие о лизинговых платежах. Способ и сроки платежа устанавливаются договором. Общая сумма лизинговых платежей близка к стоимости имущества.
Условие о продавце. Отсутствие такого условия означает, что договор не является договором лизинга.
Условие о сроке. Если срок не согласован, то он определяется по общим нормам ст. 10 ГК РФ.
Права и обязанности сторон.
1.Распоряжаться предметом лизинга;
2. Контролировать соблюдение условий договора лизингополучателем.
Ответственность.
Если выбор продавца осуществлял лизингодатель, то лизингополучатель может предъявлять требования как к продавцу, так и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность перед лизингополучателем.
Несвоевременный возврат предмета лизинга влечет обязанность лизингополучателям по внесению платежей за весь период просрочки, а также обязанность по возмещению неустойки, предусмотренной договором, и убытков лизингодателем.
Ответственность за сохранность предмета лизинга несет лизингополучатель с момента фактической приемки, если иное не предусмотрено договором.
Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи несет сторона, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором.
Утрата предмета лизинга по вине лизингополучателя не освобождает его от обязательств по договору лизинга, если договором не установлено иное.