договор дарения квартиры с условием пожизненного проживания дарителя
Законность договора дарения с условием о праве проживания дарителя
Адвокат составил договор дарения с условием о праве проживания в подаренной квартире дарителя. Новый собственник жилья продал квартиру и выселил дарителя через суд. Несет ли адвокат ответственность за составление незаконного договора? Можно ли предъявить к адвокату или к коллегии адвокатов претензию?
В юридической доктрине и в судебной практике отсутствует единообразный подход к квалификации договора дарения недвижимого имущества, содержащего условие о праве пользования прежним собственником подаренным жилым помещением после состоявшегося перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречного исполнения такой договор уже нельзя квалифицировать как договор дарения.
Таким образом, ключевой вопрос в данном случае: является право проживания прежнего собственника встречным обязательством или же условием, на котором имущество передается в дар?
Как показывает практика, у судов в настоящее время нет единообразной позиции по данному вопросу. Так, Московский городской суда в апелляционном определении от 12.01.2017 № 33-1137/17 установил, что предоставление дарителю такого права (проживания) не является встречным исполнением со стороны одаряемого, а представляет собой условие, на котором квартира передается в дар. Даритель имеет право проживать в подаренной квартире и при последующей ее продаже.
Также ст. 157, п. 1 ст. 432 ГК РФ разрешают согласовывать в договоре такое существенное условие, как право дарителя на проживание (как на определенный срок, так и бессрочно (сделка, совершенная под условием)).
Однако в судебной практике встречается и кардинально противоположный подход, согласно которому договор дарения с условием о праве пользования помещением прежним собственником признается мнимым или притворным, поскольку такое условие свидетельствует о том, что воля дарителя на самом деле не была направлена на безвозмездную передачу жилья в собственность одаряемому. То есть такое условие расценивается как встречное исполнение.
При разрешении споров суды обращают внимание на то, следует ли из договора дарения условие о том, что передача имущества в дар поставлена в зависимость от сохранения права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе. Если такая зависимость есть, то такой договор не будет признан дарением и к нему будут применяться правила о недействительности сделки.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что действительность договора дарения с условием о права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе зависит в первую очередь от его содержания. Судебная практика по данному вопросу не однозначна и может зависеть в том числе от позиции конкретного судьи.
Информация о дарственной на квартиру с пожизненным прживанием дарителя
ДАРСТВЕННАЯ НА КВАРТИРУ С ПОЖИЗНЕННЫМ ПРОЖИВАНИЕМ ДАРИТЕЛЯ
Дарственная с правом пожизненного проживания – разновидность договора, по которому квартира переходит в собственность от дарителя одаряемому с определенными неимущественными условиями. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации акт дарения является абсолютно безвозмездным (ст. 572). В материальном плане получатель квартиры ничего не должен дарителю. Но в договоре могут быть указаны некоторые условия, согласно которым бывший владелец недвижимости имеет полное право проживать в ней до конца своей жизни.
Кому выгодна сделка
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, ввиду своей специфичности, имеет и положительные и отрицательные стороны, и для того, кто передает квартиру в собственность, и для того, кто ее получает.
Выгода дарителя
Человек, который подарил свою квартиру, указав в договоре определенные неимущественные условия, получает пожизненное право оставаться на ее территории и пользоваться по своему усмотрению в жилищно-бытовом плане. Это выручает людей, которые имеют невысокий доход (например, только пенсию).
Передав квартиру в собственность иному лицу, даритель освобождается от обязанности платить коммунальные платежи, так как уже не является владельцем данной недвижимости.
После заключения сделки, даритель остается жить в подаренной квартире и имеет полное право сохранить свою регистрацию (прописку). Это зафиксировано в Гражданском Кодексе РФ, в статье 558.
Заключая договор дарения, текущий владелец квартиры может указать некоторый объем условий, помимо пожизненного проживания. Например, предусмотреть право проживания на территории квартиры третьих лиц (супруга или родственника дарителя). Также можно заранее прописать обязательство со стороны одаряемого своевременно производить ремонт квартиры (на случай, если прорвало трубу или нужно заменить раковину и т. д.).
Согласно статье 450 Гражданского Кодекса, даритель имеет полное право отсудить квартиру обратно, если условия договора не выполняются новым владельцем квартиры.
Итак, к плюсам для дарителя можно отнести следующее:
— право на пожизненное проживание в подаренной квартире;
— право на проживание в помещении абсолютно бесплатно;
— возможность внести в договор ряд неимущественных условий;
— возможность обжаловать сделку в суде (при нарушении другой стороны условий договора).
Но есть и недостатки в этой сделке:
Выгода для одариваемого лица
Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.
Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:
1. Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
2. На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства. 3. Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
4. Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.
необходимо отметить следующие моменты:
Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.
Как оформляется сделка
Договор дарения оформляется в присутствии обеих сторон и с полного их согласия с условиями договора. Далее договор обязательно фиксируется путем его государственно регистрации, согласно действующему Гражданскому Кодексу РФ (статья 574).
Каков порядок действий
Оформление дарственной проходит следующие этапы:
Резюме
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, допускает этот пункт и подтверждает его законность.
И для дарителя, и для одариваемого лица сделка имеет свои плюсы и минусы. Кроме права пожизненно и бесплатно проживать на территории подаренной жилплощади, даритель не может требовать взамен дарственной какие-либо материальные награды или требовать ухода за собой. Но, если ему угрожают выселением, даритель имеет право отсудить недвижимость обратно, основываясь невыполнением пункта в договоре о пожизненном проживании.
Обезопасить сделку или оспорить ее в суде можно, если договор был правильно оформлен, отмечен в Росреестре и дополнен всеми необходимыми документами (в том числе и теми, которые требуют нотариального заверения).
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя – это документ, согласно которому недвижимость переходит в собственность одаряемого, но подаривший ее человек может проживать и пользоваться ею неограниченный срок. Такой договор вызывает массу споров как среди граждан, так и в судах. Рассмотрим, можно ли его оформить, что думают по этому поводу суды, какие документы понадобятся, сможет ли одаряемый продать подаренное имущество, и как все правильно сделать.
В статье расскажем:
Можно ли оформить договор дарения с условием пожизненного проживания дарителя?
Некоторые считают, что договор дарения (далее – ДД) с пожизненным проживанием дарителя оформить нельзя, ссылаясь на то, что это считается предъявлением встречных условий. Однако в ст. 572 ГК РФ сказано, что под встречным условием подразумевается передача одаряемым денег, имущества, иных ценностей. Проживание дарителя таким условием не является.
Согласно п.3 ст. 421 ГК РФ, граждане вправе заключать договоры, содержащие элементы других договоров. Иногда суды считают, что в ДД с проживанием дарителя включают элементы ренты, но на самом деле это не так.
Рента подразумевает содержание собственника. В сделках с дарением полноправным владельцем становится одаряемый, но даритель может пользоваться недвижимостью, если это предусмотрено дарственной.
Еще один довод в пользу правомерности заключения ДД с проживанием – возможность одаряемого отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). Если его не устраивает такое условие, он в любом момент может оформить письменный отказ даже после заключения ДД.
Коротко: дарственную с пожизненным проживанием оформить можно. Сохранение права проживания не подразумевает предъявление встречных условий: согласно ст. 423 ГК РФ, возмездным считается договор, где возникает обязательство по передаче денег, имущества, оказанию услуг.
Что можно подарить?
По ДД с правом проживания дарится дом, квартира, иной объект недвижимости, предназначенный для жизни людей.
Важно учитывать: при дарении частного дома отчуждается и земельный участок, где он расположен. Отчуждение этих двух объектов по отдельности не допускается.
Дарственная с пожизненным проживанием дарителя, завещание или договор ренты: что лучше?
Договоры дарения, ренты и завещание – это разные виды сделок:
Обратите внимание! Согласно ст. 572 ГК РФ, дарственная, содержащее условие передачи имущества после смерти дарителя, ничтожна. ДД, где одаряемый обязуется предоставлять плату за «подарок», признается недействительным – к нему применяются правила ренты (ст. 583 ГК РФ).
Совет юриста: если вы хотите подарить квартиру, но остаться жить в ней, оформите дарственную с пожизненным проживанием. Для этого понадобится согласие одаряемого. Чтобы недвижимость перешла в собственность после смерти, лучше составить завещание. Если взамен на жилье хочется получать ежемесячное содержание, подойдет договор ренты.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Как дарителю квартиры обезопасить себя от возможного выселения
Так сложилось, что завещание вызывает у людей намного больше доверия, нежели дарение — хотя оба варианта позволяют передать имущество близкому человеку на безвозмездной основе.
Понятно, что немногие готовы расстаться со своим жильем при жизни, подписав дарственную.
Но завещание всем было бы хорошо, не будь у него одного серьезного недостатка: оно не защищает от т. н. обязательных наследников, которые по закону могут получить гарантированную долю в наследстве, несмотря на волю завещателя.
Так что в этом плане дарение надежнее, поскольку недвижимость можно передать конкретному человеку еще до того, как откроется наследство и начнется дележ.
Но чтобы получить от дарения максимум пользы, а не вреда, нужно внимательно отнестись к его оформлению. Проиллюстрирую это на примере из практики суда.
У пожилой женщины единственной отрадой в жизни был ее внук. С родным сыном (отцом внука) у нее были весьма натянутые отношения (получив инвалидность, он начал злоупотреблять крепкими напитками).
И когда из-за трагической случайности матери не стало, бабушка взяла мальчика к себе — вырастила и, как говорится, души в нем не чаяла.
Переживая за внука, она очень хотела, чтобы ее квартира досталась только ему — и обратилась к нотариусу для оформления завещания.
Но тот сразу предупредил, что поскольку у сына есть инвалидность, он по закону может претендовать на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Поэтому, даже при наличии завещания в пользу внука, нет 100%-ной гарантии, что квартира полностью перейдет к нему.
Бабушку такой вариант не устраивал, поэтому она решила при жизни подарить свою квартиру внуку. Тогда квартира, перестав быть ее собственностью, уже не могла достаться ее наследникам — в т.ч. и обязательным.
Сказано — сделано. Бабушка подписала с внуком договор дарения, включив туда для надежности пункт о том, что сохраняет за собой право пожизненного проживания в квартире.
Сделка прошла регистрацию в Росреестре — и внук стал полноправным собственником бабушкиной квартиры.
Вот только спустя несколько лет произошло то, чего так опасаются при дарении: оказалось, что внук погряз в долгах и вынужден был продать бабушкину квартиру.
Женщине не удалось признать договор купли-продажи недействительным, поскольку никаких нарушений при его заключении не было допущено. Суд признал право на квартиру за покупателем — и теперь бабушка оказалась под угрозой выселения.
Если новый собственник захочет освободить квартиру, выселить бабушку ему не составит труда. По закону члены семьи бывшего собственника утрачивают право на жилье вместе с ним (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Так что ему достаточно будет подать в суд исковое заявление — и бабушка останется на улице.
Пункт в договоре о том, что за ней сохраняется право пожизненного пользования жильем, увы, не действует для нового собственника. Ведь договор дарения и все связанные с ним обязательства заключался с внуком. А покупатель квартиры не имеет никакого отношения к этой сделке — и, соответственно, не должен предоставлять жилье бабушке.
Закон не разрешает дарить жилье с условием, что одаряемый не может в дальнейшем продать его или распорядиться им иным способом. Но защититься от возможного выселения можно.
Вместе с договором дарения нужно заключить еще один — договор безвозмездного пользования жильем на длительный срок. По такой сделке обязанности прежнего собственника переходят к новому (в силу прямого указания в законе — ст. 700 ГК РФ).
Тогда покупателю пришлось бы предоставить жилье бабушке, т. к. обязательство внука перешло бы к нему.
Главное — заключить договор безвозмездного пользования на определенный срок (например, на 30-40 лет), поскольку от бессрочного договора собственник может отказаться в любое время, предупредив жильца за месяц.
А вот досрочно расторгнуть договор, где указан конкретный срок действия, весьма проблематично. Поэтому, прежде чем подарить квартиру близкому человеку, сто раз подумайте.
Даже если вы уверены в своем решении на 100%, все же будет не лишним подписать еще один важный договор — на безвозмездное пользование жильем. На данный момент это максимально возможная защита для дарителя.
Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.
Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.
Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя
По договору дарения имущество переходит к другому лицу на безвозмездной основе. В результате человек теряет право собственности в отношении подаренного жилья. В ситуации, когда даримое жилье является единственным для дарителя, можно предусмотреть одним из пунктов договора его пожизненное проживание в нем.
Кому можно подарить недвижимость с правом пожизненного проживания?
По общему правилу дарения стороной договора можно прописать любого гражданина или юридическое лицо. Пожилые люди предпочитают распорядиться своим имуществом еще при жизни. Сделать это можно по завещанию или дарственной.
В большинстве случаев подаренная квартира оказывается единственной для дарителя. Чтобы избежать рисков оказаться на улице, лучше сразу прописать условие пожизненного проживания в этой квартире.
Что должно содержаться в договоре?
Строгой формы договора дарения с условием пожизненного проживания не утверждено. По содержанию для придания юридической силы в нем должны содержаться:
Допустимо прописать в договоре прочие условия нематериальных обязательств перед другой стороной. Например, указать помещение для проживания, распределение коммунальных платежей и т.д.
Сделка дарения всегда является безвозмездной и указание в договоре материальных условий недопустимо. Это двусторонний документ, скрепляющий передачу в дар имущества от одной стороны и добровольное принятие его другой. При нежелании выполнить условие проживания дарителя одаряемый вправе отказаться от сделки.
Гражданским законодательством ничтожным признается договор дарения, когда:
Лучшим вариантом при жизни подарить квартиру, но остаться в ней жить – оформить дарственную с пожизненным проживанием. Ставя свою подпись под документом, одаряемый принимает такое условие.
Составляется документ в трех экземплярах: по одному каждой из сторон и дополнительный для Росреестра. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации, для чего потребуется обратиться в орган Росреестра с пакетом документов.
Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя 2021 года
Как оформить договор дарения с пожизненным проживанием?
Первоначально стороны должны достигнуть устных договоренностей. Если одаряемый принимает условия другой стороны, то следует перейти к оформлению договора дарения. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:
За регистрационные действия необходимо уплатить государственную пошлину в 2 000 рублей.
Нужно ли платить НДФЛ?
Получение дара является материальной выгодой для одаряемого. По налоговому законодательству у него возникает обязанность по уплате НДФЛ с такого дохода в размере 13 % от кадастровой стоимости жилого объекта.
Исключение составляет случай дарения имущества в пользу близких родственников. В этом случае они освобождены от налогообложения. Круг близкой родни установлен Семейным кодексом статьей 14.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам: