договор дду по доверенности
Корректность Доверенности на представителей застройщика по ДДУ
Прошу проверить полномочия лиц по Доверенности, которую мне предлагает подписать застройщик РГ-Девелопмент на 3х его представителей.
ДДУ, ипотека, объект почти достроен, ввод в эксплуатацию в конце 2019 г.
Уступать права никому не собираюсь. Закрывать ипотеку буду досрочно, после передачи объекта.
Ниже текст из предлагаемой мне доверенности:
в Жилом доме (многоэтажная жилая застройка со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями), создаваемом на земельном участке по адресу: <. Адрес участка. >для чего предоставляю право
подавать необходимые документы для регистрации, зарегистрировать вышеуказанный договор, дополнительные соглашения к нему, в том числе соглашение об уступке прав по договору, соглашение о расторжении вышеуказанного договора, все подлежащие регистрации права, в том числе право собственности, залог прав требования по договору участия в долевом строительстве и/или залог вышеуказанного объекта долевого строительства, с правом подачи заявления о государственной регистрации, заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации, заявления о прекращении залога, заявления об исправлении технических ошибок, с правом подачи дополнительных документов, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, с правом получения любых документов, в том числе выписок о государственной регистрации права, договора участия в долевом строительстве и соглашений к нему, оплачивать государственные пошлины, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения.
Доверенность выдана сроком на три года.
Полномочия по настоящей доверенности могут быть передоверены другим лицам.
1. Связаны ли перечисленные действия только с регистрацией в Росреестре или есть подводные камни и Застройщик сможет заключить без моего ведома Дополнительные соглашения или какие-то Договора?
2. Нет ли перечисления лишних действий? (уступать права никому не собираюсь)
3. Стоит ли заменить срок доверенности на 2 года (передача объекта по ДДУ состоится не позже чем через 1,5 года от текущего момента)?
4. Стоит ли указать НЕвозможность передоверия прав по доверенности другим лицам?
Прикрепляю Договор возмездного оказания услуг, в котором отмечено, что собирается делать Застройщик с моим ДДУ в Реестре.
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Как подготовиться и на что смотреть
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.
ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.
Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.
Сначала читать, потом подписывать
Проверить ДДУ у стороннего юриста
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.
Как дольщику правильно составить договор с застройщиком?
Покупатель может дополнительно постараться обезопасить себя, проверив официальные источники с частичными сведениями о застройщике и самом объекте, почитав отзывы в социальных сетях и на форумах, посмотрев на наличие поддержки со стороны крупных финансовых организаций и ипотеки в ведущих банках.
В конце концов, на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства есть «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены». В данном файле можно легко найти адреса объектов, которые правительством Москвы считаются проблемными.
Со стороны застройщика договор подписывает уполномоченное лицо (полномочия подписанта проверяет Росреестр при госрегистрации). Генеральный директор может подписать договор на основании устава. Иное лицо вправе подписывать договор участия в долевом строительстве при наличии доверенности.
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Росреестре. Сам договор заверять у нотариуса не требуется, но в случае, если вы приобретаете квартиру в браке, для его заключения необходимо нотариальное согласие супруга.
Обязательные пункты (существенные условия) договора участия в долевом строительстве устанавливаются в п. 4 ст. 4 214-ФЗ и включают в себя:
1) определение самого объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику ДДУ;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В качестве способов исполнения застройщиком обязательств выступают: залог, поручительство, обязательное страхование договора. Порядок их применения детально расписан в 214-ФЗ.
Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять. Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.
Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.
Определенная форма договора участия в долевом строительстве законом не установлена, однако законодательство диктует довольно жесткие требования к его содержанию. На практике застройщики самостоятельно разрабатывают и утверждают форму типового договора, но при этом включают в него все обязательные по законодательству положения. В первую очередь это информация об объекте (определение) и гарантийный срок на него, срок передачи объекта покупателю, то есть участнику ДДУ, цену и порядок ее уплаты и прочее.
Доверенность на государственную регистрацию ДДУ: возможные риски и особенности оформления
После долгих расчётов и размышлений, принято решение приобрести собственное жильё за минимальную цену, и покупатель заключает договор долевого участия. Однако, на этом пути дольщика подстерегают всевозможные бумажные преграды. Одним из первых документов создается доверенность на застройщика для регистрации ДДУ. После приобретения покупки квартиры в новостройке по ДДУ, застройщик попросит доверенность для совершения действий от вашего лица.
Зачем документ нужен застройщику
Договор долевого участия, в соответствии с ФЗ №214 и статьёй 17 требует обязательной государственной регистрации, в противном случае, в дальнейшем, покупатель не сможет оформить собственность на своё имя, так как для этого по закону требуется предоставить зарегистрированный в Госреестре договор. По сути дела, передавшее полномочия лицо уступает своё право требования, так как кроме этого у него ничего не имеется.
Общая информация
Договор необходимо регистрировать два раза. Первый раз, когда заключается ДДУ, и второй, когда происходит передача жилья от застройщика к покупателю. Первый раз удобнее всего регистрировать договор на долевое строительство застройщику, поэтому ему потребуется доверенность от вашего лица.
Доверенность, которая выдаётся на работника компании застройщика, должна содержать:
Для того чтобы скорее избежать формальностей, застройщик собирает доверенности от дольщиков, чтобы вкупе зарегистрировать их.
Зачем это ему нужно? Без регистрации договоров у него возникнут проблемы при получении платежей дольщиков и отчётностью в его работе. В дальнейшем он будет отчитываться в налоговой инспекции, и делать перерасчёты по налогам на прибыль, полученную по имущественным объектам.
Какие права получает застройщик по доверенности на регистрацию ДДУ:
Какая должна быть доверенность для ДДУ образец:
Если такие пункты будут в доверенности, есть повод сомневаться в порядочности строительной фирмы, т.к. возможны различные мошеннические уловки. Чтобы отмести все сомнения, пропишите в доверенности, что в рамках этого документа, доверитель не имеет права на заключение каких-либо договоров и сделок от вашего имени.
В случае, когда ваш представитель передаёт полномочия другому лицу, он должен известить доверителя.
Особенности оформления
Если Госреестр откажет в регистрации договора по доверенности, это должен будет сделать дольщик самостоятельно.
Действия, необходимые для выполнения регистрации
Чтобы застройщик зарегистрировал право собственности от вашего имени, нужно собрать следующие документы:
Нюансы, возникающие при регистрации ДДУ:
Завершение процесса ознаменуется отметкой о государственной регистрации.
Следует знать, что при оформлении договора ДДУ по ипотеке, заёмщик освобождается от госпошлины. Для юридических лиц она составляет 4000 руб. а для физических лиц – 200 руб. Затем госпошлина делится поровну между обеими сторонами, подписывающими договор.
Какие подводные камни может скрывать ДДУ
Договора долевого участия становятся всё более привлекательными для населения. Однако фиксируется много нарушений прав граждан, которые вступают в отношения долевого строительства.
На что следует обратить внимание при приобретении строящегося жилья у застройщика:
Застройщик посылает дольщику в письменном виде предложение о новом сроке передачи жилья. Если оно будет подписано, в последующем дольщик теряет право на получение судебной неустойки из-за срыва сроков строительства объекта.
Если в образце доверенности ДДУ, которую вы дали застройщику, есть право подписи от вашего лица, можете не рассчитывать на получение компенсации от долгостроя.
Законом установлен гарантийный срок, во время которого могут быть выявлены скрытые дефекты. Для объекта недвижимости – это пятилетний срок, для инженерных коммуникаций – трёхлетний. При наличии неустранимых дефектов дольщик имеет право оформить расторжение ДДУ и вернуть себе деньги.
Как оформить доверенность на застройщика на регистрацию ДДУ?
Есть ли риски для меня исходя из это заверенности на регистрацию дду?
Подписывать документы от моего имение они не имеют право? спасибо
представлять наши интересы перед физическими и юридическими лицами, во всех
компетентных организациях и учреждениях, органах государственной власти, органах местного
самоуправления города Москвы и/или Московской области, в том числе в бюро технической
инвентаризации (БТИ), нотариальных конторах, службе «одного окна», Управлении Росреестра,
филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая
палата Росреестра» по Москве и/или Московской области, в Управлении Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и/или Московской области,
Управлении Росреестра, органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, Многофункциональных центрах предоставления
государственных и муниципальных услуг ГБУ МФЦ/МФЦ и других учреждениях, ведомствах и
организациях по вопросам:
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров
уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве,
дополнительных соглашений к указанным договорам, соглашений о расторжении договора
уступки права требования; соглашений расторжения договора участия в долевом строительстве
государственной регистрации в общую совместную собственность по договору участия в долевом
строительстве объекта долевого строительства, государственной регистрации договора залога
прав требования, государственной регистрации снятия обременений (ограничений) права, сбора
документов, справок, выписок, дубликатов, архивных копий, кадастровых паспортов, технических
паспортов, экспликаций, поэтажных планов и иных необходимых документов и справок
необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства,
приобретенный в объекте недвижимости по вышеуказанному строительному адресу, получения
зарегистрированных правоустанавливающих и праворегистрирующих документов, в том числе
выписки из Единого государственного реестра недвижимости, для чего предоставляю ей/им право
делать заявления от моего имени, представлять и получать документы, совершать действия,
направленные на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в
том числе подавать заявления на государственную регистрацию, заявления о прекращении права
(ограничения (обременения) права), заявления о возобновлении государственной регистрации,
заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, заявления о регистрации
ипотеки в силу закона, заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, заявления,
связанные с внесением изменений записи в Единый государственный реестр недвижимости,
заявления об исправлении технических ошибок, заявления о дополнительном приеме документов,
с правом получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об
отказе в государственной регистрации, оплачивать платежи, сборы и государственные пошлины,
расписываться от нашего имени, а также совершать иные действия, необходимые для выполнения
Доверенность выдана сроком на пять лет без права передоверия полномочий третьим