договор fee девелопмент образец
Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов
Следует сразу отметить отсутствие единообразия в классификации строительных договоров. Так, если в отношении большинства тендерных торгов на реализацию инвестиционных проектов в строительстве можно констатировать наличие требования о привлечении конкретных типов подрядчиков, ЕРС или ЕРСМ, то фактическая реализация проекта может представлять собой настолько широкий набор контрактных взаимоотношений всех участников проекта, что говорить о точной модели реализации проекта не приходится.
Отсутствие какой-либо более или менее стройной системы, связывающей все вышеназванные формы реализации инвестиционных проектов, приводит к тому, что диалог участников инвестиционно-строительного процесса не имеет под собой не только общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов, но и общего системного осмысления процессов. В данной статье сделана попытка логически объединить все стандартные варианты реализации проектов через анализ целостного Инвестиционно-строительного процесса.
Под Инвестиционно-строительным проектом здесь и далее понимается любое ограниченное временными рамками инвестиционное предприятие, направленное на создание нового уникального объекта недвижимости, наличие и использование которого необходимо для достижения целей инвестирования.
Инвестиционно-строительный процесс, как и любой процесс, вообще представляет собой последовательную смену состояния объекта во времени. Понимая под объектом изучения настоящего курса Инвестиции в строительство объектов недвижимости, можно предложить следующее определение для инвестиционно-строительного процесса:
- Инвестиционно-строительный процесс — последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания и/или изменения объектов недвижимости.
Более детальное содержание каждого этапа инвестиционно-строительного процесса и именно такая их последовательность обусловлены приоритетными задачами, которые необходимо решить для перехода к следующему этапу. Например, место анализа возможностей финансирования проекта должно быть именно сразу после возникновения (инициации) инвестиционного замысла, поскольку в отсутствие реальных возможностей финансирования и резервных источников дальнейшие мероприятия теряют смысл.
Другой пример — место Управления проектами в инвестиционно-строительном процессе. По сути, проведение прединвестиционных исследований, анализ осуществимости, и даже подготовка декларации о намерениях, вполне могут быть поручены профессиональному консультанту в области маркетинга недвижимости. Организация серьезной структуры для системного управления проектом начинается после того, как конкретный бизнес-план утвержден к исполнению, а основные этапы по согласованию инвестиционного проекта с государственными органами и финансовыми институтами акцептованы и приняты за основу последующих мероприятий.
Рис. 1. Базовый Инвестиционно-строительный процесс.
В общем случае, надо понимать, что все эти этапы, особенно соседствующие, так или иначе имеют определенные релевантные диапазоны исполнения, которые пересекаются между собой и создают сонаправленный поток изменений и операций, отделить которые абсолютными границами невозможно, да и смысла в этом особого нет.
1. Строительство хозяйственным способом
Хозяйственный способ строительства — форма организации строительных работ, при которой работы выполняются собственными силами заказчика или застройщика, без привлечения сторонних подрядных организаций. Строительство хозяйственным способом является самым дешевым вариантом достижения инвестиционных целей в области недвижимости. Строительство хозяйственным способом предполагает, что Инвестор сам выступает и в роли Заказчика, и в роли финансового оператора и управляющего проектом. При этом он, безусловно, имеет право заключать договора мелкого субподряда (строительные бригады) на выполнение проектных или специальных работ и предоставления непрофильных услуг, необходимых для реализации проекта, но все риски и основную нагрузку по организации и обеспечению проекта несет сам.
Рис. 2. Реализация проекта хозяйственным способом.
Стоит заметить, что при использовании хозяйственного способа строительства в организации, как правило, на время строительства создается небольшое строительное подразделение, под руководством отдела капитального строительства, если таковой есть, которое и выполняет конкретные виды строительных работ. Для строительства хозяйственным способом организация создает собственную производственную базу, приобретает или берет в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечивает стройку строительными материалами, конструкциями и деталями, проектно-сметной документацией, рабочими и инженерно-техническими кадрами.
2. Типовой генподрядный контракт
В общем случае, (Строительный) Генеральный подрядчик 1 — сторона договора подряда, которая поручает выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям — субподрядчикам. Генеральный подрядчик с согласия Заказчика привлекает к выполнению своих обязательств отечественных или иностранных субподрядчиков, полностью отвечая за результаты деятельности последних, сдачу заказчику комплектного оборудования или объекта в целом.
Рис. 3. Реализация ИСП с привлечением строительного генподрядчика.
Генподрядчик может выполнять поставку строительных материалов, конструкций и оборудования для всех субподрядчиков, организуя единый центр материально-технической и производственно-технологической комплектации. В этом смысле Генподрядчик становится не только агентом по управлению строительством, но и принимает на себя часть рисков по поставкам. Обычно Заказчики принимают на себя риски поставок основного технологического оборудования, но не хотят связываться с поставками стандартного оборудования и изделий широкой номенклатуры, которые и передаются на ответственность Генподрядчика.
3. Типовой ЕРС-контракт
ЕРС — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство), под которой понимается договор на строительство «под ключ» с фиксированной (паушальной) ценой («lump sum»). EPC-подрядчик — это генеральный подрядчик, выполняющий за твердую цену основной объем работ инвестиционно-строительного проекта и принимающий на себя все риски его осуществления с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств), по которым он несет финансовую ответственность перед Заказчиком.
Рис. 4. Реализация ИСП через ЕРС-подряд.
4. Типовой ЕРСМ-контракт
EPCM — английская аббревиатура (engineering, procurement, construction management — управление инжинирингом, поставками, строительством). Предмет договора, так же как и в случае с ЕРС — проектирование, оборудование, строительство и передача заказчику полностью готового объекта «под ключ». ЕРСМ-подрядчик является генеральным подрядчиком, т.е. договоры с субподрядчиками заключает от своего имени.
Рис. 5. Реализация проектов через ЕРСМ-подряд.
ЕРСМ-подрядчик — это генеральный подрядчик, полностью выполняющий инвестиционный проект и принимающий на себя риски по управлению проектом с момента проектирования и до момента передачи готового объекта заказчику (включая выполнение гарантийных обязательств). ЕРСМ-контракт предусматривает и общую стоимость проекта с учетом вознаграждения ЕРСМ-подрядчика, и фиксированный срок сдачи объекта в эксплуатацию, достижение основных технических параметров объекта. Способ (подход) ЕРСМ позволяет управлять именно проектом, а не конкретными работами. Специфические работы выполняют профессионалы. Задача ЕРСМ — оценивать потребные свойства (возможности, профессионализм, ресурсы и пр.) выбираемых подрядчиков/поставщиков, распределять правильно между ними работы и зоны ответственности. Далее — координировать их действия, решать спорные вопросы, планировать общую схему проекта, менять планы в случае критических изменений с минимальными последствиями и далее со всеми остановками.
5. Типовой контракт с фи-девелопером
Фи-девелопмент (русского аналога пока нет) или девелопмент, стоимость которого базируется на принципе «затраты плюс вознаграждение» (cost plus fee). В этой модели Девелопер не берет на себя финансовых рисков и не участвует в финансировании проекта, а работает, по сути дела, на фиксированном гонораре;
Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации. Возможен вариант, что Фи-девелопер предоставляет услуги по коммерческой реализации объекта на тех же условиях. При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора. На все необходимые работы он привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на Фи-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту Фи-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.
Рис. 6. Реализация проектов через Фи-девелопмент.
6. Типовой контракт с концессионным девелопером
В основе концессионного девелопмента лежит типовой концессионный договор, перенесенный на любого иного владельца собственности, который по разным причинам не желает ее терять, или это невозможно в принципе. Концессионный девелопмент происходит от договоров с государством, но сегодня вполне может иметь место так называемая коммерческая концессия, которая строится на принципе окупаемости девелоперских затрат и получения прибыли от не принадлежащего ему объекта недвижимости.
По договору концессионного девелопмента одна сторона (Девелопер-Концессионер) обязуется за свой счет создать и/или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (Концеденту), осуществлять деятельность по эксплуатации объекта концессионного девелопмента, а концедент обязуется предоставить девелоперу права владения и пользования созданным объектом недвижимости для осуществления данной деятельности на срок, установленный этим соглашением.
Рис. 7. Реализация проектов через Концессионный девелопмент.
Существует несколько схемы концессионного девелопмента, наиболее принятые из которых BOT (Build — Operate — Transfer), т.е. «строй — эксплуатируй — передай» и BTO (Build — Transfer — Operate), т.е. «строй — передай — эксплуатируй» и аналогичные им. В соответствии со схемами ВОТ и ВТО Девелопер строит, вводит в эксплуатацию и эксплуатирует объект недвижимости в целях возвращения инвестиций и получения прибыли в течение установленного договором срока.
7. Спекулятивный девелопер
Спекулятивный девелопмент (русского аналога нет). В этом случае Девелопер создает объект недвижимости, выступая единым организатором проекта, и несет все риски его реализации. Основной целью спекулятивного Девелопера является создание востребованного рынком объекта недвижимости и получение прибыли от его аренды или реализации новым собственникам.
Спекулятивный Девелопер выступает как единоличный организатор проекта и в этом отношении он весьма близок к Заказчику, строящему объект недвижимости хозяйственным способом. Главное отличие этих участников рынка — цель использования объекта недвижимости. Спекулятивный Девелопер создает объект коммерческой недвижимости для получения прибыли на его обращении, а не на его длительной эксплуатации и возмещении затрат через амортизацию в третьем бизнесе. Спекулятивный Девелопер выполняет все те же задачи, что и предыдущие виды девелоперов, но, кроме того, он сам выступает инвестором, привлекает финансирование и получает право пользования землей и новым объектом недвижимости в полном объеме.
Рис. 8. Реализация проектов через Спекулятивный девелопмент.
В заключение стоит отметить, что фактическая реализация инвестиционно-строительных проектов может представлять собой весьма оригинальные конфигурации договорных отношений и обязательств, что делает этот процесс весьма креативным.
1 Термин «ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК» (Главный подрядчик, Leading Contractor и другие) в общем случае предполагает первого прямого контрагента Заказчика, который имеет право и возможность привлечения третьих лиц для выполнения своих обязательств.
2 Под «СОБСТВЕННЫМИ СИЛАМИ» подразумевается не только выполнение работ одним юридическим лицом, но и строительным холдингом, отношения по перераспределению консолидированной прибыли в котором определяются внутренними документами.
Договор девелопмента (разработка проекта по увеличению стоимости объекта недвижимости и получаемых от его использования доходов, а также организация реализации проекта)
Образец документа:
ДОГОВОР ДЕВЕЛОПМЕНТА N ___
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
1.2. Объектом недвижимости, в отношении которого Девелопер обязуется разработать проект, является: ______________________________.
1.3. Девелопер совершает следующие действия по настоящему Договору:
1.3.2. Действия по организации процесса реализации Проекта, которые будут установлены в Проекте.
1.4. Девелопер обязуется выполнить работу по разработке Проекта в следующие сроки:
1.4.1. Начало работы: ____________________________________.
1.4.2. Окончание работы: _________________________________.
1.5. Реализация разработанного Девелопером и утвержденного Инвестором Проекта производится в сроки, установленные указанным Проектом.
2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
2.1. Инвестор обязуется:
2.1.1. Предоставить Девелоперу все необходимые документы и материалы для надлежащего выполнения работы по настоящему Договору.
2.1.2. В течение _______________ дней с даты представления Девелопером разработанного Проекта рассмотреть его и, при отсутствии замечаний, утвердить.
Одновременно с утверждением Проекта подписать акт выполненных работ, представленный Девелопером в соответствии с подп. 2.3.5 настоящего Договора.
При наличии замечаний к разработанному Девелопером Проекту Инвестор вправе по своему выбору потребовать от Девелопера:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения установленной за работу цены
либо отказаться от исполнения Договора и потребовать возмещения причиненных убытков в случае, если замечания не были устранены Девелопером в установленный Инвестором разумный срок.
2.1.3. Оплатить цену работы в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.
2.1.4. Для совершения Девелопером действий, указанных в подп. 1.3.2 настоящего Договора, выдать Девелоперу соответствующую доверенность, а также своевременно предоставлять все необходимые полномочия.
2.1.5. Без промедления принять отчет Девелопера, представленный в соответствии с подп. 2.4.6 настоящего Договора.
При наличии возражений по отчету Девелопера Инвестор должен сообщить о них Девелоперу в течение тридцати дней с даты получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Инвестором.
2.1.6. Возмещать Девелоперу издержки, понесенные в связи с исполнением Девелопером поручения по реализации Проекта, в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.
2.1.7. Выплатить Девелоперу вознаграждение за совершение действий по реализации Проекта в соответствии с разделом 3 настоящего Договора.
2.2. Инвестор вправе:
2.2.1. Осуществлять контроль над ходом выполнения работы по настоящему Договору, не вмешиваясь в деятельность Девелопера.
2.3. Для выполнения работы, указанной в подп. 1.3.1 настоящего Договора, Девелопер обязуется:
2.3.1. Определить физические возможности для реализации Проекта (потребности в Объекте недвижимости, необходимую инфраструктуру, потребность в дополнительных условиях для реализации Проекта).
2.3.2. Определить затраты на реализацию Проекта, его рентабельность.
2.3.3. В установленном законодательством Российской Федерации порядке провести рекламную кампанию по формированию необходимого общественного мнения для реализации предполагаемого Проекта.
2.3.4. Осуществить разработку Проекта по использованию и развитию Объекта с учетом требований Инвестора.
2.3.5. По окончании разработки Проекта представить его для утверждения Инвестору.
Одновременно с Проектом представить Инвестору для подписания акт выполненных работ, содержащий сведения о выполненной работе и ее цене.
2.4. Для совершения действий, указанных в подп. 1.3.2 настоящего Договора, Девелопер обязуется:
2.4.1. В течение _____________ дней с даты утверждения Проекта Инвестором начать осуществление мероприятий по реализации Проекта в сроки, установленные указанным Проектом.
2.4.2. Привлекать проектные и строительные организации для реализации Проекта, заключив с ними соответствующие договоры в пределах предоставленных Инвестором полномочий.
2.4.3. Осуществлять контроль за деятельностью привлеченных организаций и иных лиц, осуществляющих реализацию Проекта. Незамедлительно информировать Инвестора о допущенных указанными организациями отступлениях от Проекта, иных нарушениях.
2.4.4. По требованию привлеченных к реализации Проекта организаций и иных лиц незамедлительно предоставлять им необходимую информацию, сведения, документы. В случае отсутствия запрашиваемой информации, сведений, документов требовать их предоставления от Инвестора.
2.4.5. Осуществлять иные действия, связанные с надлежащей реализацией Проекта, в интересах Инвестора и в соответствии с указаниями Инвестора.
2.4.6. По окончании реализации Проекта возвратить Инвестору доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением доказательств необходимости расчетов, произведенных Девелопером за счет Инвестора для реализации Проекта.
2.5. Девелопер вправе:
2.5.1. Требовать от Инвестора предоставления информации, сведений, документов, необходимых для исполнения настоящего Договора.
3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
3.1. За выполнение работы по разработке Проекта (подп. 1.3.1 настоящего Договора) Инвестор выплачивает Девелоперу сумму _____ (_________) рублей (цена работы).
3.2. Цена работы, установленная п. 3.1 настоящего Договора, выплачивается Инвестором в течение ____________ дней с даты подписания акта выполненных работ (подп. 2.1.2 настоящего Договора).
3.3. За совершение Девелопером действий по реализации Проекта Инвестор выплачивает вознаграждение в размере ______ (_________) рублей.
3.4. Вознаграждение, указанное в п. 3.3 настоящего Договора, выплачивается в течение ____________ дней с даты принятия Инвестором отчета Девелопера (подп. 2.1.5 настоящего Договора).
3.5. Одновременно с выплатой вознаграждения в порядке и сроки, которые установлены п. 3.4 настоящего Договора, Инвестор возмещает Девелоперу расходы, понесенные для реализации Проекта.
3.6. Выплата денежных средств по настоящему Договору производится путем перечисления Инвестором денежных средств на расчетный счет Девелопера.
3.7. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Девелопера.
4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении настоящего Договора, решаются Сторонами путем переговоров на условиях взаимной заинтересованности и уважения.
4.2. В случае недостижения согласия по результатам переговоров споры подлежат разрешению в Арбитражном суде г. _______________.
4.3. В случае нарушения сроков выполнения работы, установленных п. 1.4 настоящего Договора, Инвестор вправе потребовать от Девелопера уплаты неустойки в размере ______ (_________) рублей за каждый день просрочки.
4.4. В случае нарушения сроков оплаты цены работы, выплаты вознаграждения, а также возмещения расходов, установленных п. п. 3.2, 3.4, 3.5 настоящего Договора, Девелопер вправе потребовать от Инвестора выплаты неустойки в размере _________% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
4.5. Стороны освобождаются от ответственности и от полного или частичного выполнения своих обязательств по настоящему Договору в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся стихийные бедствия (пожар, наводнение и пр.), правительственные постановления и другие события, находящиеся вне разумного контроля Сторон и препятствующие выполнению Сторонами своих обязательств.
4.6. Сторона, которая не может исполнить своих обязательств вследствие действия непреодолимой силы, обязана немедленно известить другую Сторону об указанных обстоятельствах.
5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
5.1. Настоящий Договор может быть изменен или дополнен по взаимному соглашению Сторон.
5.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.
5.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, составленному в письменной форме и подписанному уполномоченными представителями обеих Сторон, а также в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до момента полного исполнения Сторонами всех своих обязательств по нему.
6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Договор с fee-девелопером: найти баланс интересов
Fee-девелопмент (функция технического заказчика) – деятельность сравнительно новая для российского строительного рынка. По мнению экспертов, для обеспечения позитивного итога сотрудничества крайне важно при составлении договора обеспечить баланс интересов между инвестором (застройщиком) и fee-девелопером.
Терминологические нюансы
Технический заказчик (fee-девелопер) – это компания, которая специализируется на организации строительного процесса. «Традиционно их привлекали к реализации тех или иных проектов непрофессиональные девелоперы. Например, лендлорды, желающие самостоятельно построить объект, не продавая землю стороннему застройщику, и понимающие нехватку компетенций в этом вопросе. В таких случаях и нанимается (в рамках различных схем) fee-девелопер», – говорит партнер компании Vegas Lex, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Игорь Чумаченко в ходе семинара «Технический заказчик / fee-девелопер в девелоперских проектах: практические рекомендации».
Он отмечает, что в настоящее время задачи технического заказчика четко прописаны в Градостроительном кодексе РФ. «Это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени заключает договоры на проведение инженерных изысканий, разработку проектной документации, а также строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, подготавливает задание на выполнение различных видов работ, предоставляет необходимые для этого материалы и оборудование. В соответствии с поправками в Градкодекс РФ, которые вступили в силу с 1 июля 2017 года, техзаказчик должен быть членом саморегулируемой организации», – напоминает эксперт.
Партнер, руководитель специальных проектов Vegas Lex Максим Григорьев добавляет, что с практической точки зрения, несмотря на имеющуюся формулировку в Градкодексе, функционал техзаказчика еще четко не определен. «Сейчас нарабатывается практика работы в этой сфере. В законах имеются определенные правовые коллизии, затрудняющие этот вопрос», – отмечает он.
По мнению партнера, президента GVA Sawyer Веры Сецкой, деятельность fee-девелопера задачами, перечисленными в Градкодексе, не исчерпывается. «На наш взгляд, девелопмент как таковой – это деятельность, заключающаяся в направлении финансовых потоков в недвижимость и обеспечивающих инвестору извлечение из нее заданной доходности на вложенный капитал. Вот эту задачу комплексно и решить призван fee-девелопер», – подчеркивает она.
Игорь Чумаченко принципиально согласился с такой постановкой вопроса и отметил, что на стадии формирования поправок в законодательство даже была идея дать термину «fee-девелопер» четкое юридическое определение, но реализована она не была. «Поэтому, с точки зрения правовых норм, технический заказчик и есть fee-девелопер», – заключил он.
Конструкции
По словам Игоря Чумаченко, конструкции договоров и взаимоотношений между участниками строительного процесса – заказчиком (застройщиком), техзаказчиком, инженером (осуществляет контроль и надзор за строительством), генподрядчиком (обеспечивает ведение строительных работ) и субподрядчиками (выполняют отдельные виды работ) – могут быть различны.
Отдельные участники могут быть исключены из схемы. Например, подрядчиков по видам работ может нанимать непосредственно техзаказчик, без привлечения генподрядчика. Или функционал инженера по строительному контролю осуществляют технический заказчик и генподрядчик. Возможны схемы, сочетающие разные подходы.
Договорные отношения между застройщиком и техзаказчиком также могут регулироваться различными документами: агентским договором (поручение, комиссия), договором на оказание услуг или смешанным договором, отмечает Игорь Чумаченко. Каждый из них имеет для участников соглашения как плюсы, так и минусы, и целесообразность выбора формы определяется конкретными обстоятельствами реализации того или иного проекта.
По словам Веры Сецкой, различны могут быть и формы оплаты услуг fee-девелопера. Это может быть процент от бюджета проекта; процент от бюджета проекта плюс promote (доля fee-девелопера в проекте, возникающая после возврата инвестором своего капитала с обусловленной доходностью) – схема, обеспечивающая максимальную заинтересованность fee-девелопера в рентабельности проекта; компенсация прямых затрат девелопера плюс процент как прибыль девелопера; фиксированная сумма платы с квадратного метра объекта (гарантирует fee-девелоперу рентабельность при реализации небольших проектов).
При этом, как отмечает Вера Сецкая, в России работа fee-девелопера ценится существенно ниже, чем в Европе. Если там оплата его услуг может доходить до 15% бюджета проекта, то у нас – не более 5%. «Подчеркну, что очень важно заранее четко оговаривать, какие именно расходы включаются в бюджет; поскольку представления об этом у заказчика могут быть самые разные», – добавляет она.
Баланс
Эксперты единодушно сходятся в том, что при заключении договора на оказание услуг fee-девелопмента необходимо искать баланс интересов и четко прописывать обязанности сторон. Причем, это соответствует интересам обеих сторон, чтобы в случае возникновения разногласий или судебной тяжбы заранее были определены зоны ответственности.
По словам Игоря Чумаченко, в документе должны быть четко прописаны задачи, которые застройщик ставит перед техзаказчиком. При этом они не должны включать функций, техзаказчику не свойственных (например, осуществление самих строительных работ, получение документов на ввод объекта в эксплуатацию и др.).
«Распространенной ошибкой является возложение на техзаказчика функций генподрядчика. Как показывает судебная практика, это может привести к переквалификации судом отношений с застройщиком. В результате ответственность за исполнение обязательств техзаказчика перейдет застройщику», – отмечает эксперт.
Исходя из практического опыта работы в этой сфере, Вера Сецкая рекомендует всем, кто берет на себя функцию fee-девелопера, заранее согласовывать с нанимателем график и бюджет проекта (несколько раз уточняющиеся на разных стадиях его реализации), а также способы и условия их изменений. «Необходима фиксация обязанностей и полномочий fee-девелопера, причем желательно зафиксировать это в виде приложений к договору. Также необходимо четко оговаривать формы и порядок отчетности перед инвестором, включая ее периодичность», – подчеркивает она.
По оценке экспертов, такая предусмотрительность на этапе заключения договора обеспечит защиту интересов обеих сторон и сделает маловероятным риск обращения в суд в случае, если проект будет претерпевать какие-либо изменения, поскольку зоны ответственности определены заранее.