договор инвестирования и договор долевого участия различия
Чем отличается договор инвестирования от ДДУ?
Покупка квартиры в строящемся доме непременно связана с подписанием документов – чаще всего отношения между застройщиком и покупателем подтверждаются путем оформления договора долевого участия, но есть и другие варианты – к примеру, договор инвестирования. Чем отличаются эти формы документального взаимодействия, какие имеются нюансы при их оформлении – в статье ниже.
Особенности договора долевого участия
Квартиры по ДДУ реализуются при условии строительства в рамках требований Федерального закона №214 – это безопасный метод приобретения квадратных метров, при котором закон гарантирует, что в случае задержки ввода в эксплуатацию здания девелопер должен будет выплатить неустойку дольщику.
По сути, договор долевого участия представляет собой письменное соглашение между девелопером и покупателем, в котором прописано, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом за счет вложенных дольщиком средств. ДДУ является легитимным только в случае, если составлен согласно букве закона и подписан обеими сторонами. ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре и оплачивается только после этого. Регистрация ДДУ защищает дольщика от двойных продаж и других негативных последствий. Кроме того, именно наличие регистрации позволяет в случае неисполнения одной из сторон обязательств требовать в судебном порядке восстановления прав.
Важно помнить, что договор долевого участия и предварительный ДДУ – это разные документы. ПДДУ не регистрируется в Росреестре и имеет малую юридическую силу – это черновик будущего договора, который подписывают, чтобы согласиться с условиями в неофициальной форме. Оплачивать квартиру по ПДДУ крайне не рекомендуется.
Договор инвестирования: что это?
Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.
Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).
Несмотря на то что ФЗ №214 не предусматривает оформления такой документации в современных реалиях, благодаря существующим в Законодательстве лазейкам некоторые девелоперы все же умудряются предложить своим клиентам такой договор. Интересно, что инвестором по этой схеме могут выступать не конечные получатели недвижимости, а третьи лица. Так, к примеру, принять участие в строительстве и вложениях могут родители, а в качестве будущих собственников будут выступать дети. Есть и такой момент, что по одному объекту недвижимости могут привлекаться несколько инвесторов, а расплатиться за участие в стройке можно не только денежными средствами, но и другими активами – например, другим имуществом или имущественными правами.
Договор начинает действие сразу после подписания, он не подлежит обязательной регистрации. Когда объект построен, инвестор может стать собственником как отдельного объекта, так и доли – такие моменты изначально прописываются в договоре.
Значимые отличия
На первый взгляд создается впечатление, что ДДУ и договор инвестирования очень похожи, ведь у них одна цель – зафиксировать факт вложения средств в строящийся жилой объект, а после – получить готовую недвижимость. Однако различий между документами больше, чем сходств. Вот некоторые из них:
· ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, а договор инвестирования не регистрируется;
· По ДДУ можно внести оплату только денежными, причем безналичными средствами – по ДИ есть возможность заплатить имуществом, правами, наличными, принесенными с собой на подписание;
· В ДДУ стороной, выступающей участником долевого строительства, может являться только одно лицо, в ДИ – несколько (причем одновременно в одном договоре могут участвовать и физические, и юридические лица);
· По ДДУ конечным получателем выступает лицо, которое подписало документ – по ДИ владельцем может стать как сам инвестор, так и вписанные им лица;
· Покупатель по ДДУ становится полноправным владельцем одного объекта недвижимости, а по ДИ можно разделить объект на любые по размеру доли;
· Ответственность сторон при подписании договора долевого участия определяется как сторонами, так и законом (в частности, ФЗ №214), в договоре инвестирования все ограничения и права прописываются сторонами;
· По договору инвестирования невозможно осуществить переуступку – она запрещена на законодательном уровне, в то время как по ДДУ такая возможность имеется (достаточно найти покупателя, оформить договор уступки и зарегистрировать его в Росреестре);
· Взыскание неустойки по договору ДДУ осуществляется согласно ФЗ «О долевом строительстве» и не представляет особых трудностей, в то время как взыскать неустойку по ДИ очень непросто (скорее даже почти нереально).
Переуступка прав по договору инвестирования
Закон запрещает переуступку прав собственности по договору инвестирования, однако на практике такие случаи – не редкость. Довольно часто застройщик привлекает в качестве соинвестора или подрядчика юридическое лицо, с которым расплачивается некоторым объемом квартир по договору инвестирования. Те, в свою очередь, когда сдача дома близится, начинают реализовывать имеющиеся квартиры – делают они это, естественно, по договору уступки. Однако, в связи с отсутствием законной возможности, договоры эти не регистрируются. После ввода объекта в эксплуатацию физические лица, оформившие на себя такие договора уступок, без проблем регистрируют жилье на себя.
Что очевидно, приобретая жилье по такой схеме, они серьезно рискуют – в случае, если объект не будет достроен, они с большим трудом смогут доказать свои права на объект и потребовать в судебном порядке возмещения. Более того, если достраивать объект возьмется сторонний застройщик, он может лишить их права на приобретенную недвижимость.
Основные риски, или почему не стоит заключать ДИ?
Договор инвестирования несет в себе действительно серьезные риски. Во-первых, с трудом можно представить себе добросовестного застройщика, который бы стал продавать строящуюся недвижимость таким образом сегодня. Для реализации жилья есть гораздо более открытые и прозрачные способы – договоры ДДУ. При банкротстве застройщика покупатель, подписавший ДИ, не сможет стать «обманутым дольщиком», не сможет рассчитывать на компенсацию и получение квадратных метров в дальнейшем. Привлечь застройщика к ответственности окажется очень непросто. По факту, покупатель будет в таких же условиях, что и девелопер – он понесет убытки как равный партнер.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, тщательно читайте договор, который подписываете с застройщиком, проверяйте все пункты и, соответственно, наименование документа. До завершения регистрации ДДУ не вносите средства на счет застройщика.
Чем отличается ДДУ от договора инвестирования
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. И вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны.
Чем отличается ДДУ от договора инвестирования
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. И вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны.
Содержание
Что такое ДДУ
Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия. Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.
Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации. Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.
Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».
Что такое договор инвестирования
В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.
Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).
Основные различия между ДДУ и договором инвестирования
Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.
Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.
Какой из договоров предусматривает уплату неустойки
Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.
Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».
Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением. Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК. В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.
Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?
Ответ на вопрос, какой же из выше рассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.
Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснит плюсы и минусы каждого из них. Для консультации или получения юридических услуг, свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.
Договор долевого участия и договор инвестирования-правовые последствия
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально.
Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны. Что такое ДДУ
Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ. По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями. Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир.
Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре). Основные различия между ДДУ и договором инвестирования: В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо.
В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам). По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях). Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект.
При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи). ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.
Договор инвестирования и договор долевого участия различия
Вопрос:
В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?
Ответ:
Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.
Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.
В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.
Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.
Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)
В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.
Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).
Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.
Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.
Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).
Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.
Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:
Договор инвестирования
Договор долевого участия
Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации
Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства
Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку
Только денежные средства
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона)
Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона)
Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором.
Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором.
Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ.
В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».
Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств.
Внести в установленные договором сроки и объеме вклад.
Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности.
В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости
Уступка прав по договору
Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ)
Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Обеспечение обязательств по договору
При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором
Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)
Ширинкина М.М., юрист