договор ипотечного займа с кпк
Кредитование под залог недвижимости
Комплект документов для кредитования пайщиков под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе:
Стоимость 14500 р.
Кредитование под залог недвижимости в кредитном потребительском кооперативе
Кредитный потребительский кооператив вправе выдавать займы под залог недвижимого имущества. Между тем, круг лиц, которым потребительский кооператив вправе выдавать такие займы, ограничен членами (пайщиками) этого кооператива.
В силу Федерального закона от 18.07.2009 №190-ФЗ «О кредитной кооперации» деятельность кредитных потребительских кооперативов заключается в предоставлении займов своим членам (пайщикам) на основании договоров займа. При этом, как следует из Закона №190-ФЗ, кредитный кооператив не вправе предоставлять займы лицам, не являющимся его членами (пайщиками), а также привлекать денежные средства таких лиц, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.
Гражданское законодательство допускает предоставление займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, особенности такого предоставления установлены законами. В частности, деятельность по выдаче потребительских кредитов регулируется Федеральным законом от 21.12.2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», согласно которому профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности. При этом, Закон №353-ФЗ не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
Вопрос по 353 закону и ипотеке
I. Обращаемся к Вам по двум злободневным вопросам. Внимательно изучили на сайте СРО раздел «часто задаваемые вопросы» и Ваши ответы на них, однако некоторые спорные моменты у нас остались.
1) Еще в 2014 г. со вступлением 353 ФЗ в законную силу были внесены поправки в закон об ипотеке которые обязали Займодавца при выдаче ипотечного займа рассчитывать и публиковать значения ПСК (+ др. моменты). Сопоставляя эти факты, о необходимости рассчитывать и публиковать значения ПСК во всех выдаваемых нами займах, мы решили унифицировать форму всех договоров под формат требуемый 353-ФЗ (табличная форма), что и успешно реализовали. Далее возникла необходимость раз в квартал отправлять данные о средневзвешенных значениях ПСК для ЦБ. При формировании отчетов для СРО и заполнении раздела о средневзвешенных значениях ПСК за каждый квартал мы весь спектр наших займов «раскладывали» согласно градации разработанной ЦБ а именно делили их на займы с обеспечением в виде залога (куда в том числе были включены все ипотечные займы, т.к. недвижимость является залогом!), займы с иным обеспечением (куда мы включили все договора обеспеченные поручительством) и займы без обеспечения (в нашем случае все остальные). По такому же принципу мы и ограничивали ПСК во всех наших договорах из за чего нам пришлось в конечном итоге снизить ПСК по ипотечным займам до 46% годовых.
Вопрос: В обсуждении о включении в отчет о деятельности ипотечных займов (http://sro-sodeystvie.ru/k-k/o-na-v/vopros-2697) Вы говорите что такие (ипотечные) займы включать в форму VI отчета не надо. Отсюда у нас возник вопрос, а надо ли тогда соблюдать требования ЦБ по ограничению максимального значения ПСК при выдаче ипотечных займов или их можно выдавать хоть под любые проценты? До этого момента мы его соблюдали данные требования, что привело к необходимости принудительного снижения % ставок по сбережениям и в целом ухудшило экономические показатели работы организации.
II. Вопрос: Как Вы считаете правомерно ли работать по такой схеме?
I. Ответ: Как установлено ч. 2, ст. 1 Закона № 353-ФЗ, этот закон «не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского …займа, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой».
Следовательно, на ипотечные займы не распространяются методы регулирования предельного уровня полной стоимости займа, предусмотренные ч. 8-11 ст. 6 Закона. Поэтому Вы можете не придерживаться ограничений ПСЗ, устанавливаемых Банком России по определяемым им среднерыночным значениям. Также, информацию о суммах и средневзвешенных значениях ПСЗ по предоставленным Вами ипотечным займам не следует включать в форму VI отчета.
Однако, из этого не следует, что ипотечные займы можно выдавать под любые проценты. Здесь срабатывают следующие ограничители:
2) В обсуждении «о незаконности перечисления средств при предоставлении займа погашаемого материнским капиталом после регистрации права собственности на недвижимость» (http://sro-sodeystvie.ru/k-k/o-na-v/vopros-2024) Вы говорите о том, что в соответствии с п. 12, ст. 807 ГК, «договор займа считается заключенным с момента передачи денег …». и если заем фактически переводится (выдается) после перехода права собственности и наложения обременения Займодавца, то это некорректная и не правомерная сделка! «Теоретически возможно перечислить заем после регистрации перехода права собственности на квартиру, но в этом случае обременение может быть наложено только в пользу продавца по основанию п.5, ст. 488 ГК, но никак не в пользу кооператива. Поэтому такая схема с регистрацией обременения в пользу кооператива при том, что деньги еще не перечислены, невозможна, и может быть осуществлена по невнимательности регистратора, зарегистрировавшего такое обременение, либо сотрудника ПФ принявшего к исполнению заявление со справкой о наличии обременения в пользу продавца, а не кооператива. И в том и в другом случае, это халатность но и кооператив, включивший в договор не соответствующее закону условие становится участником неправовой схемы.»
В настоящее время мы выдаем займы с погашением средствами МСК и переводим денежные средства в день заключения договора займа (до перехода права собственности и наложения ипотеки в нашу пользу) т.к. наше Управление «Росреестра» заняло аналогичную позицию (та же мотивировка) и без документов подтверждающих исполнение договора не производит регистрацию Нашей ипотеки. Но как вы понимаете выдача столь серьезной денежной суммы в размере МСК без какого либо обеспечения до регистрации сделки (в течение 5 дней) накладывает серьезные риски на КПК, поэтому мы прорабатываем возможность перечисления денежных средств по данным договорам после наложения ипотеки с формулировкой в договоре займа: «Заем выдается путем безналичного перечисления на лицевой счет Заемщика в течении 3-х банковских дней с даты перехода права собственности на Заемщика и при условии возникновения обременения на Недвижимое имущество в пользу Займодавца».
После долгих переговоров с регистраторами Росреестра они согласились, что законом об ипотеке предусмотрена возможность наложения обременения до фактического исполнения договора займа и при правильной формулировке договора займа они будут обязаны зарегистрировать данную сделку, согласно п.4 ст. 9 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге)»: «Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.»
По Нашему мнению применение данной схемы по выдачи займов (с отсрочкой перечисления) на покупку недвижимости и при выдаче займов под залог недвижимого имущества (регистрация договора ипотеки) серьезно снизит риски кооператива в работе с неблагонадежными пайщиками и защитит от внешних рисков (наложение ареста ФССП во время регистрации сделки).
II. Ответ: Здесь две составляющие – реальная природа займа и его целевое использование. Заем предоставляется в целях приобретения жилого помещения. Если заем предоставлен после заключения договора купли-продажи недвижимости, то в договоре, который представляется на регистрацию в соответствии с ч.1, ст. 551 ГК, должна быть оговорена цена и порядок ее оплаты (ст.555 ГК) во время регистрации сделки. В этом случаен, пока оплата по договору не будет произведена обременение будет наложено в пользу продавца (п.5, ст. 488 НК).
П.3 ст. 112 Закона № 102 –ФЗ предусмотрено, что Ваши права залогодержателя возникнут «с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости». С нового года несколько изменились правила государственной регистрации, в т.ч. ипотеки. Как установлено ч. 2. ст. 53, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости …». Поэтому регистратор может принять документы на государственную регистрацию, но запись об ипотеке в Вашу пользу может быть внесена в реестр только после заключения договора займа и направления заемных средств на оплату по договору купли-продажи.
«Дом.РФ» нашел схемы при получении ₽450 тыс. на ипотеку для многодетных
Более тысячи заявлений на вычет 450 тыс. руб. по ипотеке для многодетных семей могли быть поданы с целью «недобросовестного» получения государственной поддержки, сообщил институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ» в письме в Банк России, с которым ознакомился РБК. Его подлинность подтвердил источник на финансовом рынке.
Речь идет о программе, анонсированной президентом Владимиром Путиным в феврале 2019 года. Она стартовала 25 сентября и действует для семей, где с начала 2019 года до конца 2022 года родился или родится третий или последующий ребенок. Таким семьям государство выделяет 450 тыс. руб. на погашение тела долга или процентов.
Оператором программы является «Дом.РФ», он принимает заявления от кредиторов на погашение 450 тыс. руб. по ипотечному займу и, если собраны все необходимые документы, выделяет собственные средства. Затраты «Дом.РФ» компенсируются из бюджета. Программа оказалась востребованной: на 15 января «Дом.РФ» одобрил 28,5 тыс. заявлений от многодетных семей и выплатил средства в 93% случаев (12,15 млрд руб.).
К господдержке подключились кооперативы
На 6 февраля «Дом.РФ» получил уже более 43 тыс. заявлений от кредиторов на погашение части ипотечных займов. В постановлении правительства, которым регулируется действие программы, нет требований к кредитору, самим заемщикам нужно предоставить, помимо прочего, кредитный договор и документ о приобретении недвижимости.
Как следует из письма «Дом.РФ» в Центральный банк, в программе участвуют кредитно-потребительские кооперативы (КПК), от них поступило 1189 заявлений. 522 заявления от КПК на 233 млн руб. одобрено. 1007 заявлений кооперативов касаются договоров займа со своими клиентами, заключенных в период с 25 сентября, то есть после старта госпрограммы, а в 500 заявлениях размер выданного займа равен 450 тыс. руб.
В письме ЦБ «Дом.РФ» упоминает случай с КПК «Финансинвест Фэмили», которая выдала клиенту заем на 150 тыс. руб. на 280 месяцев под 17% годовых. Причем условия договора подразумевали единовременную уплату всей суммы процентов (301 тыс. руб.) по истечении 90 дней пользования деньгами. РБК не удалось связаться с «Финансинвест Фэмили».
«В рассматриваемых случаях присутствуют признаки совершения КПК недобросовестных действий по получению средств господдержки», — отмечается в письме. «Дом.РФ» попросил ЦБ проверить деятельность 87 КПК, выдававших займы в среднем на 450 тыс. руб. В письме в Минфин, направленном 11 февраля (РБК также ознакомился с ним), «Дом.РФ» указывает, что получены уже 1276 заявлений от КПК и удовлетворены 636 на 285 млн руб. Там же говорится, что КПК «соблюдают требования, установленные условиями реализации программы», в связи с этим «возможности для принятия отрицательных решений отсутствуют».
По документам КПК обеспечивают «полное соответствие требованиям постановления», а «прямого запрета, ограничения в части кредитора нет, поэтому «Дом.РФ» не может не выплатить 450 тыс. руб., если документально все подтверждено», сказал РБК источник на финансовом рынке. В случае ошибок через несколько дней после отказа в перечислении средств эти же документы возвращаются с устраненными замечаниями, добавляет он. По его словам, «в таких сделках договоры ипотечного займа заключаются на приобретение земельных участков». «Дом.РФ» попросил Минфин разъяснить «возможность принятия отрицательных решений по заявлениям КПК о выплате средств господдержки», говорится в письме.
«Дом.РФ» руководствуется законодательными нормами при перечислении кредитным организациям средств господдержки, которые получают граждане. Задача компании — обеспечить обязательное получение в полном объеме мер господдержки гражданами, имеющими право на нее. Если же «Дом.РФ» видит, что при подаче заявки кредитной организацией присутствуют мошеннические схемы, то необходимо обратиться в правоохранительные органы», — сообщила РБК пресс-служба Минфина.
РБК направил запросы в саморегулируемые организации на рынке КПК — НОКК и «Кооперативные финансы». В пресс-службе ЦБ отказались от комментариев, «Дом.РФ» не ответил на запрос.
Фиктивные договоры или работа на селе
«Если будет установлено, что кредитные организации в действительности не гасят эти ипотечные кредиты, тогда можно говорить о том, что они каким-то образом пользуются фактически бюджетными средствами, что может квалифицироваться как мошенничество», — считает адвокат PB Legal по уголовным делам Анна Глущенко.
«Подобные истории разыгрывают с материнским капиталом, когда заемщики заключают фиктивные договоры по покупке квартиры в ипотеку. Затем государство выделяет материнский капитал, а заемщик якобы рассчитывается. Это классическое мошенничество», — сказал РБК партнер адвокатской фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Дмитрий Клеточкин. «Даже если заемщик не знал, что подписывает договор купли-продажи жилья или заключает кредитный договор, ответственность на него тоже распространяется, поскольку предполагается, что человек должен читать и осознавать, что он подписывает», — добавил он.
«Мы оставили КПК возможность [участвовать], так как они работали на селе в основном и поддерживали индивидуальное жилищное строительство, но если это так, то мы перекроем лазейку», — отметил глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. «Постановление изначально было подготовлено лояльно к кредиторам, так как в регионах большая часть программ организуется с участием фондов и всевозможных некредитных организаций», — добавил источник РБК на финансовом рынке.
УСЛОВИЯ
предоставления, пользования и возврата ипотечных займов из фонда финансовой взаимопомощи кредитного потребительского кооператива «Народный капитал».
(на основе стандартов СРО «НСКК «Содействие» и базового стандарта совершения кредитным потребительским кооперативом операций на финансовом рынке, утвержденном Банком России 27.07.2017г.)
1.2. Условия, не оговоренные настоящим документом, приведены в «Общих условиях предоставления, пользования и возврата потребительских займов из фонда финансовой взаимопомощи кредитного потребительского кооператива «Народный капитал», которые применяются к ипотечным займам в части, не противоречащей положениям настоящих «Условий. ».
2. УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗАЙМОВ
2.1. Целевое назначение ипотечных займов — приобретение жилья (квартиры, дома, комнаты или их долей).
2.2. К категории ипотечных займов, предоставляемых Кооперативом, относится программа финансовой взаимопомощи «Улучшение жилищных условий». Условия данной программы (макс. сумма, процентная ставка, срок и пр.) определяются внутренними нормативными документами: «Положение о порядке предоставления займов членам КПК «Народный капитал» и «Программы финансовой взаимопомощи КПК «Народный капитал» по предоставлению займов пайщикам.
Одной из проблем, возникающих при покупке жилья у семей, имеющих право на материнский капитал, является временной разрыв с момента государственной регистрации сделки купли-продажи объекта недвижимости и до момента поступлением средств материнского капитала от пенсионного фонда. Для того чтобы покупатель мог своевременно рассчитаться с продавцом недвижимости, можно воспользоваться ипотечными займами по программе «Улучшение жилищных условий». В таком случае, пайщики могут направить средства материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного займа в Кооперативе.
Справка: Кредитные потребительские кооперативы включены в перечень организаций, предоставляющих займы на приобретение и (или) строительство жилья, на погашение задолженности по которым (основного долга и процентов), могут направляться средства материнского капитала (п.п.3, п. 7 ст. 10 Закона №256-ФЗ).
2.4.Займы предоставляются на срок не более 3-х лет. Процентная ставка по займам находится в диапазоне 12-17 % годовых.
2.5. Для участия в программе финансовой взаимопомощи «Улучшение жилищных условий», также как и для участия в иных программах Кооператива, необходимо вступить в Кооператив (стать пайщиком). Требования к заемщику, условия вступления в Кооператив приведены в разделе 2 «Общих условиях предоставления, пользования и возврата потребительских займов из фонда финансовой взаимопомощи кредитного потребительского кооператива «Народный капитал».
2.6. Пайщику, желающему получить заем по программе «Улучшение жилищных условий», необходимо направить заявку на получение займа в комитет по займам кооператива. Бланк заявки можно получить у кредитного менеджера при посещении офиса Кооператива. К заявке, как и при получении займов по иным программам, нужно приложить документы согласно перечню, приведенному в разделе 3 «Общих условиях предоставления, пользования и возврата потребительских займов из фонда финансовой взаимопомощи кредитного потребительского кооператива «Народный капитал» (документы предоставляются на заемщика и поручителя). Для ипотечных займов дополнительно предоставляются следующие документы:
2.7. Срок рассмотрения ипотечных займов составляет не более 5 рабочих дней (при наличии полного комплекта документов).
2.8. При рассмотрении ипотечной сделки Кооператив направляет своего представителя с выездом на место нахождения объекта недвижимости с целью проверки его наличия, проверки жилого помещения на соответствие условиям проживания в целях действительного улучшения условий проживания заемщика и членов его семьи.
2.9. При рассмотрении ипотечной сделки сотрудником Кооператива проверяется отсутствие повторного в течение года использование приобретаемого объекта недвижимости (либо части данного объекта) в сделках при заключении договоров ипотеки, связанных с предоставлением займов с погашением их из средств материнского (семейного) капитала.
2.10. До принятия решения о предоставлении ипотечного займа Кооператив оценивает платежеспособность потенциального заемщика (поручителя, при наличии).
2.12. В целях обеспечения своевременного и полного исполнения заемщиком своих обязательств по займу (возврата суммы займа, начисленных процентов и, при наличии, неустойки) предусматривается поручительство супруга (супруги) для заемщиков, находящихся в браке, а также залог приобретаемого жилья (ипотека в силу закона) с момента регистрации права собственности за покупателем (покупателями).
2.13. При просрочке в погашении очередного платежа по ипотечному займу (нарушения Заемщиком сроков возврата суммы целевого займа, указанной в договоре займа, и (или) нарушения сроков погашения процентов за пользование суммой целевого займа) уплачивается неустойка в размере ключевой ставки Центрального Банка на дату заключения договора займа (в % годовых) от не исполненного в срок обязательства до момента его полного погашения. При этом на непогашенную задолженность по основной сумме займа продолжится начисление установленных договором процентов.
2.14. Согласно законодательно установленному режиму, денежные средства по займам на улучшение жилищных условий пайщиков, имеющих детей и обладающих государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал, предоставляются исключительно путем безналичного перечисления на счет пайщика, открытый в кредитной организации (банке). Возможно, что за открытие банковского счета и снятие с него наличных денежных средств банк возьмет некоторую плату.
2.16. Возможно, для оформления ипотечного займа потребуется независимая оценка объекта недвижимости. Для этого пайщику потребуется заключить договор с компанией — оценщиком, имеющей соответствующий статус и/или лицензию.
3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3.1. Предоставляя ипотечный заем Кооператив заинтересован:
Договор ипотеки в 2021 году
Структура ипотечного договора
Оформление ипотеки – это сложная, но, часто, необходимая процедура. Для заключения договора ипотеки потребуется изложить информацию по нескольким пунктам, в том числе:
Предмет договора. В данном случае подразумевается жилое строение во владении заемщика, которое он готов предоставить банку в качестве залога. При этом потребуется указать информацию о жилище, в том числе его наименование (жилой дом, квартира), адрес, описание и индивидуальные характеристики. Здесь же отмечается, что жилье, отданное под залог, остается в полном распоряжении заемщика, то есть у него остается право распоряжаться жильем по своему усмотрению – жить в нем или сдавать и получать доходы. При этом возбраняется ухудшать состояние жилья и снижать его стоимость.
Обязательства заемщика, исполнение который обеспечивает выданный им залог. Здесь указываются:
Сроки действия договора описывают момент начала действия ипотеки и ее полного завершения.
Права и обязанности сторон описывают полный перечень прав о обязанностей заемщика и банка по отношению друг к другу на всем времени действия ипотеки. К примеру, здесь прописывается, что заемщик вправе сдавать ипотечное жилье только при наличии письменного согласия банка.
Закладная – это ценная бумага, способная удостоверить права заемщика.
Условия обращения с залогом в полной мере описывают все возможные способы обращения, взыскания и реализации залогового жилья, соответствующие законодательству РФ.
Пункт об ответственности сторон договора указывает, что наказание за невыполнение установленных обязательств могут понести обе стороны.
Расторгнуть договор можно в том случае, если обе стороны согласны с таким решением. По решению одной стороны договор может быть расторгнуть в том случае, если она подготовит письменное требование с описанием причин, соответствующим прописанному в договоре списку.
Предварительный кредитный договор ипотеки
При оформлении ипотеки в 2021 году после выбора жилья и заключении согласия с продавцом заключается предварительный договор ипотеки. Предварительное заключение необходимо для установления определенных гарантий для каждой из сторон.
Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.