договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества ипотеки
Договор займа под залог квартиры (ипотеки)
ДОГОВОР
денежного займа под залог недвижимости (ипотеки)
01 января 2021 года
1 Предмет договора
1.1. По настоящему договору Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства в сумме 6 000 000 (шесть миллионов рублей) на условиях платности, возвратности и срочности.
Настоящим договором стороны подтверждают наличие у Заемщика перед кредитором непогашенной задолженности в сумме 12 000 000 (двенадцать миллионов рублей), возникшей до даты заключения настоящего договора.
Общая сумма задолженности Заемщика перед кредитором по настоящему договору (сумма займа) составляет 18 000 000 (восемнадцать миллионов) рублей.
1.2. За пользование заемными средствами Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты в размере 2/3 ставки рефинансирования
1.3. Заемщик обязуется вернуть Кредитору сумму займа и проценты за пользование заемными средствами не позднее 2-х (двух) месяцев с момента заключения настоящего договора.
1.4. В обеспечение возврата суммы займа и процентов за пользование заемными средствами Заемщик передает Кредитору в залог 3-ю комнатную квартиру общей площадью 131,8 кв. м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Молодости, д.1 кв.1 (далее – квартира). Квартира принадлежит Заемщику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 01.01.2000 г.
1.5. На момент передачи квартиры в залог Кредитору квартира обременена залогом по кредитному договору № 53802-ИК/12 от 25.06.2012. Заемщик обязуется снять указанное обременение не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора.
2 Условия о залоге
2.1. Залог обеспечивает исполнение требований Кредитора, указанных в разделе 1 настоящего договора, требований о взыскании любых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком своих обязательств, требований о взыскании судебных расходов, а также любых иных убытков Кредитора, возникших в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего договора Заемщиком.
2.2. В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного разделом 1 настоящего договора, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.
2.3. Предмет залога (квартира) оценивается сторонами в 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.
2.4. Последующий залог квартиры Заемщиком допускается только с письменного согласия Кредитора.
2.5. Предмет залога остается во владении и пользовании Заемщика.
3 Проценты за пользования займом
3.1. Срок начисления процентов за пользование суммой займа начинается с даты предоставления Заемщику денежных средств, определенных абзацем 1 пункта 1.1 настоящего договора, и заканчивается датой возврата Кредитору суммы займа в полном объеме.
3.2. Заемщик обязуется выплатить Кредитору проценты за пользование заемными средствами единовременно с возвратом суммы займа.
4 Права и обязанности заемщика
4.1. Заемщик гарантирует, что на момент заключения настоящего договора предмет залога не отчужден, не состоит под арестом. Имеющиеся обременения Заемщик обязуется снять на условиях, установленных п.1.5 договора.
4.2. Заемщик гарантирует, что предмет залога не будет им перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.3. Заемщик обязуется незамедлительно сообщать Кредитору сведения об изменениях, происшедших с предметом залога, о посягательствах третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.
4.4. Заемщик обязуется не отчуждать, не переуступать предмет залога третьим лицам без письменного согласия Кредитора.
4.5. Заемщик имеет право владеть и пользоваться квартирой в соответствии с ее прямым назначением, получать доходы от использования квартиры, обеспечивая ее сохранность.
5 Права и обязанности кредитора
5.1. Кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае нарушения пункта 1.1, пункта 1.3, пункта 1.5 настоящего договора.
5.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
6 Прочие условия
6.1. Настоящий договор составлен в трех одинаковых подлинных экземплярах – по одному экземпляру для каждой из сторон, и один – для регистрирующего органа.
6.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации. После регистрации настоящего договора один оригинал договора передается Заемщику, а другой – Кредитору.
6.3. Изменение и расторжение настоящего договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.
6.4. При возникновении в процессе исполнения настоящего соглашения споров и разногласий Стороны обязуются принять все меры для их разрешения путем переговоров. При недостижении соглашения спор будет передан для разрешения по месту нахождения предмета залога – в Савеловский районный суд города Москвы.
6.5. Все соглашения, существовавшие между сторонами до заключения настоящего договора, в том числе, соглашения о задолженностях, существовавших у Заемщика перед Кредитором к моменту заключения настоящего договора, утрачивают силу с момента вступления настоящего договора в силу.
Плюсы и минусы нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки)
Заключая договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества заимодавец и заёмщик стоят перед вопросом в какой форме лучше его заключить, в простой письменной или нотариальной, но данный вопрос стоит только, если закладывается целый объект недвижимости и единственным собственником.
Если же в залог предлагается доля недвижимого имущества, то с 04 августа 2018 года все сделки, в том числе и регистрация ипотеки в силу договора оформляются только в нотариальной форме, в связи с изменениями действующего законодательства. В настоящей статье мы расскажем о плюсах и минусах заключения нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки).
Плюсы заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в нотариальной форме
Один из главных плюсов заключения нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества, является то, что нотариусом будут сделаны запросы в различные инстанции (РОСРЕЕСТР, ПНД), а также само подписание, а возможно и передача денежных средств, по желанию сторон будет происходить непосредственно в присутствии самого нотариуса, который в случае чего может быть привлечен в качестве 3 стороны в судебные разбирательства, для подтверждения, тех или иных позиции сторон. Также нотариусом перед подписанием договора будут разъяснены все условия, подписываемого сторонами документа, а также могут быть разъяснены возможные последствия, в случае нарушения сторонами его условий.
Также регистрация самого обременения, выкающего из договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимает 3 дня вместо 10 дней, установленных для регистрации ипотеки в силу договора, заключенного в простой письменной форме.
Также нотариусы могут подать документы на регистрацию обременения и сторонам договора не придется самим идти в МФЦ, оплачивать пошлины, сидеть в очереди, чтобы подать документы, а после регистрации их получить. После регистрации обременения, единственное, что будет необходимо сделать сторонам, забрать свои экземпляры в нотариальной конторе.
Минусы заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в нотариальной форме
Один из минусов нотариальной формы договора, в случаях, если сделка должна быть проведена в короткие сроки может превратиться в существенный минус, так как на получение ответов на запросы, а также на составление всех необходимых документов в нотариальных конторах может уйти от 3-5 дней с момента заявки, до непосредственного заключения договора. В данном случае стороны договора могут заключить его в простой письменной форме, если это не противоречит законодательству, как в случае с долями недвижимого имущества.
Следующим существенным минусом заключения договора займа с залогом в нотариальной форме, является цена за услуги нотариуса. В услуги нотариуса будет входить, как техническая работа за составление документов и соглашении, так и процент от кадастровой стоимости объекта недвижимости, передаваемого в залог.
Также одним из минусов нотариальной формы договора, является то, что все дополнения или соглашения к договору должны быть выполнены в той же форме, что и основной договор, т.е. тоже в нотариальной форме, что также выльется в дополнительное время и дополнительные расходы за услуги нотариуса.
Заключая договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества, стороны должны помнить, что обязательства заёмщика по возврату денежных средства начнутся, только после непосредственной передачи ему денег, а не с момента заключения и подписания договора, а обращение взыскания за счет заложенного имущества, возможно только в случае, если ипотека будет зарегистрирована в установленном законом порядке.
Договор займа между физ лицами, обеспеченный залогом недвижимости
Два физических лица планируют заключить Договор займа, Заемщик в качестве обеспечения предоставляет квартиру. Займодавец готов передать сумму займа только после регистрации договора об ипотеке. Договор займа — реальный, считается заключенным с момента выдачи займа. То есть, стороны подписав договор займа и передав его наряду с договором об ипотеке в Росреестр на регистрацию получат отказ ввиду отсутствия Основного обязательства, потому как договор займа не заключен?
Есть у кого-либо свежая практика прохождения регистрации договора об ипотеке на основании договоров займа между ФЛ или рекомендации?
*регистрации не договора об ипотеке, а самого залога
Ст. 11 Закона об ипотеке: «Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.»
Решает ли это положение Закона изложенную проблему?
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже, аренде или другому договору, а также обязательства по договору займа.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Закона N 102-ФЗ.
В соответствии со п. 1 ст. 10 названного закона Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Росреестр регистрирует такие договоры, что также подтверждается информацией с официального сайта Росреестра https://rosreestr.ru/site/press/news/gosregistratsiya-podtverzhdaet-yuridicheskuyu-silu-ipotechnoy-sdelki/
Также подтверждается судебной практикой (в прикрепленных файлах)
Людмила, благодарю Вас за внимание к моему обращению!
Мой вопрос скорее о возможности регистрации ипотеки, обеспечивающей договор займа между ФЛ, при том что на момент регистрации ипотеки заем не будет выдан Заемщику, выдача займа возможна только после регистрации ипотеки. Можно ли толковать ст. 11 ФЗ 102 в пользу возможности регистрации ипотеки на основании договора займа, который по правилам ГК РФ не считается заключенным? Или в случае с ФЛ ипотека регистрируется только после фактически выданного займа?
Алексей, я поняла ваш вопрос, сейчас попробую поискать практику, и напишу.
Есть прямой вывод в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2016 N 33а-9924/2016 по делу N 2-4868/2015, о возможности регистрации ипотеки в обеспечение будущего обязательства между физическими лицами. Главное, исходя из логики суда, не передавать часть займа до регистрации, а только после
Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
Уважаемый коллега, я думаю, что в данном решение существенное значение имел другой вывод суда:
«Условие договора займа о том, что денежные средства в размере 520 000 рублей подлежат передаче в течение одного дня после получения договора с государственной регистрации, не отвечает критериям неизбежности, связан с волевым поведением сторон, а также регистрирующего органа».
При этом если рассуждать о договоре будущего займа, то необходимо исходить из того, в предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора 429 ГК РФ.
Ст. 190 ГК РФ определено, что срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В свою очередь условие договора займа о том, что денежные средства подлежат передаче после государственной регистрации ипотеки, не отвечает критериям неизбежности, поэтому признать подобный договор договором будущего займа, не представляется возможным. К такому выводу суды приходят чаще всего.
то есть в этом случае Сторонам следовало указать в Договоре об ипотеке, что ипотекой обеспечивается как возникшее обязательство (выданная часть займа 40 тыс руб), так и то, которое возникнет в будущем (оставшаяся часть займа — 520 тыс руб, после регистрации ипотеки)?
Добрый день. В этом случае нет абсолютно никаких проблем, банки очень часто выдают кредиты только после регистрации ипотеки.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке).
В рассматриваемой ситуации договором установлено, что заимодавец предоставляет заемщику заем после регистрации ипотеки.
В силу
п. 3 ст. 341 ГК РФ, если основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога, залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора залога к отношениям сторон применяются положения ст. ст. 343 и 346 ГК РФ.
Предусмотренные Законом N 102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
Договор займа с залогом
Самый простой способ улучшить условия займа заключается в предоставлении обеспечения финансовых обязательств заемщика. Одним из популярных вариантов сделать это выступает залог. В качестве последнего используются различные виды имущества – как движимого, так и недвижимого. Чем более ценным и ликвидным является обеспечение, тем выгоднее условия финансирования.
Особенно важную роль документальное сопровождение сделки играет в том случае, если речь идет о крупных суммах кредитования и соответствующем обеспечении. В качестве примера можно привести договор займа с залогом недвижимости. В подобной ситуации величина финансирования нередко достигает нескольких миллионов рублей, что требует крайне серьезного отношениям к любым юридическим и организационным составляющим сделки. И прежде всего – грамотному оформлению договора.
Порядок оформления договора займа с залогом
Основные требования к документу содержатся в части второй ГК РФ, а конкретно – в параграфе 1 главы 42 (статьи 807 и 808). Изучение норм законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор займа с залогом имущества составляется по традиционным правилам.
Но наличие обеспечения финансовых обязательств заемщика предусматривает учет нескольких характерных особенностей, суть которых зависит от вида и специфики закладываемой собственности.
Как правильно составить?
Набор основных разделов рассматриваемого договора мало отличается от обычного для подобных документов. Образец договора займа с залогом доступен по ссылке. Рассмотрим основные требования к содержательной части.
Шапка
Содержит основные реквизиты документы. К ним относятся: наименование, дата и место составления, ФИО (для физлиц) или названия с указанием ответственных лиц (для организаций) сторон.
Предмет сделки
Ключевой раздел документа. Включает основные условия сотрудничества – сумму займа, срок финансирования с указанием даты выдачи и возврата, необходимость предоставления обеспечения обязательств заемщика в виде залога.
Порядок предоставления и возврата средств
В этой части договора описывается способ предоставления и возврата займа. Допускается как выдача наличных, так и перечисление на карточку или счет. Также рекомендуется указать даты платежей.
Порядок оформления и снятие залога с имущества заемщика
В качестве залога выступает любая собственность заемщика. Если речь идет об обычных вещах – одежде, бытовой или компьютерной технике и т.д. – каких-либо серьезных отклонений от стандартных договоров не требуется.
Несколько иная ситуация складывается, когда в качестве залога используются недвижимость или транспортное средство. Для любого объекта недвижимости – дома, квартиры, комнаты, земельного участка, гаража – требуется обязательная регистрация залога в ЕГРН. Поэтому осуществление сделки предусматривает формирование комплекта документов с последующей подачей в Росреестр. Применительно к транспортным средствам к договору займа требуется приложить регистрационные документы на предмет залога – ПТС и СТС.
Проценты за пользование суммой займа
Действующее законодательство разрешает выдачу процентных и беспроцентных займов. Но даже если сделка носит безвозмездный характер, целесообразно указывать это в тексте договора в виде нулевой процентной ставки. Это позволит избежать ненужной многозначности трактовок, что может стать важным при налогообложении сделки.
Ответственность сторон
Стандартный раздел. Его задача – стимулировать стороны выполнять взятые на себя обязательства. Особенно важен, когда составляется договор займа с залогом недвижимого имущества, так как в этом случае существуют определенные риски и для кредитора, и для заемщика.
Форс-мажор
Перечисляются ситуации, когда одна или обе стороны не способны выполнить взятые на себя обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы. Обычно используются стандартные для подобных документов формулировки. Содержание раздела крайне редко применяется на практике.
Разрешение споров
Здесь необходимо указать, что урегулирование спорных ситуаций происходит в рамках действующего российского законодательства. Другие варианты, например, третейский суд, также используются очень нечасто.
Подписи сторон
Завершающий раздел, в котором указываются подробные данные об участниках сделки. Их перечень зависит от статуса сторон. Для физического лица необходимо вбить в договор ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации и фактического проживания, контактную информацию. Применительно к организациям в текст включаются: наименование, ИНН и другие регистрационные данные, банковские реквизиты и контактные данные.
Что еще требуется учесть?
Стороны вправе включить в текст договора любые положения, которые посчитают нужными. Но базовые разделы документа перечислены выше. Особое внимание следует уделить описанию ключевых условий сделки.
К числу последних относятся: сумма, сроки, процент за пользование заемными средствами, способ выдачи и погашения, порядок предоставления залога. Отсутствие любого из перечисленных обстоятельств ставит законность документа под сомнение, как и статус всей сделки. Более того, при возникновении конфликтной ситуации доказать правомерность позиции пострадавшей стороны будет намного сложнее.
Ответы на вопросы читателей
Какие требования предъявляются к договору займа с залогом?
К документу предъявляется стандартный набор требований. Главные из них два – письменная форма, а также обязательное указание всех необходимых реквизитов и условий сделки.
В чем преимущества займов с предоставлением залога?
Выгода этого способа финансирования очевидна для обеих сторон. Кредитор снижает собственные риски, так как получает ликвидный и ценный залог. Заемщик имеет возможность кредитоваться на заметно более выгодных условиях – под низкий процент, на большую сумму и срок.
Какие виды имущества чаще всего используются для обеспечения финансовых обязательств заемщика?
Самыми популярными вариантами залога выступает недвижимость и автотранспорт. Это объясняется серьезной стоимостью и ликвидностью этих видов имущества.
Вместо вывода
Обеспечение финансовых обязательств заемщика посредством предоставления обеспечения несет существенные выгоды обеим сторонам сделки. Но обязательным условием их полноценной реализации становится грамотное оформление договора займа с залогом.
Только при выполнении этого требования удается надежно защитить интересы и кредитора, и заемщика.
Признает ли Верховный суд договор залога между должником и займодавцем недействительной сделкой или нет?
Редакция закон.ру обратила внимание на интересный кейс и предложила обсудить его перспективы рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации. Проанализировав судебные акты судов трёх инстанций можно сделать следующий прогноз, который мы подробно изложили в нашем материале.
Признает ли Верховный суд договор залога между должником и займодавцем недействительной сделкой или нет?
30 марта 2020 года определением Верховного суда №305Э-ЭС19-202082 судья Самуйлов С.В. передал для рассмотрения в судебном заседании кассационную жалобу Кудрина М. А. по делу № А40-210795/2016.
В качестве оснований для передачи указано, что заслуживают внимания доводы о том, что залог подпадает под шестимесячный период, предшествовавший возбуждению дела о банкротстве и направлен на обеспечение исполнения обязательства Должника перед займодавцами как отдельными кредиторами, возникшего до совершения залога, а также, что целью заключения договора залога явилось причинение вреда кредиторам, путем изъятия единственного ликвидного имущества должника.
Предлагаем более подробно разобраться с обстоятельствами указанного спора, проанализировать правовые позиции судов трех инстанций, рассмотревших дело и сделать прогноз на возможный итог рассмотрения дела Верховным судом РФ.
Обстоятельства дела.
Заявитель по делу о банкротстве – ООО «Торговый Альянс Дионис».
Должник – Лысюк Александр Сергеевич.
26 марта 2016 года между Должником и Смаглием П.И., Кузнецовым Г.В. заключен договор целевого займа № 1 года на общую сумму 22 000 000 руб. (по 11 млн. руб. от каждого). Сумма займа была предоставлена на срок до 01.06.2016 года для целей расчета с кредиторами ОАО «Молоко».
05 мая 2016 года между Должником и займодавцами заключен договор залога № 1 (государственная регистрация от 16.05.2016 года) во исполнение обязательств Должника перед залогодержателями по договору займа № 1 от 26.03.2016 года.
17 мая 2016 года в связи с неисполнением Должником обязательств по договору займа между сторонами заключено Соглашение № 1 о передаче залогодержателям (Смаглию П.И. и Кузнецову Г.В.) шести объектов недвижимого имущества, принадлежащих Должнику на праве собственности и входящих в производственную базу ОАО «Молоко».
24 мая 2016 года была проведена государственная регистрация права долевой собственности Смаглия П.И. и Кузнецова Г.В. на принадлежавшие должнику объекты недвижимости.
16 ноября 2016 года в отношении Должника возбуждено дело о банкротстве. В последующем в отношении должника введена процедура реализации имущества на шесть месяцев (решение суда от 15.02.2017 г.).
В рамках дела о банкротстве финансовый управляющий обратился в суд для оспаривания соглашения № 1 от 17.05.2016 года о передаче имущества залогодержателям.
Также кредитор Кудрин М.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании всего комплекса заключенных сделок: договора целевого займа № 1 от 26.03.2016 г., договора залога № 1 от 05.05.2016 года и соглашения № 1 от 17.05.2016 года поскольку, по общим основаниям в соответствии со ст. 170 ГК РФ, как притворные сделки, которые прикрывают безвозмездную передачу имущества от Должника двум конкретным кредиторам, а также по специальным основаниям, установленным главой III.1. Закона о банкротстве.
Определением арбитражного суда города Москвы от 30.04.2019 г. заявленные требования финансового управляющего и конкурсного кредитора Кудрина М.А. были удовлетворены частично – соглашение № 1 от 17.05.2016 г. признано недействительной сделкой, применены последствия недействительности в виде взыскания со Смаглия П.И. и Кузнецова Г.В. по 2 200 000 рублей 00 копеек, в признании ничтожными сделками договора целевого займа № 1 от 26.03.2016 г.и договора залога № 1 от 05.05.2016 г. было отказано.
Правовая позиция судов.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании спорных договоров ничтожными сделками, суды трех инстанций посчитали, что притворность не доказана кредитором, поскольку из буквального содержания договора целевого займа № 1 от 26.03.2016 г. и иных имеющихся в деле доказательств не следует, что, заключая договор займа, стороны прикрывали иную сделку, реальность займа была подтверждена займодавцами, а должник получение денежных средств в заем не оспаривал.
В качестве подтверждения финансовой возможности выдачи займов сторонами были представлены договоры займа с третьими лицами, налоговые декларации в отношении третьих лиц о финансовой возможности предоставить необходимые суммы денежных средств, более того, третье лицо было опрошено в качестве свидетеля в судебном заседании.
Вместе с тем, установив, что действия ответчиков по заключению Соглашения № 1 от 17.05.2016 г. в условиях неплатежеспособности должника при наличии неисполненных обязательств перед иными кредиторами были направлены на причинение вреда кредиторам, указанное Соглашение было признано судом недействительным на основании пункта 1 статьи 61.3, а также п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что в результате заключения спорного Соглашения кредиторы – Смаглий П.И. и Кузнецов Г.В. получили предпочтительное удовлетворение своих требований по договору целевого займа.
Правовая оценка дела.
Если оценивать последовательно все оспариваемые сделки, то пожалуй, договор займа меньше всего вызывает вопросов, поскольку судом была проверена реальность заемных отношений, а также установлена финансовая возможность займодавцев предоставить указанные в договоре денежные суммы, хотя из содержания судебных актов и не следует, проверялись ли судом обстоятельства передачи денежных средств (снятие наличных денежных средств через банкомат или получение в банке), а также иные обстоятельства обуславливающие перемещение денежных средств от третьих лиц к должнику.
Особое внимание при анализе рассматриваемого дела мне хотелось бы уделить договору залога от 05.05.2016 г., в отношении которого, как мне кажется, также имелись основания для признания недействительной сделкой, поскольку в случае признании его недействительным и применения последствий недействительности, требования ответчиков, включенные в реестр требований кредиторов должника были бы лишены статуса залоговых, а имущество подлежало реализации в общем порядке с последующим распределением денежных средств пропорционально включенным в реестр требований кредиторов Должника требованиям.
Как установлено материалами дела, договор залога № 1 от 05.05.2016 года был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 16.05.2016 года, поэтому, несмотря на дату его подписания, он является заключенным именно с даты государственной регистрации, то есть с 16.05.2016 года (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке»).
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.2016 года в отношении Должника возбуждено производство по делу о банкротстве № А40-210795/16.
Учитывая позицию Верховного суда РФ, сформированную в Определении от 17.10.2016 № 307-ЭС15-17721(4), для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой (или которая) подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации, то фактически дата регистрации договора залога – 16.05.2016 г. попадает в шестимесячный период подозрительности для целей оспаривания сделки по основаниям п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве.
Обращает на себя внимание, что судами указанному обстоятельству не только не дана какая-либо оценка, но и, более того, сделан противоположный вывод о том, что соглашение от 17.05.2016 г. о передаче заложенного имущества, на основании которого 24.05.2016 г. произведена государственная регистрация права долевой собственности залогодержателей на объекты недвижимого имущества должника, заключено в течение 6 месяцев и 1 дня до возбуждения дела о банкротстве (стр. 11 Определения от 30.04.2019 г.). К сожалению, данный подход к исчислению сроков подозрительности остался незамеченным как для суда апелляционной, так и кассационной инстанции.
Вместе с тем, из содержания п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве следует, что состав недействительности сделки с предпочтением носит формальный характер, поскольку независимо от того, что спорный договор залога совершен в пределах шести месяцев до возбуждения дела о банкротстве, при наличии условий, предусмотренных абз. 2 и 3 п. 1 указанной статьи, недобросовестность залогодержателей не подлежит доказыванию (абз. 1 и 2 п. 12 Постановления ВАС РФ от 23.12.2010 г.№ 63).
При этом, судами была установлена осведомленность залогодержателей о неплатежеспособности должника и, как следствие, заинтересованность в совершении оспариваемых сделок в части соглашения от 17.05.2016 г., однако, не было учтено то обстоятельство, что очередность удовлетворения требований кредиторов нарушена непосредственно самим договором залога № 1 от 05.05.2016 г., а соглашение от 17.05.2016 г. было, по сути, следствием заключенного договора о залоге.
Таким образом, у судов имелась вся совокупность обстоятельств для признания договора залога от 05.05.2016 года недействительной сделкой на основании п. 3. ст. 61.3 Закона о банкротстве.
Если при оценке рассматриваемого договора залога как недействительной сделки по п. 3 ст. 61.3 Закона о банкротстве могут возникнуть вопросы в части исчисления шестимесячного срока для определения периода подозрительности, то почему судом не дана оценка данному договору в части применения к нему положений п. 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве не совсем понятно из проанализированных судебных актов.
Вместе с тем, полагаю, что у судов также имелись основания для того чтобы квалифицировать договор залога № 1 от 05.05.2016 г. как подозрительную сделку, повлекшую вред кредиторам.
Для большего понимания, предлагаю обратиться к следующий инфографике, которая позволит оценить весь комплекс совершенных сделок в совокупности на предмет их подозрительности.
Как видно из представленной графики, менее чем за год до возбуждения в отношении Должника производства по делу о несостоятельности произошло отчуждение недвижимого ликвидного имущества, принадлежащего должнику, в пользу двух заинтересованных кредиторов преимущественно перед другими на сумму 22 млн. рублей.
Из чего можно сделать вывод, что последовательное заключение ряда сделок между должником и заинтересованными лицами в качестве конечной цели преследовало вывод из конкурсной массы должника недвижимого имущества, в результате чего был причинен вред имущественным правам независимых кредиторов.
В частности, о причинении вреда имущественным правам кредиторов, может свидетельствовать тот факт, что наложение обременения на ликвидное имущество, за счет которого возможно удовлетворение требований кредиторов, в соответствии с положениями статьи 138 Закона о банкротстве существенно снижает (на 80-90%) размер денежных средств, которые бы кредиторы получили при реализации необремененного залогом имущества, что, кстати, и произошло в результате признания соглашения от 17.05.2016 г. недействительным при сохранении договора залога от 05.05.2016 г.
Чтобы оценить различные последствия признания оспариваемых сделок недействительными, также предлагаю к инфографике.
Из представленной сравнительной графики видно, что в случае недействительности договора залога от 05.05.2016 г. конкурсные кредиторы вправе рассчитывать на более значительное удовлетворение своих требований, нежели чем при недействительности только Соглашения от 17.05.2016 г.
Стоит обратить внимание, что наибольшее удовлетворение кредиторы смогли бы получить в том случае, если бы вместе с соглашением от 17.05.2016 г. и договором залога от 05.05.2016 г. был признан недействительным и договор займа от 26.03.2016 г., при этом не имеет значения по какому из оснований статьи 61.2 Закона о банкротстве оспариваются указанные сделки, поскольку сформировавшаяся на сегодняшний день судебная практика исходит из того, что судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Поскольку, как следует из материалов спора, конкурсным кредитором Кудриным М.А. было указано на применение как общих, так и специальных оснований Закона о банкротстве при оспаривании заключенных договоров, а отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов и не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле, то полагаю, что судам надлежало установить все обстоятельства заключения оспариваемых сделок на предмет наличия оснований, предусмотренных, в том числе, п. 1 и 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Учитывая вышеизложенное, на мой взгляд, у судов имелась совокупность обстоятельств для признания договора залога от 05.05.2016 года недействительной сделкой и на основании п. 2. ст. 61.2 Закона о банкротстве.
В любом случае, все приведенные выше мысли являются только предположениями и субъективной оценкой обстоятельств дела, которые можно почерпнуть из оспариваемых судебных актов, а окончательную точку в споре поставит Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, которая рассмотрит данное дело уже 14 мая 2020 года.
С повышенным интересом будем ожидать разрешения указанного спора, но уже сейчас есть ощущения, что судебные акты по делу № А40-210795/2016 будут изменены или отменены высшей судебной инстанцией.