Эскроу счет и аккредитив в одном банке зачем

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Источник

Счет эскроу и аккредитив: в чем отличия

В каких случаях можно использовать эскроу?

Эскроу и аккредитив: в чем разница?

Разница между счетом эскроу и другим банковским продуктом – аккредитивом – совсем не очевидна. По сути, оба механизма представляют собой гарантию обеспечения обязательств по сделке с предварительным депонированием денежных средств. Если сравнивать безотзывной аккредитив и счет эскроу, то разницы в правовых последствиях нет, поэтому счет эскроу в профессиональном сообществе называют «аккредитивноподобным» способом расчета.

Тем не менее отличия есть. Во-первых, для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем. В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора.

Во-вторых, в отличие от эскроу аккредитивный счет открывается только по заявлению плательщика в пользу получателя. Кроме этого, исполнение аккредитива («раскрытие» аккредитива) может происходить на основании документов, которые косвенно связаны со сделкой. Например, плательщик депонировал средства под условие, что другая сторона получает их если предоставит в банк оригинал договора купли-продажи другого товара (вещи) депоненту. Такое условие часто используется при встречной продаже между одними и теми же лицами.

В-третьих, деньги на счете эскроу попадают под систему страхования вкладов в случае несостоятельности банка. При этом если счет эскроу открыт для сделки с недвижимостью, то максимальный размер возмещения составляет 10 млн рублей, а по другим счетам только 1,4 млн рублей. В то время как деньги в ячейках банка и/или аккредитивном счете государством не застрахованы вообще.

В-четвертых, по счету эскроу не допускается приостановление операций, наложение арестов или списание денежных средств по обязательствам перед третьими лицами.

В-пятых, в России со счетами эскроу работает ограниченное число банков. Например, в самой распространённой области применения данного счета – долевом строительстве, количество банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, по данным Центрального Банка РФ по состоянию на 01.07.2019 г. составляет всего 96.

Счет эскроу – современный механизм обеспечения расчетов по сделке. Несмотря на то, что в Россию он пришел не так давно, он набирает популярность и получает все большее распространение.

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Финансовая сфера

Отличие счета эскроу от аккредитива

Банковский счет эскроу и аккредитив представляют собой два самостоятельных способа обеспечения защиты и сохранности денежных средств, передаваемых по сделке одним участником гражданского оборота другому в счет исполнения денежного обязательства

Начальник юридического отдела ТГК «Салют»

Сходства и различия

Счет эскроу и аккредитив подходят для проведения расчетов по сделкам купли-продажи дорогостоящего имущества, в том числе с использованием схемы альтернативных сделок, для выплаты значительного денежного вознаграждения за дорогие услуги или работы, а также в других случаях.

Оба инструмента эффективны и удобны для применения на практике. Они схожи за счет своей обеспечительной функции, но в то же время обладают и определенными различиями, которые необходимо учитывать. Счет эскроу представляет собой отдельный вид банковского счета, для которого нормами параграфа 3 гл. 45 ГК РФ предусмотрен особый правовой режим. Данный счет предназначен для учета и блокирования банком денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором с банком, который именуется эскроу-агентом. До тех пор, пока предусмотренное договором банковского счета эскроу основание не наступило, доступ к финансовым средствам бенефициар не получает, их сохранность обеспечивает эскроу-агент. Таким основанием может быть, например, получение банком сведений о государственной регистрации в ЕГРЮЛ перехода прав на долю в уставном капитале компании к приобретателю, который денежные средства для ее оплаты по договоренности с продавцом передал банку по договору счета эскроу. Эти сведения в виде выписки банк получает от продавца, выступающего бенефициаром. Если объектом сделки купли-продажи выступает пакет акций, то основанием для выдачи денежных средств со счета эскроу является представление им банку выписки по лицевому счету о регистрации реестродержателем перехода права на ценные бумаги в системе ведения реестра. Использование эскроу-счета позволяет сторонам договора купли-продажи получить гарантии надлежащего исполнения взаимных обязательств за счет привлечения профессионального эскроу-агента, который не зависит от каждой из сторон.

При аккредитивной форме расчетов банк по поручению плательщика принимает на себя обязательство произвести выплату денежных средств получателю при условии представления определенных документов в соответствии с условиями аккредитива (п. 1 ст. 867 ГК РФ). Аккредитив имеет более широкую сферу применения, чем банковский счет эскроу: помимо уплаты получателю денежных средств банк может также акцептовать и оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить иные действия по исполнению аккредитива.

Кроме того, получить исполнение по аккредитиву от банка может не только сам получатель, но и указанное им лицо в соответствии с условиями переводного (трансферабельного) аккредитива (ст. 870.1 ГК РФ). Для договора банковского счета эскроу закон такую возможность не предусматривает, деньги банком могут быть выданы только бенефициару, а он, в свою очередь, вправе распорядиться ими по своему усмотрению.

Аккредитив может быть отзывным, что дает право плательщику в любой момент его изменить или отменить без предварительного уведомления получателя средств в силу п. 1 ст. 868 ГК РФ, в то время как по договору банковского счета эскроу у депонента такого права нет. Бенефициар в любом случае вправе рассчитывать на получение денежных средств со счета при наступлении соответствующих оснований.

Арбитражная практика по эскроу и аккредитивам

Стоимость обслуживания аккредитивной формы расчетов для участников гражданского оборота может быть выше, чем банковский счет эскроу, так как для исполнения аккредитива банк-эмитент вправе привлекать исполняющий банк в соответствии с п. 2 ст. 867 ГК РФ. Например, в одном деле клиент безуспешно оспаривал высокий размер комиссии за сопровождение аккредитива, которая составила около 60 000 рублей. Однако суд с его требованиями не согласился, указав на то, что клиент добровольно согласился с предложенными ему банком условиями оказания услуги (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 06.02.2018 по делу № 33-814/2018).

Счет эскроу обладает неоспоримым преимуществом перед аккредитивом: денежные средства на указанном счете подлежат страхованию в соответствии с требованиями ст. 12.1-12.2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». В отличие от счета эскроу, денежные средства, размещенные в аккредитиве, не подлежат обязательному страхованию, поэтому использовать данный инструмент имеет смысл только с привлечением финансово устойчивых кредитных организаций с положительной деловой репутацией, желательно из числа государственных банков.

В отличие от аккредитивной формы расчетов счет эскроу обладает более гибким правовым режимом за счет предоставления сторонам такого договора большей договорной свободы. По договоренности между собой они могут включить в такой договор дополнительные условия, в то время как порядок открытия и исполнения аккредитива строго регламентирован параграфом 3 гл. 46 ГК РФ и гл. 6 Положения № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств», утвержденного ЦБ РФ 19.06.2012, и другими нормативными правовыми актами РФ.

По счету эскроу не допускаются приостановление операций, арест или списание денег по обязательствам как самого депонента, так и бенефициара, что повышает надежность указанного инструмента (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Для денежных средств плательщика, переданных банку в аккредитив, подобных правил законом не предусмотрено, поэтому в отношении таких сумм могут быть введены определенные запреты и ограничения в соответствии с действующим законодательством РФ.

Следует учитывать, что риск отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций по-разному распределяется между участниками гражданского оборота при использовании аккредитива и счета эскроу. Так, согласно п. 1 ст. 860.7 ГК РФ, права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Соответственно риск отзыва у эскроу-агента лицензии на осуществление банковских операций относится на ту из сторон договора, у которой на момент возникновения такого риска имеется право требования к эскроу-агенту на выдачу или возврат денежных средств со счета.

Применительно к аккредитивной форме расчетов риск банкротства кредитной организации несет плательщик, поскольку до момента раскрытия аккредитива его денежное обязательство перед получателем не считается исполненным. В п. 1 ст. 872 ГК РФ установлено, что ответственность перед получателем средств за исполнение условий аккредитива несет сам банк, у которого перед ним возникает денежное обязательство. Между тем из буквального содержания данной нормы права прямо не следует, что при ненадлежащем исполнении обязательств по аккредитиву банком предъявление получателем к нему требований является единственно возможным способом защиты его права. Напротив, это только одна из гарантий, которая предоставлена законом получателю средств, при том что он также не лишен возможности требовать исполнения денежного обязательства от плательщика как своего контрагента по сделке. Выбор конкретного способа защиты нарушенного или оспариваемого права принадлежит истцу, который осуществляет принадлежащие ему права и обязанности, действуя по своей воле и в своем интересе (ст. 12 ГК РФ).

Не получив своевременно оплату, получатель вправе отказаться от договора и потребовать применения к плательщику мер ответственности, предусмотренных законом или договором. Плательщик в таком случае вправе в самостоятельном порядке с банком урегулировать все спорные вопросы, касающиеся возврата денежных средств, зачисленных в аккредитив. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике: до раскрытия аккредитива денежные средства, составляющие сумму его покрытия, представляют собой обязательственные права требования плательщика к банку, которые охватываются общим понятием имущества. В случае отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковских операций плательщик вправе обратиться в суд с заявлением о включении своих требований в реестр требований кредиторов банка (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.02.2018 № Ф05-5026/2015).

Исключения из правил

Исключение составляет случай, когда получатель своими действиями фактически отказался от требований к плательщику, признав его денежное обязательство исполненным. Так, в одном деле продавец после зачисления банком денежных средств в аккредитив выдал покупателю расписку о получении денег, рассчитывая на то, что в скором времени в результате раскрытия аккредитива он получит доступ к деньгам. Однако из-за отзыва у банка лицензии оплату за проданное имущество продавец так и не получил, поэтому обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и об оспаривании выданной им расписки по безденежности.

Отставляя заявленный иск без удовлетворения, суд указал на то, что доказательств нарушения его прав со стороны покупателя, который в рамках выбранной сторонами сделки формы расчетов внес сумму оплаты в аккредитив и получил от продавца расписку, нет. При таких обстоятельствах денежное обязательство покупателя перед продавцом по оплате стоимости полученного имущества было исполнено, и продавец получил возможность обратиться в банк для получения денежных средств с соблюдением установленного порядка. Однако до момента отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций с заявлением и пакетом документов, необходимым для раскрытия аккредитива, продавец к нему не обращался. Расписка о получении денег от покупателя была выдана продавцом покупателю сразу после списания банком со счета последнего в качестве покрытия аккредитива. Такой порядок расчетов не противоречит закону, поэтому продавцу в такой ситуации оставалось только обратиться с заявлением о включении его требований в реестр требований кредиторов банка (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.04.2017 по делу № 2-1207/2016).

Рекомендации по работе с аккредитивом

Если сумма покрытия аккредитива была сформирована за счет кредитных средств банка, у которого ЦБ РФ отозвал лицензию на осуществление банковских операций, то в интересах плательщика, заключившего с банком кредитный договор, будет незамедлительно поставить вопрос о его расторжении (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2018 по делу № 33-11190/2018). В судебной практике отзыв у банка лицензии рассматривается как существенное изменение обстоятельств, которое дает заемщику право потребовать расторжения кредитного договора, если кредитные средства заемщику не выдавались, а сразу были отправлены на покрытие аккредитива.

В этом случае заемщик вправе расторгнуть кредитный договор на основании ст. 451 ГК РФ и избежать возникновения у него долгового обязательства перед банком в ситуации, когда он никаких денег не получал (Апелляционное определение Тверского областного суда от 19.04.2016 по делу № 33-1168). При ином подходе произошло бы существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон кредитной сделки. Заемщику был бы причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что вправе рассчитывать при заключении кредитного договора (Постановление Президиума Верховного суда Удмуртской республики от 24.11.2017 № 44-г-49).

Помимо этого плательщику следует договориться с получателем средств о выборе другой кредитной организации либо согласовать иную форму расчетов. Такие оперативные меры позволят ему избежать конфликтной ситуации и нивелировать риск банкротства кредитной организации, перед которой у него мог бы числиться кредитный долг. Конечно, в случае если заемщик так и не получил от банка кредитные средства, а Агентство по страхованию вкладов, действующее от его имени, обратится в суд с иском о взыскании ссудной задолженности, суд, скорее всего, такой иск отклонит. Заемщик не должен возвращать кредитные средства, которые он в действительности не получил. Однако лучше не дожидаться дальнейшего развития событий, а наоборот, предвосхитить их и незамедлительно, насколько позволяют обстоятельства, обратиться в суд первым и требовать расторжения кредитного договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2018 по делу № 33-11190/2018).

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда банк до отзыва лицензии на осуществление банковских операций успел перевести кредитные средства на счет своего заемщика, а с него по его поручению зачислил в открытый аккредитив для последующего проведения расчета по сделке между плательщиком и получателем. В описанном случае формально кредитные отношения считаются возникшими, поскольку банк исполнил свое денежное обязательство по выдаче кредита. Вместе с тем очевидно, что такое исполнение для плательщика не имеет интереса, поскольку никакой выгоды от него он не получает.

Отзыв лицензии и доступ к кредитным средствам

Из-за отзыва у банка лицензии исполнить сделку с получателем средств плательщик не может, сам доступа к кредитным средствам не имеет, при этом у него еще будет кредитный долг, который придется обслуживать. Такая неприятная ситуация произошла с одним покупателем, который для приобретения объекта недвижимости заключил с банком кредитный договор и договор об ипотеке, банк кредитные средства перевел на его счет. По условиям договора купли-продажи покупатель с продавцом договорились о выборе аккредитивной формы расчетов, однако в связи с отзывом у банка лицензии довести исполнение сделки до конца покупатель не смог. При этом он обслуживал кредит в соответствии с условиями кредитного договора, а также вносил частями денежные средства продавцу в качестве оплаты за счет своих личных средств, посчитав, что, раз он обслуживает кредит, он должен получить соответствующую денежную сумму для окончательного расчета с продавцом, поскольку в ином случае существенным образом нарушается баланс экономических интересов участников спора. Поскольку полномочия по управлению кредитной организацией перешли к АСВ, покупатель обратился в суд с иском о выплате в его пользу страхового возмещения.

Удовлетворяя исковые требования покупателя, суд руководствовался следующим. После отзыва у банка лицензии сумма, составляющая покрытие аккредитива, оказалась неиспользованной, и в результате его закрытия она подлежала возврату на счет плательщика, которым являлся покупатель (ст. 873 ГК РФ). Действуя добросовестно и разумно, покупатель регулярно исполнял кредитные обязательства перед банком, против чего Агентство по страхованию вкладов никаких возражений не предъявляло, принимая оплату как надлежащее исполнение и не предпринимая каких-либо мер к ее возврату. Открытие аккредитива является частичным (условным) снятием обязательства плательщика по оплате, при этом в случае неоплаты банком плательщик является ответственным за неоплату. Между тем в рассматриваемой ситуации покупатель, несмотря на то что аккредитив не был раскрыт по вине банка, у которого была отозвана лицензия, от исполнения своих обязательств перед продавцом не отказался и продолжал их исполнять. Поскольку сумма покрытия аккредитива в этом случае подлежала возврату на счет покупателя, суд посчитал, что на нее распространяется страховая защита на общих основаниях.

Примечательно, что в этом деле суд прямо указал на то, что по своей правовой природе аккредитив аналогичен счету эскроу, поскольку призван гарантировать исполнение покупателем обязательств перед продавцом по оплате договора купли-продажи, направлен на повышение доверия к сделкам, связанным с гражданским оборотом недвижимого имущества. Соответственно, по мнению суда, режим страховой защиты, который действует для счетов эскроу, может быть также распространен на денежные средства, составляющие покрытие аккредитива, если они были возвращены на счет плательщика (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 21.12.2016 по делу № 33-5968/2016).

Если сумма покрытия аккредитива действительно была возвращена на счет плательщика в этом банке, то нет никаких оснований для предоставления разной правовой защиты владельцам счета в отношении денежного остатка по нему. Под вкладом, на который распространяется страховая защита, понимаются денежные средства в российской или иностранной валюте, размещаемые физическими лицами или в их пользу в банке на территории РФ на основании договора банковского вклада или договора банковского счета, включая капитализированные (причисленные) проценты на сумму вклад. Такое определение банковского вклада дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». —

На сумму денежного остатка по счету должна быть распространена страховая защита вне зависимости от источника ее формирования — внесение самим владельцем счета или поступление от иных лиц, в том числе в порядке возврата на счет суммы покрытия аккредитива. Косвенное подтверждение данного вывода можно обнаружить и в судебной практике: например, в одном деле дольщик требовал от застройщика передачи жилого помещения по договору долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что со своей стороны он все обязательства выполнил. Однако суд такое утверждение посчитал бездоказательным, установив, что в действительности застройщик сумму оплаты от дольщика не получил. Покупная цена в размере почти 4,5 млн рублей должна была быть оплачена застройщику через аккредитив, однако из-за отзыва у банка лицензии он был аннулирован, а деньги возвращены на счет дольщика, который смог получить страховое возмещение в пределах лимита страхового покрытия. На момент наступления в отношении банка страхового случая размер страхового лимита был всего 700 тыс. рублей, что составило незначительную часть общей суммы, внесенной дольщиком в аккредитив.

В остальной части требования дольщика были включены в реестр требований кредиторов банка на основании его заявления, однако получить он ничего не смог в связи с отсутствием в конкурсной массе имущества, достаточного для полного удовлетворения требований всех конкурсных кредиторов. Данный риск не мог быть переложен на застройщика, поскольку на момент отзыва у банка лицензии аккредитив не был раскрыт (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.08.2018 № 33-15023/2018). Как видно из приведенного примера, плательщик по аккредитиву может рассчитывать на получение страхового возмещения в пределах установленного законом лимита (в настоящее время это 1,4 млн рублей) при условии, что сумма покрытия была возвращена на его счет.

Иным образом обстоит дело в ситуации, когда сумма покрытия аккредитива на счет плательщика банком фактически возвращена не была, тогда он вправе рассчитывать только на получение своих денежных средств за счет конкурсной массы в рамках установленной законом очередности (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.01.2018 по делу № 33-11/2018). Предоставление страховой защиты в отношении денежных средств, размещенных в аккредитиве, законом не предусмотрено (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.2018 по делу № 33-21093/2018).

Источник