есть ли договор дарения с пожизненным проживанием дарителя
Законность договора дарения с условием о праве проживания дарителя
Адвокат составил договор дарения с условием о праве проживания в подаренной квартире дарителя. Новый собственник жилья продал квартиру и выселил дарителя через суд. Несет ли адвокат ответственность за составление незаконного договора? Можно ли предъявить к адвокату или к коллегии адвокатов претензию?
В юридической доктрине и в судебной практике отсутствует единообразный подход к квалификации договора дарения недвижимого имущества, содержащего условие о праве пользования прежним собственником подаренным жилым помещением после состоявшегося перехода права собственности.
Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречного исполнения такой договор уже нельзя квалифицировать как договор дарения.
Таким образом, ключевой вопрос в данном случае: является право проживания прежнего собственника встречным обязательством или же условием, на котором имущество передается в дар?
Как показывает практика, у судов в настоящее время нет единообразной позиции по данному вопросу. Так, Московский городской суда в апелляционном определении от 12.01.2017 № 33-1137/17 установил, что предоставление дарителю такого права (проживания) не является встречным исполнением со стороны одаряемого, а представляет собой условие, на котором квартира передается в дар. Даритель имеет право проживать в подаренной квартире и при последующей ее продаже.
Также ст. 157, п. 1 ст. 432 ГК РФ разрешают согласовывать в договоре такое существенное условие, как право дарителя на проживание (как на определенный срок, так и бессрочно (сделка, совершенная под условием)).
Однако в судебной практике встречается и кардинально противоположный подход, согласно которому договор дарения с условием о праве пользования помещением прежним собственником признается мнимым или притворным, поскольку такое условие свидетельствует о том, что воля дарителя на самом деле не была направлена на безвозмездную передачу жилья в собственность одаряемому. То есть такое условие расценивается как встречное исполнение.
При разрешении споров суды обращают внимание на то, следует ли из договора дарения условие о том, что передача имущества в дар поставлена в зависимость от сохранения права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе. Если такая зависимость есть, то такой договор не будет признан дарением и к нему будут применяться правила о недействительности сделки.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что действительность договора дарения с условием о права проживания дарителя в отчуждаемом имуществе зависит в первую очередь от его содержания. Судебная практика по данному вопросу не однозначна и может зависеть в том числе от позиции конкретного судьи.
Информация о дарственной на квартиру с пожизненным прживанием дарителя
ДАРСТВЕННАЯ НА КВАРТИРУ С ПОЖИЗНЕННЫМ ПРОЖИВАНИЕМ ДАРИТЕЛЯ
Дарственная с правом пожизненного проживания – разновидность договора, по которому квартира переходит в собственность от дарителя одаряемому с определенными неимущественными условиями. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации акт дарения является абсолютно безвозмездным (ст. 572). В материальном плане получатель квартиры ничего не должен дарителю. Но в договоре могут быть указаны некоторые условия, согласно которым бывший владелец недвижимости имеет полное право проживать в ней до конца своей жизни.
Кому выгодна сделка
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, ввиду своей специфичности, имеет и положительные и отрицательные стороны, и для того, кто передает квартиру в собственность, и для того, кто ее получает.
Выгода дарителя
Человек, который подарил свою квартиру, указав в договоре определенные неимущественные условия, получает пожизненное право оставаться на ее территории и пользоваться по своему усмотрению в жилищно-бытовом плане. Это выручает людей, которые имеют невысокий доход (например, только пенсию).
Передав квартиру в собственность иному лицу, даритель освобождается от обязанности платить коммунальные платежи, так как уже не является владельцем данной недвижимости.
После заключения сделки, даритель остается жить в подаренной квартире и имеет полное право сохранить свою регистрацию (прописку). Это зафиксировано в Гражданском Кодексе РФ, в статье 558.
Заключая договор дарения, текущий владелец квартиры может указать некоторый объем условий, помимо пожизненного проживания. Например, предусмотреть право проживания на территории квартиры третьих лиц (супруга или родственника дарителя). Также можно заранее прописать обязательство со стороны одаряемого своевременно производить ремонт квартиры (на случай, если прорвало трубу или нужно заменить раковину и т. д.).
Согласно статье 450 Гражданского Кодекса, даритель имеет полное право отсудить квартиру обратно, если условия договора не выполняются новым владельцем квартиры.
Итак, к плюсам для дарителя можно отнести следующее:
— право на пожизненное проживание в подаренной квартире;
— право на проживание в помещении абсолютно бесплатно;
— возможность внести в договор ряд неимущественных условий;
— возможность обжаловать сделку в суде (при нарушении другой стороны условий договора).
Но есть и недостатки в этой сделке:
Выгода для одариваемого лица
Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.
Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:
1. Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
2. На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства. 3. Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
4. Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.
необходимо отметить следующие моменты:
Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.
Как оформляется сделка
Договор дарения оформляется в присутствии обеих сторон и с полного их согласия с условиями договора. Далее договор обязательно фиксируется путем его государственно регистрации, согласно действующему Гражданскому Кодексу РФ (статья 574).
Каков порядок действий
Оформление дарственной проходит следующие этапы:
Резюме
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, допускает этот пункт и подтверждает его законность.
И для дарителя, и для одариваемого лица сделка имеет свои плюсы и минусы. Кроме права пожизненно и бесплатно проживать на территории подаренной жилплощади, даритель не может требовать взамен дарственной какие-либо материальные награды или требовать ухода за собой. Но, если ему угрожают выселением, даритель имеет право отсудить недвижимость обратно, основываясь невыполнением пункта в договоре о пожизненном проживании.
Обезопасить сделку или оспорить ее в суде можно, если договор был правильно оформлен, отмечен в Росреестре и дополнен всеми необходимыми документами (в том числе и теми, которые требуют нотариального заверения).
Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: понятие и содержание, права и обязанности сторон
Как заключается договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя? В статье подробно разберем это понятие, какие преимущества и недостатки для каждой стороны бывают в ходе подписания сделки. Также какие требования и информацию содержит договор, перечень всех необходимых документов.
Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя представляет собой договор, заключающий сделку на переход квартиры от владельца (дарителя) к получателю — родственнику, любому физическому лицу (одариваемому) — с некоторыми условиями.
Дареная квартира достается получателю бесплатно исходя по ст. 572 Гражданского кодекса РФ. Договор может содержать в себе обязательные условия, на которых даритель, владелец имущества, имеет законное право проживать там сколько нужно.
Такую сделку активно проводят между близкими родственниками, а также между любыми физическими лицами.
Для законного оформления дарственной, необходимо осуществить массу процедур по оформлению и регистрации договора.
Преимущества и недостатки для дарителя и получателя
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя имеет как плюсы, так и минусы для каждой из сторон.
Выгода дарителя заключается в следующих пунктах:
Также для дарителя существуют недостатки при сделке. Это:
Весомым плюсом для получателя является получение недвижимости безвозмездно. Кроме этого существуют некоторые привилегии:
Минусом для получателя может быть:
Основные моменты при заключении договора
Дарственная заключается в присутствии дарителя недвижимости и получаемой стороны при единогласном подтверждении договора.
С 01.03.2013 введены изменения в части регистрации договоров дарения недвижимого имущества. Все договора, заключенные после указанной даты, не регистрируется в Росреестре. Он считается заключенным с момента подписания его сторонами.
Если недвижимость является общим нажитым имуществом в браке, следует к пакету документов приложить заверенное нотариусом согласие супруга. В обратном случае даритель может оформить дарственную только на свою часть квартиры.
Важным нюансом в договоре является факт, что даритель, подписывающий дарственную, психически здоров. Если окажется, что это не так, родственники в этом случае имеют возможность через суд признать оформленный договор недействительным.
Договор дарения содержит в себе следующую информацию:
Образец договора дарственной на квартиру с условием пожизненного проживания дарителя Вы можете посмотреть по этой ссылке
О перечне документов для оформления договора дарения гаража Вас проинформирует эта статья.
Требуемые документы для оформления сделки
В список документов, которые требуются при оформлении входят:
В заключение еще раз отметим, что у дарителя нет никаких привилегий, кроме права проживать в подаренной квартире, и не оплачивать коммунальные услуги. Он не вправе требовать за собой уход или деньги, но в случае угрозы выселения, даритель вправе отсудить свое жилье обратно, обосновывая это невыполнением пунктов по договору.
Смотрите видео-советы юристы по оформлению дарственной:
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя: составляем правильно
Любой гражданин может подарить собственное недвижимое имущество третьим лицам. Главным условием, при этом, является наличие у него достаточных имущественных прав на объект дарения. Сделка совершается исключительно на безвозмездной основе. В некоторых случаях заключается договор дарения с пожизненным проживанием дарителя. Такое соглашение дополняется индивидуальными деталями, исполнение которых направлено на удовлетворение интересов обеих сторон.
Что это такое
Дарение с правом пожизненного проживания – это сделка, при заключении которой одариваемое лицо получает право собственности на недвижимость, а даритель сохраняет прерогативу на проживание в пределах жилплощади или его части. В зависимости от условий сделки, сроки проживания могут отличаться в каждом конкретном случае.
Отличие дарения с проживанием от других видов сделок
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя отличается от обычной дарственной по своей сути. В основе дарения лежит концепция, подразумевающая отсутствие какого-либо возмещения со стороны одариваемого. Если же такой фактор имеет место, сделка приобретает статус купли-продажи.
Когда между сторонами заключается договора дарения, а в процессе переоформления имущественных прав выясняется, что одариваемый обязался пожизненно содержать дарителя или обеспечить ему бессрочное проживание в дареной жилплощади, сделка может быть аннулирована. Чтобы избежать подобного исхода, за составлением дарственной необходимо обращаться к квалифицированным специалистам, имеющим опыт в решении юридических вопросов.
Задействование юриста или нотариуса не является обязательным условием, но повышает шансы на быстрое урегулирование вопроса во всех инстанциях. Использование подобных услуг может быть связано с дополнительными материальными расходами.
Чтобы подарить недвижимое имущество с сохранением права на последующее пожизненное проживание или содержание, необходимо заключать договор ренты. После заключения сделки подобного рода, бывший владелец собственности имеет право проживать в жилплощади или его части (в зависимости от условий договора), а также получать от нового владельца содержание установленного вида. В таком случае сделка уже не будет иметь статус дарения.
Стороны имеют право, на основании договора, установить иные обязательства, которые они должны будут исполнять в отношении друг друга.
Стоимость и налогообложение
Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя облагается налогом в стандартном порядке, так как получение недвижимости в дар считается доходом одариваемого. Исключением из данного правила является наличие близкой родственной связи между участниками сделки.
Родственный статус должен быть подтвержден официальными документами. Степень родства, достаточная для отмены налогообложения, определяется положениями Семейного кодекса Российской Федерации.
Важным условием для заключения такого договора является наличие добровольного согласия со стороны получателя дара. Несмотря на то, что он не обязан осуществлять возмещение стоимости недвижимости в адрес дарителя, наличие пункта о пожизненном проживании налагает на него определенные обязательства, от которых он вправе отказаться.
При оформлении сделок подобного рода, необходимо быть внимательным к соблюдению всех юридических формальностей. При ненадлежащем подходе к исполнению правил оформления договора дарения с правом на пожизненное содержание, с точки зрения контролирующих органов, статус сделки может измениться. Результатом будет отклонение прошения о перерегистрации имущественного права.
Суть дарственной с возможностью пожизненного проживания подразумевает, что право на использование дареной недвижимости, кроме одаряемого, сохраняется только за дарителем или третьими лицами, также указанными в договоре. Кончина дарителя аннулирует все положения сделки кроме тех, которые предписывают передачу прав на имущество получателю дара.
Ни одна из сторон-участниц сделки не имеет права принуждать другую к принятию того или иного решения по данному вопросу и подписанию документа. Наличие факта давления делает договор недействительным.
В чем отличия от обычного договора дарения квартиры
Обычный договор дарения подразумевает, что имущественное право на владение недвижимостью переходит к стороннему лицу исключительно на безвозмездной основе. Если даритель получает какое-либо возмещение – сделка считается куплей-продажей. Контролирующие органы, получившие информацию о факте возмещения, могут аннулировать дарственную и приостановить процесс перерегистрации права.
Договор дарения с пожизненным содержанием или проживанием практически идентичен обычной дарственной. Главным отличием является наличие дополнительных положений, в согласии с которым даритель сохраняет за собой некую часть прав на проживание или получение содержания со стороны получателя дара.
Такая сделка должна опираться на дополнительный договор ренты, в согласии с которым одна из сторон дает свое согласие на исполнение обязательств по пожизненному содержанию дарителя или предоставление ему возможности проживать в пределах всех жилплощади или её части.
Чтобы придать соглашению юридическую значимость, его можно удостоверить через представительство нотариата. Для этого стоит обраться в советующее учреждение по месту проживание дарителя или одариваемого. Будет полезным инициировать составление договора с привлечением специалиста или проверку уже имеющего документа на предмет выявления ошибок. Это позволит снизить риски аннулирования сделки на последующих этапах.
Какими актами регламентируется право пожизненного проживания
Закон Российской Федерации не содержит отдельных нормативно-правовых положений, регулирующих процесс заключения дарственной с правом на пожизненное содержание или проживание. Законодательство говорит лишь о том, что обычная сделка о дарении недвижимости может быть дополнена специальными положениями, определяющими дальнейшие права сторон.
Ст. 572 Гражданского кодекса регулирует вопросы оформления договором дарения. В разделе же 209 того же кодекса упоминается о полномочиях, которыми могут наделяться даритель и одаряемый в зависимости от условий сделки.
Дополнительные условия сделки
Договор дарения с правом проживания дарителя может быть дополнен следующими условиями:
Если, например, подарена была одна комната в квартире, то после смерти во владения получателя дара перейдет вся жилплощадь, если в соглашении не указано иначе. Когда в связи со смертью дарителя, недвижимость необходимо передать иным лицам, в договоре дарения на это должно быть дано согласие обеих сторон.
Инструкция по оформлению
Дарственная составляется в свободной форме. При этом в ней должен быть указан перечень обязательной информации, без которой сделка не может считаться действительной. Чтобы были учтены все нюансы сделки, рекомендуется обращаться к квалифицированным юристам, которые помогут в составлении документа.
Соглашение может быть написано от руки или напечатано. В первом случае особое внимание уделяется разборчивости написания и наличию/отсутствию ошибок в тексте. Стилистика изложения не должна быть разговорной или просторечной. Соблюдение информационного делового стиля обязательно.
Куда обратиться
В качестве узконаправленного специалиста может выступать уполномоченный работник нотариата. Все дополнительные услуги нотариального учреждения оплачиваются в согласии с региональными и федеральными тарифами.
Для заключения сделки можно обратиться к нотариусу, осуществляющему свою деятельность в регионе, в котором официально зарегистрирован даритель или одаряемый. Допускается обращение по адресу временного пребывания. Наличие у нотариальной палаты общей базы данных упрощает решение имущественных вопросов в дальнейшем.
Какие документы понадобятся
Вместе с договором дарения необходимо подать другие бумаги. Участникам сделки нужно подготовить два пакета документов. Первый нужен для оформления дарственной, а второй для проведения перерегистрации права собственности. Без последней процедуры одариваемый не станет полноправным владельцем недвижимости.
Для оформления договора понадобятся:
Чтобы переоформить право владения на одаряемого гражданина, нужно подать вышеперечисленные бумаги в Многофункциональный центр или представительство регистрационной палаты. Дополнительно могут понадобиться следующие бумаги:
Как составить
Договор дарения с правом на пожизненное проживание или содержание оформляется в соответствии с общим правилами с оставления юридических документов. В нем указывается идентификационная информация сторон и предмет договоренности.
Описываются условия, на которых происходит заключение сделки, а также характеристики недвижимости – адрес, площадь, кадастровый номер, кадастровая стоимость и другие. Основанием для оформления бумаги указываются имеющиеся правоустанавливающие документы и нормативно-правовые положения законодательства.
Документ считается действительным только при наличии подписей обеих сторон и даты заключения. Инициалы участников, а также какие-либо цифры (например, стоимость имущества) должны быть продублированы прописью. Нотариальная печать и подпись придает документу юридический вес и помогает при решении спорных вопросов, которые могут возникнуть в дальнейшем.
В тексте соглашения не допускаются ошибки исправления, опечатки, просторечное изложение или наличие нецензурной лексики. Нарушение любого из условий может привести к отказу в рассмотрении или аннулированию действия бумаги.
Регистрация
В законе нет упоминания о том, что договор дарения обязательно должен быть отмечен у нотариуса или удостоверено еще каким-либо образом. Это означает что, при наличии даже базовых знаний об оформлении юридической документации, стороны могут самостоятельно оформить дарственную.
После этого они вправе обратиться в отделение регистрирующего органа или Многофункциональный центр для подачи прошения о начале переоформления права собственности на одаряемого.
Госпошлина и другие расходы
Если договоренность между сторонами была засвидетельствована путем подписания документа, составленного самостоятельно, они могут избежать лишних расходов на услуги нотариального работника.
На тарификацию юридических услуг влияет региональное расположение учреждения и коэффициенты, установленные федеральным законодательством для некоторых видов услуг.
Величина государственного пошлинного сбора, который необходимо заплатить в регистрационную палату, составляет 2000 рублей. Дополнительная плата может взыматься за выдачу сопутствующих справок и выписок, например, из БТИ.
Если кадастровая стоимость недвижимости не определена, необходимо привлечь независимую оценочную комиссию, услуги которой также оплачиваются отдельно.
Налоги и сроки
Налог при дарении взымается только в том случае, если между дарителем и одариваемым отсутствует близкая родственная связь. Налоговая ставка, в данном случае, является стандартной – 13% от общей стоимости имущества, так как получение дара расценивается как доход.
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации ближайшими родственниками признаются следующие лица:
На каких основаниях могут отказать
Основаниями для отказа в регистрации договора дарения с возможностью проживания/пожизненного содержания или отклонения прошения о переоформлении имущественных прав могут стать следующие причины:
Преимущества и недостатки
Составление договора дарения с правом на последующее использование недвижимости дарителем связано с некоторыми преимуществами и недостатками. Среди основных плюсов можно отметить следующее:
Минусами же являются такие факторы: