гришаев с п эволюция законодательства об объектах гражданских прав
Книги и учебники по частному (гражданскому) праву
Долганова И.В., Ерофеева Д.В., Ефимова О.В., Кирпичев А.Е., Кулаков В.В., Левушкин А.Н., Свирин Ю.А., Смирнова В.В., Филиппова С.Ю.
Егорова М.А.
О лицах. Особенности частноправовых отношений в зависимости от субъекта
Гришаев С.П., Овчинникова А.
Карелина С.А., Алешина Е., Шумаков С., Храпова М., Коротких О., Сопко Е., Баранов И., Клопцов И., Спирин В., Носкова Ю., Коновалова А., Зайкова А., Басхаев Ч., Палехова Е., Болотина А.; отв. ред. д.ю.н., проф. С.А. Карелина.
Право собственности и другие вещные права. Деньги и ценные бумаги. Вещи, ограниченные в обороте
Сделки. Обязательственные правоотношения. Исполнение обязательств
Исключительные права. Законодательство о содействии рыночной конкуренции
Семейное право. Личные неимущественные права
Международное частное право
Бизнес-право, а также другое комплексное межотраслевое регулирование с сильным публичноправовым элементом
Защита «слабой стороны». Права потребителя.
Земельное право.
Галиновская Е.А.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
ЭВОЛЮЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОБЪЕКТАХ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 30 марта 2015 года
С.П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин ИГУМО.
Объекты гражданских прав представляют собой один из наиболее сложных в теоретическом плане институтов гражданского права.
В повседневной жизни мы постоянно с ними сталкиваемся, совершая в отношении этих объектов всевозможные сделки и иные юридические действия. При этом зачастую мы имеем весьма туманное представление о них, что нередко ведет к неблагоприятным последствиям.
Таким образом, целью написания книги является расширение представлений читателя об этом важном институте гражданского права. Целью работы также является обобщение действующего законодательства по данному вопросу, ознакомление с трудами юристов, с судебной практикой, изучение различных взглядов на данную проблему, выявление наиболее актуальных вопросов по данной теме, формулирование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего данную тематику.
Работа названа «Эволюция законодательства об объектах гражданских прав». Таким образом, автор попытался показать развитие этого понятия.
Сам термин «объект прав» был впервые указан в ГК РСФСР 1922 года. Потом на долгое время он пропал из гражданского законодательства и вновь возник лишь в ныне действующем ГК РФ. Причем законодатель не дал определения этого термина, а лишь ограничился указанием исчерпывающего перечня объектов гражданских прав.
Однако этот исчерпывающий перечень объектов гражданских прав не является чем-то неизменным. Законодатель периодически меняет его состав и формулировки отдельных видов объектов. Так, в свое время в качестве самостоятельного объекта гражданских прав рассматривалась информация, которая была указана в ст. 128 ГК в качестве объекта, однако в настоящее время информация как объект гражданских прав охраняется с помощью норм, регулирующих правовой режим ноу-хау, и, соответственно, в ст. 128 ГК более не фигурирует.
Совсем недавно в ст. 128 ГК был внесен ряд изменений, которые уточнили формулировки отдельных объектов гражданских прав и которые, несомненно, будут в книге учтены.
Следует отметить, что в книге будут рассмотрены и те виды объектов гражданских прав, которые пока законодателем в качестве таковых не признаются, однако, по мнению автора, обладают всеми необходимыми признаками объектов гражданских прав. Речь, в частности, идет о таких объектах, как справочные правовые системы, нанообъекты и др., а также те, которые хотя и признаются законодателем в качестве объекта гражданских прав, однако при этом законодатель подчеркивает их особый характер, и, соответственно, у них есть особое правовое регулирование.
Структурно книга состоит из предисловия и восьми глав, разделенных на параграфы.
Первая глава посвящена наиболее общим вопросам, относящимся к объектам гражданских прав. В ней, в частности, дается общая характеристика объектов гражданских прав, приводится их классификация, рассказывается о том, что из себя представляет оборотоспособность объектов гражданских прав.
В остальных главах говорится об отдельных видах объектов гражданских прав. Помимо общей характеристики этих объектов, автор рассматривает проблемные вопросы практики их применения.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Глава 7. ОХРАНЯЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ
ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И СРЕДСТВА ИНДИВИДУАЛИЗАЦИИ
ЭВОЛЮЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ ОБЪЕКТАХ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 30 марта 2015 года
С.П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин ИГУМО.
Объекты гражданских прав представляют собой один из наиболее сложных в теоретическом плане институтов гражданского права.
В повседневной жизни мы постоянно с ними сталкиваемся, совершая в отношении этих объектов всевозможные сделки и иные юридические действия. При этом зачастую мы имеем весьма туманное представление о них, что нередко ведет к неблагоприятным последствиям.
Таким образом, целью написания книги является расширение представлений читателя об этом важном институте гражданского права. Целью работы также является обобщение действующего законодательства по данному вопросу, ознакомление с трудами юристов, с судебной практикой, изучение различных взглядов на данную проблему, выявление наиболее актуальных вопросов по данной теме, формулирование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего данную тематику.
Работа названа «Эволюция законодательства об объектах гражданских прав». Таким образом, автор попытался показать развитие этого понятия.
Сам термин «объект прав» был впервые указан в ГК РСФСР 1922 года. Потом на долгое время он пропал из гражданского законодательства и вновь возник лишь в ныне действующем ГК РФ. Причем законодатель не дал определения этого термина, а лишь ограничился указанием исчерпывающего перечня объектов гражданских прав.
Однако этот исчерпывающий перечень объектов гражданских прав не является чем-то неизменным. Законодатель периодически меняет его состав и формулировки отдельных видов объектов. Так, в свое время в качестве самостоятельного объекта гражданских прав рассматривалась информация, которая была указана в ст. 128 ГК в качестве объекта, однако в настоящее время информация как объект гражданских прав охраняется с помощью норм, регулирующих правовой режим ноу-хау, и, соответственно, в ст. 128 ГК более не фигурирует.
Совсем недавно в ст. 128 ГК был внесен ряд изменений, которые уточнили формулировки отдельных объектов гражданских прав и которые, несомненно, будут в книге учтены.
Следует отметить, что в книге будут рассмотрены и те виды объектов гражданских прав, которые пока законодателем в качестве таковых не признаются, однако, по мнению автора, обладают всеми необходимыми признаками объектов гражданских прав. Речь, в частности, идет о таких объектах, как справочные правовые системы, нанообъекты и др., а также те, которые хотя и признаются законодателем в качестве объекта гражданских прав, однако при этом законодатель подчеркивает их особый характер, и, соответственно, у них есть особое правовое регулирование.
Структурно книга состоит из предисловия и восьми глав, разделенных на параграфы.
Первая глава посвящена наиболее общим вопросам, относящимся к объектам гражданских прав. В ней, в частности, дается общая характеристика объектов гражданских прав, приводится их классификация, рассказывается о том, что из себя представляет оборотоспособность объектов гражданских прав.
В остальных главах говорится об отдельных видах объектов гражданских прав. Помимо общей характеристики этих объектов, автор рассматривает проблемные вопросы практики их применения.
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
Понятие и виды объектов гражданских прав
Эволюция законодательства об объектах гражданских прав
гражданско-правовых дисциплин ИГУМО,
Предисловие
Объекты гражданских прав представляют собой один из наиболее сложных в теоретическом плане институтов гражданского права.
В повседневной жизни мы постоянно с ними сталкиваемся, совершая в отношении этих объектов всевозможные сделки и иные юридические действия. При этом зачастую мы имеем весьма туманное представление о них, что нередко ведет к неблагоприятным последствиям.
Таким образом, целью написания книги является расширение представлений читателя об этом важном институте гражданского права. Целью работы также является обобщение действующего законодательства по данному вопросу, ознакомление с трудами юристов, с судебной практикой, изучение различных взглядов на данную проблему, выявление наиболее актуальных вопросов по данной теме, формулирование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего данную тематику.
Работа названа «Эволюция законодательства об объектах гражданских прав». Таким образом, автор попытался показать развитие этого понятия.
Сам термин «объект прав» был впервые указан в ГК РСФСР 1922 года. Потом на долгое время он пропал из гражданского законодательства и вновь возник лишь в ныне действующем ГК РФ. Причем законодатель не дал определения этого термина, а лишь ограничился указанием исчерпывающего перечня объектов гражданских прав.
Однако этот исчерпывающий перечень объектов гражданских прав не является чем то неизменным. Законодатель периодически меняет его состав и формулировки отдельных видов объектов. Так, в свое время в качестве самостоятельного объекта гражданских прав рассматривалась информация, которая была указана в ст. 128 ГК в качестве объекта, однако в настоящее время информация как объект гражданских прав охраняется с помощью норм, регулирующих правовой режим ноу хау и, соответственно в ст. 128 ГК более не фигурирует.
Совсем недавно в ст. 128 ГК был внесен ряд изменений, которые уточнили формулировки отдельных объектов гражданских прав и, которые, несомненно, будут в книге учтены.
Следует отметить, что в книге будут рассмотрены и те виды объектов гражданских прав, которые пока законодателем в качестве таковых не признаются, однако, по мнению автора, обладают всеми необходимыми признаками объектов гражданских прав. Речь, в частности, идет о таких объектах как справочные правовые системы, нанообъекты и др., а также те, которые хотя и признаются законодателем в качестве объекта гражданских прав, однако при этом законодатель подчеркивает их особый характер и, соответственно у них есть особое правовое регулирование.
Структурно книга состоит из предисловия и восьми глав, разделенных на параграфы.
Первая глава посвящена наиболее общим вопросам, относящимся к объектам гражданских прав. В ней, в частности дается общая характеристика объектов гражданских прав, приводится их классификация, рассказывается о том, что из себя представляет оборотоспособность объектов гражданских прав.
В остальных главах говорится об отдельных видах объектов гражданских прав. Помимо общей характеристики этих объектов автор рассматривает проблемные вопросы практики их применения.
Глава 1. Общая характеристика объектов гражданских прав по законодательству Российской Федерации
Понятие и виды объектов гражданских прав
В гражданском праве понятие «объект гражданских прав» нередко рассматривается в качестве синонима понятия «объект гражданских правоотношений». Законодательного определения нет ни одного, ни другого. Однако виды объектов гражданских прав перечислены в ст. 128 ГК.
Проблема заключается еще и в том, что по вопросу об объекте гражданского правоотношения в литературе высказываются самые различные мнения, которые не совпадают друг с другом. Причины этого многообразия обусловлены широким спектром общественных отношений, которые регулируются гражданским правом. Это и имущественные и неимущественные, вещные и обязательственные отношения и т.д. Соответственно на объекты гражданских правоотношений могут возникать как имущественные права, которые в свою очередь можно разделить на вещные, обязательственные и исключительные, так и личные неимущественные. В таких условиях, представляет огромную сложность определение единого объекта таких отношений, который соответствовал бы как вещным, так и обязательственным отношениям.
Следует отметить, что если количество теоретических разработок, посвященных объектам гражданских прав невелико, то понятие объекта гражданского правоотношения исследовалось многими учеными юристами.
Одним из спорных является вопрос о том, выходит ли объект за рамки структуры гражданских правоотношений и существуют ли так называемые безобъектные гражданские правоотношения.
Дискуссионным также является вопрос, могут ли действия рассматриваться в качестве объекта гражданских правоотношений.
Вместе с тем преобладающая точка зрения сводится к следующему:
1) Объект является необходимым элементом гражданского правоотношения, поскольку деятельность субъектов гражданских правоотношений, в результате которой возникают, осуществляются и изменяются гражданские права и обязанности, не может быть беспредметной. Возможность существования безобъектных гражданских правоотношений отвергается большинством российских юристов.
В связи с тем что объект всегда связан с интересом управомоченной стороны, выводить его за рамки структуры гражданского правоотношения нецелесообразно.
Таким образом, объектом гражданского правоотношения является то благо, по поводу которого возникает гражданское правоотношение и в отношении которого существует субъективное право и соответствующая ему обязанность.
Категория объекта гражданских прав известна и российским, и зарубежным специалистам права. Однако за рубежом это понятие можно встретить только в теоретических работах законодатель не закрепил это понятие законодательно. Основные законодательные акты в области гражданского права таких стран, как Франция, ФРГ, Китай и других, не содержат такого понятия как «Объект гражданских прав»*(1).
В научных работах под объектом правоотношения понимаются самые различные явления: материальные, нематериальные и личные блага, вещи, деньги, продукты духовного творчества, силы субъекта, силы природы, силы других людей, силы общества, сознание, воля, понятия, права, обязанности, поведение, действия, услуги, общественные отношения, правовой режим, взаимодействие субъектов и пр.
В гражданских правоотношениях в качестве объектов выступают различные правовые явления, которые имеют мало общего и соответственно имеют особое правовое регулирование. В связи с этим определение объекта должно быть максимально широким. Представляется, что наиболее приемлемой является точка зрения, согласно которой объектом гражданского правоотношения является то, по поводу чего возникают гражданские правоотношения. Такое определение может быть применено к любому объекту гражданских прав. Объекты гражданских правоотношений являются элементом структуры гражданского правоотношения, которая также включает субъекты и содержание.
В свою очередь под гражданским правоотношением следует понимать определенное общественное отношение, урегулированное нормами гражданского права, в котором его участники имеют субъективные права и обязанности.
Признаками объектов гражданских прав можно считать:
1. Дискретность, т.е. их физическая и/или учётная определённость и обособленность от всех других объектов.
2. Нормативно гарантированная возможность правового закрепления за их субъектами гражданского права.
3. Правообъектность, т.е. признание объектом права по закону*(2).
У отечественного законодателя уже был опыт применения термина «объект прав» в ГК РСФСР 1922 года. Потом на долгое время он пропал из гражданского законодательства и вновь возник лишь в ныне действующем ГК РФ.
Как уже отмечалось, в новой редакции ГК содержатся изменения, затрагивающие классификацию объектов гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК в новой редакции к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно же ранее действовавшей редакции указанной статьи к объектам гражданских прав относились вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Виды объектов гражданских прав можно классифицировать по различным основаниям. Так, их можно разделить на материальные и нематериальные объекты. Если первые имеют определенное экономической содержание и стоимость, то у вторых их нет. К числу первых относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права (сюда же относятся исключительные права на охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации), в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, результаты работ и оказание услуг.
Что касается нематериальных объектов, то к ним относятся сами результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, а также нематериальные блага.
В свою очередь материальные объекты можно условно разделить на вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, и иное имущество.
Перечень объектов гражданских прав в ст. 128 ГК является исчерпывающим, что вряд ли можно считать правильным. Поскольку как развитие науки и техники, так и развитие цивилистической мысли может привести к появлению новых видов объектов гражданских прав. Так, в настоящее время целесообразно ставить вопрос о том, чтобы в качестве особого сложного объекта гражданских прав рассматривались справочные правовые системы.
Дата добавления: 2019-02-12 ; просмотров: 239 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Эволюция правового регулирования государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним
С.П. ГРИШАЕВ
Гришаев Сергей Павлович, кандидат юридических наук, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин ИГУМО.
Анализируются также его возможные изменения в новом ГК.
Ключевые слова: государственная регистрация, недвижимое имущество, сделка.
Potential alterations in the new Civil Code are also analyzed.
Key words: state registration, real estate, transaction.
Говоря о государственной регистрации прав на имущество, следует иметь в виду, что речь идет, прежде всего, о недвижимом имуществе. Что касается движимого имущества, то права на него регистрируются, как будет показано ниже, только в исключительных случаях.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 2. С. 252.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 199.
В течение 19-го века ипотечные книги повсеместно превращаются в поземельные, куда уже заносятся любые сведения о переходе вещных прав на недвижимость. И только с этого момента права на недвижимость становятся обязательными для третьих лиц. Формируется так называемая ипотечная система укрепления прав на недвижимость, которая до сих пор является главенствующей в странах Европы. Ее наиболее яркими представителями являются Германия (Германское гражданское уложение 1896 г., Положение о земельной книге 1897 г.) и Швейцария (Швейцарский гражданский кодекс 1907 г., Ордонанс Федерального Совета о реестре недвижимости 1910 г.).
Научными исследованиями достаточно точно установлено, что уже в начале 16-го столетия акты о переходе права собственности на недвижимые имения записывались у дьяков в особые книги. Со времен Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе «вотчины за купцом» стала необходимым условием приобретения недвижимой собственности. Речь шла о так называемом приказном порядке укрепления вещных прав на недвижимость, когда акт продажи, мены, дарения (такие акты получили название крепость), записывался в приказы (если объектом была земля, то в земельные приказы, а если речь шла о строениях, то в воеводские приказы). Приобретающее лицо просило закрепить за ним землю, вотчину или поместье.
Впоследствии в результате реформ Петра I «порядок регистрации прав» претерпел значительные изменения. В соответствии с Указом 1719 г. главным моментом в порядке приобретения недвижимой собственности становится уплата крепостной пошлины, взимаемой при совершении крепостного акта. Вследствие этого существенное значение приобретает не запись акта перехода права собственности, а само совершение крепостного акта.
По Своду законов, изданному в 1857 году, переход недвижимой собственности определялся совершением крепостного акта и вводом во владение. Процедура ввода во владение, регламентированная Уставом гражданского судопроизводства, требовала участия органа публичной власти (судебного пристава) и приглашения иных лиц, указанных в законе. Из-за ее сложности нередким было явление, когда ввод во владение оставался вовсе неисполненным или исполнялся лишь спустя несколько лет для того, чтобы осуществить отчуждение имения.
Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. С. 2004.
В советский период деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. Соответственно, вопрос о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в целом и не стоял. Единственное исключение составляла регистрация жилых домов в органах БТИ.
Правовой режим недвижимого имущества не является чем-то устоявшимся, поэтому он постоянно подвергается различным изменениям. О таких изменениях, в частности, говорилось в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации».
В соответствии с указанной Концепцией были разработаны и опубликованы изменения в ГК РФ, в том числе касающиеся государственной регистрации прав на имущество. Указанные изменения были введены Федеральным законом N 302-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Изменения вступают в силу с 1 марта 2013 г.
В ГК появилась новая статья, посвященная государственной регистрации прав на имущество (ст. 8.1). Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников, прежде всего, на недвижимость, необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости.
Понятие государственной регистрации прав на имущество содержалось и в старом ГК, однако ранее речь шла исключительно о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Расширение этого термина путем указания на то, что государственной регистрации подлежат права и на движимое имущество, очевидно, вызвано следующим. В соответствии с предполагаемыми изменениями в ГК некоторые виды имущества, которые считались недвижимыми в силу специального указания закона (хотя по своей физической природе являются движимыми), более таковыми не будут, однако на них будут распространяться правила о недвижимости. Речь, в частности, идет о морских, воздушных судах, судах внутреннего водного транспорта, космических объектах.
Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество), подлежат государственной регистрации.
Законодатель не указал, какой именно орган должен осуществлять государственную регистрацию прав на имущество, ограничившись указанием на то, что речь идет об уполномоченном в соответствии с законом органом. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество в настоящее время осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).
Что касается морских, воздушных судов, судов внутреннего водного транспорта, космических объектов, то в функции Росреестра не входит государственная регистрация прав на них. Регистрация каждого из этих объектов, а также прав на них осуществляется в особом порядке. Так, согласно п. 2 ст. 33 КТМ РФ право собственности и иные вещные права на судно, ограничения (обременения) этих прав (ипотека, доверительное управление и другие), их возникновение, переход и прекращение, подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или реестре маломерных судов.
Право собственности и иные вещные права на зарегистрированное в Российском международном реестре судов судно (за исключением этих прав на судно, зафрахтованное по бербоут-чартеру), ограничения (обременения) этих прав (ипотека, доверительное управление и другие), их возникновение, переход и прекращение, подлежат регистрации в Российском международном реестре судов.
В качестве принципов государственной регистрации прав на имущество законодатель указал на законность оснований регистрации, публичность государственной регистрации и достоверность государственного реестра. При этом в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1 ст. 8.1 ГК).
Публичность государственной регистрации означает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Однако это правило не распространяется на секретные объекты недвижимости (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом).
Помимо прав на имущество государственной регистрации также подлежат ограничения и обременения прав. К сожалению, законодатель не дает их легального определения и не показывает, в чем различие между ними. Представляется, что к ограничениям и обременениям относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень таких ограничений и обременений дан в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой государственной регистрации подлежат (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).
Общим для всех указанных выше ограничений (обременений) является так называемое «право следования», суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект права собственности автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли соответствующее положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 16.
Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.: Статут, 2007. С. 148.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Примером последнего может служить п. 4 ст. 1152 ГК РФ, согласно которому принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, если такое право подлежит государственной регистрации.
Важными являются положения п. 3 ст. 8.1 ГК, согласно которым в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
Аргументируется введение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью тем, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Государственная регистрация сама по себе, ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следует быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
В связи с этим и предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту.
Следует отметить, что государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности. Очевидно, законодатель пришел к выводу, что указанные принципы будут соблюдены путем регистрации только прав, но не сделок.
В связи с предполагаемым введением обязательной нотариальной формы сделок необходимо принять меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности. Отдельно следует остановиться на проблеме экономически оправданных тарифов на услуги нотариуса, которые не должны быть чрезмерными.
Таким образом, указанная статья предусматривает совмещение двух систем обеспечения оборота недвижимости: государственная регистрация права и регистрация сделок нотариусами. Такое совмещение, несомненно, увеличит издержки, связанные с оборотом недвижимости, затруднит и усложнит его.
Следует отметить, что ситуация с обязательностью нотариального удостоверения прав является достаточно пестрой: сначала законодатель ввел нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, затем с принятием Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оно было отменено, и в настоящее время вновь встал вопрос о его введении. Однако окончательно этот вопрос так и не был решен.
По существу, законодатель ввел обязательную нотариальную форму сделок в отношении прав, которые подлежат государственной регистрации. Однако нельзя не обратить внимания на то, что обязательное нотариальное удостоверение должно осуществляться только в случаях прямо предусмотренных законом. Изначально предполагалось, что обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью будет предусмотрена только в том случае, когда хотя бы одной из сторон такой сделки выступает гражданин как более слабый участник гражданского оборота. Однако, как мы видим, этого сделано не было. Представляется, что законодатель может вернуться к этому вопросу, когда будет решен вопрос о тарифах за нотариальное оформление сделок. Для этого должен быть принят новый вариант Закона о нотариате, который и решит все эти вопросы.
Поскольку удостоверение сделок с недвижимостью предполагается передать нотариусам (по крайней мере в перспективе), то неизбежно встал вопрос об отмене государственной регистрации самих сделок с недвижимостью. Что и было сделано.
Речь, в частности, идет о п. 8 ст. 2 переходных положений Закона N 302-ФЗ, согласно которому правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Таким образом, после 1 марта 2013 г. не будут регистрироваться такие сделки, как договор продажи жилых помещений, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия.
Это, несомненно, правильное решение, поскольку вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и по существу дублировала последнюю. Другими словами, никакой полезной функции, кроме как взимания денег с населения, не имела.
Важными являются положения о том, кто имеет право требовать государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения права на имущество вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе (например, открытия наследства и его принятия наследниками). Согласно п. 4 ст. 8.1 ГК запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.
В функции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, входит проверка полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Если речь идет о правах, возникших в результате нотариально оформленной сделки, то проверяется наличие заявления с просьбой осуществить государственную регистрацию прав любой стороны сделки, а также законность самой сделки.
В п. 9 ст. 8.1 ГК говорится об ответственности органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество. Речь идет о гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы это право не было бы нарушено (упущенная выгода).
Из содержания указанного пункта вытекает, что убытки будут возмещаться в полном объеме, то есть возмещаться будут как реальный ущерб, так и упущенная выгода. Ответственность наступает только при наличии вины регистрирующего органа в форме умысла или неосторожности. Возмещаться возникшие убытки будут за счет казны Российской Федерации. Под последней согласно п. 4 ст. 214 ГК понимаются средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями.
Важность зарегистрированного права на имущество состоит в том, что оно может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (п. 6 ст. 8.1 ГК).
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.