как банк начисляет проценты по ипотеке
Формулы для самостоятельного расчета ипотеки
Ипотека — один из способов решить «квартирный вопрос» и купить собственную недвижимость. Основной принцип ипотечного кредитования в том, что вы берете деньги в долг у банка под залог приобретаемой недвижимости, а затем постепенно возвращаете их с процентами. Как узнать, какую именно сумму нужно будет каждый месяц платить банку и какой будет итоговая переплата по процентам? Разбираемся, как самостоятельно рассчитать ориентировочную сумму ежемесячных платежей до оформления ипотеки.
Виды ипотечных платежей
Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: части основного долга и процентов, начисленных банком за пользование кредитом. Основной долг — это вся сумма, которую клиент занял у банка для покупки недвижимости. Она разделена на период действия ипотеки и возвращается частями. Начисленные проценты — плата банку за возможность пользоваться его деньгами.
Выплачивать долг и проценты можно разными способами:
Сейчас банки редко применяют дифференцированный платеж, сделав выбор в пользу аннуитетных платежей по ипотеке. Это удобно для клиента и банка. Тело кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на остаток долга и их сумма уменьшается, если вы гасите кредит досрочно, поскольку при досрочном гашении вся сумма направляется на погашение основного долга. Так как многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку, меняют квартиру, закрывая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущей недвижимости, они получают возможность экономии на процентах.
Еще один плюс аннуитетного платежа — его размер фиксирован и не меняется на протяжении всего срока кредитования. Если клиент погасит часть долга по ипотеке досрочно, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются. При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же: на остаток основного долга, а вот размеры платежей каждый месяц разные: в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50% в зависимости от ставки и срока кредитования. Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента: ежемесячный платеж должен составлять не более 40–60% от дохода клиента. Если сумма больше — размер выдаваемого кредита снижают. Поэтому с применением дифференцированного способа погашения ипотеки люди с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем кредитования, чем получили бы при аннуитетном графике.
Как рассчитать ипотечный кредит
Ипотека рассчитывается при помощи стандартных формул, в которые нужно подставить актуальные для вас данные. Выполнять вычисления удобнее всего в таблице Excel или в специальных калькуляторах — о них чуть ниже.
Одна из базовых формул расчета ипотеки выглядит так:
Такая формула подходит чтобы узнать сумму ежемесячных аннуитетных платежей.
Для расчета дифференцированных платежей формула в упрощенном виде будет выглядеть немного иначе:
Однако такое уравнение правильно рассчитает только самый первый взнос, тогда как для последующих расчетов придется использовать более сложные формулы, учитывающие, что общая сумма основного долга по ипотеке, а значит, и начисленные на нее проценты, уменьшается с каждым месяцем. Чтобы не запутаться в вычислениях, проще будет воспользоваться ипотечным калькулятором — например, на сайте Райффайзенбанка.
Использование ипотечного калькулятора
Ипотечный калькулятор — это удобный способ рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке без необходимости производить сложные математические вычисления. Для расчетов калькулятор использует все те же стандартные формулы, просто в более удобном для восприятия виде.
Для вычисления примерной суммы ежемесячного взноса необходимо указать в калькуляторе следующую информацию:
Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности рассчета
Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности расчета
Рассчитать ипотеку можно двумя способами – автоматическим и ручным. Последний требует поэтапных вычислений с применением нескольких формул. При использовании первого варианта потенциальному заемщику необходимо знать только стоимость недвижимости, ежемесячный платеж и предполагаемый срок займа. При расчете нужно учитывать и сопутствующие расходы на страхование, услуги третьих лиц и регистрацию сделки.
Как рассчитывается ипотека
Рассчитать ипотеку можно самостоятельно, воспользовавшись кредитным калькулятором или специальными формулами, либо в отделении банка, обратившись к консультанту. Во всех трех случаях необходимо заранее продумать, какой тип недвижимости вы рассматриваете, в каком ценовом диапазоне, сколько минимально готовы внести в качестве первого взноса и на какой период оформить ипотеку.
Ручной способ расчета предполагает использование уникальных формул, которые различаются в зависимости от желаемого вида платежа – аннуитетного или дифференцированного. В процессе также считается ежемесячная и общая процентная ставка. Кроме того, можно вычислить долю от ежемесячного платежа, которую составляет основной долг или переплата.
Виды ипотечных платежей
Ипотечные платежи делятся на два вида:
Расчет аннуитетных платежей
Перед тем как приступить к расчету основного долга и переплаты по займу, необходимо определить ежемесячную процентную ставку. Делают это по формуле:
Y = I/12/100, где Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.
Расчет ежемесячных платежей
Изначально необходимо определить общую ставку по кредиту, для этого существует формула:
U = (1+Y)n, где U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).
После того как заемщик определился, какую он хочет оформить сумму в ипотеку и на какой срок, можно приступить к расчету ежемесячного платежа:
T = S×Y×U / (U – 1), где S – сумма кредита.
Рассмотрим расчет на примере: клиент решил оформить ипотеку на сумму 2,5 млн руб. на 15 лет, внеся первоначальный взнос в размере 650 тыс. руб. Процентная ставка составляет 7,7% годовых.
Ежемесячный платеж по ипотеке составит 17 339 руб.
Расчет основного долга
После того платеж по ипотеке вычислен, можно рассчитать, какая его часть идет на погашение основного долга, а какая – на проценты:
Разберем на примере наш ежемесячный платеж:
Расчет переплаты по процентам
Для расчета переплаты по процентам потребуется следующая формула:
V = T × n – S, где V – переплата за весь срок займа.
Рассмотрим на нашем примере:
V = 17 339×180 – 1850000 = 1 271 020 руб.
Расчет дифференцированных платежей
Формула для определения ежемесячной ставки остается неизменной. В расчете меняется лишь концепция: изначально узнаем сумму основного долга, а после на его основе и ежемесячный платеж.
Основного долга
В связи с тем, что при дифференцированных платежах тело кредита гасится равномерно в течение всего срока кредитования, доля основного долга рассчитывается как отношение суммы кредита к количеству месяцев.
Рассмотрим расчет на примере:
Ts = 1 850 000 / 180 = 10 278 руб.
Ежемесячные платежи
Чтобы рассчитать размер ежемесячной выплаты, необходимо знать ее процентную часть:
Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.
Таким образом, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, нам необходимо сложить обе части:
Выплата по нашему примеру будет составлять:
T = 10 278 + 11 840 = 22 118 руб.
В самом начале выплаты дифференцированный платеж всегда будет больше аннуитетного, но при этом доля, идущая на погашение основного долга, всегда больше.
Плюсы и минусы разных типов платежей
Подбирать тип ежемесячных платежей необходимо исходя из финансовых возможностей. Важно учитывать, что при дифференцированном способе расчета первые несколько месяцев будет достаточно сложно, впоследствии величина выплат постепенно снижается. В случае с аннуитетными нагрузка не сокращается, т. к. платеж не изменяется.
Отличие ипотеки на новостройку и вторичку
Оформить ипотеку в банке можно на дом, участок, дачу, новостройку и квартиру на вторичном рынке. Последние два типа недвижимости считаются самыми популярными у заемщиков.
Новостройка
Получить ипотеку можно только на аккредитованную новостройку, т.е. застройщик должен пройти проверку, чтобы соответствовать всем требованиям банка.
Преимущества оформления жилищного кредита на данный тип недвижимости:
Вторичка
Среди преимуществ вторички можно выделить:
Расчет первоначального взноса
Первоначальный взнос по ипотеке – фактор, влияющий на одобрение и величину переплаты. Оформить жилищный кредит без него невозможно. В качестве первого платежа можно использовать средства материнского капитала, государственной субсидии.
Минимальная сумма, которую можно внести при оформлении ссуды – 10%. Рассчитывается она от стоимости недвижимости, а не всей суммы займа.
Срок оформления ипотеки
Оформить ипотечный кредит можно на срок до 30 лет. Нужно учитывать, что чем меньше период выплаты, тем выше ежемесячный платеж, но переплата ниже.
Использование маткапитала вместо первого взноса
В 2021 сумма по сертификату на первого ребенка составляет 483 881,83 руб., при появлении второго малыша увеличивается на 155 550 руб. и составляет 639 431,83 руб. Использовать средства можно для погашения имеющейся ипотеки или в качестве первого взноса.
Условия использования материнского сертификата при покупке жилья:
Налоговые вычеты
Получить налоговый вычет может официально трудоустроенное физическое лицо, за которое работодатель ежемесячно перечисляет 13% (подоходный налог) в бюджет страны. При покупке недвижимости заемщик сможет возместить часть потраченных средств и уплаченных процентов.
Условно налоговый вычет можно разделить на:
Оформить возврат можно за 3 последних года, т.е. в 2021 разрешается запросить вычет за 2018, 2019 и 2020. Расчет осуществляется от стоимости недвижимости, а не от полной суммы ипотеки. Определить доступный налоговый вычет можно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.
Получить вычет можно только при соблюдении следующих условий:
Если ипотека выплачивается из бюджетных средств или при оформлении был использован материнский сертификат, то получить вычет уже невозможно.
Дополнительные расходы при ипотеке
Помимо затрат на первоначальный взнос, заемщик должен потратиться на:
При покупке квартиры важно иметь свободные средства, которые можно будет использовать на сопутствующие расходы.
Оплата страховки недвижимости
При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием является оформление договора страхования залогового имущества
Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и учесть все дополнительные расходы.
Суть ипотеки в двух словах: вы занимаете деньги у банка, оплачиваете ими квартиру, а затем частями отдаете долг с процентами. Гарантией для банка служит сам объект недвижимости.
Если вы нарушите договоренности и перестанете выплачивать кредит, квартиру могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотечные выплаты и спрогнозировать все возможные траты.
Немного теории: за что вы будете платить
В ежемесячный платеж включены две суммы:
Распределение этих составляющих внутри каждого платежа может быть разным и зависит от вида расчетов, которые использует банк. Таких видов всего два: аннуитетный и дифференцированный. В большинстве банков используется система аннуитетных выплат – ее мы и рассмотрим.
При аннуитетном графике размер платежа фиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. И в этом есть выгода для заемщика.
Дело в том, что процентная ставка начисляется только на остаток долга. Соответственно, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи будут меньше.
Сэкономить таким образом можно при использовании материнского капитала, средств по программам для военнослужащих или денег от продажи старой недвижимости.
Выберите: новостройка или вторичное жилье
Программы кредитования зависят от вида жилья, которое вы покупаете.
Плюсы и минусы первичного жилья
Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним больше. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.
Другие преимущества покупки квартиры в новостройке – большой выбор планировок, жилье по самым современным стандартам, совершенно новый дом.
Кроме этого, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.
Недостатки первичного жилья:
Плюсы и минусы вторичного жилья
Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Обо всех важных для вас моментах можно расспросить жильцов или прочитать в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.
В готовой квартире можно не делать ремонт и заселяться сразу после получения ключей, что позволяет сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.
Из минусов – более высокая стоимость, необходимость проверки истории прав собственности, устаревшие коммуникации.
Воспользуйтесь ипотечным калькулятором
Существуют специальные формулы для расчета по ипотеке. Например, аннуитетный платеж вычисляется следующим образом:
1) считаем месячную ставку: делим годовую процентную ставку на 12 (в формуле это «Ставка»),
2) месячную ставку умножаем на сумму, которую планируете получить в банке (в формуле это числитель),
3) вычисляем знаменатель дроби, где «Срок» означает общий срок кредитования в месяцах,
4) делим числитель на знаменатель, и получаем ежемесячный платеж.
Удобнее всего воспользоваться ипотечным калькулятором Совкомбанка, в котором платежи рассчитываются автоматически. В онлайн-форме нужно указать стоимость недвижимости, срок кредитования и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете. Калькулятор вычислит размер платежей и поможет подобрать программу с оптимальной ставкой.
Оцените свою платежеспособность
Пожалуй, в этом кроется главное сомнение всех, кто планирует брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет вперед, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра: размер ваших доходов и их стабильность.
Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что для комфортной выплаты ипотеки доход семьи должен составлять 70 300 рублей (данные на декабрь 2020 года).
Ориентируйтесь на ваши потребности. После ежемесячных выплат у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов и обучение детей, обслуживание автомобиля, помощь родителям, покупку продуктов и товаров повседневного спроса. Хорошо, если ипотечный платеж не превышает 50% ваших доходов.
Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении вашей заявки. Поэтому будьте объективны и постарайтесь подобрать программу с условиями, которые максимально соответствуют вашим возможностям.
Выберите сумму кредита
Как мы уже говорили, процентные начисления зависят от кредитного тела – суммы, которую вы изначально берете у банка. Следовательно, чем меньше сумма, тем меньше переплата.
Вывод: даже если одобренная банком сумма больше, чем вы предполагали, берите ровно столько, сколько не хватает для покупки жилья.
Определите размер первоначального взноса
Взять ипотеку, совсем не имея сбережений, вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно располагать хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.
Хотя варианты тоже возможны: к примеру, Совкомбанк предлагает ипотечную программу для первичного рынка со взносом от 10%, если у заемщика в собственности есть дополнительная недвижимость или имеются права требования на строящуюся квартиру.
Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше денег берете у банка, тем меньше переплачиваете. Значит, чем больше взнос, тем выгоднее для вас будет ипотека.
Определите срок кредитования
Особенности оформления ипотечной программы на короткий срок:
Вывод: если вы готовы каждый месяц вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если не готовы – подойдет программа на длительный срок кредитования, при которой переплата будет выше, зато вы сможете погасить ипотеку без большого ущерба для семейного бюджета.
Учитывайте дополнительные расходы
Кроме первоначального взноса и ежемесячных платежей, вам потребуются средства на ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие банка, зафиксированное законодательством, ведь, как мы помним, квартира или дом выступают вашим «гарантом».
Кстати, для заемщика страховка тоже полезна: если вы лишитесь жилья, то не нужно будет продолжать выплачивать за него ипотеку.
Есть и необязательные платежи:
Что нужно знать о процентах по кредиту, чтобы не остаться в долгу у банка
Начисление процентов по кредитам – сложная и местами путаная математика, в которой не просто разобраться с первого взгляда. Нередко «выгодные ставки» с рекламных буклетов, это лишь маркетинговый ход, скрывающий большой диапазон ПСК и жесткие условия. Важно понимать: банки не обманывают клиентов, они лишь правильно преподносят информацию о продуктах.
Краткий экскурс о процентах по кредиту
Начисление процентов по кредитам в банках зависит от типа продукта:
Каждый банковский продукт имеет свои условия, если обратиться к тарифам, процентная ставка в них указывается минимальная с приставкой «от» или в диапазоне. Кроме ставки по кредиту обязательно прописана ПСК.
ПСК – это полная стоимость кредита, указанная в диапазоне. Этот показатель отражает реальный размер переплаты за пользование заемными средствами в процентах годовых.
В расчет полной стоимости кредита включается:
В 2021 году банки взимают обязательные комиссионные только по кредитным картам, заемщик обязан оплачивать услуги за открытие счета, плановый выпуск/перевыпуск карты. Кредит, ипотека, автокредит оформляются без сборов за подачу заявки, оформление договора и выдачу средств. Не входят в ПСК сборы, установленные на законодательном уровне, например, обязательная страховка – имущественная по ипотеке, ОСАГО по автокредиту.
При этом ПСК включает только те сборы, которые известны на момент подписания договора. Он не учитывает штрафы за просрочку, перевыпуск пластиковой карты при утрате или краже. Также по закону банки обязаны предоставлять как минимум один способ оплаты кредита, не предусматривающий комиссий за перевод: через карту, кассу, терминалы и устройства самообслуживания банков-партнеров.
Таким образом, ПСК критично отличается от диапазона процентной ставки и на него можно ориентироваться при выборе продукта. Исключение – банковские карты с кредитным лимитом, которые требуют отдельного разбора условий.
Сложные проценты и схема выплаты кредита
В России применяют две схемы выплаты кредита:
По специальной формуле сначала вычисляется общая сумма процентов, которая будет начислена за полный срок пользования кредитом. Затем, в зависимости от схемы выплаты, и основной долг, и переплата, распределяются по месяцам.
Проценты начисляются на сумму тела – основного долга. Рассчитать переплату за 12 месяцев просто: если заемщик берет 10 000 рублей под 15% годовых, за год вернет банку 11 500. Сложнее вычислить сумму процентов за 5 или 10 лет, ведь основной долг ежегодно уменьшается, соответственно, размер переплаты тоже. На практике заемщикам ничего вычислять не нужно, вся эта информация есть в графике платежей.
Если вы хотите предварительно понимать какая будет общая переплата или сумма ежемесячных платежей по кредиту, используйте калькулятор кредита.
Из-за сложности начисления процентов по кредиту можно первые год или два платить, например, ипотеку по графику, но сумма основного долга снизится несущественно. Это следует учитывать, планируя досрочное погашение.
О досрочном погашении
Полное или частичное досрочное погашение считается простым способом, как сэкономить на процентах. Но к концу срока действия договора делать это не выгодно: доля процентов в платежах незначительна, следовательно, экономия будет минимальной. Правило действует при любой схеме погашения: большую часть процентов заемщик всегда выплачивает в начале.
Совершая частично-досрочное погашение, эксперты рекомендуют сокращать срок, а не сумму взноса. С финансовой точки зрения это выгоднее: чем меньше период, тем ниже переплата.
Что влияет на процентную ставку по кредиту
Динамику процентных ставок по кредитам задает ключевая ставка, в последние годы она снижается, поэтому условия финансирования в банках становятся выгоднее. Помимо КС важную роль играют индивидуальные факторы:
Негативные инфляционные ожидания также отразятся на процентных ставках в банках. Высокая вероятность роста потребительских цен влечет и рост переплаты по кредитам, это стоит иметь в виду, планируя брать деньги в обозримом будущем.
Какие пункты договора важны
Юристы настоятельно рекомендуют полностью читать договор и все сноски, не стесняясь задавать кредитному специалисту вопросы. Подпись документа означает полное согласие клиента с условиями, которые в нем прописаны. Обязательства необходимо соблюдать, даже если при оформлении у физического лица не было полного понимания его содержания.
Оспорить договор можно только в одном случае, если он противоречит законодательству. Но надежные банки не используют запрещенные методы и грамотно составляют документы.
Каждый пункт кредитного соглашения несет в себе важную информацию, а особое внимание нужно уделить:
Полезные советы заемщикам
ТОП-7 полезных советов действующим и потенциальным клиентам:
Грамотный подход к использованию финансовых продуктов поможет избежать «кредитного рабства». Чтобы не остаться в долгу у банка, необходимо своевременно платить регулярные взносы, пользоваться скидками, а также рассматривать варианты рефинансирования. Это поможет плодотворно сотрудничать с кредитными учреждениями, получая в будущем более выгодные ставки.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.