как ипотеку перевести в потребительский кредит
Как потребительский кредит перевести в ипотечный?
Существование в кредит сегодня стало обычным и распространенным явлением. Большинство работающих граждан постоянно пользуются кредитами, включая ипотеку, потребительский кредит и средства на кредитной карте. Различные ставки, сроки уплаты и продолжительность погашения вызывает желание оптимизировать платежи и решить вопрос, как потребительский кредит перевести в ипотечный.
Основные различия в условиях потребительских и ипотечных кредитов
Существует огромное множество банков и у каждого из них десятки кредитных предложений с отличающимися условиями.
Потребительские кредиты занимают первое место по количеству, а ипотечные – по полученным суммам.
При наличии нескольких кредитов, условия ипотеки более выгодны для заемшиков и не удивительно, что возникает вопрос, как потребительский кредит перевести в ипотечный.
Возможность изменения условий кредитования
Еще несколько лет назад и речи не было о том, чтобы банк согласился изменить первоначальные условия кредитования на более щадящие для клиента.
В последние годы появился механизм перекредитования, которым могут воспользоваться все граждане. Такая возможность начала широко применяться в результате постепенного, но неуклонного снижения Банком России учетной ставки.
Смысл перекредитования или рефинансирования заключается в том, что гражданин переводит свой кредит из одного банка в другой.
Сегодня множество банков предлагает услуги по рефинансированию или перекредитованию. Среди них можно назвать Сбербанк РФ, ВТБ 24, Газпромбанк, Промсвязьбанк, Возрождение и другие.
Провести объединение кредитов или перезаключение их с новыми ставками, оставаясь клиентом того же банка, невозможно, так как никакой банк не заинтересован в снижении прибыльности выданных кредитов.
Только конкуренция между банками и борьба за привлечение новых платежеспособных клиентов подарили гражданам возможность снизить свою кредитную нагрузку.
В результате рефинансирования возможно объединение нескольких кредитов (до 5) в один с единым сроком уплаты и одинаковым процентом.
Условия перекредитования
Перекредитование – непростой процесс, который строго контролируется банковскими служащими, и требует выполнения ряда условий.
При рассмотрении заявления на перекредитование учитываются все условия и применяются различные схемы рефинансирования.
Если у гражданина существует только потребительский кредит, даже если он взят на строительство дома, то ему практически невозможно будет заключить договор в новом банке на условиях ипотеки.
Совсем иначе рассматривается вопрос о рефинансировании, если у клиента банка уже есть оформленная ипотека и дополнительно открыты один или несколько потребительских кредитов.
В этом случае возможно присоединение их и включение в состав ипотеки на условиях, предлагаемых банком, оказывающим услугу перекредитования.
Например, если потребительский кредит был взят на уплату первичного взноса или ремонт жилья, а основная стоимость квартиры оплачивается за счет ипотеки.
Процедура перекредитования
Если для первоначального получения кредита необходимо собрать немало документов, то процедура перекредитования еще сложнее и состоит из множества этапов и последовательных действий.
В результате заемщик продолжает погашать кредит, но уже по новым процентам.
Необходимость перевода потребительского кредита в ипотеку
Несмотря на то, что ипотека выдается с меньшими процентами, перевод потребительского кредита на новые условия не всегда выгоден, так как существенная часть экономии съедается платежом, который клиент оплачивает банку за услугу перекредитования.
Существуют случаи, когда перевод потребительского кредита на условия ипотеки приводит к значительной экономии денежных средств. Речь идет о погашении ипотеки за счет материнского капитала.
Данная программа не обеспечивает средства под потребительские кредиты, а перевод сумм на условия ипотеки позволяет воспользоваться средствами государственной помощи.
Необходимо предварительно уточнить у сотрудников банка, возможно ли погашение нового ипотечного кредита за счет перечисления материнского капитала.
Вывод : На вопрос, как потребительский кредит перевести в ипотечный, нет однозначного ответа. Такая возможность существует, но она требует совпадения предложений от банка и интересов заемщика.
Вы уже смогли воспользоваться данной возможностью или считаете механизм перефинансирования сложным и невыгодным? Поделитесь своим опытом в комментариях ниже.
Теперь вы знаете о том, как потребительский кредит перевести в ипотечный.
Закрываем ипотеку потребительским кредитом и считаем выгоды
Часто стала появляться реклама, в которой банки предлагают рефинансировать ипотеку потребительским кредитом. Идея заманчивая — так можно снять обременение с недвижимости и больше не беспокоиться, что кредитор отберёт жильё. Однако лучше не верить голословным заявлениям и рекламе, а самостоятельно посчитать выгоды (или убедится в их отсутствии).
Точно уверены, что выгодно? Фото: zen. yandex.ru
Можно ли рефинансировать ипотеку потребкредитом?
Банки не запрещают брать кредиты на погашение ипотеки. Более того — продвигают такие программы, говоря об их выгоде.
Например, программа рефинансирования «Сбрось лишние проценты» от «Уральского банка реконструкции и развития» предлагает взять новый кредит под 5,9% годовых, что дешевле текущих ставок по многим ипотечным программам.
Но, если присмотреться к условиям, энтузиазм гаснет.
Процентная ставка 5,9% годовых не фиксированная — она зависит от категории заёмщика, суммы кредита и решения банка.
Минимальная процентная ставка доступна участникам зарплатного проекта, которые оформляют кредит на сумму свыше 1 600 000 рублей и покупают полис страхования жизни.
Фото: ubrr.ru
Ещё один сомнительный момент — наличие страховки. Без неё процентная ставка повышается на 5%, и рефинансирование сразу теряет привлекательность.
Сумму страховки банк рассчитывает индивидуально с учётом суммы и срока кредита. По нашей заявке банк рассчитал страховку на рефинансирование остатка по ипотеке в 2 000 000 рублей на 10 лет. Стоимость полиса на весь срок действия договора вышла — 352 941 рубль.
Страховка включается в тело кредита. Берём на погашение ипотеки 2 000 000 рублей, но с учётом полиса тело кредита составит 2 352 941 рубль. Основной минус такого страхования — проценты начисляются в том числе и на полис. Переплата только за финансовую защиту составит 208 235 рублей.
Для сравнения. Страхование ипотеки чаще всего оплачивается отдельно и к сумме кредита не прибавляется. Процентная ставка за отказ от страхования в большинстве банков увеличивается на 1-2%.
Максимальный срок кредитования по потребительскому кредиту УБРиР — 10 лет. Максимальный срок ипотеки — 25-30 лет. За счёт большого срока кредита можно уменьшить платёж и подстраховать себя на случай неожиданных финансовых проблем.
Сравните. При кредите в 2 000 000 рублей на 25 лет ежемесячный платёж составит 14 000 рублей. Кредит на 10 лет при тех же данных увеличит платёж до 23 000 рублей.
Зачем рефинансировать ипотеку потребкредитом?
Заявление о том, что потребкредит выгоднее ипотеки кажется сомнительным, потому что для банка он более рискованный. Если заёмщик перестанет вносить платежи по жилищному кредиту, то банк реализует недвижимость, погасит долг и никаких убытков не понесёт. Если заёмщик перестанет платить по необеспеченному потребительскому кредиту, то у банка не будет рычагов воздействия. Финансовая организация может подать в суд, передать исполнительный лист приставам и ждать возврата долга. Однако с некоторых людей взыскивать нечего — банк может не дождаться денег. Подобные риски закладываются в процентную ставку. Соответственно, чем больше банк рискует, тем выше процентная ставка.
Берите — не пожалеете. Фото: banki-finance-credit.ru
Если встаёт вопрос, как покупать квартиру — через потребкредит или ипотеку, заёмщики выбирают специальные программы жилищных кредитов, поскольку они гибкие (есть скидки для некоторых категорий заёмщиков), есть спецпрограммы с поддержкой от государства, регионов или застройщиков, есть возможность взять кредит на длительный срок и тем самым уменьшить платёж.
Один из существенных минусов ипотеки — квартира находится под обременением. Пока кредит не погашен, заёмщик не может продать квартиру, подарить, выделить в ней доли. Кроме этого, во время банкротства или при наличии больших долгов по ипотеке квартира уходит с торгов.
Есть ли выгода от рефинансирования?
Рефинансирование ради вывода квартиры из-под залога — редкость, потому что сейчас можно продать даже ипотечную квартиру и при этом не надо искать покупателя с одобренной заявкой в своём банке. Чаще всего рефинансирование проводят ради экономии, поскольку последние годы ставки по кредитам падают.
Эксперты утверждают, что в рефинансировании есть смысл, если разница между процентными ставками не менее 2%. У всех банков разные процентные ставки, условия рефинансирования, пакет необходимых документов, что влияет на окончательную стоимость рефинансирования. Редакция «Выберу.ру» упростила выбор и составила рейтинг лучших программ по рефинансированию ипотеки.
Получить финансовую выгоду от рефинансирования ипотеки потребкредитом сложно. Этот способ кредитования допустим, но только для вывода недвижимости из-под обременения.
Крайние метры
Стоит ли рефинансировать ипотеку потребительским кредитом
По данным Банка России, уровень долговой нагрузки российских домохозяйств к началу апреля побил рекорд кризисных 2014-2015 годов, достигнув 10,9%. Потребкредит, на какие бы цели он ни был взят, часто из-за высокой процентной ставки приводит к давлению на семейный бюджет и высокой переплате, напоминает управляющий директор Абсолют-банка Иван Любименко. Кроме того, при оформлении потребительских кредитов заемщику, вероятно, придется постараться: и риторика, и конкретные решения ЦБ в последнее время направлены на «охлаждение» рынка, добавляет Любименко.
Анна Заикина, эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант по финансовой грамотности проекта вашифинансы.рф:
Если все эти условия совпадают с вашей жизненной ситуацией, то рефинансирование ипотеки при помощи потребительского кредита будет выгодным.
При любом способе рефинансирования обязательно посчитайте, во сколько обойдутся все расходы на его оформление, и сравните эту сумму с потенциальной выгодой от рефинансирования. В интернете есть много онлайн-калькуляторов, которые помогут посчитать полную переплату по новому кредиту, а информацию о переплате по действующей ипотеке вы можете запросить у вашего банка. Сначала все просчитайте, все взвесьте и только потом принимайте решение.
Игорь Григорьянц, эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант по финансовой грамотности проекта вашифинансы.рф:
Как объединить ипотеку и потребкредит в один заём и сэкономить
Россияне стали всё чаще объединять несколько кредитов в один с более низким процентом и экономить на переплате. Разбираемся, какие банки предлагают такое рефинансирование и в каких случаях оно выгодно.
Что случилось
За последние три месяца спрос на объединение ипотеки и потребкредитов в один заём вырос на 15–20%. Этому способствовал рост цен на жильё. Квартиры, которые куплены в ипотеку и находятся в залоге у банка, стали дороже, соответственно, под подорожавший залог банк может одобрить больший кредит. Его можно взять и погасить уже имеющуюся ипотеку и потребкредит. За счёт этого сэкономить на процентах, ведь ставки по жилищным кредитам, как правило, ниже, чем по потребительским.
Два способа объединить несколько кредитов в один
Объединить ипотеку, потребительский и, например, автокредит, можно двумя способами:
Рефинансирование — это выдача нового кредита для погашения уже имеющихся займов. Клиент может получить деньги под более низкий процент или уменьшить срок кредитования, тем самым снизить переплату. Или, наоборот, срок кредита можно увеличить, чтобы уменьшить ежемесячный платёж и сделать нагрузку более комфортной.
Консолидация — это переоформление нескольких кредитов в один. Заёмщик не заключает нового кредитного договора, не оформляет заново страховку, но для него меняется график платежей, сумма выплат и процентная ставка.
Банки чаще всего предлагают рефинансирование, причём варианта обычно два, говорит коммерческий директор «Института финансового планирования» Иван Синеев:
В первом случае в залоге у банка останется квартира, во втором — обременение в недвижимости снимут и её будет проще, например, продать. Но срок кредита и максимальная сумма будут больше именно в первом случае, поскольку так банк меньше рискует своими деньгами. Так что какой именно вариант подходит лучше, должен решить сам заёмщик в зависимости от того, что для него важнее. Если речь идёт о квартире в Москве и остаток по ипотеке, скажем, 10 миллионов ₽, то долги придётся объединять в ипотеку. Потребкредит на такую сумму банки, скорее всего, не одобрят.
Объединение займов в ипотеку
Объединение займов в кредит
Что касается ставок, то интересные варианты есть в обоих случаях. Семье, где после 1 января 2018 года родился ребёнок, банк может рефинансировать ипотеку под 5% (за счёт программы с господдержкой для семей). При этом под 5,5–5,9% можно рефинансировать потребкредит. Но такие условия банки готовы предложить не всем заёмщикам, а, например, только своим зарплатным клиентам.
Условия по рефинансированию ипотеки в банках из топ-3 по размеру активов
| Банк | Ставка, % годовых | Максимальная сумма | Дополнительные условия |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | От 7,9% | 30 миллионов ₽ | Минимальная сумма кредита — 300 тысяч ₽. Объединить можно до пяти кредитов. |
| ВТБ | От 8,2%* | 30 миллионов ₽ | Можно отложить первый платёж на три месяца. |
Можно увеличить сумму кредита и потратить деньги на любые цели.
*В случае ипотеки с господдержкой для семей ставка ниже — 5% в ВТБ и 5,2% в Газпромбанке.
Условия по рефинансированию потребкредита в банках из топ-3 по размеру активов
| Банк | Ставка, % годовых | Максимальная сумма | Дополнительные условия |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | От 8,9% | До 3 миллионов ₽. |
5 миллионов ₽ — для зарплатных клиентов и пенсионеров.
Как оформить рефинансирование
Можно попробовать изменить условия кредита на более выгодные, подав заявление на реструктуризацию в банк, где изначально оформлена ипотека. Если банк согласится, то заёмщику не придётся снова собирать документы и оформлять страховку. Но кредитной организации реструктуризация обычно невыгодна. «Банку, где оформлена ипотека, легче отказаться от клиента, чем снижать годовую ставку на ипотечный заём», — поясняет руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова.
Эксперт рекомендует подавать заявление в банк, где нет действующих кредитов. В этом случае нужно собрать стандартный пакет документов:
После одобрения кредита понадобится собрать ещё ряд документов:
Список необходимых документов после одобрения кредита может меняться в зависимости от требований банка. Поэтому полный перечень лучше уточнить в самом банке.
Когда банк может отказать в рефинансировании
В некоторых случаях заёмщику могут отказать в рефинансировании ипотеки. До обращения в банк нужно проверить свою кредитную историю, оценить размер дохода — хватит ли его для рефинансирования, при необходимости привлечь созаёмщика, советует коммерческий директор «Института финансового планирования» Иван Синеев.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании по таким причинам:
У рефинансирования традиционно высокий уровень одобрения, поскольку по этой программе, как правило, приходят клиенты с хорошей кредитной историей, отмечает управляющий директор по кредитным розничным продуктам «Райффайзенбанка» Андрей Спиваков.
Из-за чего можно потерять деньги при рефинансировании
Рефинансирование ипотеки или кредита может быть невыгодным. Вот на что нужно обратить внимание, чтобы не потерять деньги.
1. Возможная переплата. О рефинансировании стоит подумать в том случае, если новая ставка будет меньше текущей хотя бы на 1%. Или в ситуации, когда кредит оформлен на длительный срок и выплаты по нему будут проводиться не менее года. Иначе затраты на переоформление могут съесть экономию от снижения ставки, поясняет управляющий директор по кредитным розничным продуктам «Райффайзенбанка» Андрей Спиваков.
В ситуации с ипотекой нужно изучить схему выплаты текущего займа. Рефинансирование жилищного кредита может быть невыгодным в случае, если он выплачен больше чем на 50%, поясняет РБК. Дело в том, что большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой выплат. Это значит, что сначала заёмщик отдаёт преимущественно проценты, потом гасит тело кредита. И если большая часть процентов уже выплачена, при рефинансировании уже другой банк на оставшуюся сумму вновь начислит проценты, что невыгодно. В этом случае более оптимальный вариант — выплачивать кредит с опережением графика, тем самым снижать переплату по процентам.
2. Залог недвижимости. Банк может забрать находящееся в залоге имущество, если клиент перестанет платить по кредиту. Также нужны деньги для новой оценки недвижимости при рефинансировании.
3. Страхование недвижимости. Иногда договор можно переоформить на другой кредит, иногда придётся оформлять новый полис. При этом страховая может не разрешить использовать остаток страховой премии для оплаты страховки по новому кредиту. Это дополнительные расходы.
4. Налоговый вычет. Могут возникнуть сложности с получением налогового вычета по процентам по ипотеке. Во время рефинансирования при увеличении доступной суммы кредита меняются параметры ипотеки, цель нового кредита может не соответствовать той, при которой положен возврат, поясняет ведущий эксперт отдела сделок с недвижимостью финансовой группы Proffinans Лариса Ладыгина.
Выводы
При написании статьи редакция Сравни.ру не сотрудничала с банками.
Данные актуальны на 8 сентября 2021 года.
Узнать условия по ипотеке в разных банках можно на Сравни.ру
Как рефинансировать ипотеку, заем или кредитную карту: что важно знать
Центральный банк России с 2015 года снижает ключевую ставку, по которой он предоставляет кредиты коммерческим банкам. Тогда ставка составляла 17%, но постепенно уменьшалась и 19 июня текущего года достигла исторического минимума — 4,5%.
Со снижением ключевой ставки приходит уменьшение процентов по вкладам и ставок по кредитам в банках, в том числе по ипотеке. Поэтому сейчас взять кредит выгоднее, чем было несколько лет назад.
В случае если у вас уже есть кредит, на помощь может прийти рефинансирование — получение нового займа на погашение старого. Этот инструмент позволяет снизить ставку, ежемесячные платежи, срок кредита и переплату за него.
По данным Райффайзенбанка, в последние месяцы растет интерес к рефинансированию потребительских кредитов, которые составляют 23% от всех сделок банка. С ипотеками дела обстоят наоборот — за пять месяцев текущего года объем их рефинансирования немного снизился, доля таких сделок относительно всего объема выданных кредитов составила 47%. В Промсвязьбанке (ПСБ) рассказали, что с марта по июнь рефинансировали 4,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму ₽8 млрд.
В банке «Открытие» отметили, что у них за этот же период количество заявок на рефинансирование составило свыше 6,7 тыс. Наибольшая активность была в марте, когда поступила 3651 заявка, а в следующем месяце — всего 343.
По итогам первых пяти месяцев 2020 года ВТБ рефинансировал ипотеку на ₽82,2 млрд, что оказалось в пять раз выше показателя аналогичного периода прошлого года. Потребительских кредитов банк рефинансировал на ₽52 млрд, рассказали в пресс-службе.
Рекордным по количеству рефинансированных ипотечных кредитов клиентов других банков стал март — в этом месяце объем достиг ₽24 млрд. С учетом влияния пандемии коронавируса и режима самоизоляции в апреле число сделок незначительно снизилось, но в мае вернулось к уровню начала года — 7,7 тыс. человек рефинансировали ипотеку на ₽16,4 млрд.
Плюсы рефинансирования
Кроме уменьшения ставки, платежей и переплаты, у этого инструмента есть другие плюсы. Например, рефинансировать можно сразу несколько кредитов в разных банках. После этого по всем займам будет производиться единый ежемесячный платеж, сообщили в пресс-службе банка «Открытие».
Рефинансирование также позволяет получить сумму, превышающую объем ранее взятых займов. Таким образом, заемщик не только снижает стоимость обслуживания своих кредитов, но и получает свободные деньги, отметили в банке.
Данные о рефинансировании передаются в бюро кредитных историй, однако они не портят кредитную историю клиента. «Для банков вы остаетесь качественным заемщиком, которому можно доверять и предлагать займы на более выгодных условиях», — сообщил РБК Quote руководитель направления по развитию потребительских кредитов Райффайзенбанка Дмитрий Сивов.
Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией долга. Последняя проводится, когда человек по какой-то причине не может платить по кредиту или выплачивать прежнюю сумму ежемесячно. Реструктуризация негативно влияет на кредитную историю, и придется доказывать банку, почему человек не может платить столько, сколько раньше, рассказала финансовый консультант Анна Громова. Однако с рефинансированием такого не произойдет.
Она также поделилась историей из своей практики, на примере которой наглядно видна выгода рефинансирования. Человек взял в ипотеку квартиру в Москве, сумма кредита была около ₽16 млн, а ежемесячный платеж — ₽135 тыс. После рефинансирования он стал платить ₽105 тыс. в месяц, то есть на ₽30 тыс. меньше.
А что насчет минусов?
Из минусов этой процедуры можно назвать повторный сбор большого количества документов, если речь идет об ипотеке. «Нужно снова собирать пакет документов, как при текущем кредите, опять придется проводить оценку объекта, страховаться, платить за регистрацию сделки», — отметила руководитель проекта ipotekahouse.ru Марина Малайчик.
Кроме того, могут понадобиться нотариальные согласия, например разрешение супруга на эту сделку, а также согласие органа опеки и документы по текущему займу — кредитный договор и справка от банка о текущем остатке долга.
Заемщику также нужно будет оформить залог на жилье в пользу нового банка, если рефинансирование происходит не в вашей кредитной организации. В среднем на новую оценку объекта залога клиент потратит ₽5 тыс., на новую страховку — 0,8–01% от суммы кредита.
«Поэтому более выгодно проводить рефинансирование, когда у вас заканчивается срок по прежней страховке», — посоветовала руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. До завершения оформления залога банк обычно устанавливает надбавку к процентной ставке, а после — снижает ее.
Но есть нюансы.
При принятии решения, делать ли рефинансирование кредита или нет, стоит учесть несколько нюансов. Первый из них касается ипотеки. Если человек взял ипотечный кредит, заем на покупку машины и кредитную карту, то теоретически их можно рефинансировать и объединить в одно целое.
Однако при подобном рефинансировании человек потеряет право на налоговый вычет, который составляет 13% от уплаченных по ипотеке процентов, но не более ₽390 тыс. Причина — новый кредит будет уже не ипотечный. В связи с этим Анна Громова советует рефинансировать ипотеку новым ипотечным займом, так как с него тоже можно будет получать налоговый вычет.
Второй нюанс касается ставок. Например, вы брали потребительский кредит под 18%, а вам предложили рефинансировать его займом под 12%. Можно подумать, что это выгодное предложение, но стоит учитывать срок, в течение которого вы уже выплачивали заем банку. Допустим, вы взяли кредит на пять лет и платили его в течение трех. Таким образом, вы выплатили уже более половины займа.
По словам Громовой, большинство банков используют систему аннуитетных платежей. В этом случае вы платите каждый месяц одну и ту же сумму. Однако в первой половине срока кредита вы платите больше процентов банку, чем погашаете тело долга, а во второй половине — наоборот. В результате при рефинансировании вы начнете все заново и снова будете платить больше процентов, чем покрывать основной долг. Например, человек, который брал ипотеку на ₽16 млн, за первый год заплатил банку ₽1,5 млн, однако из этой суммы на погашение долга пошло только ₽65 тыс.
Для того чтобы разобраться, выгодно ли сделать рефинансирование, нужно посчитать данные по кредитному калькулятору. Его можно найти в интернете. Необходимо внести информацию по текущему кредиту — какая осталась сумма долга, сколько месяцев еще нужно выплачивать кредит и какая ставка. Затем нужно ввести данные другого кредита, который вы хотите использовать для рефинансирования, а потом сравнить переплату по займу в первом и втором случаях. По мнению Громовой, рефинансировать кредит лучше в первый или второй год после получения займа, так как это выгоднее.
По словам Малайчик, расчеты показывают, что выгодно рефинансировать кредит можно тогда, когда новая ставка хотя бы на 1,5% ниже текущей. Такой же позиции придерживаются и в ВТБ. В Промсвязьбанке отметили, что разница между ставками по новому и старому кредиту должны быть 1,1–1,3%, чтобы рефинансирование имело смысл.
Все материалы нашего проекта доступны в Яндекс.Дзене. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе