как лучше оформлять квартиру на одного или на двоих супругов при ипотеке
Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта
В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения.
Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Согласно законодательству России, имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.
Многие заблуждаются и думают, что если ипотечный договор оформлен на супруга и он выплачивает кредит, а жена нигде не работает, то в случае развода квартира достанется ему. Это ошибочно. При разводе такой супруг имеет право претендовать на половину квартиры, при этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие долги, а следовательно, и ипотечный кредит.
Исключение составляют случаи, когда имеется заключенный брачный договор, который также можно оспорить в судебном порядке.
Существуют два способа раздела ипотечной квартиры:
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.
Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов
Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.
Раздел долгов жены и мужа
Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.
Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально. В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.
Какие долги признаются совместными
Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:
Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.
Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:
Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке
Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.
Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.
Что такое гражданский брак
Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.
«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».
Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.
Как доказать участие в покупке
Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.
Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.
Как правильно оформить жилье в гражданском браке
Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.
При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.
«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».
Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.
Ипотека в гражданском браке
Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.
«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».
Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.
Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.
«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».
Если сначала купили жилье, а потом поженились
Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.
Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.
Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.
Ипотека и брак: нюансы раздела залоговой квартиры при разводе
Ипотека — один из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Нередко квартиры, купленные с использованием кредитных средств, становятся предметом раздела при разводе супругов. Никаких особых сложностей в таком разделе нет, однако следует учитывать ряд нюансов. Многое зависит от того, был ли зарегистрирован брак, на кого оформлена ипотека, а также чьи средства вносились при погашении кредита.
На недвижимость, приобретенную в кредит в период действия брака, распространяется режим совместной собственности. Супруги обычно являются созаемщиками, однако оформление ипотечного займа на одного из них ничего не меняет — регистрация имущества на одного супруга не лишает другого прав на него. Банки сейчас часто предусматривают в договоре пункт, который устанавливает, что расторжение созаемщиками брака ничего не меняет в условиях соглашения между ними и банком. Они также обязаны уведомить банк о разводе, так как это относится к обстоятельствам, меняющим их финансовое положение.
При разводе супруги не обязаны что-то менять в отношении квартиры — они могут договориться продолжать осуществлять совместные выплаты и впоследствии продать недвижимость. В период действия ипотечного кредита можно также произвести раздел квартиры и определить доли каждого из супругов — в таком случае они становятся самостоятельными заемщиками. Однако банк вправе отказать им в этом, если финансовое положение одного из супругов ухудшится и он не сможет осуществлять выплаты. Банк может потребовать и досрочного погашения кредита, чтобы минимизировать свои риски.
Вариант продолжения совместных выплат подходит далеко не всем, намного чаще супруги решают продать квартиру, еще находящуюся в залоге, и поделить средства. Для этого важно заручиться поддержкой банка, который должен дать согласие на проведение сделки. Чаще всего банки соглашаются на реализацию недвижимости, поскольку это позволяет снизить риск неисполнения кредитных обязательств.
Второй вариант — переоформить ипотеку на того супруга, который продолжит выплаты и останется единственным собственником квартиры. Другой супруг в этом случае имеет право на компенсацию соответственно внесенным совместно средствам. Следует помнить положение ст. 34 Семейного кодекса РФ, согласно которому право на общее имущество принадлежит также и тому супругу, который занимался домашним хозяйством, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Так что не получится в суде доказать, что платежи осуществлялись с зарплаты одного из супругов, а второй в это время не работал и никакого вклада не делал, поэтому прав на квартиру не имеет.
Намного сложнее обстоит дело, если ипотека оформлена лицами, у которых брак не зарегистрирован. В таком случае квартира чаще всего остается за тем лицом, на кого оформлялся кредит. Однако это не значит, что у другого нет никаких прав: подтверждение того, что платежи производились на общие средства, обеспечивает право на долю в имуществе соразмерно произведенным совместным выплатам. Доказать это на практике очень сложно, так что следует заранее сохранить квитанции, выписки со счета, чеки и т. д. Лучше всего при оформлении ипотеки до регистрации брака либо заключать письменное соглашение, либо выступать созаемщиками, чтобы избежать судебных тяжб в дальнейшем.
Также споры могут возникнуть, если ипотечный займ оформлен до брака и часть долга уже была погашена. В этом случае супруг также имеет право на долю в квартире, так как в период действия брака средства по умолчанию становятся общими. Этот факт не изменит и то, что супруг, на которого не оформлена ипотека, не был трудоустроен в период выплат. Суды чаще всего встают на сторону нетрудоустроенного супруга — обычно это женщины, в период брака занимавшиеся домашним хозяйством и воспитанием детей.
Споров можно избежать, если заранее заключить брачный контракт, в котором прописать возможные нюансы раздела имущества. Оформить такое соглашение можно как до брака, так и в период его действия. Если же брачного контракта нет, то следует заранее позаботиться о своих правах на долю в имуществе, не оформленном на вас. В любом случае при возникновении спорных ситуаций следует обращаться в суд, поскольку сейчас судебная практика по данной категории дел достаточно обширна и единообразна. К тому же суды могут защитить и от банков, которые, стремясь обезопасить свои интересы, часто нарушают права заемщиков.
Кому достанется ипотечная квартира при разводе?
«То есть ипотеку мы вместе платили, а квартира теперь тебе останется?» — ругаться в таком ключе во время развода люди могут особенно эмоционально и долго. «И почему только мы не подписали брачный договор?» — сокрушается тот, кто считает себя наиболее ущемлённым. О брачном договоре сожалеют многие, а вот регистрируют его в светлое время клятв в вечной любви лишь единицы. Кому же по закону после расставания должно достаться ипотечное жильё, если ни у одного супруга нет денег на полный выкуп собственности у второго? Расскажем о типичных ситуациях.
Сообразили на двоих
Если ипотеку супруги взяли в браке на двоих, то они имеют равные права на недвижимость. И неважно, что жена тратила на погашение долга по тысяче рублей в месяц, а муж добавлял остальные 19 тысяч. Но не стоит забывать, что помимо прав в случае с ипотекой есть и обязанности: остаток ипотеки придётся продолжать платить, причём, очевидно, поровну.
Сейчас всё поделим пополам и продолжим платить ипотеку. Фото: psinshoko.ru
Но когда дружба врозь, захочет ли вторая сторона честно закрывать долг за недвижимость, в которой больше не живёт? В этом возникают сомнения, поэтому хорошим вариантом может стать продажа ипотечной квартиры. Провернуть сделку не так-то просто: скорее всего, придётся потратиться на риелтора, который найдёт сговорчивых покупателей, готовых рискнуть. Да и скидку вы вынуждены будете сделать серьёзную: кто же захочет покупать недвижимость с обременением по цене необременённой? А если вы владели недвижимостью менее трёх лет, а продаёте дороже, чем покупали, то нужно приготовиться ещё и налог оплатить.
И всё-таки продать ипотечную недвижимость реально, и это может стать выходом: деньги от продажи вы поделите пополам, и больше никогда не встречаться. При разводе это часто является самым сильным желанием.
Ипотека оформлена в браке на одного супруга
Если один из супругов попытался заранее защитить свои интересы и оформил ипотеку в браке лично на себя, а при разводе он собрался остаться жить в ней и спокойно продолжать гасить свой долг, то такой фокус не пройдёт. Дело в том, что один из признаков семьи, указанный в законах, — это ведение общего бюджета. Поэтому государство считает, что ипотека платилась из общих денег — стало быть, и квартира общая, причём принадлежит обоим поровну.
Поэтому ситуация ничем не отличается от предыдущей: при разводе квартира — общая, долги — тоже. И если брачного договора, как и денег на выкуп недвижимости друг у друга, нет, то можно продать жильё и поделить деньги.
Ипотека оформлена до брака на одного супруга
Если кредит взял один из супругов до свадьбы, то квартира принадлежит ему. Однако в законах есть понятие неотделимых улучшений. В браке, пока ипотечный заёмщик гасил долг — а мы уже знаем, что делал он это априори из общего семейного бюджета — недвижимость приобретала эти самые неотделимые улучшения. И второй супруг может потребовать, в том числе в суде, половину ипотечных платежей, внесённых во время совместной жизни.
Если договорились мирно
Если же супруги остаются честными даже в момент развода, один из них признаёт, что не вложил в квартиру ни копейки, и согласен уступить права другому, то можно заключить у нотариуса соглашение об этом или о любом компромиссном разделе ипотечной недвижимости, на который оба супруга согласны.
Некоторые остаются честными и цивилизованными даже при разводе. Фото: rolime.ru
Ситуация усложняется лишь тем, что жильё находится в залоге у банка, поэтому кредитное учреждение может отказать, если обязательства по уплате долга переходят менее надёжному заёмщику. Эксперты отмечают, что иногда убедить банк непросто, но если проявить настойчивость и приложить документы в доказательство платёжеспособности, то шанс есть.
Если договориться не удалось, то добро пожаловать в суд. Он может рассмотреть аргументы обеих сторон и поделить недвижимость не поровну, а исходя из обстоятельств. Кстати, наличие детей и то, с кем они останутся после развода, обязательно изменит ситуацию, если при покупке недвижимости использовался материнский капитал. Тогда детей придётся наделять долями. В остальных случаях они не участвуют в делёжке квартиры, однако суд может наделить супруга, с которым остаются дети, бОльшей долей собственности.
Как лучше оформлять квартиру на одного или на двоих супругов при ипотеке
В ситуации, когда в семье один из супругов не работает, все равно можно рассчитывать на получение ипотеки. Но банки при выдаче таких кредитов относятся к заемщикам с опаской. Когда работает только один из супругов, он может потерять работу, и начнутся проблемы. А для кредитора главное, чтобы у заемщика не было просрочек, и он отдавал долги вовремя.
В статье написали, удастся ли семье оформить ипотеку, если работает только один из супругов и как убедить банк в одобрении заявки.
Как банки рассматривают ипотечные заявки?
Подать заявку на оформление ипотеки проще всего онлайн. Заполните анкету и дождитесь ответа. Сотрудники банка проверят платежеспособность, оценят кредитную нагрузку и кредитный рейтинг. Если сумма ежемесячного платежа будет превышать 40% от дохода семьи, банки откажут. Но многое зависит от кредитной политики банка. Некоторые компании готовы выдавать кредиты, когда сумма ежемесячного платежа не будет превышать 50%.
Банки оценивают платежеспособность клиента по ежемесячному доходу семьи, наличию дополнительных кредитных обязательств и прожиточному минимуму на каждого члена семьи. Если у вас уже есть кредит и приходится выполнять обязательства перед другим банком, новый кредитор рассчитает кредитную нагрузку с учетом этого.
Например, вы работаете один в семье и получаете 100 тыс. руб., но есть кредит и сумма ежемесячного платежа составляет 20 тыс. руб. В ипотеке откажут, т. к. вы не можете платить по ипотеке 20 тыс. руб. Средний ежемесячный платеж по ипотеке для жителей Москвы и Подмосковья составляет 50−60 тыс. руб.
Привлечение созаемщиков повысит шанс на одобрение ипотеки
Для повышения шансов на одобрение ипотеки, когда в семье работает только один человек, привлеките созаемщков. В качестве созаемщика разрешается привлечь члена семьи, родственника или друга — это должен быть человек, который готов разделить с вами риски. Крупные банки, такие как ВТБ, Альфа-Банк и Сбербанк, разрешают привлекать двух созаемщиков. Банк потребует от созаемщика справку 2-НДФЛ с работы.
У заемщика и созаемщика солидарные обязанности по кредиту. И в случае невыплаты долга со стороны заемщика, банк потребует вернуть деньги с созаемщика. Но когда в семье работает только один из супругов, второй не сможет выступать в качестве созаемщика, т. к. у него не будет дохода.
Попросите своих родителей или друзей стать вашим созаемщиком по кредиту. Такой вариант подходит заемщикам, которые собираются платить по ипотеке более 40% от дохода семьи.
Указывайте в заявке все дополнительные доходы семьи
Банк — это не налоговая, поэтому при наличии дополнительного дохода, обязательно указывайте это в анкете. Менеджеры не будут передавать сведения о вашем дополнительном доходе, но зато вы повысите шансы на одобрение заявки. Например, вы берете подработку на дом и всю прибыль оставляете себе. В налоговую не отчитываетесь, поэтому боитесь отразить эту информацию в анкете. Менеджеры банка не станут связываться с налоговой, а отметят эти сведения в качестве дополнительного дохода. Подтверждать дополнительный доход документально необязательно.
Алгоритм действий для получения ипотеки с одним работающим в семье
Заранее подготовьте все документы о доходах, возьмите справку 2-НДФЛ о зарплате.
Узнайте самостоятельно свой кредитный рейтинг и закажите выписку с БКИ. Если кредитная история испорчена, в выдаче ипотеки откажут. Для улучшения КИ возьмите рассрочку на товар, оформите кредитную карту или возьмите минимальный кредит в банке. Вовремя отдайте долги. Сведения передадут в БКИ, что и позволит улучшить кредитный рейтинг.
Если с кредитной историей полный порядок, найдите банк с привлекательной ипотечной ставкой и подайте заявку. Рассылать сразу 5−6 заявок не стоит, т. к. банки пользуются специальной программой, которая начисляет баллы. Если вам откажут все банки при подаче заявки, то это будет отрицательным сигналом для других банков.
При отказе банка в оформлении ипотеки из-за низкого дохода, привлекайте созаемщика с положительным кредитным рейтингом.
Кому могут отказать в оформлении ипотеки?
С 2020 года банки стали тщательнее проверять заемщиков на платежеспособность. Некоторые банки увеличили сумму первоначального взноса с 20% до 30%, другие стали требовать дополнительные документы.
Самозанятые и индивидуальные предприниматели работают на себя. У них нестабильная зарплата, поэтому банки стараются не выдавать долгосрочные кредиты таким гражданам.
Работники общепита, ресторанного бизнеса и турфирм считаются рискованными заемщиками, т. к. эти сферы больше всего пострадали от локдаунов. В случае введения новых ограничений эти люди могут лишиться работы, поэтому им нечем будет платить по ипотеке. Чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки, привлеките созаемщиков или оформите ипотеку под залог транспортного средства или другой недвижимости.
О том, какие квартиры нельзя купить по ипотеке — читайте здесь.
Повлияйте на решение банка, чтобы получить ипотеку
Чтобы повысить шансы на получение ипотеки для семьи, где работает один человек, соберите все выписки и справки о доходах. Постарайтесь подтвердить дополнительный доход выписками с банковских счетов и карт. При наличии депозита обязательно укажите эти сведения в заявке. Банки лояльно относятся к клиентам, которые хранят деньги в банках.
Заранее возьмите выписку в БКИ и убедитесь, что у вас положительный кредитный рейтинг. При наличии других кредитных обязательств, постарайтесь заранее рассчитаться со всеми долгами. Менеджеры проверят вашу кредитную нагрузку, но лучше всего, когда у вас не будет других долгов перед банками. Если банк требует первоначальный взнос в размере 20%, постарайтесь внести 30% или даже 40% от стоимости недвижимости. Благодаря этому вы уменьшите общую сумму кредита и меньше переплатите по процентам.