как не платить ипотеку законно первые два месяца
Как законно не платить ипотеку несколько месяцев
Изложенный ниже способ позволяет отсрочить первые платежи по ипотеке за новостройку на срок от 1 до 5 месяцев. Это может быть полезно при инвестировании в новостройки для того чтобы снизить вложения и повысить процентную доходность.
Как должен происходить процесс покупки квартиры по ФЗ 214 при ипотеке:
То есть, если мы хотим как можно дольше не платить первые платежи по ипотеке задача сводиться к тому, чтобы максимально растянуть эти 6 шагов. Так как, пока банк не перечислит деньги застройщику то вы ему ничего не должны и вам не надо платить деньги за ипотеку, а перечислить он деньги только тогда когда все остальные документы будут в порядке.
Итак по пунктам где что и как можно затянуть:
Бронь квартиры (1-2 недели)
У некоторых застройщиков есть возможность забронировать квартиру на 1-2 недели. Как правило это делается для того, чтобы покупатель успел собрать деньги. Если это возможность есть пользуемся ей, бронируем квартиру и в последний день брони приходим заключать договор и вносить первый внос.
Первоначальный внос (1 неделя)
После заключения договора долевого строительства часто дается до недели времени для того, чтобы перечислить деньги. Иногда же вы должны прийти на заключение договора с наличкой и внести сумму первоначального взноса сразу. Если в договоре прописано что дается какое-то время на осуществления платежа, то вносим платеж в последний день.
Поездка в банк (2 недели)
После того, как договор с застройщиков заключен вам нужно съездить в банк и подписать предварительный ипотечный договор. Часто в договоре долевого участия прописаны конкретные сроки в которые нужно приехать в банк, если они указаны, то приезжаем в последний день
Здесь есть возможность еще немного потянуть резину сказав, что в указанные сроки вы никак не сможете заехать в банк, прикрыться можно например неотложной командировкой. Как правило застройщик без каких либо вопросов идет навстречу и ждет несколько недель пока вы утрясете свои дела и съездите в банк.
Отдать договор застройщику (1 неделя)
Вам нужно отнести договор застройщику, но конечно не стоит это делать в тот же день, пару дней погуляйте потому вечером в пятницу или еще лучше перед выходными днями отнесите договор застройщику. В этом случае они отправят договор на регистрацию в лучшем случае только в ближайший рабочий день, все выходные дни он просто будет лежать в офисе.
Регистрация договора в росреестре (3 недели — 3 месяца)
Тут от вас мало что зависит, как быстро росреестр зарегистрирует договор так тому и быть. По закону они должны это делать в течении 18 календарных дней, но никогда не укладываются в этот срок. 3 недели договор будет регистрироваться точно, если повезет то регистрация может затянуться на несколько месяцев.
Ваша задача никаким образом не ускорять этот процесс не звонить застройщику пока он сам не позвонит вам и не скажет что договор зарегистрирован.
Прийти в банк на получения денег (2 недели)
Когда вам позвонить застройщика или представитель банка и скажет что необходимо прийти на получение средств вам нужно назначит дату на как можно более поздний срок. В ход опять же может пойти история про командировку. На самом деле можно назвать срок и больше чем 2 недели, все зависит от вашей наглости.
Конечно, если вы скажете, что в ближайшие пол года прийти не сможете, то застройщик скорее всего расторгнет с вами договор, поэтому не перегните палку все должно быть естественно.
В процессе в зависимости от застройщика и от банка у них может возникнуть необходимость вызвать вас к себе в офис. Если это случается, то назначайте дату визита не на следующий день, а вечером через 3-7 дней в зависимости от срочности визита, это поможет еще больше оттянуть, платежи.
Итого месяц задержки получается сам собой если вы будете самым прилежным дольщиком. Если же немного потянуть резину, то срок увеличится до 2 месяцев. Если же вы являетесь носителем такого незаменимого в современном мире качества как наглость и росреестр будет не очень расторопен, то срок до выплаты первых платежей по ипотеке может увеличиться и до 5 месяцев.
Если ваш платеж по ипотеке равен 20 000 рублей, то за 5 месяцев вы сэкономите 100000, что весьма неплохо.
Узнаем, что будет, если не платить ипотеку
Иногда у заемщиков возникают особые финансовые ситуации,вследствие которых вносить ежемесячный взнос по ипотеке становится невозможным. При этом причины для неуплаты по ипотеке могут быть уважительными. Они могут быть связаны с нестабильной экономической ситуацией в стране и снижением заработка — платить существенный ипотечный взнос в данном случае становится затруднительно. В данной статье рассмотрен вопрос о том, что делать заемщикам, если им нечем платить взносы по ипотечным обязательствам, а также возможные пути решения для предотвращения значительных последствий.
Возможные последствия неоплаты
При отсутствии внесения ежемесячных платежей банковское учреждение всегда предпринимает довольно строгие меры. Заемщику необходимо заранее обратиться в банк и написать заявление о специальной отсрочке платежа. Данная услуга действует, если у клиента есть действительно серьезные причины, по которым он временно не может вносить ипотечные платежи ежемесячно.
В случае если клиент не обращается в банковское учреждение и игнорирует звонки, поступающие от кредитного менеджера, банк вправе незамедлительно обратиться в суд, который вряд ли будет на стороне заемщика. В результате можно потерять взятую в ипотеку недвижимость, при этом все неустойки и штрафные санкции придется оплачивать дополнительно.
При условии невыполнения долговых обязательств банк также подключает помощь коллекторских служб для выяснения обстоятельств неуплаты.
Что может сделать банк?
При отсутствии ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту банк может принять ряд мер по отношению к неплательщику:
При этом если клиент не присутствует на судебном заседании, ипотечное имущество, находящееся в залоге у банковской организации, обратившейся в суд, может быть продано с аукциона по сниженной стоимости.
Что будет с квартирой?
Если сумма долга по неуплате за ипотеку составляет более 5% от общего долга по кредиту, банк вправе изъять недвижимое имущество по закону. Если сумма задолженности ниже данной суммы, банковское учреждение может наложить арест на залоговое имущество. Квартира, находящаяся в собственности банка, может быть в любое время быть продана с аукциона. При этом цену банковское учреждение назначает гораздо ниже рыночной.
Любой финансовой организации важно вовремя получить не только общую сумму взятого кредита, но также все начисленные проценты, штрафы и пени. При этом банк руководствуется политикой, при которой при продаже квартиры с аукциона средства, полученные от продажи, уходят в первую очередь на погашение штрафов, затем процентов, а уже потом гасится основной ипотечный кредит. В результате в некоторых случаях суммы, вырученной с продажи жилья с аукциона, не хватает на погашение основного долга. По решению суда оставшаяся сумма будет списываться ежемесячно с заработка заемщика.
Другие последствия
При неуплате ипотечных финансовых обязательств, личная кредитная история заемщика обязательно пострадает — в результате клиент уже не сможет брать кредиты в дальнейшем. Даже небольшую сумму займа будет сложно получить с отрицательной репутацией КИ.
Кроме этого заемщику придется постоянно общаться с коллекторскими агентствами и уплачивать все долговые обязательства с ежемесячного заработка.
Особенности политики Сбербанка
Сбербанк предпринимает достаточно строгие меры к неплательщикам по ипотеке. Первые уведомления поступают уже после нескольких дней просрочки, через месяц банк принимает более серьезные меры. Для начала все решения по неуплате могут быть выяснены в досудебном порядке. Далее по истечению 3-х месяцев в банк обратиться в суд за получением решения суда, согласно которому квартиру в дальнейшем могут изъять.
Как поступить, если нет возможности платить?
В случае возникновения проблем с ежемесячным взносом обязательных платежей заемщику важно заранее обратиться в банк для написания соответствующего заявления об отсрочке платежа или реструктуризации. Необходимо иметь весомые причины для возможности воспользоваться данной программой, при этом в некоторых случаях банк идет на уступки и оформляет услугу в срочном порядке до начисления штрафных санкций.
Также можно дополнительно написать заявление о возможности рефинансирования кредита, а также изменения общего графика внесения платежей. В некоторых случаях заемщик может экстренно продать жильё и внести значительную сумму общего ипотечного займа, а также дополнительных процентов.
Что делать с ипотекой в случае потери дохода
Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%. Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%. Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.
Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.
Страховка
Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.
Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.
Реструктуризация
При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.
«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.
Рефинансирование
Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования. За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX. Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.
Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.
Перевод долга
Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам. В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.
Уступка прав
В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.
«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.
Продажа и аренда
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Банкротство
Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит. Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.
Что нужно знать
Мотивируйте свою позицию
Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств. Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации. По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Оформите дополнительное соглашение
Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.
Не рассчитывайте на уступки
Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками. Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно. Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.
При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.
«А что, если я не смогу платить ипотеку?» Гид по самым частым страхам при покупке квартиры
Страх возникает в ситуации, когда не знаешь, как себя вести. А если что-то пойдет не так с ипотекой, а если обманет продавец, а если застройщик обанкротится, а если. аааа! Но стоит найти ответ – и все выглядит не таким уж безнадежным. Пикабу и ПИК собрали распространенные страхи, связанные с покупкой жилья, и разобрались, какие из них напрасные, а какие вполне оправданные. И объяснили, что с ними делать.
Часть I. Страхи про документы и сделку
«Риелтор окажется мошенником!»
Страх понятен. По количеству страшилок конкуренцию недобросовестным застройщикам, пожалуй, могут составить только недобросовестные риелторы (на Пикабу сотни таких историй по тегу). Главная рекомендация – проверять риелтора до того, как обратитесь к нему и тем более о чем-то договоритесь. Это можно сделать как минимум по отзывам в интернете и реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. Совет банальный, но в идеале работайте с человеком, проверенным временем или друзьями. Еще лучше, если он совершал сделки, аналогичные вашей. Например, недавно помог другу купить квартиру.
Если знакомых нет – тогда идите в агентство, но предварительно почитайте отзывы. Да, читать отзывы и в 2019 году бывает полезно. Обязательно заключите с агентством договор, уточните, как застрахована работа риелтора, на какую сумму, попросите показать страховой полис! В договоре укажите, что именно хотите: только подбор квартир или сопровождение сделки? В случае сопровождения в договоре должен быть пункт о правовой проверке и исследовании истории квартиры риелтором с письменным заключением. Если работа риелтора будет недобросовестной, что-то случится на сделке или дело дойдет до суда, отвечать за убытки, по идее, будут риелтор или агентство. Часто сумма возмещения – это размер вознаграждения риелтора. То есть очень-очень мало. Но можно получить и больше, если доказать вину риелтора в суде. Да, это не будет просто и быстро, как минимум придется собрать все документы, переписки и сообщения в мессенджерах. Опять же, учитывайте, что это не 100% гарантия, и часть ответственности остается на покупателе.
«Документы на сделке будут фальшивые!»
Если говорить о новостройке, продажа квартиры по ДДУ исключает риск двойных продаж (подробнее тут). Если про вторичку – обязательно проверьте все документы. При ипотеке документы запросит и проверит банк, если покупаете самостоятельно – не проходите мимо этого пункта. Он важный!
– выписка из домовой книги, что в квартире никто не прописан;
– справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, свету и капитальному ремонту;
– нотариально заверенное заявление о том, что при приобретении недвижимости и при продаже продавец не состоял и не состоит в браке. Если состоит – нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
– справка или скриншот из личного кабинета с сайта ПФР о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. Если участвовал, то нужно разрешение органов опеки на продажу квартиры;
– справка о том, что продавец не состоит на учете в психо- и наркодиспансере. Иногда ее просят даже в банке;
– выписка из ЕГРН, в которой отражены данные о собственнике и обременениях;
– можно попросить у продавца копии правоустанавливающих документов на квартиру: свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения или наследования и тому подобное.
Для безопасности можно оформить титульное страхование – своего права собственности на квартиру. Если вдруг сделку по какой-то причине признают недействительной или незаконной (а со вторичкой так бывает), вам вернут деньги. Тем, кто покупает новостройку по договору о долевом участии, титульное страхование не нужно. Большинство застройщиков, как ПИК, работают по ФЗ-2014 – значит, ваши права защищает государство.
Часть II. Страхи про ипотеку
«Буду выплачивать ипотеку до пенсии (ну лет 20 точно)»
Длительный срок ипотеки, наверное, пугает больше всего. Перспектива делать что-то до самой пенсии – так себе. Но есть хорошие новости (и статистика): в среднем, российский ипотечник возвращает кредит банку за семь лет с опережением графика. Как это удается?
Не хотим выступать в роли Кэпа, но нужно учиться экономить (ну или больше зарабатывать). Если вы с этим и так неплохо справляетесь, тогда можно оформить досрочные платежи. Еще за квартиру реально получить налоговый вычет – вернуть налоги, уплаченные государству. Причем этот вычет не только за покупку квартиры, но и за уплаченные по ипотеке проценты.
Пример. Вычет на покупку жилья – до 260 000 рублей на человека. Купили квартиру с супругом, значит, вычет может получить каждый. Максимальная сумма для расчета вычета – 2 млн рублей. То есть даже если квартира стоила 8 млн рублей, вернуть налоги вы сможете только с 2 млн. Кстати, если квартира стоит меньше 2 млн рублей, можно «добрать» вычет в будущем, когда купите еще одну (ну мало ли). Также можно получить 13% от суммы выплаченных по ипотеке процентов, но они должны быть не больше 3 млн рублей. В итоге максимум вычета за проценты по ипотеке – 390 000 рублей.
Как досрочно погасить ипотеку или оформить налоговые вычеты – в нашей инструкции.
«Не смогу платить по кредиту и влезу в долги»
Тут время вспомнить совет «рекомендуем накопить финансовую подушку». Идеальный и почти нереальный вариант – 3-4 месячных оклада в неприкосновенном запасе. Для своего же спокойствия, стоит еще застраховать жизнь и трудоспособность. Так что, считайте, это тоже обязательный пункт. Если понимаете, что ипотека стала для вас неподъемной, – не тяните и обсудите ситуацию с банком. Возможно, пересмотреть условия ипотеки на какое-то время или продать квартиру, чтобы вернуть долг банку.
«Меня уволят, а у меня же ипотека!»
Поэтому важно рассчитать ипотеку по карману. То есть такую, чтобы вы легко нашли работу с зарплатой, которая покроет долг. С правильными расчетами поможет простая инструкция и, например, единая ипотечная анкета ПИКа – с ней проще определиться с банком. Если вдруг остались без работы, а запасного варианта нет – скажите об этом банку. Вообще, банку не очень выгодно, чтобы выплаты по кредиту прекращались, поэтому он может придумать какое-то решение. Допустим, временно уменьшить сумму платежа или разрешить выплачивать только проценты по кредиту, не погашая основной долг. Если банк предложил такой вариант – внимательно изучите условия, прописанные в договоре, чтобы не было сюрпризов.
Другой вариант избавиться от паранойи – страхование от потери работы. Такая страховка действует, если:
– вы попали под сокращение;
– компания, где вы работаете, закрылась;
– договор расторгли из-за смены владельца компании;
– договор расторгли по независящим от сторон обстоятельствам: призыв на службу, выход сотрудника из декрета, семейные обстоятельства или потеря трудоспособности.
Учитывайте, что страховка не покроет увольнение по собственному желанию или по соглашению сторон, увольнение по статье или за нарушение дисциплины. Кстати, застраховать себя можно одновременно с оформлением кредита в банке.
«Захочу продать квартиру, а ипотека еще не выплачена!»
Так можно! Но для этого нужно получить разрешение банка, ведь квартира находится в залоге. Как только разрешение получено – всё, ищите покупателя. Если квартиру покупают за наличные, договоритесь с менеджером банка, чтобы снятие обременения и регистрация произошли одновременно, – это обезопасит сделку. После этого можно делать расчет: одну часть денег получает банк в счет погашения ипотечного долга, вторую – вы. Если вашу квартиру хотят купить в ипотеку – банк переоформит ее с вас на покупателя, а вы получите остаток денег за вычетом долга перед банком.
Продать недостроенную новостройку тоже можно! Правда, продавать вы будете не квартиру, а право на нее. Надежнее всего подписать договор переуступки вашего ДДУ. Кстати, с такой сделки не нужно платить налог, если продаете квартиру за ту же сумму, по которой приобретали.
Помните: если квартира находится в собственности менее пяти лет, продавцу придется заплатить налог на полученную от продажи выгоду. Например, если продали квартиру на 100 000 рублей дороже, чем покупали, – нужно заплатить 13 000 рублей налога.
«Мне придется заплатить больше, чем я рассчитываю!»
Если вы не учли кучу других расходов и не прочитали первые шаги к покупке квартиры, тогда это правда. Покупая квартиру, нужно оплатить не только саму квартиру. Еще вас ждут увлекательные затраты на регистрацию сделки, нотариальное заверение договора, получение права собственности, риелтора и тому подобное. Откладывайте на это минимум 50 000 рублей.
– Покупаете квартиру в ипотеку? Спросите банк о расходах, допустим, на страхование или оформление договора. Вам должны подробно рассказать, за что нужно заплатить и сколько.
– Покупаете с помощью риелтора? Подпишите договор, в котором описаны услуги и цены на них. Уточните, как застрахована ответственность риелтора и что это даст, если сделка не состоится (спойлер: чаще всего ничего, ответственность на вас).
– Покупаете квартиру самостоятельно? Нужно оплатить госпошлину на оформление права собственности и заверить договор купли-продажи у нотариуса.
– Покупаете новостройку? Задайте вопрос менеджеру. Он точно знает, каких трат не избежать, а какие опциональны.
«Если банк пересмотрит ставку уже выданного ипотечного кредита»
Банк не имеет права пересматривать договор после его заключения. Если в договоре прописана фиксированная ставка, она не изменится. Более того, вы можете рефинансировать ипотеку и уменьшить процент по кредиту. Некоторые банки предлагают кредиты с переменной ставкой – при таких условиях процент меняется каждый год и зависит от уровня инфляции. Но об этом должно быть написано в договоре.
Часть III. Страхи про новостройки
«Если стройку заморозят!»
Распространенный и, к сожалению, реальный страх среди покупателей новостроек. Тем, кто хочет купить квартиру в строящемся доме, нужно детально изучить документы застройщика, проектную документацию, спросить, застрахована ли ответственность застройщика – а потом перепроверить.
Советуем поискать информацию о застройщике в интернете. Есть полезный сайт Наш.дом.рф – единая информационная система жилищного строительства, обновляется регулярно, в ней есть вся информация по застройщику. А на сайте Единого реестра застройщиков можно узнать рейтинг строительной компании.
Проверьте темп стройки, посмотрите, достроен ли предыдущий проект, были ли задержки, сдан ли дом в срок. Многие из-за страха остаться ни с чем выбирают квартиры на поздней стадии строительства, когда дом почти готов, но при этом он может стоить дороже, а квартир в наличии быть меньше.
Последние годы недобросовестным застройщикам решили дать бой. Например, с 1 июля 2019 года начнут действовать поправки в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Теперь к застройщикам будут еще более жесткие требования (например, они обязаны проводить все сделки через банк, а не напрямую брать деньги с покупателей), а права и деньги дольщиков точно будут под защитой. То есть покупателям новостроек жить стать спокойнее, вот только могут подняться цены на жилье. Уже этим летом 🙁 Подробнее об изменениях читайте здесь.
«Квартира при сдаче будет отличаться от плана!»
Если купили квартиру на стадии строительства, ее финальная площадь наверняка будет немного отличаться от изначальной. Это почти неизбежно, мало кто из застройщиков способен построить дом с точностью до сантиметра. Кроме того, окончательный расчет площади квартиры происходит только после обмеров БТИ, именно эти данные признаются финальными. Если квартира стала больше – придется доплатить, меньше – застройщик должен вернуть вам часть денег.
Другое дело, когда изменилась планировка квартиры. Как правило, к ДДУ прилагается экспликация (план) будущей квартиры, и это неотъемлемая часть договора. Изменения в планировку могут быть внесены только с вашего согласия – это закрепляется отдельным соглашением. Если изменения с вами не согласовали и разница с первоначальной планировкой очевидна – вы можете отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги в полном объеме. Недостатки могут быть и менее существенными: царапины на окнах, неработающая вентиляция, неровные стены. Всё это стоит внимательно проверить во время приемки квартиры. Нашли недостатки и мириться с ними не хотите? Запишите все изъяны в акт осмотра. Акт приема-передачи не подписывайте, пока застройщик не устранит проблемы. Да, имеете право!
«Мою квартиру продадут дважды!»
Если купили квартиру в новостройке по договору долевого строительства – это просто невозможно. Договор оформляется в органах государственной регистрации, в спорных ситуациях суд будет на вашей стороне. Это регулируется тем же ФЗ-214.
Часть IV. Страхи про вторичку
«На квартире будут висеть долги за коммунальные платежи!»
А вот тут не совсем так. Долги по коммунальным платежам при продаже квартиры не переходят на покупателя. Они числятся за человеком, а не за квартирой. Вы должны будете платить коммунальные платежи только с даты регистрации договора купли-продажи. Но есть и исключения: долг по капитальному ремонту переходит на нового владельца (пруф). Управляющие компании могут захотеть взыскать долг предыдущего жильца с нового. Это незаконно, и вы можете пойти в суд, если они будут грозиться отключить воду или свет. Чтобы не тратить нервы и омрачать переезд, попросите продавца показать квитанции за коммунальные платежи и собрать свежие справки о состоянии лицевого счета ЖКХ, счета за капитальный ремонт и свет.
«Сделку отменят родственники, признав продавца невменяемым!»
Нет, мы не сочиняем тут байки и не выдумываем страхи. Так случается (и нередко). Перед сделкой запросите у продавца справку из психо- и наркодиспансеров. Причем делайте это уверенно: если постесняетесь, потом вам же кусать локти. Справка покажет, что продавец не стоит на учете – это будет аргументом для вас. Вся сделка должна быть оформлена в присутствии нотариуса: только он сможет заверить, что продавец был адекватен в момент продажи квартиры.
«Мне продадут квартиру с обременением, ее придется вернуть!»
Для этого перед сделкой нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Запросите выписку из ЕГРН: в ней вы увидите, кто собственник квартиры и есть ли на ней обременения. Вместо выписки можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. В ней та же информация. Если на квартиру наложены обременения (залог, арест, аренда), уточните у продавца, как и когда он их погасит. Если видите в справке несколько собственников, удостоверьтесь, что намерения о продаже у всех совпадают – попросите нотариально заверенное заявление об этом. И вообще узнайте, кто в квартире прописан и требуйте выписку из домовой книги, чтобы у вас точно не было неожиданных соседей.
Это предпоследний шаг проекта «10 шагов к покупке квартиры», который мы делаем вместе с экспертами компании ПИК. Расскажите нам в комментариях, с какими проблемами сталкивались ли вы? Есть ли что-то, о чем мы забыли?