как обналичить ипотечный кредит
Как сэкономить на ипотечных платежах?
Клиентов банков часто волнует вопрос, как правильно гасить ипотеку. Казалось бы, чего в этом сложного, но на самом деле правильное обращение с досрочными платежами – это целая наука, в которой тоже нужно уметь считать и рассчитывать, уверена риелтор Наталия Кузнецова. Эксперт рассказала Bankiros.ru, как сэкономить на ипотеке до полумиллиона рублей.
Для начала стоит разобраться в том, какие бывают схемы платежей, сказала Кузнецова. В современной банковской системе их две – аннуитетная и дифференцированная. При аннуитетной схеме сумма ежемесячного платежа не меняется на протяжении всего срока кредитования, но доля процентов и самого долга – разная, и чем больше остаток долга, тем большую часть платежа составляют проценты. При дифференцированной схеме сумма ежемесячного платежа постоянно уменьшается за счет уменьшения процентов. В зависимости от того, по какой схеме рассчитываются платежи, выбирается и тактика досрочного погашения, объяснила риелтор.
При дифференцированных платежах выгодно каждый месяц вносить сумму, превышающую ежемесячный платеж хотя бы на десять тысяч рублей, так как будет меняться сумма долго и сумма начисленных процентов.
«Однако стоит помнить, что в первое время ежемесячной платеж при дифференцированной схеме может быть очень высоким, и именно поэтому подавляющее большинство россиян выбирают аннуитетные схемы, платежи по которым в первое время значительно ниже», – предупредила Кузнецова.
При аннуитетной схеме при каждой частичной «досрочке» график погашения пересчитывается по новой, и каждый платеж по новому графику опять будет содержать большую часть процентов, то есть сумма самого долга уменьшаться будет медленнее.
«Не стоит вносить каждый месяц сумму, превышающую ежемесячный платеж, например, на 10 тысячи. Лучше – подкопить месяца три-четыре и внести сразу 30 или 40 тысяч соответственно», – советует эксперт.
Второй вопрос: что сокращать – срок выплат или ежемесячный платеж. Переплата ниже при сокращении срока, отмечает собеседница Bankiros.ru. Если при равных данных внести сразу 500 тысяч рублей, срок можно сократить на 16 месяцев, а переплату – на 370 тысяч рублей. При уменьшении размера платежа (и сохранении остатка срока) переплата уменьшится всего на 170 тысяч, ежемесячный же платеж снизится неощутимо – на пять тысяч рублей.
По словам Кузнецовой, идеальный вариант – это чередовать сокращение срока и сокращение суммы платежа. Уменьшение платежа дает больше финансовой возможности, чтобы накопить денег на досрочное погашение, а уменьшение срока позволяет снизить переплату.
«А вот если срок кредита близится к концу, то подходить к вопросу нужно иначе. Тут уже нет смысла сокращать ежемесячный платеж вне зависимости от того, какая у вас схема, и вариантов всего два: либо закрывать ипотеку полностью, либо сокращать срок», – заключила собеседница Bankiros.ru.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Как закрыть ипотеку досрочно: эти 4 приема сократят срок кредита
C января по август 2021 года около 1,2 млн россиян взяли ипотечные кредиты. По данным Банка России, за аналогичный период прошлого года было выдано 901,6 тыс. ипотек, то есть рост составил 33%.
В прошлом году россияне стали брать ипотеку на более длительный срок — 18–19 лет, хотя ранее он составлял в среднем 15 лет. Глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг связал это с более низкими ставками. Но если вы решили расплатиться по ипотеке побыстрее, эксперты рассказали «РБК Инвестициям», как это сделать.
Чтобы успешно выплатить ипотеку, нужно удачно ее взять. Или рефинансировать
«Когда вы берете ипотеку, нужно смотреть, чтобы ваш ежемесячный платеж был таким, про который вы понимаете, что вы эти деньги всегда заработаете, чтобы он был относительно небольшим и не был большой нагрузкой на ваш бюджет», — считает автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова.
По ее мнению, если не получается взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, то нужно менять условия. Например, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат или в другом районе. Либо накопить больший первый взнос, так как в этом случае тело кредита будет меньше и, соответственно, вы меньше переплатите процентов. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала.
«Потому что гасить досрочно ипотеку вы всегда успеете, но если случится какой-то форс-мажор в жизни, то с большим платежом будет сложно», — отметила она.
Краснова поделилась историей о своем знакомом, который взял ипотеку с ежемесячным платежом около ₽60–70 тыс. При этом его зарплата составляла примерно ₽90 тыс., а жена в это время уходила в декрет. «Меня поразила такая безалаберность. Поэтому, условно, если ваша зарплата ₽100 тыс., то ориентируйтесь на то, чтобы платеж был ₽20 тыс. Эту сумму вам будет легко сэкономить», — посоветовала она.
Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает ваша процентная ставка, то можно ее рефинансировать другим ипотечным кредитом. Но это стоит делать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили все проценты, а потом ушли в другой банк и пришлось начинать все заново, отметила Краснова.
Подавать на рефинансирование можно уже через полгода после того, как вы заключили договор об ипотеке. Однако стоит учесть, что эта процедура не бесплатна, так как вам нужно будет заново оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и купить новую страховку. Тем не менее неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.
Определитесь, что вам нужнее — сократить срок кредита или снизить ежемесячный платеж
По мнению финансового консультанта Анны Громовой, не в каждом случае нужно стараться выплатить ипотеку побыстрее. «Если ипотека по хорошей ставке, а сейчас инфляция выросла, вклады и ставки растут, по облигациям доходность растет, может быть, не надо», — сказала она.
Если человек много инвестирует в недвижимость с помощью ипотечного кредита, то ему может быть выгоднее снижать ежемесячный платеж. Однако математически выгоднее сокращать срок по кредиту, чем уменьшать платежи, отметила Громова. В том и другом случае принцип один — платить больше установленной банком суммы.
Чем больше платишь по ипотеке, тем больше сэкономишь
Чтобы выплатить ипотеку быстрее, нужно периодически закрывать ее частично досрочно. Дополнительные выплаты будут уменьшать тело кредита, с которого банк начисляет проценты. Кредитная организация будет их пересчитывать — и ежемесячный платеж становиться ниже. Кроме того, общая переплата по кредиту тоже станет меньше.
По словам Громовой, по ипотеке не нужно отказываться от страхования, так как здесь очень высокие риски, большие суммы и долгий срок кредита. По ипотечному страхованию стоимость страховки рассчитывается каждый год в зависимости от того, какой остался долг. Соответственно, если гасить кредит частично-досрочно, то есть уменьшать тело долга, то можно экономить и на страховке.
Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, говорит Громова. В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга.
Например, если вы брали ипотеку на 15 лет и выплачивали ее уже десять лет, то нужно внимательно изучить, нужно ли вам частичное досрочное погашение, сказала финансовый консультант. Допустим, что ваш ежемесячный платеж ₽15 тыс., тогда ₽13 тыс. может идти на погашение тела долга и только ₽2 тыс. — на проценты.
Громова посоветовала регулярно смотреть график выплат по ипотеке, а если вы делаете дополнительные выплаты — то в обновленный график. Нужно уточнить в банке, где его можно найти. Некоторые кредитные организации публикуют их в мобильных приложениях, другие — в личном кабинете на сайте банка. В графике нужно обратить внимание на состав ежемесячных выплат — какая в них доля тела долга и сколько занимают проценты.
Где найти деньги, чтобы больше платить по ипотеке?
Подработка
По мнению Красновой, в первую очередь нужно постараться сократить расходы. Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.
«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.
Карты с кешбэком
Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита. Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.
«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин. По этой карте что-то возвращаешь каждый месяц и можно закидывать эти деньги на частичное досрочное погашение», — сказала она.
Налоговые вычеты
Однако нужно учитывать, что не все имеют право на налоговый вычет. Он полагается тем, кто получает доход, облагаемый НДФЛ в 13%. Например, работает по найму или официально сдает квартиру и платит этот налог.
Продажа ненужного
Другой способ заработать на выплаты по ипотеке — продать ненужное на площадках объявлений. В любой семье появляются вещи, которые со временем не нужны — детские игрушки, кроватки, пеленальные столики, одежда, полагает Громова.
«Люди покупают просто все, какие-то вещи невероятные, которые просто в голову не придет, что можно купить и продать», — рассказала она.
Выплаты и пособия
На погашение ипотеки также можно направить выплаты и пособия, если они вам жизненно не необходимы. Например, в 2020 году государство выплачивало средства семьям с детьми, а также потерявшим работу из-за пандемии коронавируса.
«Это деньги, которые мы не зарабатывали, мы на них не рассчитывали, просто государство решило нам эти деньги дать. Поэтому, считаю, эти деньги надо либо инвестировать, либо ими погашать долги, кому что актуальнее. Можно поделить сумму пополам: 50% — на инвестиции, 50% — на долги», — считает Громова.
Финансовый консультант также посоветовала узнать, какие региональные льготы и выплаты вам полагаются, если у вас есть дети. Информацию можно узнать в кол-центре местного МФЦ либо в Фонде соцстрахования.
Громова рассказала, что когда у нее родился третий ребенок, она получила региональную выплату в Санкт-Петербурге в размере около ₽100 тыс. Деньги перевели на карту. Эти средства она направила на частичное досрочное погашение ипотеки. Есть и другие выплаты многодетным семьям. «Я, например, как многодетная получаю еще каждый месяц на карту часть денег, которые предназначены на оплату коммунальных услуг за квартиру. То есть в Питере много таких льгот. И это, конечно, нужно знать», — добавила она.
Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале
Двадцать лет с конфискацией
У банков появилась новая схема отъема уже оплаченной ипотеки
Роман очень неплохо зарабатывает, но для покупки квартиры ему все-таки не хватало пять миллионов рублей, и он взял ипотеку. Выплачивал почти 15 лет. На днях банк выставил своему заемщику «Требование о полном досрочном возврате»… 10 миллионов 196 тысяч 7 рублей 8 копеек «в связи с невыполнением своих обязательств по выплате ипотечного кредита».
Столичный банк посчитал достаточным поводом для расторжения договора ипотеки обеспеченного залогом единственного жилья просрочку заемщика на сумму менее трехсот рублей.
Разбор ситуации с многодетной московской семьей, где растут четверо детей, и в ближайшее время появится пятый, заслуживает самого серьезного анализа. Дело в том, что придуманная банком схема отъема денег и жилья требует внимания правоохранительных органов.
Кому выгодно
В 2006 году Роману было присвоено звание заемщика по ипотеке и номер договора, который, как оказалось в 2019 году, будет его сопровождать до 2039 года. С 30 до 63 лет. Всю жизнь!
Началось все почти 15 лет назад: сотрудник банка «по продажам кредитов» объяснил Роману, что тому выгоднее кредит брать в иностранной валюте, тогда, дескать, процент по кредиту будет ниже. Но сотрудник не уточнил, кому из сторон было выгоднее, чтобы Роман взял кредит в иностранной валюте. Выгода банков от выдачи Роману кредита в валюте в 2006 году была втрое больше стоимости долларов для самого банка, а «в рублях» выгода банка составляла «всего» 50 процентов. Иначе говоря, банку выдать кредит в валюте было чуть ли не в шесть раз выгоднее, чем в рублях!
И один этот факт, согласно экономической теории, доказывает огромную рискованность такого займа для гражданина, поскольку банки не только переложили на граждан все свои валютные риски, но и выдали кредиты в валюте практически по огромным рублевым ставкам.
Роману и другим «валютным» заемщикам не хватило экономических знаний отказаться от заведомо для них невыгодного кредитного договора. Есть финансовая аксиома: если заемщик зарабатывает в рублях и платит этими рублями банку, то не должно быть и речи о займах в валюте, если ты, конечно, не профессионал финансового рынка.
А сколько сверх этого страховых взносов было заплачено всеми ипотечными заемщиками за предписанное банками страхование жизни и имущества, причем зачастую в родственных банку-кредитору страховых компаниях это учету не поддается.
Таким образом, к настоящему времени банк уже получил с кредитора вдвое больше, чем дал, и планирует получить еще в пять раз больше. Иначе говоря, Роман получил менее пяти миллионов рублей, уже отдал почти десять и должен отдать еще двадцать пять.
Редакция попросила банк-кредитор дать свои расчеты этих сумм, но не получила расчета.
Идеальное «убийство»
Из действий банка-кредитора вырисовывается схема отъема заложенной квартиры, опасная для всех «ипотечников», а не только для «валютных» бедолаг. Создается впечатление, что банк искусственно создает условия для расторжения кредитного договора и выставления приглянувшейся квартиры на продажу, используя малейший повод.
Напомним, поводом для расторжения договора с Романом явилась якобы однократная недоплата 253 рублей в сумме ежемесячного платежа. На самом деле никакой недоплаты вовсе не было. Это очень смахивает на подставу для граждан.
Роман в разгар пандемии коронавируса просрочил выплату полного ежемесячного платежа на пару дней. Банк по-тихому без уведомления оштрафовал его за это и вычел штраф из платежа, который Роман считал полным. Получилась недостача, эта недостача перекочевала в следующий месяц и «вылезла» через 40 дней формальным, как бы законным, основанием для расторжения договора и продажи квартиры якобы неисправного заемщика.
Сейчас успешные банки сообщают клиенту о каждой списанной с его счета копейке, но банк Романа не счел нужным сообщить заемщику о столь важной проблеме. У редакции нет уверенности, что одновременно с Романом такой бухгалтерский кордебалет не устраивают в отношении сотен других «ипотечников» в десятках других банков.
Если посмотреть на ситуацию Романа шире, то не должны проценты за кредит быть в шесть раз больше суммы займа ни при каких условиях и обстоятельствах. Гражданин не должен находиться в пожизненной кабале у банка, выплачивая 33 года по полторы и более среднестатистической московской зарплаты за разваливающуюся «хрущебу». Ненормально, что пока нет механизма, который автоматически адекватно скорректирует эти отношения с минимальным ущербом для конституционных прав граждан, в том числе на жилище. Если нет такого механизма, то его надо создать, потому что и кризисы, и изменения экономических условий будут. И значит, для любого ипотечного заемщика останется реальный риск потери заложенной банку квартиры.
К судебным процессам ипотечных заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей, а может быть, и всех «ипотечников», должны быть привлечены прокуроры и органы опеки.
Кроме того, «Схема Романа Кузубова» может быть подхвачена недобросовестными сотрудниками банка, действующими в собственных интересах. Сотрудником банка искусственно создается мелкая задолженность, и уже через пару месяцев запускается механизм продажи квартиры с торгов в «родственные», очень грязные ручки.
Редакция не называет конкретный банк еще и потому, что мы попросили банк прокомментировать ситуацию. Пришел ответ на бланке без подписи. В нем говорится, что банк никого и не собирался выселять, а направил уведомление об этом для поднятия платежной дисциплины заемщика в будущем. Попугать решил…
Для любого ипотечного заемщика существует реальный риск потери заложенной банку квартиры.
Нестандартная ипотека: как можно потратить средства ипотечного кредита
Многие граждане России традиционно считают, что ипотечный кредит обязательно используется на покупку квартиры, однако ипотечным кредитом является любой кредит под залог недвижимости независимо от его цели. На российском рынке, к примеру, существует практика предоставления ипотечного кредита на потребительские или образовательные цели, а также на развитие бизнеса, при этом наличие в залоге ликвидного объекта недвижимости в ряде случаев может позволить получить ипотеку на более выгодных условиях.
Ипотека и альтернативные сделки
Широкий выбор доступных ипотечных продуктов для различных жизненных ситуаций, в частности, предлагает заемщикам Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Так программа «Переезд» позволяет решить проблемы альтернативных сделок, которые организуются риелторами в виде длинных цепочек отдельных последовательных сделок, позволяющих в итоге каждому из участников приобрести подходящую квартиру. Но это достаточно рискованная и неудобная схема для участников, ведь стоит сорваться одной сделке – и прерывается вся «цепочка». К тому же при альтернативной сделке, как правило, заемщик ограничен временными рамками: ему нужно как можно быстрее найти покупателя на свою квартиру и подходящий вариант для себя.
В случае если имеющееся жилье было приобретено с помощью ипотечного кредита, и этот кредит еще не погашен, часть денежных средств, полученных по программе «Переезд», может быть направлена на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита.
На кредитные средства заемщик приобретает новое жилье и затем в спокойной обстановке занимается продажей старого жилья, на что ему дается до 2 лет. Ежемесячные платежи по кредиту под залог имеющегося жилья не предусмотрены, сумма кредита и проценты за его пользование погашаются единовременным платежом после продажи старой квартиры.
Образовательные кредиты под залог жилья
Ипотечный кредит можно пустить и на получение образования. Например, АИЖК предлагает будущим студентам возможность воспользоваться ипотечным продуктом «Образовательный кредит под залог жилья». Кредит под залог имеющейся квартиры предоставляется на оплату среднего профессионального, высшего или дополнительного образования (в том числе и бизнес-образования), а также различных дорогостоящих курсов. При этом кредитные средства могут быть использованы на оплату самого обучения, а также подготовительных курсов, вступительных экзаменов, проживание, наем жилья, оплату транспортных расходов и иные связанные с процессом обучения цели. Обучение возможно как на территории России, так и за рубежом.
Образовательные кредиты пока недостаточно распространены на российском рынке в отличие от западных рынков, где их выдача является обычной практикой.
Ипотека и материнский капитал
Сегодня ипотека также является одним из наиболее выгодных способов реализации материнского капитала. По закону распорядитель материнского капитала может использовать его на приобретение жилья только после того, как ребенку исполнится три года. Это не устраивает многих родителей, которым жилье необходимо уже сейчас и которые опасаются роста цен на недвижимость в будущем.
Как использовать материнский капитал для погашения ипотеки. Мультимедиа >>>
Ипотечные программы дают возможность использовать материнский капитал сразу же после получения сертификата. Погашение ипотечного кредита и начисленных по нему процентов – вот те цели, на которые можно направить деньги, не дожидаясь трехлетия ребенка. Материнский капитал можно также использовать как часть первоначального взноса при получении жилищного кредита, вплоть до 90%.
Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК
Как я чуть не продал квартиру по серой схеме и не обманул банк
В большинстве случаев под ипотекой без первого взноса подразумеваются незаконные действия.
Я продавал без риелтора четырехкомнатную квартиру в Рязани, в старом панельном доме. Стартовал с цены 2 740 000 Р и медленно снижался. Потенциальных покупателей было немного, поскольку это не самая ликвидная квартира.
В какой-то момент у меня появился покупатель, который был готов купить квартиру в ипотеку и по моей цене. Однако у него не было первоначального взноса, хотя для банка он обязателен. Поэтому мне предложили продать квартиру по серой схеме.
Расскажу, как устроена покупка вторичной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса и чем закончилась моя история.
Как появился покупатель
Я живу в Москве, но на время продажи квартиры — в конце 2019 года — переехал в Рязань, потому что каждый раз ездить на показы из столицы было неудобно. Потом продажа затянулась и началась пандемия, жить в Рязани стало даже комфортнее: там больше свободы передвижения и меньше людей. Периодически я ездил в Москву на несколько дней.
Во время одной из таких поездок, в самом начале сентября 2020 года, мне позвонил человек, который срочно хотел посмотреть мою квартиру. Я ехал в поезде и планировал вернуться только через три дня. Он попросил поторопиться: у него была одобрена ипотека на определенный срок. На следующий день позвонила какая-то женщина. В разговоре быстро выяснилось, что она жена вчерашнего звонившего. Она тоже хотела посмотреть квартиру как можно быстрее.
Пока я был в Москве по делам, этот мужчина регулярно звонил и интересовался, когда я вернусь. Он боялся, что мое объявление — фейк и квартиры на самом деле нет. Еще он уверял, что квартира им с женой подходит на 100% и он точно купит ее после просмотра. Я предложил привезти ему из Москвы документы для сделки, которые продавцу надо получать по месту регистрации. Но он сказал, что они не нужны.
Как победить выгорание
Торг и задаток
Тогда тезка предложил все оформить через их риелтора. Это мне было не нужно. В такой ситуации есть вероятность, что риелтор пожелает принять задаток на свое агентство, а не передать его продавцу и мотивирует это тем, что продавец может задаток «пропить» и отказаться от продажи. И справедливо получить его обратно покупателю станет сложно.
То есть риелтор будет утверждать, что безопаснее хранить задаток в агентстве. Но на деле это выгодно только риелтору: так он гарантированно получит комиссию от покупателя за сделку. Ведь если задаток находится у продавца, а покупатель не захочет в конце сделки платить комиссию, то риелтору будет проблематично ее получить. А так задаток автоматически превратится в комиссию и риелтору не надо просить дополнительной денежной передачи.
Еще задаток в агентстве — это рычаг при переговорах для давления на продавца, поскольку смысл задатка как гарантии для продавца теряется, он превращается в гарантию интересов чужого риелтора.
Чтобы не допустить такой ситуации, я поднапрягся и все-таки написал от руки расписку о получении задатка с ключевыми условиями последующего договора. Эти условия мы предварительно проговорили с покупателем:
Схема сделки
Семья покупателя хотела оплатить мою квартиру банковскими и государственными деньгами: они собирались взять ипотеку в банке и вложить в квартиру маткапитал. И тут было три проблемы:
Как вообще устроена сделка без первоначального взноса
Если человек хочет взять ипотеку, у него должен быть первоначальный взнос. Считается, что так проверяется серьезность намерений и благонадежность: если человек смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту. Таким образом банк минимизирует свои риски.
Обычно первоначальный взнос — это 15% от стоимости жилья.
У некоторых заемщиков первоначального взноса нет, и они пытаются обойти это требование банка. Для чего просят продавца формально завысить стоимость жилья.
У меня возник вопрос, как все суммы — ипотечный кредит, маткапитал и первый взнос — будут прописаны в договоре купли-продажи и какие еще будут документы. Покупатель не мог объяснить все детально. Но ипотеку ему помогали одобрять риелторы. Их же он нанял для сопровождения сделки. На просмотре риелторов не было, поскольку по договоренности тезка искал квартиру самостоятельно. Риелторы были из одного крупного агентства недвижимости, которое работает по всей России.
Я опасался, что это агентство и с меня — продавца без риелтора — попытается получить комиссию. Тезка заверил, что поговорит со своим агентом и дополнительных комиссий не будет.
Позже со мной связалась риелтор покупателя Ксения. Она попросила выслать ей по электронной почте правоустанавливающие документы на квартиру. Еще она попыталась объяснить схему сделки, но за 15 минут пришла к математическому противоречию. Из чего следовало, что она и сама эту схему не понимает.
Мы договорились, что через пару дней я приду к ним в офис, где схему мне разъяснит их специалист по ипотекам.
2 200 000 Р + 467 000 Р + 40 000 Р – 2 490 000 Р = 217 000 Р
я должен был вернуть покупателю наличными после сделки
Специалист по ипотекам заявила, что якобы у 80—90% ипотечников сейчас нет первого взноса, поэтому в схеме ничего страшного нет. Банки по правилам должны бороться с этим, но у их сотрудников тоже есть план — чтобы его выполнять, нужно выдавать больше ипотек.
Все эти выкладки специалиста по ипотекам в агентстве, которое представляло покупателя, должны были убедить меня, что мои покупатели самые обычные. И что такая серая схема оплаты недвижимости без собственных денег не редкость и уже отработана.
Ко мне и раньше на просмотры приходили ипотечники, у которых не было первого взноса либо полностью, либо частично. Поэтому не исключаю, что у риелторов в Рязани действительно много клиентов-ипотечников без первого взноса: с первоначальным взносом легко оформить ипотеку и без риелтора.
Нюансы оформления документов и риски
Собака, как известно, зарыта в деталях. Специалист по ипотекам сказала, что я должен заранее написать расписку, что якобы взял у покупателя 217 000 Р в долг. Это нужно, чтобы я не отказался потом вернуть обналичку. Кроме того, еще требовалась расписка, что я якобы получил первый взнос — 293 000 Р наличными. На самом деле никто эти деньги не передал бы — их просто не существовало. Как мне сказали, эту расписку в конце сделки рвут.
Это опасно: если сделка купли-продажи квартиры по пути расстроится или ее не зарегистрирует Росреестр, то я, как продавец, должен буду вернуть эти деньги, которых в реальности мне никто в руки не давал. Но у покупателя будет законное право их потребовать: у него на руках останутся подписанные мною документы.
В итоге мы решили через пару дней опять встретиться в офисе вместе с покупателями и попытаться договориться.
Переговоры в агентстве
Я целый день изучал аналогичные случаи по статьям в интернете и понял, что оформить документы так, чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, в этой ситуации невозможно.
Меня, как продавца, устроил бы такой порядок:
Тезка отказался: объяснил, что так он не сможет даже купить кровати детям в новую квартиру. Эти деньги обязательно нужны его семье на обустройство квартиры. К слову, у него было четверо детей и жена была беременна пятым.
Мы договорились снова встретиться в агентстве и обсудить ситуацию.
Через несколько дней, 10 сентября 2020 года, я пришел в офис агентства. Со стороны покупателя были тезка с женой, их риелтор Ксения, юрист агентства и еще один непонятный сотрудник агентства, который сыграл отдельную роль. Юрист, который вел встречу, лукавил и предлагал рискованные для меня варианты оформления. Его невысказанная позиция — максимально обезопасить своего клиента, то есть тезку, а мои интересы учесть по остаточному принципу.
Переговоры проходили нервно. Риелтор Ксения пару раз заявляла, что я, видимо, хочу отказаться от сделки и вернуть задаток в двойном размере. Жена тезки возмущалась, что я им не доверяю, но оформлять документы при этом хотела в свою пользу.
Потом Ксения переключилась на утверждение, что документы мы будем оформлять или так, как скажет юрист агентства, или никак. А тезка вдруг начал торговаться по стоимости квартиры, хотя наша договоренность была зафиксирована в расписке о задатке.
В итоге юрист согласился оформлять сделку так:
Это все, о чем мне удалось договориться. Такая схема все равно защищает покупателя больше, чем продавца. Хотя изначально все проблемы в сделку привнес именно покупатель.
Между тем тезка продолжил торговаться. Он предлагал мне снизить цену, если они найдут деньги на реальный первый взнос. Риелтор с женой тезки при этом стали громко обсуждать, что надо было покупать другие квартиры, где им предлагали скидки, а все документы подписали бы без проблем.
Выбор варианта
После встречи я задумался. Терять 90 000 Р не хотелось. Но у варианта, при котором я бы их не терял, помимо упомянутых рисков был другой большой недостаток: я совершал вместе с тезкой мошенничество с кредитными деньгами в отношении банка. Риелторы, которые эти схемы везде предлагают и продвигают, нигде не расписываются. А значит, отвечаем за все именно мы с покупателем.
Мне неизвестны уголовные дела по таким сделкам. Но вероятность получить проблемы с законом все же есть. А я просто хотел продать квартиру, не более того. Кроме того, если бы я выбрал серую схему, то пришлось бы еще согласовывать тексты спорных документов. Без нервов бы не обошлось.
Если эту статью читают риелторы, то они могут позлорадствовать.
Вокруг все утверждают, что риелторы не нужны. А вот наглядный пример обратного: покупатель согласился на цену продавца, когда рядом не было риелтора. А потом в дело включились специалисты и утоптали продавца, как щенка, до цены, по которой он не собирался продавать и даже ранее отказал другому покупателю. И так агенты отработали свою комиссию.
Согласен, что где-то в этих переговорах я совершил ошибки. Но риелторы всего добились тем, что поставили сделку на грань развала. У меня постоянно возникало желание встать и выйти из-за стола переговоров. При этом если бы сделка так развалилась, то их клиент получил бы проблемы с возвратом задатка даже в одинарном размере. Ведь я, как продавец, не отказывался от белой сделки с ценой, которая была зафиксирована в документе о задатке.
В сделке с завышением есть риски — как для покупателя, так и для продавца
На первый взгляд, покупатель в такой сделке ничем не рискует. Но если посмотреть на схему внимательно, то видно, что покупатель дает расписки, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество согласно статье 159 уголовного кодекса.
У продавца тоже есть риски: по объективным причинам сделка может быть расторгнута. И тогда по статье 167 гражданского кодекса возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. То есть продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи. То есть в схеме с завышением продавец должен будет вернуть больше, чем получил в реальности.
Помимо этого, тот факт, что в договоре указана недостоверная стоимость квартиры, может квалифицироваться как мошенничество, если у банка будут финансовые или иные убытки от сделки. Тогда уже обе стороны — и покупатель, и продавец — могут оказаться под следствием.
Риелтор покупателей мог предложить вариант, который подошел бы всем. У некоторых банков есть программа, когда они в качестве первоначального взноса принимают материнский капитал. Если бы риелтор покупателя нашел такой банк, то можно было провести эту сделку совершенно законно, ничего не нарушая.
Возможно, если бы продавец тоже воспользовался услугами риелтора, все прошло намного легче и быстрее. Риелтор мог бы не только составить документы на внесение аванса или задатка или участвовать в торге и переговорах, но и помочь собрать нужные документы для сделки и не собирать лишние.
Простой пример лишних документов в этой ситуации — требование сделать нотариальное согласие супруги на покупку. Если сделка в простой письменной форме, Росреестр сейчас не требует от покупателя заявления о семейном положении. То есть договор купли-продажи подписывает только один из супругов. Но если для покупки квартиры супруги берут ипотеку и нет брачного договора, то они становятся созаемщиками и оба подписывают кредитный договор. И потом предъявить претензии, что был против покупки или не знал о ней, сложно. Потому что в кредитном договоре есть личная подпись.
Неожиданное предложение
Также в квартиру приходила странная оценщица. Она не назвала фирму и имела неверное представление о том, как оценивает квартиру «Домклик». Сумму, в которую их фирма оценила мою квартиру, мне тоже узнать не удалось.
Мне же от моих покупателей тоже был нужен один документ — нотариальное согласие супруги на сделку. Ипотечный банк почему-то его не запрашивал, хотя закон говорит, что без нотариального согласия на покупку супруга потом может оспорить сделку и развернуть вспять. Нужно было именно нотариальное согласие. В простой письменной форме или в документах банка оно бы не подошло. Жена тезки сказала, что сделает согласие.
Я собрал справки, отправил Ксении и спросил, когда ожидать сделки. Она ответила, что предварительно банк квартиру одобрил и дату сделки он, скорее всего, назначит на следующей неделе. Также она сказала, что квартира сразу будет оформляться в общую собственность двух покупателей. Это автоматически делало ненужным нотариальное согласие супруги.
Тут я решил позвонить супруге тезки и уточнить эту информацию, ведь их риелтор и раньше ошибалась. Жена однозначно сказала, что квартиру будут оформлять только на мужа, пока они не выплатят ипотеку. Нотариальное согласие на сделку ей тоже уже делать не хотелось, поскольку их банк этого документа не просил. Мне же этот документ был очень нужен. Я напомнил, что собрал для сделки около 20 документов, а взамен прошу у них только один. В итоге мы пришли к компромиссу: она делает нотариальное согласие, а я — нотариальное заявление, что не состоял в браке, когда покупал квартиру.
На следующий день после этого разговора интуиция мне сказала, что сделка с этой семьей не состоится. А последнее предложение супруги было таким, от которого нельзя отказаться. Но мне не хотелось нарушать закон. И я решил: будь что будет.
Спор из-за задатка
Через пару дней тезка позвонил и сказал, что банк не одобрил ипотеку на мою квартиру. Я уже морально был готов к такому повороту дела.
Остался вопрос: как вернуть задаток? По гражданскому кодексу, если покупатель отказывается от сделки, задаток не возвращается. В расписке мы указывали, что если банк не одобрит квартиру, то я верну задаток. Но требовалось письменное подтверждение банка. И тут проблема: у тезки его не было.
Он пытался вывернуться, мол, банк не объясняет причины отказа. Но я и не требовал причин, а просил подтвердить факт отказа письменно, хотя бы с официальной почты банка. Тезка вместо письменного отказа предложил компенсировать мне 5000 Р за поездку в Москву — я ездил туда, чтобы взять для сделки справки из диспансеров, — и другие хлопоты.
Мужчина оправдывался, что все коммуникации с банком касательно ипотеки шли через риелтора, а он не знает даже адреса банка и не имеет никаких документов. Я позвонил в агентство, но со мной отказались говорить по существу, так как я не их клиент.
Я так и не узнал реальную причину их отказа. Еще через неделю тезка позвонил и сказал, что, возможно, вскоре у него получится купить мою квартиру другим способом, и спросил, не продал ли я ее. Я ответил, что не продал. На этом наши контакты с ним закончились.
Я вернулся к комфортной рекламной цене в 2 490 000 Р и спустя еще пару месяцев продал квартиру без серых схем.