как передается первый взнос при ипотеке

Все о первоначальном взносе по ипотеке: кому отдается, как платится, можно ли вернуть?

Те, кто берут ипотечный займ впервые, знают по собственному опыту, как тяжело отдавать первоначальный взнос по ипотеке — и финансово, и морально. Зачастую суммы по первому взносу превышают 300 тысяч рублей, и заемщикам, конечно, хочется, чтобы все прошло «гладко», чтобы сумма в полном объеме была учтена банком.

Но вопросы все равно возникают: как правильно вносить средства, кому отдаются деньги, платятся ли они до заключения договора или после, куда идет взнос при взятии ипотечного кредита, можно ли вернуть его в случае чего? В настоящей статье мы постараемся дать на них исчерпывающие ответы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Когда вносится?

Передача первоначального взноса — предпоследний этап в процедуре выдачи ипотечного займа. Она осуществляется после:

На этом этапе заемщик должен перевести денежные средства банку, после чего принимается окончательное решение об условиях ипотеки. Передача первого взноса до подписания договора нужна банку потому, что, если переданная сумма окажется меньше регламентированной, у банка будет время и возможность пересмотреть свое отношение к заемщику, к его платежеспособности и так далее.

Именно поэтому окончательный договор об ипотеке подписывается после передачи взноса.

Куда, как и кому платить средства?

Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.

Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:

Аккредитивный счет лучше всего открывать в банке, который уже выдал заемщику предварительное одобрение ипотечного займа.

После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.

Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.

Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:

После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.

Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?

Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.

Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.

Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.

При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.

Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.

Как вернуть, если принято решение отменить приобретение недвижимости, а деньги уже уплачены?

Да, это возможно. Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.

Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.

Если же окончательный договор уже был подписан, и, что самое главное, недвижимость уже переоформлена на заемщика в Росреестре, процедура возврата денежных средств значительно усложняется. Клиенту нужно обратиться в банк, предварительно изучив ипотечный договор — в нем нужно отыскать пункт «об одностороннем расторжении соглашения»; в этом же пункте указаны сроки, в течение которых одностороннее расторжение возможно.

О том, в каком порядке с точки зрения законодательства производится расторжение ипотечного договора и какие имеются обязательства у сторон, можно почитать в «Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №35» от 06 июня 2014 г.

Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.

Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу. Тогда все три стороны сделки — банк, продавец и покупатель — будут полностью удовлетворены как началом, так и характером их общего сотрудничества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Первоначальный взнос по ипотеке: вопросы и ответы

Если планируете приобрести квартиру в ипотеку, нужно быть готовым к тому, что банки редко дают кредит на полную стоимость квартиры и вам потребуется самостоятельно внести разницу — первоначальный взнос.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.

Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.

Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.

Чем первоначальный взнос отличается от задатка?

Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.

Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре или в отдельном соглашении о задатке.

При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.

На что влияет первоначальный взнос?

Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.
А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.

Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?

Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.

Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.

Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).

От чего зависит минимальная сумма первоначального взноса?

В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.

Есть ли предельная сумма первоначального взноса?

Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.

«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн. рублей и по причине перестали платить за нее, банк не сможет забрать квартиру в счет погашения вашего долга, так как стоимость квартиры существенно больше суммы долга. Соответственно, банк будет регулировать этот момент и ограничивать либо сумму кредита, либо первоначального взноса.

Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?

Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.

Как увеличить первоначальный взнос?

Для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского капитала (подробности о том, как это сделать, можно прочитать здесь). В 2021 году семьи при рождении первого ребенка могут получить 483 тыс. рублей, а при рождении второго выплата составит 639 тыс. рублей.

Как работает первоначальный взнос по военной ипотеке?

При военной ипотеке первоначальный взнос выплачивается из денежных средств, которые государство перечисляет на специальный счет военнослужащего в течение всего срока службы. Если на момент оформления ипотечного кредита накопленных средств недостаточно, военнослужащий может добавить недостающую сумму из своих средств.

Подробнее о том, как воспользоваться военной ипотекой, можно узнать в материале на спроси.дом.рф.

Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?

Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.

Источник

Первоначальный взнос по ипотеке

Одно из ключевых условий получения ипотеки — наличие первоначального взноса. Клиент должен иметь собственные средства в размере минимум 10-15% от стоимости покупки. И чем больше этот взнос, тем лучше для заемщика.

Зачем банки требуют первоначальный взнос по ипотеке, его роль в получении ссуды, куда идут эти деньги. Бробанк.ру изучил условия выдачи жилищных кредитов в ведущих банках страны, какой минимальный взнос они требуют. И что делать, если лишних средств нет.

Зачем банку первоначальный взнос

Первый взнос — это частичная оплата стоимости жилья собственными средствами. Банки устанавливают такое условие не просто так. В первую очередь ПВ — это способ снизить риски из-за дисконта к цене недвижимости.

Если бы банки выдавали ипотеки без взноса, они понесли бы риски потерь. Например, если заемщик взял ипотеку и в ближайшее время перестал ее платить, кредитору нужно реализовывать этот объект. Такие сделки всегда проводятся с дисконтом, чтобы привлечь покупателей на проблемный объект и быстрее его реализовать.

Получается, если ПВ нет, банку нужно отбить всю сумму кредита, и продажа с дисконтом спровоцирует убытки. А если есть взнос, сумма ссуды изначально меньше, поэтому убытков не будет.

Например, заемщик купил квартиру за 3 млн и сделал минимальный первоначальный взнос в 10%. В кредит ушла сумма в 2,7 млн. Если клиент вскоре перестал платить, банк сможет выставить на продажу этот объект за 2,7 млн и оперативно его продать.

Второе назначение первого взноса — он является индикатором уровня платежеспособности заемщика. Чем больше личных средств может вложить клиент, тем выше по мнению банка его финансовая грамотность, тем больше ему можно доверять.

Какой первоначальный взнос на ипотеку требуют банки

Каждый банк сам устанавливает допустимый минимальный уровень первоначального взноса по ипотечным ссудам. Минимальный уровень — 10%, но часто кредиторы указывают, что такое значение актуально только для зарплатных клиентов.

Лучше ориентироваться на планку в 15%, некоторые популярные банки и вовсе говорят о необходимости вложить в покупку не менее 20%. Предельного же значения нет, можете вложить хоть 40%, хоть 70%, любую сумму.

Если заемщик делает первоначальный взнос по ипотеке больше 30-50%, уровень доверия к нему значительно увеличивается. Поэтому часто условия заключения договора будут более привлекательными, ставки ниже.

Теперь рассмотрим, какие условия по минимальному первому взносу устанавливают крупнейшие в России банки по выдаче ипотечных кредитов. Именно эти банки заемщики выбирают чаще других:

Обратите внимание, что при подаче заявки на оформление ипотеки банк может попросить предоставить документальное подтверждение наличия первого взноса. Например, выписку со счета, где хранятся деньги на эти цели.

Чаще всего граждане оформляют ипотеку на квартиру на первичном или вторичном рынке, для них минимальная планка взноса — 10-20%. Но если речь о другом объекте, планка увеличивается. Например, если вы хотите купить дачу, землю или берете ипотеку на строительство дома, ПВ обычно начинает значение от 30%.

Как и кому передается первоначальный взнос

Каждый банк предлагает свои схемы. Но деньги в любом случае должны быть на руках до заключения договора купли-продажи и кредитного договора. Например, если рассмотреть самый популярный в РФ банк — Сбербанк, он предлагает ипотечным заемщика две схемы:

После одобрения объекта заемщик самостоятельно передает сумму первоначального взноса продавцу наличным или безналичным способом. При этом получает от него расписку.

Использование специального банковского счета для безопасных расчетов. По условиям договора ПВ кладется на специальный счет, откуда переведется продавцу после получения заемщиком прав собственности. Услуга Сбера такого типа стоит 3400 рублей.

Так что, уточняйте способы передачи первого взноса по ипотеке в конкретном банке, у каждого они разные. Но в любом случае получается, что покупатель получает деньги частями — отдельно ПВ и отдельно остальную сумму от банка после полного завершения сделки.

Использование материнского капитала на первый взнос

Если у вас на руках есть материнский капитал, появляется возможность оформить ипотеку без первоначального взноса. Некоторые банки позволяют полностью оплатить ПВ за счет средств маткапитала. Другие могут снижать планку взноса до 5% при использовании этой субсидии.

Так, вы можете обратиться за ипотекой в Сбер или ВТБ. Оба этих крупных банка допускают применение маткапитала как первый взнос в полном объеме. В итоге вливание собственных средств не понадобится. Но если есть возможность, конечно, лучше внести дополнительные деньги, условия будут лучше.

При этом нужно соблюдать планку минимального взноса. Например, если ваш материнский капитал — 480 000, а банк требует ПВ минимум 15%, стоимость покупаемого объекта не должна превышать 3 200 000 рублей.

Что делать, если нет денег на ПВ

Для многих заемщиков даже минимальная сумма первоначального взноса оказывается очень большой. Например, если покупать квартиру за 3 000 000, нужно внести минимум 10%, то есть 3 000 000 рублей. Понятно, что у многих просто нет таких денег на руках.

Что можно сделать в такой ситуации:

В целом наиболее разумно выглядит версия со вкладом. Например, если положить на депозит 20 000 под 4,5% и каждый месяц пополнять счет на 20 000 (вклад с капитализацией), то за 14 месяцев согласно калькулятору вклада можно накопить 308 000 рублей. Но, конечно, если речь о Москве, СПб и Сочи с их ценами на жилье, копить придется дольше.

Источник

Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Вот о чем вы узнаете в статье:

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.

В Т⁠—⁠Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.

Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Источник