как приходуются акты аренды в бухгалтерском учете
Проводки при начислении и уплате арендной платы
Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)
В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.
В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:
Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.
Из-за эпидемии коронавируса некоторые арендаторы могли получить так называемые «арендные каникулы». Что это означает и какие они влекут последствия для учета, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, вам поможет это Готовое решение, а если частное — тогда вам в этот материал.
Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя
С 2022 года учет аренды должен осуществляться по новым правилам — в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Аренда».
Важно! Рекомендация от КонсультантПлюс
Для перехода на учет аренды по ФСБУ 25/2018 необходимо внести изменения или дополнения в учетную политику.
Перейти на новые учетные правила по аренде вам поможет Готовое решение от К+. Получите пробный доступ и переходите в материал.
При этом бухгалтерские проводки по аренде помещения (равно как и других ОС) у арендодателя будут зависеть от того, квалифицируется аренда как операционная или неоперационная (финансовая).
Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
Учитывайте передачу в аренду ОС как операционную аренду, если по договору несете экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на данный объект (п. 26 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).
Аренда является операционной, например, в следующих случаях:
срок аренды существенно меньше оставшегося срока полезного использования ОС и несопоставим с ним;
Подробнее см. в К+. Пробный доступ бесплатен.
При операционной аренде схема бухгалтерских проводок и в 2022 году привычная. Передача имущества в такую аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.
Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.
Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:
Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.
Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.
Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).
Что касается неоперационной аренды, то схема проводок по ней будет, как при лизинге.
Как лизингодателю отражать в учете операции по договорам лизинга, если он применяет ФСБУ 25/2018, подробно описано в Готовом решении от КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к этой системе, получите пробный доступ. Это бесплатно.
У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования с 2022 года (по ФСБУ 25/2018) также могут идти по двум схемам. Первая схема (как раньше) — с отражением стоимости этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.
При таком способе для начисления арендной платы проводки арендатор сделает такие:
Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.
Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.
Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.
Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.
Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).
Если способ с забалансовым учетом использовать нельзя (не выполняются вышеуказанные условия), арендатор должен отразить право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).
Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
Право пользования активом (ППА) учитывайте на счете 01 и амортизируйте. Стоимость права равна сумме обязательства по аренде и платежей, перечисленных до получения недвижимости в аренду. Срок полезного использования равен сроку аренды (п. п. 13, 17 ФСБУ 25/2018).
Обязательство по аренде покажите на счете 76 по приведенной стоимости арендных платежей. Она равна номинальной сумме будущих платежей, дисконтированной по ставке, по которой вы можете получить заем на сопоставимый срок. По этой ставке ежемесячно начисляйте проценты на остаток обязательства и уменьшайте его на текущий платеж (п. п. 14, 15, 18 ФСБУ 25/2018).
Схему проводок на примере смотрите в К+, бесплатно, оформив пробный доступ.
Итоги
Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. С 2022 года выбирать способ бухучета аренды нужно строго с учетом требований нового ФСБУ 25/2018.
Как осуществляется учет аренды помещений предприятием
Для осуществления предпринимательской деятельности компании необходимо помещение. Оно может находиться или в собственности, или в аренде. Наиболее распространен второй вариант, так как не все предприниматели могут позволить себе приобрести помещение. Аренда предполагает возникновение постоянных трат. Их нужно правильно учитывать.
Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора расходы на капитальный ремонт арендованного помещения, выполненный с привлечением подрядной организации, если договором аренды установлено, что его стоимость арендодателем не возмещается?
Арендатор с согласия арендодателя произвел в арендованном офисном помещении замену старых деревянных окон на новые пластиковые. Стоимость работ по замене окон составила 69 000 руб. (в том числе НДС 11 500 руб.).
Согласно передаточному акту помещение передано арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Договором аренды установлено, что арендодатель не обязан проводить капитальный ремонт переданного в аренду помещения.
В налоговом учете организация-арендатор применяет метод начисления.
Посмотреть ответ
Учет арендной платы
Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Вопрос: Как отразить в учете производственной организации затраты на аренду нежилого помещения, если договор аренды заключен в феврале, помещение получено от арендодателя в этом же месяце, а регистрация договора аренды произведена в апреле?
По договору аренды, заключенному на три года, организация по акту приемки-передачи получила в пользование нежилое помещение. Стоимость нежилого помещения определена в договоре в размере 2 500 000 руб. Нежилое помещение используется для производства продукции. Арендная плата за месяц составляет 36 000 руб. (в том числе НДС 6 000 руб.) и уплачивается организацией в последний день текущего месяца начиная с месяца, в котором помещение передано арендатору. Организация применяет метод начисления в налоговом учете.
Посмотреть ответ
Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.
Как арендатору учитывать операции по договору аренды помещения, оборудования или иного основного средства?
В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.
ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды.
Налоговый учет
Платежи по аренде считаются прочими расходами, направленными на производство и реализацию. Соответствующее указание дано в пункте 1 статьи 264 НК РФ. Предпринимателю нужно помнить, что затратами могут признаваться расходы, соответствующие этим характеристикам:
В НК не содержится перечень бумаг, которые подтверждают факт аренды. Однако нужные сведения есть в письмах Минфина №03-07-09/42594 от 26.08.2014 и №03-03-06/1/12764 от 24.03.2014. Для подтверждения аренды помещения нужны эти документы:
Последний документ нужен только в том случае, если необходимость ежемесячного составления акта сдачи-приемки услуг оговорена в основном договоре.
Пример
В марте 2017 года фирма на основании акта приемки-передачи арендовала нежилое помещение. Необходимо оно для производственных нужд. Арендные платежи компания уплачивает в последнюю дату месяца. Проводки в данном случае будут следующими:
Все приведенные проводки, помимо первой, выполняются ежемесячно.
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).
В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.
Используемые проводки
При учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:
Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами.
Налоговый учет
Вычет выполняется в отношении налога, предъявленного арендодателем. Предполагается, что аренда помещения и сопутствующие расходы являются налогооблагаемым объектом на основании пункта 2 статьи 171 НК РФ. Вычеты выполняются на основании счет-фактур (основание – пункт 1 статьи 172 НК РФ). Для исчисления налога на прибыль нужно учесть стоимость коммунальных услуг в структуре материальных расходов. Указание на это дано в пункте 2 статьи 253 и пункте 1 статьи 254 НК РФ.
Существуют также письма УФНС №16-15/058069 от 30.06.2008.
Согласно им, траты на оплату коммунальных услуг должны быть подтверждены актами расчетов платежей, сформированными арендодателем.
Нужно это для налогообложения. Стоимость использованных ресурсов учитывается в момент получения компанией счетов и актов. Основанием этого является пункт 2 статьи 272 НК РФ, пункт 1 статьи 252 НК РФ.
Расходы на ремонтные работы
В пункте 2 статьи 616 ГК РФ указано, что арендатор должен следить за исправным состоянием арендованной недвижимости. Ремонт проводится арендатором за свой счет, если обратного не указано в договоре между сторонами. Сопутствующие траты признаются расходами по основным направлениям деятельности. Они входят в себестоимость реализованной продукции на основании пунктов 5, 7, 9 Положения по бухучету ПБУ 10/99, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999.
В пунктах 16 и 18 ПБУ 10/99 указано, что траты на текущий ремонт отражаются в бухучете на момент проставления подписи в акте приемки-сдачи исполненных работ. Сумма трат определяется исходя из сведений, указанных в договоре. Расходы по ремонтным работам отражаются по ДТ счета 44. Корреспондирующим счетом является КТ счета 60.
Используемые проводки
При отражении затрат на ремонт используются эти проводки:
С компанией, которая выполняет ремонт, нужно обязательно заключить соглашение. В обратном случае учет будет незаконным, так как он не подтвержден документально.
Учет объектов аренды по новому стандарту
Автор: Любовь Маренич, консультант-специалист Линии консультаций компании «ГЭНДАЛЬФ»
Среди стандартов 2018 г. больше всего вопросов вызывает СГС «Аренда». Методические рекомендации по использовании в бухучете данного стандарта приведены Письмом Минфина РФ от 13.12.2017 № 02-07-07/83464. Рассмотрим операции по учету аренды со сторон арендатора и арендодателя.
Когда применять СГС «Аренда»
Передачу прав пользования материальных ценностей по договорам можно разделить на два типа:
Случаи, когда Стандарт не применяется:
В соответствии с п. 10 Стандарта – при закреплении государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за учреждениями с целью выполнения возложенных полномочий.
В случае, если учреждение передает объект НФА другому учреждению, но обязанность по его содержанию остается у передающей стороны. Передача в пользования таких объектов отражается в порядке, действовавшем до применения СГС «Аренда», а именно, передающая сторона отражает перемещение на балансе учреждения по счету 101 00 «Основные средства» и одновременное на забалансовом счете 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование»; принимающая сторона отражает на счете 01 «Имущество, полученное в пользование».
При представлении участков недр – в целях геологического изучения недр, разведки и (или) добычи полезных ископаемых; биологических активов – во временное владение и пользование или во временное пользование; материальных носителей, в которых выражены результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации (в части принятия на учет нематериальных активов) – во временное пользование.
Операционная и финансовая аренда
Стандартом предусмотрено два вида аренды: операционная и финансовая (неоперационная). К какому из видов аренды относится объект учета следует определять бухгалтеру на основании профессионального суждения. Классификация объекта будет зависеть от предполагаемого срока использования имущества по отношению к оставшемуся сроку полезного использования, величины арендных платежей по отношению к справедливой стоимости объекта, соблюдения иных условий, предусмотренных пп. 12 – 16 СГС «Аренда».
Анализ признаков операционной и финансовой аренды показывает, что в большинстве случаев у учреждений возникают объекты операционной аренды. К финансовой аренде чаще всего относится передача основных средств в лизинг.
Рассмотрим операции, которые следует отразить арендатору (казенному учреждению) в учете при передаче объекта НФА в пользование по операционной аренде:
1. В учете передающей стороны следует отразить на дату классификации объекта операции по перемещению объекта по 101.00 счету «Основные средства», одновременно по забалансовому счету 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)»: следует перейти в раздел главного меню «Основные средства» – «Прочие операции» – документ «Передача НФА в (возврат из) безвозмездное (возмездное) пользование» с видом операции «Передача в аренду основных средств».
Дт 1 101 12 310 (аналитика – МОЛ арендатора) Кт 101 12 310 (аналитика – МОЛ арендодателя) – внутреннее перемещение ос;
Дт 25 – отражение объекта учета аренды за арендатором.
В случае передачи части здания в аренду внутреннее перемещение по счету 101 00 «Основные средства» делать нет необходимости, следует произвести проводку по Дт 25 счета документом «Операция (бухгалтерская)».
2. Следует отразить признание предстоящих доходов от предоставления имущества в аренду за весь срок действия договора: следует перейти в раздел главного меню «Расчеты» – «Аренда» – документ «Начисление доходов будущих периодов (Арендодатель)» с видом операции «Передача имущества в аренду».
3. В учете подлежат отражению прогнозные назначения по доходам от аренды: следует перейти в раздел главного меню «Санкционирование» – «План ФХД (Прогноз доходов)» – документ «Плановые назначения». В документе следует после создания «Плана поступлений (выбытий)» по КФО 1 установить флажок «Формировать проводки по сметным назначениям (КФО = 1)».
В случае заключения договора аренды с датой окончания следующего года следует принять прогнозные назначения на год, следующий за текущем:
4. В учете арендодателя подлежат признанию доходы по аренде доходами текущего финансового года в сумме арендного ежемесячного (ежеквартального) платежа: следует перейти в раздел главного меню «Расчеты» – «Аренда» – документ «Списание доходов будущих периодов». Документ заполняется автоматически по кнопке «Заполнить» признаваемыми доходами будущих периодов по услугам аренды в разрезе номенклатуры услуг и договоров.
5. У арендатора может возникнуть обязанность уплачивать условные арендные платежи арендодателю согласно заключенному договору. Под условными арендными платежами считаются суммы компенсации коммунальных, эксплуатационных расходов, которые уплачиваются арендатором сверх арендной платы, и определяются в ходе исполнения договора. Расходы по содержанию имущества арендодателем следует отразить через раздел главного меню «Расчеты» – «Расчеты с контрагентами» – документ «Услуги сторонних организаций».
По факту предъявления арендатору требований о возмещении затрат на содержание переданного имущества отражаются операции через раздел главного меню «Расчеты» – «Расчеты с контрагентами» – документ «Акт об оказании услуг»; или же раздел «Бухгалтерский учет» – «Операция (бухгалтерская)».
6. В случае досрочного прекращения договорных отношений следует отразить операцию прекращения договора аренды.
Возвращение арендатором объекта основных средств:
Сторнирование остатка предстоящих доходов в уменьшение дебиторской задолженности по арендным платежам:
Дт 1 205 21 560 – Кт 1 401 40 121
Уменьшение плановых (прогнозных) назначений по доходам от операционной аренды в размере неполученного дохода:
Дт 1 504 Х0 121 – Кт 1 507 Х0 121
Операции в учете арендатора КУ
1. Объект учета операционной аренды – право пользования активом учитывается принимающей стороной в составе нефинансовых активов как самостоятельный объект бухгалтерского учета на счете 111 40 согласно п. 151.1 Инструкции № 157н. Исходя из п. 2 Инструкции № 162н в разрядах 5 – 17 номера счета 111 40 отражаются нули, если иное не предусмотрено требованиями целевого назначения выделенных средств.
Принятие к учету права пользования активом по договору операционной аренды следует отразить в раздел главного меню «Расчеты» – «Аренда» – документ «Принятие к учету прав пользования ОС, НПА (Арендатор)» с видом операции «Поступление в аренду».
Графа «Отложенные доходы» отражает сумму отложенных доходов от получения права пользования активом – рассчитывается автоматически как разница между справедливой стоимостью арендных платежей и суммой арендных платежей по договору.
На вкладке документа «Амортизация» следует указать способ признания расходов: «по месяцам» – сумма амортизации рассчитывается равномерно по месяцам; «по календарным дням» – сумма амортизации рассчитывается равномерно по календарным дням; «в особом порядке» – сумма амортизации в текущем месяце не рассчитывается автоматически, ее нужно указывать вручную в регламентном документе «Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА».
2. Также с документом принятия прав пользования следует отразить принятие к учету принятых бюджетных обязательств перед арендодателем в размере арендных платежей, предусмотренных договором:
3. Ежемесячно для начисления амортизации по объектам учета аренды следует ввести в разделе главного меню «Расчеты» – «Аренда» – документ «Начисление амортизации прав пользования ОС, НПА». Табличная часть документа заполняется автоматически по кнопке «Заполнить». Заполнение реализовано по остаткам на счетах учета прав пользования активами (111.40) и доходов будущих периодов (401.40).
4. На дату прекращения договорных отношений по завершении срока пользования следует в разделе главного меню «Бухгалтерский учет» – документ «Операция бухгалтерская» следует отразить операцию:
Дт 1 104 4Х 450 – Кт 1 111 4Х 450 – уменьшение балансовой стоимости права пользования активом на сумму начисленной амортизации.
В случае досрочного прекращения операционной аренды следует отразить следующе операции:
Дт 1 104 4Х 450 – Кт 1 111 4Х 450 – списание начисленной амортизация;
Дт 1 111 4Х 450 – Кт 1 302 24 730 – уменьшение способом «красное сторно» остаточной стоимости права пользования активом.
Новое ПБУ «Аренда»: особенностями работы с ним для арендатора и арендодателя
Новое ПБУ Аренда с 2019 года
Новый федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 носит название «Бухгалтерский учет арендной платы». Утвержден приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н и зарегистрирован Минюстом 25.12.2018 (ПБУ вступило в силу).
Обязательным к применению новое ПБУ по аренде становится с бухгалтерской отчетности за 2022 год. При этом разрешено не применять стандарт в отношении тех арендных договоров, исполнение которых истекает до конца 2022 года (или года, начиная с отчетности за который начали применять ФСБУ 25/2018).
ФСБУ 25/2018 является первым «не бюджетным» стандартом. Действие его не распространяется на организации и учреждения госсектора.
Таким образом, у бухгалтеров есть три года, чтобы вникнуть в новые требования по учету аренды и освоиться с ними. Напомним, что начать применять стандарт можно и до крайнего срока. Такой подход рекомендован арендаторам и арендодателям, у кого есть или планируются долгосрочные договора аренды, срок действия которых истечет после 31.12.2022.
Заблаговременный переход на учет по правилам ФСБУ 25/2018 в таком случае избавит бухгалтеров от ретроспективного пересчета показателей отчетности за предшествующие 2022 году отчетные года. Отметим, также, что решение применять новый стандарт по аренде ранее 2022 следует прописать в учетной политике и раскрыть в бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Как организации перейти на учет аренды (лизинга) по ФСБУ 25/2018, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.
Новые правила учета аренды по ПБУ 25/2018: учет у арендатора
Новый стандарт предусматривает учет арендных платежей для арендатора в двух вариантах:
Первый вариант «по старому»
Арендатор, как и прежде, равномерно списывает аренду в расходы, исходя из условий договора.
Однако, чтобы применять данный метод, потребуется выполнить несколько обязательных условий:
То есть, вариант становится не применим для лизинга и для субарендаторов.
Таким образом, применять старый порядок списания расходов по аренде можно только для краткосрочных договоров или для аренды предметов невысокой стоимости.
Второй вариант – по МСФО
Если выполнить условия предыдущего пункта не получилось – аренду следует учитывать как право пользования активом по международным правилам.
Это означает следующее:
Тот, кто учитывал лизинг на балансе арендатора – поймет о чем идет речь. Порядок признания аналогичен, только теперь он будет распространяться и на имущество, арендуемое не по договору именно лизинга. Мы подробно расписывали порядок приема к учету объекта лизинга здесь.
Добавим, что в «право пользования активом» для целей нового ФСБУ включаются:
При расчете всех показателей следует применять общее правило признания активов – они должны быть надежно оценены для признания в учете.
Если в договоре у вас написано «восстановление зеленых насаждений в случае их повреждения или утраты» в конце срока договора – то, пока вы не начали эксплуатировать свой предмет аренды и не увидели, что при этом происходит с зелеными насаждениями (и происходит ли вообще) – оценить и учесть стоимость расходов на восстановление вы не можете.
Как это сделать на практике, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы лизингополучатель, вам поможет это Готовое решение, а если лизингодатель — тогда вам в этот материал.
Амортизация права пользования объектом
Сформированную и учтенную на балансе стоимость права аренды арендатор амортизирует (п.17 ФСБУ 25/2018). Для правила есть исключения — случаи, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (например, земля).
Принятый для расчета амортизации срок полезного использования права не должен превышать срок договора аренды. Тут тоже есть исключение — если в договоре предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору по истечении договора аренды.
Оценка обязательства по аренде
Обязательство по договору аренды оценивается и учитывается по приведенной стоимости.
То есть суммы, которые вы потратите в будущем на оплату аренды следует учитывать не по номиналу, а по их будущей стоимости. Определять такую стоимость надо путем дисконтирования.
Подробная инструкция, как именно определять приведенную стоимость при учете аренды рассказано в п. 15 ФСБУ 25/2018.
Новое ПБУ: учет аренды у арендодателя
Арендодатель тоже будет вести учет аренды двумя способами. Способы по ФСБУ 25/2018 зависят от классификации аренды
Операционная аренда
Если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель, то аренда будет признаваться операционной.
При определении типа аренды в расчет можно принять любое из следующих обстоятельств:
При операционной аренде арендодатель признает доходы признает равномерно (п. 41 ФСБУ 25/2018) и не изменяет прежний порядок учета актива в связи с его передачей в аренду.
Не операционная (финансовая) аренда
Аренда признается не операционной, если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом пользования предметом аренды (п. 25 ФСБУ 25/2018).
Признаками того, что аренда финансовая, будет любое из обстоятельств:
При не операционной аренде арендодатель признает актив «инвестиция в аренду» на дату передачи предмета аренды. Инвестиция оценивается в размере ее чистой стоимости.
Чистая стоимость определяется путем дисконтирования валовой стоимости аренды по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат по договору.
Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю арендных платежей за весь период аренды и потенциальной ликвидационной стоимости предмета аренды.
Если вы уже разобрались с приведенной стоимостью оценочных обязательств по аренде у арендодателя, то поймете, что за длинными формулировками стандарта скрывается «зеркальный» показатель – все, что арендатор заплатит арендодателю по договору, с учетом дисконта по банковской ставке для верного определения стоимости денег в будущем. Плюс негарантированная будущая стоимость объекта к концу аренды.
Только арендатор рассчитает и учтет у себя обязательство в пассивах, а арендодатель учтет у себя инвестицию в активах.
Изменения стоимости инвестиций
Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.
Проценты по инвестиции признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Процентный доход рассчитывается следующим образом: чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за этот период. (Выполняется действие, обратное дисконтированию, чтобы стоимость, которая на начало периода была приведенной, на конец периода стала текущей).
Чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с МСФО (IFRS) 9 «Финансовые инструменты». В случае, если обесценение выявлено – информация об этом вносится в учет и раскрывается в отчетности.
Затраты, связанные с договором аренды, арендодатель включает в чистую стоимость инвестиции в аренду по мере осуществления этих затрат, а справедливую стоимость предмета аренды — в чистую стоимость инвестиции в аренду на дату передачи предмета аренды с отнесением указанной стоимости на расчеты с поставщиком (в случае лизинга) или с одновременным списанием переданного в аренду актива (в иных случаях, если предмет аренды признавался в составе активов). Образующаяся при этом разница относится на доходы (расходы) периода, в котором признана инвестиция в аренду
Итоги
Новое ПБУ по аренде основных средств приближает российские нормативы к МСФО. Бухгалтерам, чьи компании не попадают под предусмотренные стандартом исключения, придется разобраться в международной классификации договоров аренды, в том, как посчитать приведенную стоимость денег и верно признать активы и обязательства в бухотчетности.