как проходит суд по ипотеке
Ипотека и суд: что делать, если банк подал иск?
К сожалению, ситуации, при которых кредитная организация, выдавшая ипотечный заем, требуeт вернуть его через суд, – не редкость. Юристы по ипотеке из компании «М16-Консалтинг» отмечают, что с каждым годом таких дел становится все больше: если еще 5-7 лет назад это было редкостью, то сегодня дела по ипотеке в суде рассматриваются регулярно.
В материале рассматриваем, какие перспективы есть у должника, если банк уже инициировал судебное производство, и чем заканчиваются суды по военной ипотеке.
Что нужно знать?
Начнем с того, что кредитные организации предпочитают решать вопросы через суд в крайних случаях. Изначально банк обязательно попробует договориться с должником и найти компромисс.
Перед подачей иска кредитор направит заемщику предупреждение о своих намерениях с просьбой вспомнить о своих финансовых обязательствах. Если должник не отреагирует на документ, банк направится в суд. И, как отмечают юристы по ипотечным кредитам, в большинстве случаев суд занимает сторону кредитной организации, удовлетворяя требования по иску.
Удастся ли сохранить квартиру после суда?
Сразу отметим, если банк уже обратился в судебные органы с целью «выбить» из вас долг по ипотеке, то с квартирой вы можете попрощаться, поскольку она выступает залогом по кредиту. По итогам дела жилплощадь гарантированно отойдет банку.
Стоит ли тогда вообще отстаивать свои права в суде, думаете вы? Отвечаем: однозначно стоит! Поскольку в ходе дела будет рассматриваться не только судьба недвижимости, но и размеры пеней, штрафов и общего долга. И если не бороться за свои права, то по итогам дела вы не только лишитесь жилья, но и будете должны банку.
Можно ли справиться без ипотечного юриста?
Справиться можно, если вы отлично подкованы в жилищном законодательстве. Если вы не обладаете достаточными знаниями в юриспруденции, то положительный исход вряд ли возможен. Профессионал же способен добиться выгодного для вас решения суда или поспособствовать заключению мирового соглашения с банком.
Нельзя не упомянуть тот факт, что зачастую банк, отбирая квартиру в качестве залогового имущества, указывает стоимость, актуальную на момент покупки. То есть, если с момента сделки прошло несколько лет и квартира выросла в цене, вы теряете эту разницу, и она не может идти в счет погашения долга. В этом случае адвокат поможет затянуть судебный процесс, а вы в это время можете найти человека, который выкупит квартиру по рыночной стоимости.
Если вы все-таки намерены обойтись в зале суда без помощи специалиста, то хотя бы воспользуйтесь консультацией юриста по ипотеке. Он изучит материалы дела, а главное – требования банка, изложенные в иске, и подскажет, что можно сделать в вашем конкретном случае.
Что можно оспорить?
Оспариваться будут суммы, которые с вас затребуют в ходе дела. Это сумма долга, пеней за просрочку и даже компенсация за оплату пошлины по иску.
Первым делом будет произведен перерасчет долга. Не редки случаи, когда штрафные санкции в иске превышают реальные на несколько десятков тысяч. Нельзя сказать однозначно, следствие ли это банальной невнимательности или намеренное ведение нечестной игры, однако вы можете потребовать снизить сумму компенсации.
Далее юрист проверит, совпадают ли реальные условия ипотечного договора с теми, которые банк указал в иске: сумма выданного займа, сроки погашения, размеры платежей и даже дни, в которые происходили выплаты. Если будут выявлены несоответствия, это тоже поможет вам существенно сократить размеры финансовых обязательств перед банком.
Раздел ипотеки в суде
Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.
Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.
Юристы по ипотечному кредитованию предлагают несколько решений проблемы: либо найти недостающую часть долга, выплатить ее банку и решать вопрос с разделом выкупленной жилплощади, либо перепродать квартиру. Подробнее о разделе недвижимости.
Споры по военной ипотеке
Юристы по военной ипотеке считают, что зачастую споры возникают из-за брешей в законе. Несовершенство законодательства, касающегося военной ипотеки, приводит к возникновению судебных процессов по таким причинам:
Однако банки, зная о том, что симпатии суда – на стороне офицеров, стремятся урегулировать спорные вопросы в мирном порядке. Прежде чем соглашаться на условия кредитной организации, лучше получить консультацию юриста по военной ипотеке.
Юристы по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге
«М16-Консалтинг» имеет большой опыт дел, связанных с ипотечной недвижимостью. Дело в том, что компания сформировалась из юридического отдела агентства недвижимости «М16», которое принадлежит Вячеславу Малафееву, и первое время мы специализировались именно на жилищных спорах.
Помощь наших юристов в спорах по ипотечным кредитам позволит максимально снизить сумму взыскиваемой компенсации и договориться с банком на выгодных условиях.
Банк подал на должника в суд
Обычно суд удовлетворяет запрос об обеспечении иска, то есть выносит определение, которое накладывает арест на собственность должника в пределах размера исковых требований. Иначе говоря, арестовываются деньги на счетах и депозитах в банках, движимое имущество (бытовая техника, автомобили, мебель), недвижимое имущество (коммерческая недвижимость и квартиры).
Сначала расскажем, в каких случаях банкиры подают в суд исковые заявления. В банковской практике таких случаев всего два. Первый: когда банкиры получили судебный приказ, но заемщик решил его отменить (это сделать очень легко). Второй: когда кредитор решил не тратить время на получение судебного приказа, а сразу «пошел в атаку». Здесь возможны варианты. Во-первых, исковое производство может предусматриваться банковским регламентом. Во-вторых, по займу есть обеспечение в форме залога или поручительства.
Этапы судебного разбирательства по иску банка к должнику
1. Сначала юрист банка составляет исковое заявление, прикладывает к нему расчет долга, копии кредитно-обеспечительных документов, оплачивает госпошлину, после чего сдает все эти бумаги в суд.
2. В том случае, если заем был обеспечен залогом или поручительством (да и просто, если размер задолженности достаточно высок), вместе с иском банкиры могут подать заявление на применение обеспечительных мер. Расскажем, что это.
Как известно, всегда легче забрать то, что имеется, чем пытаться забрать то, чего нет. Мы говорим о деньгах. Ведь у неплательщиков зачастую нет денег для погашения долга. Но зато многие из них владеют каким-нибудь ценным имуществом: автомобилем, коммерческой недвижимостью, второй квартирой или дорогой электроникой. Банк, приложив некоторые усилия, может закрыть кредитный долг с помощью данного имущества.
И чтобы не лишиться такой возможности, банкиры не должны допустить, чтобы неплательщик распродал свое имущество раньше времени. Но хитрые заемщики могут принять определенные меры по защите своего имущества, чтобы не дать себя в обиду.
Подают ли банки в суд на должников
Обычно суд удовлетворяет запрос об обеспечении иска, то есть выносит определение, которое накладывает арест на собственность должника в пределах размера исковых требований. Иначе говоря, арестовываются деньги на счетах и депозитах в банках, движимое имущество (бытовая техника, автомобили, мебель), недвижимое имущество (коммерческая недвижимость и квартиры). Суды рассылают копии определения в необходимые инстанции: ГИБДД, ФССП, Росреестр. Служебные приставы обеспечивают реализацию определения касательно наложения ареста на движимое имущество неплательщика. Единственное, что банкиры не арестовывают – заложенную недвижимость. Особенности залога недвижимости таковы, что в этом элементарно нет нужды.
3. Одновременно с принятием обеспечительных мер суд занимается исковым заявлением. В зависимости от полноты и качества собранных банкирами доказательств суд, получив от кредитного учреждения все документы, должен совершить одно из таких действий: принять исковое заявление и возбудить производство по делу, отказать в принятии иска, возвратить исковое заявление или же оставить иск без движения. Как правило, банки не допускают грубых ошибок при подаче исков, поэтому суды обычно принимают их документацию и дают старт свершению правосудия.
4. Следующей стадией искового производства является подготовка дела к разбирательству. Должник на этом этапе получает первую повестку из суда. Судья, приняв иск и возбудив производство, назначает предварительное заседание. В судебных кругах эту стадию называют «беседой». Если вам сказали, что вас ждут в суде на беседу, знайте, что вам предстоит поучаствовать в предварительном судебном заседании.
Суть этого заседания понятна из названия. Здесь не рассматривают дело по существу, а разрешают процессуальные вопросы. К примеру, суд выясняет, каждая ли сторона получает повестки, а если не получает, то в чем проблема. Верные ли адреса ответчиков указали банкиры в исковом заявлении, не требуется ли запрос в адресную справку для установления места жительства сторон.
Также судья выясняет, все ли истец (банк) собрал доказательства, есть ли у должника возражения, чем они подтверждаются, нужны ли суду другие доказательства. В общем, эта стадия очень важна для обеих сторон дела. Не пренебрегайте ей.
Когда перечисленные вопросы разрешены, судья закрывает «беседу» и назначает дату, когда дело будет рассматриваться по существу.
5. Разбирательство. Вот основной механизм, при помощи которого осуществляется правосудие.
В назначенное время вы пришли в суд. Вас направили в зал заседаний, входит судья, что сигнализирует о начале судебного заседания. Судья вначале проверяет, явились ли участники процесса. Поскольку если кто-то не пришел без уважительных причин, то дело рассматривать нельзя.
Если же стороны в сборе, то судья объявляет состав, объясняет сторонам их процессуальные обязанности и права, а также разрешает все ходатайства, поступившие к нему.
Если вы хотите знать о последствиях неявки на заседание участвующих в деле лиц, то здесь лишь скажем, что это является одним из оснований отложить разбирательство дела. Иногда подобный ход очень полезен для затягивания времени.
6. И вот наступает главнейший этап искового производства – дело рассматривается по существу. Как раз здесь происходит обмен статьями, пунктами и параграфами законов, нас ждут горячие баталии, споры на повышенных тонах, каверзные вопросы и неожиданные ответы… Впрочем, все подобные действия обычно случаются в фильмах, а на практике судебный процесс, как правило, проходит размеренно и спокойно. Многие находящиеся в зале нередко в буквальном смысле засыпают… Но это мы отвлеклись.
Итак, сначала суд выяснит, не желает ли истец поменять исковые требования или даже совсем от них отказаться, а также предложит участникам подписать мировое соглашение. Такие соглашения банки и должники иногда заключают, но это можно назвать исключением. Кредитные организации не любят мириться, обязательно доводят агрессивные действия до конца, раз уж начали.
7. Затем начинается непосредственно процесс. Выглядит он примерно так. Представитель банка зачитывает свой иск. Затем слово дается ответчику, который зачитывает возражения, предоставляет доказательства и документы, которые подтверждают его позицию. Короче, защищается, как может. Потом банку предоставляется право задать ответчику имеющиеся вопросы, а после этого и должник имеет возможность погонять банк вопросами. Судья в это время или молча слушает доводы сторон и следит, чтобы в зале был порядок, или принимает активное участие в процессе, спрашивая о чем-либо, уточняя обстоятельства и т.д.
На этой же стадии допрашиваются свидетели, осматриваются доказательства (если они содержатся на бумаге или других материальных носителях), проводятся остальные требуемые действия.
Когда документы осмотрены, а слова сказаны, происходит оглашение судом материалов дела. На практике это сводится к перечислению всех имеющихся в деле документов. В общем-то, формальность. Но иногда при этой процедуре обнаруживается в деле «лишний» документик или же, наоборот, «недосчитываются» какой-нибудь значимой бумаги. Поэтому внимательно слушайте судью на этой стадии.
8. Мы подошли к завершению рассмотрения дела. На этом этапе суд предлагает участникам выступить с речью (называемой «судебными прениями»), чтобы с помощью нее выразить позицию касательно предмета спора. Речь произносится в свободной форме и может содержать разного рода лиричесpе отступления. Это некое подведение итогов. Откровенно говоря, судебные прения на суть решения никак не влияют и никого ни к чему не обязывают. Именно поэтому в большинстве процессов стороны этим правом пренебрегают.
Судебное взыскание долга по кредиту
Кредитование — способ решить множество финансовых проблем. Но, к сожалению, иногда сложности накапливаются, кредит становится труднее выплачивать, и человек оказывается в непростой ситуации. Банк начинает сообщать о долге, угрожать судебным взысканием долга по кредиту, уверять, что такое развитие событий практически неминуемо. Не бойтесь и не паникуйте. Даже в случае судебного разбирательства есть возможность договориться о более выгодных условиях, но до суда ситуация может и не дойти. Кредитору невыгодно проходить все стадии судебного процесса, так что оптимальный вариант для обеих сторон — договориться о разрешении ситуации мирным путем. В частности, добросовестные коллекторские агентства, такие как ЭОС, предлагают множество программ, в ходе которых можно уменьшить сумму задолженности или организовать гибкий график выплат по индивидуальной схеме. Такое решение оптимально и для заемщика: не придется иметь дело с приставами и принудительным взысканием, чреватым арестом счетов и различными ограничениями.
Содержание статьи
Когда банк подает в суд
Обычно после одной или двух просрочек серьезных мер кредитор не предпринимает. Чаще всего сначала все ограничивается звонками и письмами с напоминанием о взносе: возможно, заемщик просто забыл о выплате. Если же неуплата становится систематической, банк подключает свою службу взыскания, может обратиться к коллекторскому агентству по агентскому договору: представители компании будут пытаться связаться с заемщиком, чтобы тот выплатил кредит банку. Еще один вариант развития событий — договор цессии: банковская организация перепродает право на взыскание кредита коллекторскому агентству, и оно становится полноправным кредитором, правда, с некоторыми ограничениями: может смягчать условия, но не ужесточать. Судебное разбирательство — крайняя мера, банки идут на нее нечасто и неохотно: это длительный процесс, который повлечет за собой лишние расходы.
Порядок судебного разбирательства
Многое зависит от того, какой кредит был взят и какова сумма задолженности. В целом процесс выглядит так:
После начала исполнительного процесса, если решение или судебный приказ не были отменены, заемщику дается 5 дней, чтобы согласиться добровольно погасить задолженность. Таким образом, приставы смогут удерживать до 50 % его ежемесячных доходов. Если же заемщик откажется, начнется процесс описи и конфискации имущества, которое впоследствии будет выставлено на торги.
Может ли банк получить решение в свою пользу без суда
Такое возможно, если представители банка обратились не с иском в районный суд, а с заявлением к мировому судье. По новым правилам такое допустимо для большого количества кредитов на суммы до полумиллиона рублей. Судья рассмотрит заявление банка, вынесет решение и, если требования банка оправданы, вынесет судебный приказ. Это так называемый упрощенный порядок взыскания. Впрочем, заемщик имеет право оспорить этот приказ в течение 10 рабочих дней с момента его получения. Только если возражений со стороны заемщика не последовало, приказ начинает приводиться в исполнение. Если же тот оспорил приказ, у кредитора останется право обратиться с иском в районный суд. Через него все и будет решаться — этот длительный процесс может занимать не один месяц.
Что делать, если инициировано разбирательство
Судебные разбирательства нередко пугают людей. Если они выясняют, что им пришло письмо о начале процесса, частая первая реакция — паника. Но поспешные действия не изменят ситуации и не помогут делу. Оптимальный вариант — успокоиться и попробовать найти пути решения. Как правило, с кредитором можно договориться: убегать не лучшая тактика, так как задолженность от этого никуда не денется. ЭОС предпочитает предлагать клиентам разнообразные варианты решения проблемы, а не обращаться в суд. Если же речь идет о банке, постарайтесь не переживать и попробуйте связаться с представителями кредитора, чтобы уточнить ситуацию. Активное участие в процессе и готовность выплачивать обязательства сыграют на руку даже в сложных обстоятельствах.
Как погашают задолженность через ФССП
Федеральная служба судебных приставов не вправе действовать, если исполнительный лист не передан приставам, а постановление о возбуждении исполнительного процесса еще не вынесено. После его вынесения копию обязаны отправить заемщику письмом — он должен знать, что происходит с его делом. У физического лица есть пять дней, и в этот срок он вправе договориться о графике выплаты задолженности. Более того, еще во время судебного разбирательства можно подать заявление об отсрочке или рассрочке. В первом случае взыскание можно отсрочить на несколько месяцев, но для того должны быть основания: декретный отпуск, болезнь и прочие обстоятельства. Во втором заемщик вправе предложить индивидуальный график выплат, удобный ему. Судья примет заявление о рассрочке, если график реалистичен. Если же о выплатах договориться не удалось, взысканием начинают заниматься приставы, но такого развития событий можно не допустить.
Как не допустить судебного разбирательства
Судебное разбирательство — долгий процесс, и банки прибегают к нему нечасто. Это касается и добросовестных коллекторских агентств, заинтересованных в том, чтобы клиент погасил задолженность без лишних сложностей. Практика показывает, что оптимальная стратегия действий, позволяющая избежать суда, — сотрудничество с кредитором. Организация, как правило, и сама не заинтересована в разбирательстве, поэтому может договориться с клиентом о графике погашения, удобном ему. Существует множество возможностей выплатить кредит без длительных разбирательств. Главное — не бояться: добросовестный и законопослушный кредитор пойдет навстречу и поможет подобрать предложение, дающее возможность погасить задолженность. Свяжитесь с кредитором, задайте интересующие вопросы и узнайте, что он может Вам предложить. Сотрудничество — всегда более оптимальный вариант, чем суд.
Как не допустить визита приставов
ЭОС всегда старается подобрать решение, выгодное для клиента. Гибкий график выплат, прощение части задолженности — мы делаем все, чтобы помочь человеку начать новую жизнь без обязательств.
Если у Вас возникли вопросы, то мы готовы предложить анонимную консультацию. Воспользуйтесь услугой анонимный звонок и просто начните диалог с оператором. Доверительные отношения между оператором ЭОС и клиентом — залог успешного разрешения финансовых проблем.
Как работает анонимный звонок?
Позвоните на номер анонимной линии ЭОС
8 800 775 02 04
с 8:00 до 20:00 мск
Задайте все интересующие Вас вопросы
Получите консультацию оператора
Анонимная горячая линия.
Проконсультируйтесь по вопросам погашения задолженности в компании ЭОС, не раскрывая личных данных.
Как делить ипотеку при разводе
И какой вариант самый удачный
Я юрист, консультирую клиентов и знакомых. Часто ко мне обращаются супруги, чтобы разделить имущество при разводе. Кроме имущества у супругов могут быть кредиты, потому что ипотеку оформляют на 20 и даже 30 лет, а развестись могут до того, как ее выплатят. И тогда возникает масса вопросов. Например, кому достанется квартира и кто будет оплачивать кредит. И как все это оформить юридически, если банк не разрешает изменить состав собственников по квартире и заемщиков по ипотечному кредиту.
В этой статье расскажу, какие есть варианты раздела квартиры и ипотеки и что об этом думают суды.
Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку
Самый полезный совет от юриста — оформляйте все договоренности письменно.
Вы можете сразу договориться, кому достанутся долги и ипотека, и зафиксировать это в брачном договоре. Тогда в будущем придется делить только то имущество, которое вы в договоре не учли.
Брачный договор можно в любое время изменить. Но его нужно будет показать банку. Банк должен знать о том, как будет делиться обеспечивающее интересы банка имущество.
Другой допустимый вариант — правильно оформлять покупку и хранить все документы. Допустим, первоначальный взнос делается с тех денег, что жена получила в наследство, а вклад мужа в первоначальный взнос минимальный. Тогда храните документы, подтверждающие получение денег в наследство прямо перед покупкой квартиры: если придется делить имущество в суде, такие документы будут иметь значение.
Если вклад супругов в первоначальный взнос разный, предложите оформить квартиру в долях согласно вкладу каждого. Для этого тоже придется заключить брачный договор, потому что теперь без него по закону нельзя определять неравные доли супругам. Все последующие платежи, внесенные в браке, будут считаться внесенными в равных долях. Поэтому брачный договор и оформление квартиры в долевую собственность защитят от грубого деления квартиры ровно пополам.
Если ипотека уже есть и делать что-либо уже поздно, давайте разберемся, как все будет делиться по закону.
Раздел ипотечной недвижимости: что говорит закон
Что относится к общему имуществу супругов. Все, что супруги приобрели в период брака, — это общее имущество. Причем общим будут не только квартиры и машины, но также мебель и животные. Долги — тоже общее имущество, хоть и со знаком минус. Ипотечная квартира — это одновременно совместная собственность и общие долги. Даже если ипотечный долг по документам оформлен только на одного из супругов, возвращать кредит придется обоим.
Можно ли разделить недвижимость, взятую в ипотеку. Поделить можно все совместно нажитое имущество, в том числе и квартиру, которую купили в ипотеку. И если нет брачного договора, доли будут равными.
Теоретически суд может поделить имущество не поровну: в интересах несовершеннолетних детей или если один супруг расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи или не имел дохода по неуважительной причине, например из-за наркозависимости или алкоголизма.
Но на практике эта норма скорее не работает. Так, в Смоленске супруги делили ипотечную квартиру. Судья решил, что все нужно делить поровну, хотя один из супругов — человек с алкогольной зависимостью и было ясно, что он не будет выплачивать свою часть долга за ипотеку.
Случаев, чтобы супруг, с которым остался ребенок, получал увеличенную долю квартиры при разводе, я не знаю вообще. Такой вопрос часто поднимается в судах, но судьи всегда отказывают. Отказано было и в том же деле из Смоленска, где отец просил выделить им с дочерью две трети квартиры, а жене только одну треть — при условии, что ребенок живет с ним. Суд решил, что все должно быть в равных долях.
Общие долги делятся пропорционально полученному имуществу. То есть если один супруг получает две трети имущества, то две трети незакрытых до развода общих кредитов тоже придется вернуть ему. Если имущество делят поровну — долги тоже пополам.
Роль банка при разделе ипотечной недвижимости. Когда банк выдает кредит, он смотрит не только на платежеспособность заемщиков, но и на семейное положение. Если заемщик в браке — это всегда плюс, поскольку такие заемщики чаще гасят кредиты и не имеют просрочек. А если что-то пойдет не так и основной заемщик перестанет платить, всегда есть второй супруг, с которого тоже можно потребовать деньги в случае просрочки платежей.
Для банка важно, чтобы кредит вернули, поэтому ему выгодно иметь двух заемщиков, а не одного — так надежнее. Поэтому менять что-то в условиях кредитования, если супруги разводятся, банку невыгодно. Он будет до последнего пытаться этого избежать.
Как можно разделить квартиру и ипотеку, если банк согласен
Разделить ипотечную недвижимость и кредитные обязательства можно так:
Мнение банка будет играть ключевую роль: согласен банк закрепить долг только за одним человеком или нет.
Допустим, бывшие супруги хотят, чтобы оставшийся долг по ипотеке считался общим. С большой степенью вероятности суд признает оформленный на одного из супругов кредит общим и обяжет каждого выплатить половину. Переоформлять кредитный договор на двоих в этом случае не нужно: банк по-прежнему каждый месяц будет получать платеж в согласованном размере.
Совсем иначе будут обстоять дела, если один супруг попросит весь долг записать на другого супруга или только на него самого. Банк может отказаться переоформлять ипотечную квартиру и обязательства по кредиту на одного супруга. Супруги могут не согласиться с мнением банка и пойти в суд. Скорее всего, суд привлечет банк третьим лицом в судебном процессе о разделе совместно нажитых имущества и обязательств и его мнение будет иметь значение для судьи. Казалось бы: один из супругов попросит все оставить ему, а второй соглашается — все просто. Но нет: если такое соглашение ущемляет интересы других лиц, суд его не примет.
Но не все так безнадежно. Банк может согласиться переоформить ипотеку и квартиру на одного, если увидит для себя пользу. Это возможно, например, если заемщики уже выплатили большую часть кредита без просрочек, а единственным заемщиком остается наиболее платежеспособный супруг. Поскольку он сможет вносить платежи в том же размере, банк вполне может устроить такой вариант раздела ипотеки и жилья.
Впрочем, есть и иная судебная практика. Она основана на принципе, что при разделе квартиры и долга обеспечение по кредиту сохраняется, пусть и с другим составом собственников. Также при этом не изменяется кредитный договор. Получается, что права банка никто не нарушает: оба бывших супруга по-прежнему обязаны вернуть кредит.
В этом случае квартиру могут перерегистрировать на одного из супругов, если супруги договорились о порядке раздела. По решению суда Росреестр изменит список собственников квартиры. При этом залог с квартиры не снимается.
Важно: если супруг, который обязан платить кредит по «внутреннему» судебному решению, перестанет возвращать деньги, банк будет требовать их с обоих, вплоть до выставления квартиры на торги. Если же банк взыщет деньги с того супруга, который по договоренности не обязан платить по кредиту, этот бывший супруг сможет взыскать деньги с обязанного супруга. Но есть риск, что у того денег не окажется, а отобрать единственное жилье за долги может только банк.
Варианты раздела ипотеки при разводе
Существует несколько вариантов. Расскажу о каждом.
Распределение долга и недвижимости поровну. По умолчанию вся недвижимость и все долги делятся поровну. Буквально это означает, что если у бывших супругов две одинаковые квартиры, то каждый супруг получит половину в каждой квартире. Но они могут договориться, что каждый получит по квартире полностью: это тоже раздел поровну.
У супруга может быть личное имущество — то, которое принадлежало ему до брака или в период брака получено в дар, по наследству или в результате приватизации. Такое имущество при разводе не делится.
Например, жена унаследовала от дедушки 2 млн рублей и вложила их в купленную в браке квартиру за 6 млн рублей. Тогда равным разделом имущества будет порядок, когда жене достанется две трети квартиры, а мужу — одна треть. Потому что треть квартиры купили за личные деньги жены и эта часть принадлежит только ей одной, а совместно нажитая недвижимость — это только две трети квартиры, которые и будут делиться поровну.
Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности. Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут попытаться договориться с банком о продаже этой квартиры и погасить кредит деньгами от продажи.
В такой схеме есть три скользких момента:
Зато есть шанс освободиться от кредитных обязательств, если поодиночке бывшие супруги не смогут погашать кредит.
Чтобы продать ипотечную квартиру, нужно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Без его согласия Росреестр не зарегистрирует смену собственника.
Или же покупатель заранее переводит продавцу деньги, тот погашает долг, а банк снимает обременение. После этого уже свободно регистрируют переход прав на квартиру от покупателя к продавцу.
Также можно попробовать уговорить банк перевести обязанности заемщика на покупателя. То есть ипотеку переоформляют на покупателя вместе с квартирой и он получает все, в том числе тот же срок и ставку по кредиту. Но это самый сложный вариант, потому что новый покупатель должен подойти банку и как заемщик. Если уровень платежеспособности продавца и покупателя различаются, банк может быть против.
Переоформление ипотеки на второго супруга. У нас есть история о том, как супруги взяли ипотеку в браке и начали ремонт. Ипотеку брали на мужа, а жена стала созаемщиком. В первоначальный взнос супруги вкладывались в неравных долях, но нигде письменно это не фиксировали. Квартиру оформили на обоих, но доли не выделяли.
В какой-то момент супруги решили развестись. Банк предложил выход: продать квартиру и этими деньгами погасить кредит. Но жене очень нравилась квартира, поэтому этот вариант не подошел. Она стала искать варианты, как переоформить и квартиру, и ипотеку на себя, а супругу компенсировать часть первоначального взноса деньгами.
Банку этот вариант очень не нравился, поэтому переговоры между супругами и банком шли долго. В результате банк согласился. Итог — сначала муж отказался от своей доли в квартире в пользу бывшей жены, а затем она вывела его из состава заемщиков по ипотеке.
Но для этого ей пришлось погасить остаток по кредиту с 5 млн рублей до 2 млн при стоимости квартиры в 7,5 млн рублей до ремонта. То есть даже с учетом того, что стоимость залогового имущества в несколько раз превышала стоимость долга, банк все равно неохотно шел навстречу. Эту практику надо учитывать и на этапе получения кредита, и на этапе развода.
Денежная компенсация по договоренности супругов. Этот вариант сработает, если супруги договорились между собой и переоформлять кредит и квартиру только на одного не будут. Например, они решили, что платить будет муж, а жена будет компенсировать ему часть платежей по кредиту, или наоборот. Хорошо, если у супруга, который компенсирует, будет соответствующая расписка об обязательствах.
Если второй супруг перестанет платить по расписке или такой расписки не существует, а квартира при этом в общей собственности бывших супругов, супруг-заемщик сможет через суд взыскать половину внесенных ранее платежей. Это те деньги, которые второй супруг должен был вносить в банк, но оставил у себя. Так нечестно, говорится в законе.
Важно, чтобы супруг-заемщик обращался в суд не реже, чем раз в три года: в пределах срока исковой давности. От даты внесения каждого платежа этот супруг может потребовать и проценты за несвоевременную передачу денег.
Выдел доли в натуре. Это процедура, при которой за каждым супругом закрепляется не просто доля на бумаге, но конкретная часть жилья.
Если супруги приобрели дом в общую совместную собственность, то перед выделом доли в натуре сначала им нужно выделить сами доли. То есть перевести недвижимость из общей совместной в общую долевую собственность с указанием конкретных долей. Об этом они договариваются между собой или в суде.
Чтобы выделить доли в натуре, должны быть созданы определенные условия: отдельный вход у каждого собственника, отдельная кухня и санузел. То есть пригодность каждой части дома для проживания определяется исходя не из аскетичных пожеланий супругов, а из санитарно-технических норм. Поэтому если у супругов большой дом, то с выделом доли в натуре могут быть варианты. С квартирой таких вариантов почти нет.
Возможно ли выделить доли в натуре — устанавливает экспертиза. Такая экспертиза дорогая и долгая: обе части дома должны быть автономны, придется разделять трубы отопления, систему водоснабжения, электропроводку и газовые трубы. Понадобится заключение всех ресурсоснабжающих организаций о том, что можно безопасно изменить схемы инженерных коммуникаций.
Если эксперт скажет, что выделить доли в натуре возможно, он одновременно предложит размещение стены между отдельными частями дома. Обоим супругам придется поровну нести расходы на возведение стены, обустройство отдельного входа, перемещение коммуникаций, даже если все изменения будут проводиться на стороне одного из них.
Расходы на экспертизу и перепланировку могут оказаться настолько большими, что выгоднее будет продать общий дом и поделить деньги.
Если у супругов изначально неравные доли и доля одного слишком маленькая, то это неудачный вариант. Сделать маленькую долю пригодной для проживания может оказаться по стоимости дороже, чем стоит сама доля. Мы рассказывали, что маленькие доли недвижимости — большая проблема.
Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе. Один из бывших супругов может отказаться от прав на половину квартиры и освободиться от обязательств возвращать деньги, но только если банк на это согласится. При этом супруг, например, может для начала попросить банк переоформить квартиру в единоличную собственность супруги, чтобы она жила там с их общими детьми. И на это банк может пойти. То есть муж перестанет быть сособственником, но останется заемщиком по кредиту, который обязан вернуть банку деньги. Жена будет платить по ипотеке и жить в квартире вместе с детьми.
Но если вдруг она перестанет платить, банк будет пытаться взыскать долг и с нее, и с бывшего супруга как второго заемщика. И ссылка на то, что он теперь не собственник квартиры, не поможет. Банк взыщет остаток по кредиту с обоих. И только в том случае, если муж фактически выплатит больше половины остатка по кредиту, он сможет взыскать с жены часть денег, внесенную сверх его 50%.