как проверить чистоту сделки с недвижимостью
Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист
Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость.
Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно. Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание.
✅ Паспорта собственников
Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.
На что обратить внимание
✅ Документ-основание права собственности на квартиру
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
На что обратить внимание
✅ Выписка из ЕГРН
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
✅ Согласие супруга на продажу
Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.
На что обратить внимание
✅ Справка о зарегистрированных лицах
Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.
На что обратить внимание
✅ Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.
На что обратить внимание
✅ Справка об остатке на пенсионном счете
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
Общие правила
Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой ДомКлик «Юридическая проверка» . Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.
9 сервисов для проверки квартиры перед покупкой
Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить недвижимость и ее собственника.
📜 Получить выписку из ЕГРН
В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения.
Отдельная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала
📇 Проверить подлинность паспорта
При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.
🏦 Узнать о долгах собственника
Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов.
Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий
🕳️ Проверить, не банкрот ли продавец
Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться.
К тому же, если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты
⚖️ Проверить, с кем судился продавец
В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.
Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству
💰 Узнать кадастровую стоимость квартиры
🔧 Узнать, что за УК в доме
На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней.
Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта
👨👩👧👦 Выяснить круг наследников
📃 Проверить доверенность
🏠 Как выбрать квартиру
Вот что еще почитать, если надо проверить квартиру:
Проверяем юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно
Руководитель ООО «АН «ВАШ ДОМ», руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истра Московской области, юрисконсульт
специально для ГАРАНТ.РУ
Каждая сделка по купле-продаже недвижимости уникальна. Выработать единую схему действий, которая будет работать во всех случаях, невозможно. Всегда имеются нюансы и риски в отношении отдельного объекта собственности. Рассмотрим наиболее распространенные варианты.
Основные риски при покупке квартиры
При совершении сделки по купле-продаже квартиры покупатель рискует не только лишиться денег, но и остаться без жилья. Дело в том, что ему приходится идти на компромисс. Сначала покупатель должен передать задаток, который является частью стоимости квартиры. Рассчитывать на то, что денежные средства будут возвращены в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств, как правило, не приходится. К примеру, задаток не возвращается покупателю, если по условиям соглашения, подписанного сторонами, это не предусмотрено.
Чтобы не стать жертвой обмана, покупателю стоит заблаговременно проверить чистоту сделки и ознакомиться с документами на недвижимость, узнать, кто является собственником и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане.
Перечень документов
Обязательно стоит затребовать у продавца:
Напомним, что с 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности участникам сделок с недвижимостью не выдается (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Новым действующим документом является выписка из ЕГРН. Она бывает простой и расширенной. В простой форме может заказать через Интернет любой желающий. Так, в Сети много рекламных объявлений компаний, предоставляющих такие выписки по 70 руб., в среднем ее цена составляет 200-300 руб.
Рекомендую заказывать такую выписку самостоятельно, а не брать у второй стороны. В ней указывается:
Расширенная выписка ЕГРП поведает для будущего собственника более полную информацию, но ее запросить в ЕГРН может только собственник. В ней указываются имена всех владельцев помещения за длительный промежуток времени. А это примерно 20 лет, так как до 1998 года все сделки с недвижимостью регистрировали еще нотариусы и БТИ. Таким образом, станет известно, как часто в квартире менялись хозяева и на основании какого документа. Стоит обратить внимание на фигурантов этого документа. Возможно, присутствуют зарегистрированные лица, которые появляются от сделки к сделке.
Однако, чтобы узнать более подробную информацию о квартире и всех ее собственниках, потребуется сам владелец и его желание реализовать свою недвижимость.
Продавец-банкрот
Владелец квадратных метров может продавать недвижимость по причине своего банкротства. Казалось бы, причина вполне логична и понятна. Однако, согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» такая сделка будет считаться недействительной и аннулированной в судебном порядке.
Оформляя договор купли-продажи покупатель может подстраховаться. Для этого в документ следует внести пункт о том, что продавец на данный момент не является банкротом и в ближайшие 3 года заявлять об этом не планирует.
Ущемлены права наследников
Наиболее сложные ситуации при сделках с недвижимостью возникают, когда через какое-то время на пороге дома новых собственников появляются не учтенные ранее наследники со стороны продавца. Незваные гости обязательно сообщат, что и понятия не имели о смерти наследодателя или о его имуществе. Такие наследники могут обратиться в суд, чтобы доказать ущемление своих прав и признать сделку недействительной. Покупателю в этом случае также придется решать проблему в судебном порядке. Для этого стоит обратиться к юристу. Он также поможет в других спорных ситуациях.
Одна квартира – много собственников
Некоторые объекты недвижимости переходят из рук в руки насколько часто, что будущему покупателю стоит проявить предусмотрительность и поинтересоваться в чем же дело: квартира неблагополучная либо работают мошенники. Чтобы понять реальность происходящего, стоит обратиться к риелторам или, как минимум, заказать простую выписку из ЕГРП, доступную для каждого желающего. Для этого необходимо знать лишь адрес объекта недвижимости.
Признание сделки по договору купли-продажи недействительной
Фактически каждая сделка является недействительной, если таким образом нарушается закон. Важно понимать, какими полномочиями обладает продавец. Если собственник в браке и квартира покупалась именно в этот период, то потребуется согласие на продажу от супруга. Оно заверяется нотариально. Также придется предоставить заявление, по которому, напротив, недвижимость была приобретена не в годы брака. Покупатель может столкнуться с ситуацией, когда собственник по документам в разводе, но на раздел имущества никто не подавал. Узнав такую информацию, лучше вообще отказаться от сделки. Хотя, есть и другой вариант. Получить согласие на продажу от бывшего супруга.
В случае, когда продавец – юридическое лицо, стоит убедиться, что у него имеется полный пакет документов, подготовленный к сделке, а именно:
В некоторых случаях сделка с юрлицом должна быть зафиксирована и одобрена уполномоченным органом компании.
Недееспособные собственники
Обязательно перед покупкой квартиры стоит обратить внимание на психическое состояние продавца, а еще лучше убедиться в этом наверняка. Нужно знать, не стоит ли человек на учете в таких медучреждениях как нарко- и психдиспансер, так как согласно п. 1 ст. 171 Гражданского кодекса сделка с такими лицами оспорима. В последнее время такой медицинский осмотр на выявление психических нарушений предлагают проходить всем, кому больше 60 лет. Однако все зависит от доверчивости покупателя.
Продажа по доверенности
В некоторых случаях квартиры продаются по доверенности. Зачастую это случается от того, что владелец квадратных метров не может присутствовать на сделке, так как проживает в другом городе либо не в состоянии заниматься продажей в связи с ухудшением состояния здоровья. В этом нет ничего незаконного, если же доверенность реальная, а не подделка. Она обязательно должна быть заверена у нотариуса.
Каждому, кто желает приобрести жилье, стоит обратить внимание на этот документ. Особенно приглядеться нужно в том случае, когда доверитель и его законный представитель проживают в одном городе.
Квартира с обременением
Узнать о наличии обременения на объекте недвижимости можно из простой выписки ЕГРП. В ней имеется информация о том, находится ли квартира в залоге. Непогашенная сумма кредита не позволяет продать квартиру, не сняв предварительно с нее обременение в виде банковской ипотеки. В случае с небольшим остатком платежа делается это просто. Покупатель может погасить ипотеку продавца, считая этот взнос задатком, который оформляется документально между сторонами.
Жильцы, не участвующие в приватизации
Проблемы для покупателя могут возникнуть с лицами, которые пусть и не являются собственниками, но официально и по закону могут проживать на приобретенной жилплощади. Такое случается, если человек на момент приватизации квартиры не успел реализовать свое право, например, находился в армии, трудился в другом городе. Такие лица не могут быть выселены даже по суду.
Покупателю стоит заказать архивную выписку из домовой книги и разобраться в том, все ли собственники участвовали в приватизации. Если нет, то почему, и где они проживают сейчас?
Проверка юридической чистоты квартиры позволит защитить покупателя от неблагонадежных собственников и не позволят стать жертвой мошенников.
12 советов, как проверить квартиру перед покупкой
Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.
Совет № 1: Проверьте собственника
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.
Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.
Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.
Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 4: Узнайте кто зарегистрирован в квартире
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.
В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию, пояснила она. По справке формы 9 можно проследить всю историю жилого помещения. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 6: Запросите информацию в МВД
Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке
Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт
Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.
Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».
Совет № 11: Не забывайте о безопасности
С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.