как рассчитать 11 месяцев договора аренды

Как рассчитать 11 месяцев договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В чем отличие договора аренды на неопределенный срок от договора на 11 месяцев? Каковы плюсы и минусы для арендатора и арендодателя в случае заключения договора аренды на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В случае заключения договора аренды на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от его исполнения в упрощенном порядке, предупредив контрагента в срок, установленный законодательством.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Как рассчитать 11 месяцев договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Упрощенный порядок учета аренды

Например, арендатор может применять упрощенный порядок учета, если срок аренды не превышает 12 месяцев на дату предоставления предмета аренды. Разъяснений о применении данного условия при заключении договора аренды с неопределенным сроком, в т.ч. на срок до 12 месяцев с последующей автоматической пролонгацией (либо правом за продление срока аренды путем заключения дополнительных соглашений), не обнаружено.
По нашему мнению, наличие в договоре аренды, заключенным на 11 месяцев, условия о возможности пролонгации срока, позволяет квалифицировать такой договор аренды как краткосрочный (менее 12 месяцев), если арендатор не предполагает использовать право на пролонгацию по окончании срока аренды. Дополнительным подтверждением отсутствия намерения использовать право на пролонгацию договора аренды являются:
— отсутствие вложений в арендованное имущество;
— факторы, свидетельствующие об отсутствии необходимости аренды имущества после окончания его срока (например, если имущество арендовано для конкретных целей, достижение которых не требует дальнейшего использования предмета аренды).
В иных случаях наличие права на пролонгацию договора аренды, по нашему мнению, само по себе уже свидетельствует о том, что срок аренды для целей ФСБУ 25 превышает 12 месяцев (подробнее смотрите в ответе на Вопрос: Какие условия договора аренды дают право арендатору на применение п. 11 ФСБУ 25/2018? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2020 г.)).
Кроме того, исходя из п. 12 ФСБУ 25 независимо от срока аренды или стоимости предмета аренды арендатор не имеет права на упрощенный порядок учета если:
— договором аренды предусмотрен выкуп предмета аренды и имеется возможность выкупа по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
— или предмет аренды предполагается предоставлять в субаренду.
Если для применения упрощенного порядка учета аренды нет оснований, арендатор на дату получения имущества в аренду признает предмет аренды в качестве права пользования активом. Одновременно с этим признается и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25).

Право пользования активом

Расчет обязательства по аренде

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

————————————————————————
*(1) Арендатор, применяющий упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность, также вправе применять и упрощенный порядок учета договоров аренды (т.е. без признания в учете права пользования активом и обязательства по аренде).
*(2) В состав арендных платежей для целей ФСБУ 25/2018 включаются платежи, обусловленные договором аренды (за вычетом НДС) (п. 7 ФСБУ 25/2018). Причем к их числу относятся как суммы периодических платежей, так и суммы, подлежащие оплате в связи с гарантиями выкупа. То есть выкупная стоимость, если она определена договором лизинга, учитывается при первоначальной оценке обязательства по аренде.
*(3) Как определить ставку дисконтирования, указано в п. 15 ФСБУ 25/2018. Должна применяться ставка, «при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равна справедливой стоимости предмета аренды. При этом негарантированной ликвидационной стоимостью предмета аренды считается предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, указанных в подпункте «е» пункта 7 настоящего Стандарта, которые учтены в составе арендных платежей».
То есть применяемая ставка дисконтирования должна приводить к следующему равенству:
приведенная стоимость будущих арендных платежей + негарантированная ликвидационная стоимость предмета аренды = справедливая стоимость предмета аренды.
Поскольку арендатор не всегда владеет информацией о справедливой стоимости объекта аренды, о его предполагаемой справедливой стоимости на дату окончания договора аренды и не может надежно оценить эти параметры, то, как правило, ставку устанавливает арендодатель в договоре аренды (обычно применимо к лизинговым договорам).
Если же речь не идет о договоре лизинга (с последующим выкупом предмета аренды) и если срок аренды меньше, чем срок полезного использования арендованного актива, то, по нашему мнению, арендатор может не рассчитывать ставку самостоятельно, а воспользоваться правом, установленным п. 15 ФСБУ 25/2018, и применить ставку, по которой арендатор привлекает или мог бы привлечь заемные средства (например, для приобретения аналогичного арендуемому имущества) на срок, сопоставимый со сроком аренды.
Аналогичное правило (об использовании расчетной ставки дисконтирования, только если она может быть легко определена, установлено в п. 26 МСФО (IFRS) 16 «Аренда»: «На дату начала аренды арендатор должен оценивать обязательство по аренде по приведенной стоимости арендных платежей, которые еще не осуществлены на эту дату. Арендные платежи необходимо дисконтировать с использованием процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если такая ставка может быть легко определена. Если такая ставка не может быть легко определена, арендатор должен использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатором».
То есть для расчета обязательства по аренде сумма оставшихся платежей может дисконтироваться с использованием ставки процента по займу (который арендатору пришлось платить, если бы он привлекал заемные средства для уплаты арендодателю всей сумму оставшихся платежей единовременно).

Источник

Договор аренды квартиры: как правильно снять жилье

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег. Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Источник

Практические вопросы определения срока аренды по МСФО (IFRS) 16 «Аренда»

Автор: Ширикова Ксения Сергеевна, к.э.н., менеджер департамента международной отчетности ООО «ФБК»

Определение срока аренды влияет на стоимость активов и обязательств, подлежащих признанию в отчете о финансовом положении в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Однако надежная оценка сопряжена с определенными сложностями и в некоторых случаях требует профессионального суждения, особенно когда срок аренды по договору составляет менее года или когда срок аренды не определен.

Не подлежащий досрочному прекращению период аренды

В соответствии с п. 18 МСФО (IFRS) 16 «Аренда» [далее — МСФО (IFRS) 16] организация должна определять срок аренды «как не подлежащий досрочному прекращению период аренды вместе с:

периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и

периодами, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион».

Следовательно, для определения срока аренды необходимо учитывать три составляющие:

не подлежащий досрочному прекращению период аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды.

Пункт B34 МСФО (IFRS) 16 предлагает следующее руководство для определения периода, который не подлежит досрочному прекращению: «Оценивая срок аренды и анализируя продолжительность не подлежащего досрочному прекращению периода аренды, организация должна применять определение договора и определять период, в течение которого договор обеспечен защитой. Аренда больше не обеспечена защитой, если как у арендатора, так и у арендодателя имеется право расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа».

Если у каждой из сторон есть право расторгнуть договор, и при этом за расторжение договора организация выплачивает незначительный штраф, то аренда больше не обеспечена защитой.

Дополнительно п. B35 стандарта содержит критерии определения периода аренды, когда право на досрочное прекращение есть только у одной из сторон договора:

если право на прекращение аренды имеется лишь у арендатора, оно считается имеющимся у арендатора опционом на прекращение аренды, который учитывается при определении срока аренды;

если право на прекращение аренды имеется лишь у арендодателя, не подлежащий досрочному прекращению период аренды включает период, охватываемый опционом на прекращение аренды.

Для иллюстрации порядка определения не подлежащего досрочному прекращению периода аренды рассмотрим простой пример.

Организация заключила договор аренды нежилых помещений (складов) сроком на 5 лет. Договором предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от его исполнения при условии направления арендатору соответствующего письменного уведомления не менее чем за 6 месяцев до даты расторжения. Аналогичного положения в отношении арендатора не предусмотрено.

Арендатор намерен арендовать помещения на протяжении 5 лет.

В данном случае для определения не подлежащего досрочному прекращению периода аренды следует принять во внимание следующее:

аренда считается находящейся под защитой на протяжении 5 лет, так как право на прекращение договора аренды есть только у арендодателя [п. B34 МСФО (IFRS) 16];

право арендодателя на прекращение аренды является опционом на прекращение аренды. Период, покрываемый опционом, включается в не подлежащий досрочному прекращению период аренды [п. B35 МСФО (IFRS) 16].

Таким образом, не подлежащий досрочному прекращению период аренды составляет 5 лет.

Организация заключила договор аренды нежилых помещений (складов) на 5 лет. Договором предусмотрено, что каждая из сторон может его расторгнуть без разрешения другой стороны на следующих условиях:

арендодатель вправе отказаться от исполнения договора при условии направления арендатору соответствующего письменного уведомления не менее чем за 6 месяцев до даты расторжения договора;

арендатор вправе отказаться от исполнения договора при условии направления арендодателю соответствующего письменного уведомления не менее чем за 3 месяца до даты расторжения договора. Арендатор должен осуществить платеж в сумме ежемесячной арендной платы, что считается штрафом за досрочное расторжение договора.

Арендатор намерен арендовать помещения на протяжении 5 лет.

Дополнительно подчеркнем, что ни одна из сторон не предполагает понести никакие иные дополнительные затраты, как предусмотренные, так и не предусмотренные договором, в связи с расторжением договора аренды, помимо указанного выше штрафа.

В данном случае по истечении 6 месяцев аренда не будет считаться находящейся под защитой, так как у арендатора и у арендодателя имеется право расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа [п. B34 МСФО (IFRS) 16].

Таким образом, не подлежащий досрочному прекращению период аренды на дату заключения договора составляет 6 месяцев.

Обращаем внимание, что оставшийся срок аренды по мере течения времени будет составлять 6 месяцев, то есть не будет уменьшаться, при условии, что обе стороны не приняли решение об использовании опциона на прекращение аренды. Данное утверждение будет верным вплоть до окончания 54-го месяца. Далее оставшийся срок аренды начнет уменьшаться.

Условия примера такие же, как в примере 2.

Дополнительная информация: имеются значительные ограничивающие факторы, препятствующие исполнению арендатором опциона на прекращение аренды:

затраты, связанные с досрочным прекращением договора аренды, являются значительными (затраты на перемещение запасов, находящихся на складах; затраты, связанные с поиском аналогичных помещений, являющихся специфичными для бизнеса организации);

арендуемый актив является специализированным активом;

месторасположение арендуемого актива является уникальным.

Возникает вопрос, следует ли учитывать факторы, препятствующие исполнению опциона на прекращение аренды, при оценке того, являются ли выплаты не более чем незначительным штрафом в терминологии, применяемой в п. B34 МСФО (IFRS) 16? Отметим, что стандарт не содержит определение данного термина, а также не отмечает, какие затраты следует включать в расчет штрафа и как определять его значительность для организации. Ответ на данный вопрос требует применения суждения.

Считаем возможным включать в понятие «выплата не более чем незначительного штрафа» не только штрафы, предусмотренные договором, но и другие затраты, возникающие у любой из сторон в связи с досрочным прекращением договора аренды. Соответственно, при расчете штрафов следует учитывать, например, затраты на перемещение или поиск новых объектов аренды, затраты, связанные со значительными неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые приведут к возникновению у арендатора экономических потерь в случае, если договор будет расторгнут раньше.

В руководстве по применению стандарта по аренде US GAAP содержится более расширенная интерпретация понятия штрафа (ASC 842 «Аренда»). Так, штрафом является любое требование, которое предъявлено или может быть предъявлено арендатору в соответствии с договором аренды или в связи с условиями, находящимися за пределами договора аренды.

Так как официальный перевод ASC 842 «Аренда» на русский язык отсутствует, для удобства приводим оригинальный текст стандарта, а также его авторский перевод.

“Penalty — any requirement that is imposed or can be imposed on the lessee by the lease agreement or by factors outside the lease agreement to do any of the following:

Incur or assume a liability

Surrender or transfer an asset or rights to an asset or otherwise forego an economic benefit, or suffer an economic detriment. Factors to consider in determining whether an economic detriment may be incurred include, but are not limited to, all of the following:

The uniqueness of purpose or location of the underlying asset

The availability of a comparable replacement asset

The relative importance or significance of the underlying asset to the continuation of the lessee’s line of business or service to its customers

The existence of leasehold improvements or other assets whose value would be impaired by the lessee vacating or discontinuing use of the underlying asset

Adverse tax consequences

The ability or willingness of the lessee to bear the cost associated with relocation or replacement of the underlying asset at market rental rates or to tolerate other parties using the underlying asset”.

Штраф — любое требование, которое предъявлено или может быть предъявлено арендатору в соответствии с договором аренды или в связи с условиями, находящимися за пределами договора аренды, о выполнении одного из следующих действий:

перечислить денежные средства;

понести или принять обязательство;

передать актив или права на активы или иным образом отказаться от экономических выгод или понести экономический ущерб. Факторы, которые следует рассмотреть при оценке возможности экономического ущерба, включают, в том числе:

Уникальность цели или расположения базового актива.

Наличие сопоставимого актива для замены.

Относительную важность или значимость базового актива для продолжения определенного вида деятельности арендатора или обслуживания его клиентов.

Существование неотделимых улучшений, осуществленных арендатором, или иных активов, стоимость которых будет обесценена арендатором в случае освобождения или прекращения использования базового актива.

Отрицательные налоговые последствия.

Возможность или желание арендатора понести затраты, связанные со сменой места расположения или заменой базового актива, по рыночным ставкам аренды или позволить третьим сторонам использовать базовый актив.

Вернемся к условиям нашего примера. Принимая во внимание наличие у арендатора значительных факторов, препятствующих исполнению опциона на прекращение аренды, считаем, что условие наличия у арендатора и у арендодателя права расторгнуть аренду без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа не выполняется.

Таким образом, не подлежащий досрочному прекращению период аренды составляет 5 лет.

Обращаем внимание, что интерпретация понятия «незначительный штраф», используемого в п. B34 МСФО (IFRS) 16, связана с применением суждения. Согласно положениям МСФО (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» [далее — МСФО (IAS) 1] организация должна раскрыть информацию о суждениях, которые были сформированы руководством в процессе применения учетной политики и оказали наиболее значительное влияние на суммы, признанные в финансовой отчетности [п. 122 МСФО (IAS) 1].

Опционы на продление и досрочное прекращение договора аренды

Второй и третьей составляющей при определении срока аренды являются периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор исполнит этот опцион; и периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды, если имеется достаточная уверенность в том, что арендатор не исполнит этот опцион.

Оценивая наличие достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит опцион на продление аренды либо не исполнит опцион на прекращение аренды, «организация должна учитывать все уместные факты и обстоятельства, которые приводят к возникновению у арендатора экономического стимула для исполнения опциона на продление аренды или неисполнения опциона на прекращение аренды» [п. 19 МСФО (IFRS) 16].

Организация должна учитывать все уместные факты и обстоятельства, которые обуславливают наличие у арендатора экономического стимула для исполнения или неисполнения опциона, включая любые ожидаемые изменения фактов и обстоятельств с даты начала аренды до даты исполнения опциона [п. В37 МСФО (IFRS) 16].

При оценке наличия экономического стимула следует принимать во внимание следующие факторы:

предусмотренные договором условия для дополнительных периодов в сравнении с рыночными условиями;

значительные усовершенствования арендованного имущества;

затраты, связанные с прекращением аренды, например затраты на переговоры, на перемещение, затраты в связи с идентификацией другого базового актива, подходящего для нужд арендатора, затраты в связи с интеграцией нового актива в деятельность арендатора либо аналогичные затраты, включая затраты, связанные с возвратом базового актива в предусмотренное договором состояние или предусмотренное договором место;

значение базового актива для деятельности арендатора: является ли базовый актив специализированным активом, местоположение базового актива и наличие подходящих альтернативных вариантов;

условности в связи с исполнением опциона: например, опцион может быть исполнен лишь при соблюдении одного или нескольких условий и какова вероятность того, что такие условия будут иметь место.

Организация заключила договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком на 10 лет. Целевое назначение объекта аренды — использование земельного участка для размещения недвижимого имущества (тепловых сетей) для обеспечения централизованного отопления и горячего водоснабжения.

на арендуемой земле находится принадлежащее организации на праве собственности недвижимое имущество (тепловые сети);

недвижимое имущество является специализированным активом;

оставшийся срок полезного использования недвижимого имущества на дату заключения договора составляет 15 лет.

В данном примере для определения срока аренды нужно оценить не подлежащий досрочному прекращению период аренды, а также про­анализировать существование опциона на продление и наличие достаточной уверенности в том, что арендатор его исполнит.

Предположим, что не подлежащий досрочному прекращению период аренды определен как 10 лет (срок договора), так как у сторон нет права расторгнуть договор без разрешения другой стороны с выплатой не более чем незначительного штрафа.

Для определения существования у арендатора опциона на продление обратимся к положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Положения ЗК РФ позволяют сделать вывод, что у арендатора имеется опцион на продление, так как у него есть исключительное право на аренду.

Далее следует оценить наличие достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит опцион на продление. Для этого нужно принимать во внимание следующие факторы:

затраты, связанные с прекращением аренды, то есть затраты на перемещение тепловых сетей на другой земельный участок;

значение базового актива для деятельности арендатора: местоположение базового актива является уникальным для арендатора, подходящие альтернативные варианты отсутствуют. То есть земельные участки, на которых находятся тепловые сети, представляют собой необходимый актив для осуществления обычной деятельности организации по обеспечению централизованного отопления и горячего водоснабжения.

Таким образом, по нашему мнению, срок аренды по договору следует установить не менее оставшегося срока полезного использования недвижимого имущества, который на дату заключения договора аренды земельного участка составляет 15 лет.

Обращаем внимание, что продление срока действия договора может быть осуществлено путем заключения дополнительного соглашения к существующему договору или путем заключения нового договора. В этом случае необходимо проанализировать требования стандарта по учету дополнительного соглашения или нового договора в качестве отдельного договора аренды [п. 44 МСФО (IFRS) 16]:

«Арендатор должен учитывать модификацию договора аренды в качестве отдельного договора аренды в случае соблюдения двух следующих условий:

модификация увеличивает сферу применения договора аренды за счет добавления права пользования одним или несколькими базовыми активами; и

возмещение за аренду увеличивается на величину, соизмеримую с ценой отдельного договора на увеличенный объем, а также на соответствующие корректировки такой цены, отражающие обстоятельства конкретного договора».

Условия примера такие же, как в примере 4, кроме оставшегося срока полезного использования недвижимого имущества, который составляет не 15, а 5 лет.

В данном примере для определения срока аренды нужно проанализировать:

существование опциона на прекращение аренды (предположим, что договором предусмотрена возможность для арендатора досрочно расторгнуть договор);

наличие достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит опцион на прекращение аренды. Предположим, что при заключении договора аренды на 15 лет арендатор исходил из разумной уверенности, что находящиеся на земельном участке тепловые сети будут модернизированы. Затраты на модернизацию объектов отражены в бизнес-планах организации на следующие 3 года, а также в инвестиционной программе на следующий год.

Таким образом, если оставшийся срок полезного использования недвижимого имущества, находящегося на арендуемом земельном участке, меньше срока аренды по договору, то в общем случае срок аренды определяется как срок, установленный договором (при отсутствии опциона на прекращение аренды или, в случае наличия такого опциона, при отсутствии экономических стимулов его исполнения).

Обращаем внимание, что при анализе конкретного договора аренды могут быть идентифицированы уникальные обстоятельства, которые нужно принимать во внимание при оценке срока аренды. Однако в некоторых случаях обстоятельства и характеристики договоров могут быть схожими, поэтому стандарт в качестве упрощения практического характера разрешает организации вести учет в отношении портфеля договоров аренды с аналогичными характеристиками. При этом влияние на финансовую отчетность ведения учета на основе портфеля договоров не должно существенно отличаться от влияния ведения учета по отдельным договорам аренды в рамках данного портфеля. Рекомендуем заранее согласовать с аудитором организации подход к определению портфеля договоров, чтобы в дальнейшем не возникло ситуаций, требующих изменения применяемых подходов.

При оценке наличия достаточной уверенности в том, что арендатор исполнит или не исполнит опцион, большую роль играет анализ прошлого опыта. Прошлая практика арендатора в отношении периода, в течение которого он обычно использовал определенные виды активов, а также экономические причины, по которым он это делал, могут предоставить информацию, полезную для анализа наличия достаточной уверенности в том, исполнит ли арендатор опцион. Например, если арендатор обычно использовал определенные виды активов в течение определенного периода либо если арендатор придерживается практики частого исполнения опционов по договорам аренды определенных видов базовых активов, он должен учитывать экономические причины для такой прошлой практики при оценке наличия у него достаточной уверенности в исполнении опциона по договорам аренды таких активов.

Условия примера такие же, как в примере 4, однако срок аренды по договору составляет не 10 лет, а 11 месяцев.

В данном примере для определения срока аренды нужно проанализировать прошлый опыт арендатора. Прошлая практика показывает, что аналогичные договоры аренды земельных участков со схожими характеристиками (предмет аренды, целевое назначение арендуемых объектов, нахождение объектов в государственной или муниципальной собственности) заключаются арендатором на срок до 1 года с ежегодным продлением договора на аналогичный срок до года.

Следовательно, можно сделать вывод, что у арендатора есть экономические причины по истечении срока договора воспользоваться опционом на продление аренды. Такими экономическими причинами, как было указано в примере 4, являются затраты, которые необходимо будет понести в связи с прекращением аренды, и значение базового актива для осуществления обычной деятельности арендатора.

Таким образом, несмотря на то, что срок действия договора составляет менее 1 года, срок аренды следует определять с учетом опциона на продление. По нашему мнению, в данном примере срок аренды следует установить не менее оставшегося срока полезного использования недвижимого имущества, который на дату заключения договора аренды земельного участка составляет 15 лет.

Обращаем внимание, что арендатор вправе принять решение о неприменении требований стандарта по признанию и раскрытию информации по договорам аренды в отношении краткосрочной аренды [п. 5 МСФО (IFRS) 16]. Однако для определения того, является ли аренда краткосрочной, нужно учесть три составляющие для оценки срока аренды в соответствии с положениями п. 18 МСФО (IFRS) 16:

не подлежащий досрочному прекращению период аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на продление аренды;

периоды, в отношении которых предусмотрен опцион на прекращение аренды.

В практике достаточно часто встречаются ситуации, когда земельные участки арендуются на неопределенный срок. Рассмотрим на конкретном примере, как определить срок аренды по таким договорам.

Организация заключила договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на неопределенный срок. Целевое назначение объекта аренды — проведение комплексного освоения территории в целях строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

у организации есть утвержденные планы проведения исследовательских работ на 2 года;

после завершения этапа исследовательских работ планируется этап комплексного освоения территории в целях строительства и эксплуатации подземных сооружений в случае, если на первом этапе будет подтверждена целесообразность строительства.

На дату заключения договора организация не может с достаточной уверенностью определить, воспользуется ли она опционом на прекращение аренды по истечении двухлетнего периода. Данное решение будет зависеть от результатов первого этапа.

Таким образом, по нашему мнению, на дату заключения договора срок аренды следует определить как 2 года, что подтверждается утвержденными планами проведения исследовательских работ.

Организация должна повторно оценить наличие достаточной уверенности в неисполнении опциона на прекращение аренды при возникновении значительного события или значительного изменения обстоятельств, которое подконтрольно арендатору и влияет на оценку наличия достаточной уверенности. Таким образом, при получении подтверждения целесообразности строительства необходимо повторно оценить наличие достаточной уверенности в неисполнении опциона на прекращение аренды.

Вывод

Определение срока аренды является одним из ключевых вопросов, требующих привлечения различных специалистов, осуществляющих планирование, бюджетирование организации и разрабатывающих стратегию ее развития. Как показали приведенные в статье примеры, в некоторых случаях подходы, применяемые к определению срока аренды, требуют вынесения значительных суждений, которые необходимо раскрыть согласно положениям МСФО (IAS) 1. Применяемые суждения и подходы разумно согласовать с аудитором организации, чтобы на этапе проверки не возникло необходимости существенным образом их менять.

Источник