как расторгнуть бессрочный договор аренды

Бессрочная аренда

Бессрочную аренду еще называют арендой на неопределенный срок. Кажется, что это неудобно и хозяину, и арендатору, но на самом деле такой договор проще расторгнуть.

Еще статьи об аренде:

Когда заключают бессрочный договор

Аренду на неопределенный срок заключают в двух случаях:

Еще бессрочную аренду выбирают, чтобы не регистрировать договор. Договор аренды от одного года нужно оформлять в Росреестре, поэтому чаще заключают договор на одиннадцать месяцев, а потом его продлевают.

По опыту, удобнее заключить один бессрочный договор, чем постоянно перезаключать новые. Бессрочный договор ничем не отличается от долгосрочного, только регистрировать не нужно, даже если снимаете офис на 10 лет.

Если не уверены в собственнике, можно сначала заключить договор на несколько месяцев, а потом не продлевать. Такой договор станет бессрочным сам по себе — главное, чтобы арендатор продолжал пользоваться помещением, а владелец не возражал.

Что должно быть в бессрочном договоре

Бессрочный договор выглядит так же, как и обычный. Меняют только даты — вместо них пишут «на неопределенный срок».

На что стоит обратить внимание:

К договору нужно составить акт приема-сдачи помещения. В нем описывают, в каком состоянии находится помещение, какая мебель и техника стоят и вообще всё, что заметили при осмотре. А еще помещение можно сфотографировать или снять на видео. Если возникнут споры, это станет вещдоком.

Как проверить договор аренды

Аренду можно завершить без причины

Чтобы отказаться от обычного договора раньше срока, договариваются с владельцем. Если он против, нужны веские причины, которые обозначены в договоре, или придется идти в суд.

Бессрочный же договор можно расторгнуть просто так и в любой момент — это право подтвердил Высший арбитражный суд. Поэтому в суд за расторжением бессрочного договора обращаются редко: нет смысла, если можно договориться или просто отказаться.

По бессрочному договору важно съехать в срок

Если вы снимаете помещение и хотите расторгнуть бессрочный договор, вот что нужно сделать:

Если вы передумали и хотите дальше арендовать помещение, отдельное уведомление не нужно. Просто продолжаете вносить оплату и следовать договору. Главное, чтобы собственник был согласен.

Источник

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Как расторгнуть бессрочный договор аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Договором аренды не предусмотрены условия одностороннего расторжения. Получено уведомление арендатора о расторжении договора через 30 дней с момента получения арендодателем письма в связи с низкой покупательной способностью посетителей торгового центра. В планы арендодателя досрочное расторжение договора не входит.
Каковы варианты развития событий, если: арендатор выехал и пытается передать ключи; арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В описанной ситуации если договором аренды не предусмотрено иное, у арендатора отсутствуют основания как для одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора аренды, так и для расторжения такого договора в судебном порядке.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

О происходящем между сторонами договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Два тяжелых вопроса, на которые нужно дать честные ответы

1. Образуют ли «предупреждение» арендодателем арендатора об отказе от договора в значении абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК и связанное с этим предупреждением освобождение арендатором арендуемого помещения основание для прекращения обязанностей сторон, в том числе обязательств арендатора по внесению арендной платы? Иными словами, в чём назначение такого предупреждение и каков его эффект для правоотношения?

Можно сразу обратить внимание на то, что «предупреждение» по ст. 610 и «уведомление» по ст. 450.1. — автономные режимы осуществления правомочия по отказу от договора, когда такое правомочие для стороны предусмотрено нормами позитивного права или условиями договора.
Разница в том, что «предупреждением» прекращается через установленный законом срок (1 и 3 мес. соответственно для движимого и недвижимого имущества) договор, заключённый на неопределённый срок, причём именно в том случае, когда сторона использует возможность отказаться от такого договора в связи с неопределённостью его срока (такой договор, об этом я скажу ниже, можно прекращать и в связи с другими обстоятельствами, но как раз тогда это делается «уведомлением»). Путём «уведомления» осуществляется правомочие указанной в такой норме или в таком условии стороны прекратить договорную связь в одностороннем порядке во всех прочих случаях — когда отказ не вытекает из возможности прекратить договор в связи с неопределённостью его срока, причём так можно прекратить как договор с определённым, так и неопределённым сроком (о последнем сценарии см. 5. Информационного письма № 66 Президиума ВАС от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Воля стороны отказаться от договора должна быть явлена в уведомлении в связи с внешним для правоотношения обстоятельством; «уведомлением» следует считать сообщение, ставящее другую сторону в известность об обстоятельстве, которое она не должна была рассматривать как встроенное в обычное осуществление договорного правоотношения.
Договор с неопределённым сроком — это по сути дела договор, который стороны согласились считать условно действующим, поскольку обе вольны в любой момент обессилить вытекающие для них из договора обязательственные обременения, и при наличии такой воли условились от какого-либо дополнительного обстоятельства не ставить прекращение договора в зависимость. Договор с неопределенным сроком — это по сути дела договор одного дня, lame duck. Так как рано или поздно момент, когда та или другая сторона сочтёт за благо от него освободиться, наступит (и ничего другого для прекращения не понадобится), то летальность такого договора является его свойством по умолчанию, и каждая сторона должна быть готовой к тому, что договор может прекратиться в любой момент по истечении установленного законом срока после соответствующего решения другой стороны. Поэтому договор, условность действия которого является его имманентным признаком, должен прекращаться именно в силу предупреждения, а не уведомления.
При этом очевидно, что срок завершения действия договора, текущий после предупреждения (далее — «срок завершения»), устанавливается, неважно, законом или договором, в интересах обеих сторон, причём в том числе и в интересах и той стороны, которая направила предупреждение. Для арендодателя — для того, чтобы тот сумел найти нового арендатора, ведь и в тех случаях, когда предупреждение исходит от него, решение прекратить договорное отношение может объясняться не нежеланием сдавать имущество в аренду, а намерением сменить арендатора; для арендатора — для того, чтобы тот сумел найти замену арендуемого имущества, потому что и тогда, когда он инициировал прекращение договора, это могло объясняться не отсутствием необходимости в аренде.
Если же отказ от договора связывается не с возможностью воспользоваться неопределённостью его срока (то есть по существу с условностью его действия), но с какими-либо обстоятельствами, достаточно вескими для того, чтобы прекратить действующий договор в одностороннем порядке без связи с неопределённостью его срока, то он не обуславливается и соблюдением интересов контрагента той стороны, которая вправе заявить о таком отказе, и уведомление по умолчанию обессиливает договор немедленно (см. п. 1 ст. 450.1).
И коль скоро «срок завершения» по предупреждению устанавливается в интересах обеих сторон, то до тех пор, пока он не истечёт, удовлетворение названного интереса одной из сторон не является основанием для прекращения этого срока, то есть досрочного прекращения договора, во всяком случае постольку, поскольку к этому не готова другая сторона. Само собой разумеется, срок завершения не может не быть и является диспозитивным: стороны всегда могут согласовать досрочное окончание своих отношений. В пользу этого высказался и Президиум ВАС в правильной правовой позиции, сформулированной им ещё в п. 2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»: арендодатель утратит требование получения арендных платежей не потому, что допускает злоупотребление правом, диагностируемое недобросовестным заявлением такого требования, ввиду того, что ранее сдал в аренду имущество, а просто потому, что у него уже нет такого права (и ничем поэтому и злоупотреблять), так как он принял от арендатора это имущество. Стороны, таким образом, достигли дополнительного соглашения, суть которого в прекращении договора до истечения «срока завершения». Но всё что было до этого — это нормальное арендное правоотношение, со всеми правами и обязанностями; и если стороны их не прекратили отдельной сделкой, то как тот факт, что использование арендованного имущества арендатором прекращено (например, в связи с переносом хозяйственной деятельности), так и заключение арендодателем нового договора аренды, имеют значение лишь для тестирования их поведения на признаки недобросовестности и, при положительном результате, на признаки злоупотребления правом. Об этом же и п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, где также излагается правильная позиция: да, пусть арендатор арендовал другое помещение, освободил то, что было предметом спорного правоотношения, но в деле нет доказательств, свидетельствующих о принятии этого помещения арендодателем, и стало быть нет оснований делать вывод, что это правоотношение прекращено. А значит, арендатор обязан вносить арендные платежи в течение всего времени «срока завершения». Всё это ещё раз даёт мне повод напомнить: предупреждение вводит особый режим завершения, который действует в интересах обеих сторон арендного правоотношения; не стоит думать, что это срок, в течение которого предупреждённая сторона вольна решить свои проблемы, а решив их, сразу счесть это правоотношение прекращённым. Для обязательств сторон ничего не поменялось. И потому в течение «срока завершения», теоретически, возможно и досрочное прекращение, если закон или договор связывает его, например, с нарушением договора (тот же п. 5 Информационного письма № 66 касается в целом одностороннего расторжения договора с неопределённым сроком, но нет причин не распространить эту позицию и на период «срока завершения», но надо ещё успеть, ведь и здесь есть свой срок завершения для досудебных процедур длинною месяц — п. 2 ст. 452).

2. Сохраняет ли арендатор по договору с неопределённым сроком преимущественное право на заключение договора на новый срок (естественно при соблюдении условий, названных в ст. 621)?

Ответ — нет. Исходя из того, что сказано выше, договор с неопределённым сроком возобновляется сторонами (это нечастый случай предусмотренного законом совершения сделки молчанием) с условием о взаимном отказе от возложения на себя обязательств из такого договора в течение какого бы то ни было определённого срока, и о том, что исполнение этих обязательств безоговорочно прекратится после предупреждения любой стороны об отказе от договора в срок, установленный законом (1 или 3 месяца) или договором. Это значит, что встраивать в такой договор парадигму преимущественного права арендатора абсурдно. Данная привилегия, вещно-правовая если не по своему статусу в отечественном праве, но несомненно в силу генезиса, предоставляется тому арендатору, который владеет или пользуется имуществом, при этом, естественно, надлежащим образом выполняя свои обязанности, в течение некоторого, предположительно длительного времени — если срок невелик, то стороны могут оговорить в договоре неприменение этой привилегии (норма абз.1 ч. 1 ст. 621 диспозитивная). Договор с неопределённым сроком, в соответствии с раскрытой выше его природой, и преимущественное право, поэтому, несовместимы ex definitio. Преимущественному праву арендатора неоткуда здесь родиться; он согласился расстаться с имуществом в любой момент, так что и тени никакой вещности здесь нет; арендодатель, заключивший такой договор, естественно, может рассчитывать на то, что будет вести переговоры с вероятными арендаторами об аренде на определённый срок, и этим переговорам не может воспрепятствовать арендатор по договору с неопределенным сроком. Это относится в полной мере и к договорам, «возобновлённым» на неопределённый срок (п. 2 ст. 621) — та сделка молчанием, которая возобновляет такой договор с прежними условиями, но без определения срока, выражает и волю сторон исключить преимущественное право, ибо, повторю, оно несовместимо с такой арендой.
При этом надо иметь в виду, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» преимущественное право сохраняется и за арендатором не только по действующему договору аренды, но и по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абз.1 ч. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку последняя норма прямо говорит о том, что преимущественное право реализуется либо в срок, установленный договором, либо в разумный срок до окончания договора, то это разъяснение может быть понято только так, что в отсутствие договорного условия о сроке реализации преимущественного права, оно погашается по истечении такого срока до окончания договора, который нельзя считать в целях этого регулирования разумным и который будет для этого права пресекательным. Иное понимание разъяснения не только несовместимо с текстом ГК, но и опять же противоречит здравому смыслу.
Судебная практика почти тотально единодушна в отрицании преимущественного права у арендатора по договору аренды с неопределённым сроком.
Однажды (а по-моему — даже единожды), впрочем, состоялся судебный акт, которым за таким арендатором было таки признано преимущественное право (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 апреля 2015 г. N Ф04-16359/15 по делу N А75-4053/2014). Но суд связал его не с возобновлённым договором аренды, а с отсутствием реализации преимущественного права по ранее заключённому срочному договору, причём сделал это в силу явно ошибочного понимания названного разъяснения Пленума ВАС № 73: хотя арендатор не реализовал своё преимущественное право в период действия договора (а по условиям договора он должен был сделать это путем направления в установленном порядке арендодателю письменного заявления не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения срока действия договора), суд почему-то решил, что из разъяснения Пленума следует, будто это преимущественное право всё равно сохранится у арендатора в течение года до заключения нового договора, хотя Пленум конечно ничего подобного не говорил.

Источник