как разорвать договор аренды земельного пая в одностороннем порядке
Расторжение договора аренды земельного участка
Владельцы неиспользуемых земельных участков стремятся их сдавать гражданам для получения прибыли. При этом заключается договор аренды, в котором указываются обязанности сторон. Иногда действие таких соглашений приходится прекращать досрочно. Рассмотрим в нашей статье, в каких случаях и как это происходит.
Основания для расторжения договора аренды земельного участка
Вопросы аренды участков земли регулируются ст. 606 ГК РФ, а также Земельным кодексом РФ. Именно в ст. 46 ЗК РФ указаны основания для прекращения аренды земли:
существенно худшее состояние участка, чем было заявлено при заключении сделки;
нарушение конкретных пунктов договора;
нецелевое использование земли;
невнесение арендной платы в установленные сроки;
порча надела или расположенных на нем сооружений;
сдача земли в субаренду, если такие действия запрещены соглашением и др.
Зачастую причиной расторжения являются нарушения условий соглашения со стороны арендатора.
Инициатором прекращения договорных отношений может быть как арендатор земельного участка, так и его владелец. Иногда обе стороны заинтересованы в расторжении действующего соглашения.
По инициативе арендодателя
Чаще инициативу проявляют землевладельцы. В данном случае хозяин участка должен уведомить о прекращении отношений арендатора. Если возражений не последует, то действие сделки можно прекратить через Росреестр, обратившись с заявлением.
Если арендатор не соглашается расторгнуть договор, единственный способ решения спора — обращение с исковым заявлением в суд.
В иске должны быть указаны:
обстоятельства сдачи его в аренду;
причины, на основании которых арендодатель требует расторжения сделки;
доказательства, подтверждающие заявленные доводы.
Сбор доказательств нарушения другой стороной условий заключенного договора всегда ложится на истца. Мы рекомендуем привлечь к делу опытного юриста, который поможет грамотно составить исковое заявление и собрать необходимые подтверждения вашей позиции.
По инициативе арендатора
Если инициатива расторжения договора исходит от арендатора, он обязан уведомить о своем решении арендодателя. Иногда владелец участка согласен на прекращение отношений и сделка расторгается через Росреестр.
Если договориться не удалось, придется обращаться в суд. Исковое заявление должно содержать аналогичные сведения.
Арендатору необходимо доказать наличие оснований для прекращения сделки.
По соглашению сторон
Идеальным вариантом расторжения сделки является соглашение сторон. Придя к обоюдному решению, участники должны зафиксировать договоренности на бумаге. В этом случае прекращение сделки не повлечет неблагоприятных последствий в будущем.
Придя к соглашению, следует подать заявление о расторжении договора аренды земли в Росреестр для официального оформления.
Порядок действий
Если прийти к обоюдному согласию не удалось, нужно готовиться к разрешению спора в судебной инстанции. Основанием для прекращения договора через суд может являться только его нарушение другой стороной. Рассмотрим подробнее порядок действий для урегулирования конфликта.
Уведомление о расторжении договора аренды
Если вы решили обратиться за разрешением спора в суд, то необходимо еще раз уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Уведомление должно быть оформлено в виде претензии. В ней следует изложить причины, по которым вы считаете необходимым данное действие, и выдвинуть требование о расторжении.
Претензия направляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, которое является подтверждением проведения претензионной работы. Без такого подтверждения суд может отклонить исковое заявление.
К претензионной работе лучше привлечь юриста. Еще на стадии принятия решения вы получите консультацию о перспективах вашего дела, сможете сформулировать свою правовую позицию и требования.
В дальнейшем юрист сумеет правильно представить ваши доводы в суде и добиться максимально выгодных условий разрешения спора. Если вы доверите ему представительство, то будете избавлены от посещения инстанций и сэкономите время.
Срок
Если вы достигли соглашения, то Росреестр расторгнет ваш документ за несколько дней. Сколько времени займет расторжение сделки через суд — сказать сложно, это зависит от обстоятельств дела.
Если целью обращения является только прекращение договора аренды, а не взыскание ущерба, иногда проще дождаться окончания срока действия сделки.
Госпошлина
Для обращения в суд необходимо уплатить государственную пошлину. Размер ее будет зависить от стоимости расторгаемого договора и выдвигаемых имущественных требований. Определить точную сумму можно с помощью ст. 333.19 НК РФ.
Последствия
Если вы не достигли соглашения, то спор будет решаться в суде. В такой ситуации проигравшая сторона понесет значительные материальные потери. Ей придется выплатить требуемые другой стороной денежные средства, и возместить расходы, связанные с судебным разбирательством.
Поэтому так важно привлечь к участию в деле опытного юриста, который составит аргументированный и юридически грамотный иск, и профессионально представит вашу позицию на судебных заседаниях.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Я Индивидуальный предприниматель (ИП), заключил договор аренды земельного участка
площадью 60 кв.м. в Московской области, Мною был построен магазин на земельном участке (за собственные средства), в счет будующей аренды земли, которую арендадатель земельного участка определил как 4 месяца в денежном эквиваленте, а я потратил денег на 5 месяцев аренды.
При расторжении договора я обратился к арендадателю земельного участка с просьбой вычесть мне последний месяц аренды, так как при постройке эта сумма была потрачена на помещение, которое оставлял арендадателю в собственность после прекращения деятельности. Позже в мой адрес посыпались угрозы и срочное погашение долга за последний месяц. Я считаю это не законно не говоря уже о справедливости.
Что мне делать в сложившейся ситуации?
сумма затрат указана в чеках которые находятся у меня
Здравствуйте. При решении вашего спора нужно руководствоваться нижеуказанной статьей с учетом всех особенностей вашего договора и согласия сторон.
ГК РФ Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Договор аренды земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, первоначально заключён сроком на 3 года. По истечении данного срока в договор внесены изменения в отношении срока аренды, а именно он продлен ещё на 3 года. Договор и соглашение о внесении в него изменения зарегистрированны. Вопрос: на какой срок договор аренды земельного участка считается заключённым? и применимы ли к нему положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в части права в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления?
По ряду причин общество не имело возможности зарегистрировать договор аренды земельного участка с МО. срок аренды по договору скоро закончится. В настоящее время готовятся документы для регистрации данного договора. Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?
Но велика вероятность, что до окончания срока аренды договор зарегистрировать не удастся. Возможно ли зарегистрировать договор аренды земельного часика после истечения предусмотренного договором аренды срока?
Инна
Добрый день, Инна, если у вас в договоре аренды есть пункт об автоматической пролонгации, то вы можете зарегистрировать таким образом договор аренды земельного участка, в ином случае это не возможно.
Три факта, которые следует учитывать арендатору при расторжении договора аренды земельного участка, чтобы избежать финансовых потерь
Партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group
специально для ГАРАНТ.РУ
На практике часто встречаются ситуации, когда проблемы в области земельно-имущественных отношений – следствие ослабленного контроля со стороны арендатора. Как правило, собственники объектов недвижимости на арендованной земле акцентируют внимание на экономическом результате и содержании осуществляемой деятельности, но упускают из вида соответствие бизнеса юридической форме.
Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности. Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции.
Распространены случаи, когда ослабление контроля происходит из-за длительных сроков договоров аренды. Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум. Этот вопрос обострился в период действия мер по ограничению распространения новой коронавирусной инфекции, когда взаимодействие с органами власти было затруднено или заблокировано вовсе.
При оценке рисков расторжения договора аренды земельного участка предлагаю исходить из общих условий гражданского законодательства, которые регулируют арендные отношения с учетом норм земельного законодательства. Земельными участками, находящимися в собственности Москвы и расположенными на его территории, распоряжается Департамент городского имущества г. Москвы. Так же, как и теми участками, собственность на которые не разграничена. Рассмотрим ключевые аспекты нормативного регулирования правоотношений по аренде земли и возможные риски для арендаторов.
Факт 1: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:
Вывод: и гражданским, и земельным законодательством установлен единый подход по вопросу оснований расторжения договоров аренды земельных участков.
Примеры из практики
Факт 2: известны случаи, когда правообладатель в своем пользовании имеет участок значительно больше, чем расположенное на нем строение.
Земельные участки в Москве предоставляются решением города Москвы на основании обращения собственника с планом будущего участка, который составлялся по принципу «мое право заканчивается там, где начинается право соседа». Другими словами, собственник здания, включал в свой участок прилегающую свободную территорию в расчете на возможность ее использования в будущем. То же самое делали и при приватизации земли производственных предприятий – забирали всю площадку завода. Сейчас при перепрофилировании и вовлечении таких участков в девелоперскую деятельность возникают сложности с обоснованием сохранения площадей, не занятых зданиями. Таким образом, в Москве образовалось достаточно большое количество земельных участков, площадь которых многократно превышает «пятно застройки», занятое объектами капитального строительства.
В случае выявления фактов нарушения порядка пользования таким земельным участком правообладатель может лишиться части прилегающей территории по инициативе ДГИ г. Москвы. В такой ситуации правообладатель сможет претендовать лишь на ту часть земельного участка, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания, находящегося в собственности.
Ключевым судебным актом, на основании которого органы власти могут расторгать договоры аренды земельных участков по собственной инициативе, является постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10. Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может «урезать» используемый земельный участок.
Такая практика позволяет органам власти перераспределять земельные участки, освобождая излишние площади. Для арендатора это всегда экономическая потеря, так как может пострадать и инвестиционная привлекательность земельного участка, и его градостроительный потенциал. А для властей это удобный инструмент, подменяющий собой институт изъятия земельных участков.
Подход, при котором судьи оценивают соразмерность предоставляемого в аренду земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, можно встретить во множестве судебных актов разного. Это свидетельствует о реализации принципа единообразного подхода (отражено в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2018 г. № 05АП-7784/2018 по делу № А59-3749/2018, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2019 г. № Ф08-12236/2018 по делу № А61-2432/2018 и др.).
Полностью исключить вероятность изменения органами власти конфигурации земельного участка, изначально предоставленного арендатору, можно при условии соблюдения требований действующего законодательства и своевременной реализации преимущественного права аренды.
Земельный участок по адресу: г. Москва, проезд Путевой, вл. 3, стр. 1, кад. № 77:02:0003006:37. После прекращения срока действия долгосрочного договора, незамедлительно часть указанного земельного участка была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта с иным назначением (под улично-дорожную сеть). До расторжения договора часть земельного участка под улично-дорожную сеть городу пришлось бы получать через процедуру изъятия с выплатой арендатору компенсации, а так – город достиг цели без выплат и компенсаций.
Факт 3: еще один повод для расторжения договора аренды земельного участка со стороны ДГИ г. Москвы – факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке. Часто это касается самовольных построек.
Судебные органы квалифицируют снос здания как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В такой ситуации участок не может использоваться по назначению, предусмотренному договором аренды. Арендаторам земли нужно учитывать риски потерь от сноса здания и утраты прав на земельный участок под самовольной постройкой.
К 2020 году большая часть объектов самовольного строительства на территории Москвы, с которыми борются власти, – это реконструированные без исходно-разрешительной документации объекты, а не вновь созданные объекты капитального строительства. Получается, проблема самовольной постройки не затрагивает ситуации, когда объект не является капитальной постройкой.
Если некапитальные объекты находятся в местах, не предназначенных или не отведенных городом для размещения такого рода объектов, либо возведены без получения соответствующих разрешений, они демонтируются созданными в каждом округе г. Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы «Автомобильные дороги» (распоряжение Правительства г. Москвы от 16 августа 2011 г. № 628-РП).
Ключевой нормативный правовой акт, регламентирующий порядок работы городских властей по борьбе с самовольными постройками, – Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать их, не понимая последствий.
А главная опасность здесь – выявление признаков самовольного строительства или нарушения установленного порядка землепользования (один из признаков самовольной постройки) Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) или Росреестром.
Если проверяющие выявят признаки самовольной постройки или нарушения порядка землепользования, правообладателя ожидают негативные последствия:
Важно! Оспаривание каждой из таких санкций порождает самостоятельное дело в суде, которое требует ресурсов (временных, денежных и т.п.)
В Москве такие риски в последнее время приобрели массовый характер и выступают проблемой субъекта. Вот что ждет собственника здания (арендатора земельного участка) при отказе легализовать самовольную постройку (даже если он еще не привлек внимание городских властей):
Легализация самовольных построек – единственный шанс обезопасить собственника объекта от трат на возвращение его к исходному состоянию до реконструкции или сноса постройки.
Проблема признания объекта капитального строительства самовольной постройкой порождает ряд негативных правовых и экономических последствий для правообладателя. Если земля под таким объектом находится в аренде, это может обернуться и вовсе утратой земельного участка вместе с расположенным на нем объектом без возможности восстановления.
Энциклопедия решений. Расторжение договора аренды земельного участка
Расторжение договора аренды земельного участка
Общие основания прекращения аренды земельных участков предусматриваются нормами гражданского законодательства (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Это означает, что к договору аренды земельного участка применяются правила ст.ст. 619 и 620 ГК РФ об основаниях досрочного расторжения договора по требованию соответственно арендодателя и арендатора.
Если договор аренды земельного участка заключен на неопределенный срок, каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для этого достаточно проинформировать вторую сторону договора в письменной форме об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки. По общему правилу договор будет считаться прекращенным с момента получения другой стороной уведомления об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, постановление Двадцатого ААС от 13.11.2012 N 20АП-5145/12).
Земельное законодательство предусматривает дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя:
1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства, а именно при:
— использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
— невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
— невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
— неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными главой VII.1 ЗК РФ;
3) в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором (п. 2 ст. 45, п.п. 2, 2.1 ст. 46 ЗК РФ).
Как подчеркивает судебная практика, одностороннее расторжение договора аренды земельного участка по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Например, договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не может быть расторгнут в связи с отменой органом местного самоуправления правового акта, на основании которого этот участок был предоставлен в аренду, поскольку такого основания для расторжения договора аренды законодательство не предусматривает (см. определение СК по гражданским делам ВС РФ от 18.11.2014 N 29-КГ14-3).
Прекращение аренды земельного участка в связи с его использованием с грубым нарушением правил рационального использования земли не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что он заключен на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). В связи с этим судебная практика подчеркивает, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальное основание и порядок досрочного расторжения договора, отличное от общих оснований, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст.ст. 450 и 619 ГК РФ. Это означает, в частности, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Кроме того, факт существенного нарушения договора арендатором сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Из п. 9 ст. 22 ЗК РФ также следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный на срок более чем пять лет, не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Правила гражданского законодательства, допускающие наличие в договоре условия об одностороннем отказе стороны от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ), в отношении арендодателя не применяются даже при наличии соответствующего условия в договоре аренды (постановление Третьего ААС от 22.01.2013 N 03АП-5617/12).
На договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, заключенные на срок пять лет или менее, правило п. 9 ст. 22 ЗК РФ не распространяется, поэтому расторжение этих договоров путем одностороннего отказа арендодателя от их исполнения не противоречит закону, если такое право арендодателя предусмотрено договором аренды (ст. 450.1 ГК РФ, постановление Восемнадцатого ААС от 29.10.2012 N 18АП-9462/12).
Последствия расторжения договора аренды земельного участка определяются общими правилами гражданского законодательства (ст. 453 ГК РФ), а также правилами, регулирующими отношения по договору аренды (ст. 622 ГК РФ). Такие последствия могут быть предусмотрены и самим договором, поскольку это не противоречит императивным нормам (п. 1 ст. 422 ГК РФ). В частности, арендатор обязан вернуть полученное в аренду имущество с уплатой арендных платежей за период фактического пользования таким имуществом. За просрочку возврата арендодатель вправе потребовать уплаты договорной неустойки по день фактического возврата ему имущества, а также взыскать убытки в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (п.п. 3, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35, постановление Восьмого ААС от 12.12.2013 N 08АП-9794/13).