как вернуть деньги если сделка недействительна
ВС разрешил не возвращать деньги покупателю, если сделку признали ничтожной
Верховный суд обязал нижестоящие суды пересмотреть дело (№ 55-КГ21-4-К8) жителя Хакасии, который оспаривал сделку своего уже умершего отца по продаже земельного участка.
Согласно материалам дела, Юрий Пивоваров* в 2017 году продал садовый участок в 628 кв. м и расположенный на нем домик за 150 000 руб. Через два года мужчина умер, а его сын Александр*, вступивший в наследство, решил через суд добиться признания сделки недействительной. В иске он указал, что на момент оформления договора купли-продажи Пивоваров-старший не осознавал своих действий и не мог руководить ими.
Суды трех инстанций удовлетворили требования истца, но вместе с тем обязали его вернуть деньги покупательнице. Пивоваров не согласился с таким решением и обратился в Верховный суд.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС, проверив материалы дела, выявила существенные нарушения материального и процессуального права. Так, на момент совершения сделки мужчина был признан недееспособным, в связи с этим все совершенные им юридически значимые действия являются недействительными. Это касается не только передачи покупательнице прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения Юрием Пивоваровым денежных средств.
ВС уточнил, что отдельного документа, подтверждающего оплату участка, не было. А пункт в договоре купли-продажи, согласно которому деньги были переданы продавцу, является недействительным и не может считаться доказательством. Иных доказательств передачи денежных средств в материалы дела не представлено, указал ВС.
«При таких обстоятельствах вывод суда о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 150 000 руб. противоречит установленным по делу обстоятельствам», – следует из определения ВС.
В результате коллегия постановила отменить решения нижестоящих судов в части взыскания с Пивоварова суммы сделки и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона, постановил ВС.
*имена и фамилии изменены редакцией
Тонкий расчет
Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки
Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве». Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.
Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.
Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом. Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится. В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.
Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.
Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца. Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез. Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.
Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.
Когда суд разрешит продавцу недвижимости не возвращать деньги покупателю при отмене сделки
Купить недвижимость довольно просто (если есть деньги, конечно). Но вот купить недвижимость так, чтобы избежать потом проблем — это куда сложнее.
Самая большая неприятность, которая грозит покупателю — это отмена сделки судом. В таком случае стороны приводятся в исходное состояние: недвижимость возвращают продавцу, а тот, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные от него деньги.
Но хуже всего, что есть примеры, когда при возврате недвижимости продавец освобождается судом от всех обязательств перед покупателем (т. е. деньги он ему отдавать не должен).
Приведу один из таких случаев, который недавно был на рассмотрении Верховного суда РФ (определение по делу № 5-КГ21-4-К8).
Исходная ситуация
В 2017 году женщина купила себе дачу — земельный участок в СНТ и садовый домик на нем. Стоимость покупки, согласно договору, составила 150 000 рублей.
Но дачной жизнью покупательница наслаждалась всего три года: в 2020 году на нее подал в суд сын того мужчины, у которого она купила дачу. Он потребовал признать сделку недействительной и вернуть ему обратно родительскую дачу.
Как выяснилось, в 2019 году продавец дачи скончался, наследство принял его сын. И тут он узнал, что унаследовать садовый участок с домом он не может — поскольку отец его продал.
Зная, что у того долгое время были проблемы со здоровьем, сын засомневался в его способности адекватно оценивать ситуацию при заключении сделки.
А по закону сделка признается недействительной, если один из ее участников не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими — даже при том, что не был на тот момент официально лишен дееспособности (ст. 177 ГК РФ).
А вот о том, что происходит с движимым и недвижимым имуществом в спорах с ФНС, мы поговорим на бесплатном вебинаре 28 сентября: записаться можно прямо сейчас.
Что сказали суды
Суд принял иск наследника и назначил экспертизу, чтобы состояние здоровья продавца на момент подписания договора оценили специалисты.
Те на основании медицинских документов (где фиксировались обращения отца наследника к врачам) пришли к неутешительному для покупательницы выводу: у мужчины было длительное расстройство сознания, так что на дату заключения сделки он точно не мог понимать ее суть.
После такого заключения сделка никак не могла устоять: суд аннулировал договор и обязал покупательницу вернуть наследнику дачу, а его — отдать деньги.
Но наследник не согласился с тем, что должен расплачиваться с женщиной — и дошел со своей жалобой до Верховного суда РФ. А там с его доводами полностью согласились.
Дело в том, что расчет за дачу был оформлен исключительно договором, а в тексте был пункт, согласно которому стороны подтверждали, что они полностью рассчитались между собой до подписания договора.
Такая формулировка вполне допустима, и суды принимают такие договоры в качестве доказательства передачи денег покупателем продавцу. Но только не в этом случае.
Поскольку договор признали недействительным из-за невменяемости продавца, то и все пункты в нем тоже утратили свою силу — в т.ч. и пункт о расчете между сторонами.
Поэтому покупательница лишилась главного доказательства того, что она отдала деньги продавцу. Ни расписок, ни других документов, подтверждающих передачу денег, не было.
А раз точно не установлено, что продавец получил деньги, то и нельзя обязать его их вернуть (в данном случае — наследника).
Неизвестно, что произошло в 2017 году на самом деле. Но если покупательница действительно передала деньги продавцу, как было указано в договоре, ей не позавидуешь: она осталась и без дачи, и без денег.
Как можно было этого избежать
Если есть сомнения в том, что продавец абсолютно здоров, лучше заранее заручиться медицинским подтверждением его вменяемости.
И расчет лучше производить безналичным способом — чтобы он отражался на банковских счетах (либо через депозит нотариуса, либо банковским переводом, либо аккредитивом).
Будь у нашей покупательницы выписка с банковского счета, подтверждающая зачисление ею денег продавцу, ей наверняка удалось бы взыскать их обратно с наследника.
И, конечно же, не стоит забывать о расписке, в которой бы говорилось о передаче денежных средств.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь
Как вернуть неосновательное обогащение при признании сделки недействительной
Если вы требуете применить последствия недействительности сделки, то при определенных обстоятельствах вы также вправе потребовать от другой стороны возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное ею имущество (неосновательное обогащение). Для этого включите требования о возврате неосновательного обогащения в иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности или подайте отдельный иск (например, если суд уже удовлетворил требование о применении последствий недействительности).
Нормы Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении по общему правилу применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).
1. Когда возникает неосновательное обогащение
Сторона неосновательно обогатилась, если она приобрела или сберегла имущество за счет контрагента без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Неосновательное обогащение может возникнуть, например, когда при проведении двусторонней реституции одна сторона вернула другой ранее полученное имущество, а другая сторона не возвратила переданные ей денежные средства (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
2. Что можно потребовать от неосновательно обогатившейся стороны
Если ваш контрагент по недействительной сделке неосновательно обогатился, то вы можете взыскать:
имущество в натуре, при возврате учитывается его состояние.
Например, в споре по иску о возврате полученного по договору купли-продажи недвижимости суд помимо прочего указал, что улучшения имущества, повысившие его стоимость, должны возмещаться стороной, к которой оно возвращается (Определение Верховного Суда РФ от 23.09.2008 N 18-В08-45);
действительную стоимость имущества на момент его приобретения. Требуйте возмещения действительной стоимости, если имущество невозможно возвратить в натуре (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).
Требовать передачи стоимости имущества можно и в том случае, если оно не может быть использовано по назначению ввиду его полного износа (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 — вывод сделан по незаключенному договору, но представляется, что он применим и к недействительным сделкам).
Вы также можете потребовать возместить:
убытки (при определенных обстоятельствах — см. п. 2 ст. 1104, п. 1 ст. 1105 ГК РФ);
неосновательно полученные доходы, при условии что они были извлечены или должны были быть извлечены вашим контрагентом после того, как он узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ);
проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), начисленные с того момента, когда противоположная сторона узнала или должна была узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Если выяснится, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, то на разницу между данной суммой и суммой, эквивалентной стоимости переданного другой стороне, с указанного момента начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Покупатели квартир смогут вернуть деньги при отмене сделки
Теперь при покупке квартиры надо обязательно включать в договор условие, что продавец выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. Соответствующее постановление Верховного суда опубликовала «Российская газета».
Сегодня, если сделка признается недействительной, это не значит, что покупателю кто-то должен вернуть деньги. У нового владельца просто забирают квартиру. В результате покупатель остается без денег и жилья, а продавец ни за что не отвечает. Если же прописать в договоре соответствующий пункт, то продавец уже не сможет остаться в стороне, так как лично поручился, что все вернет, поясняется в публикации.
Юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко):
— Процедура поручительства при совершении сделки не нова. В сделках с недвижимостью она применялась редко, но и такое встречалось. В качестве поручителей выступали третьи лица. Но ранее, если основная сделка признавалась недействительной, то и поручитель освобождался от ответственности. Теперь же поручителем возврата денег станет сам продавец. Данный пункт будет вноситься в договор купли-продажи, и в случае признания сделки недействительной продавец обязан будет вернуть покупателю деньги за квартиру. Безусловно, этот момент станет для покупателей недвижимости хорошей возможностью обезопасить себя от того, что можно остаться и без квартиры, и без денег. Трудности могут возникнуть именно с взысканием этих денег — у продавца их уже может не быть. Продать квартиру, в отношении которой идут споры, либо долю в ней тоже вряд ли удастся. Поэтому в некоторой степени это облегчит жизнь покупателям, но не устранит проблему в целом.
В начале 2020 года в силу вступил закон, согласно которому требовать компенсации лишившийся жилья из-за незаконной сделки гражданин сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Граждане, которые приобрели жилье, не зная о его криминальном прошлом, а затем потеряли из-за того, что суд признал сделку незаконной, смогут получить компенсацию от государства.