как выгоднее гасить ипотеку года или ежемесячный платеж
Уменьшить платеж или срок кредита?
Уменьшение срока кредита или суммы платежа влияет на переплату. Рассмотрим на примере: кредит 100 000 ₽ на 1 год под 22,9%. Считать буду на онлайн-калькуляторе.
Предположим, кредит взяли 1 марта, а 1 апреля решили досрочно внести 30 000 ₽. Сумма задолженности снизится, поэтому банк предложит уменьшить срок кредита или ежемесячный платеж. Сравним переплату в трех случаях: погашение кредита по графику, уменьшение срока или суммы платежа.
Выходит, что уменьшать срок выгоднее при любых процентных ставках, датах и суммах досрочного погашения. Однако этот способ только экономит деньги, но не помогает в случае потери дохода.
Напротив, уменьшать платеж невыгодно, но безопасно: снижается нагрузка на бюджет. Лишитесь части заработка — с большей вероятностью сможете расплатиться с банком.
Но существует способ не потерять выгоду, снизив ежемесячный платеж. Для этого вы продолжаете ежемесячно вносить ту же сумму, которая была до уменьшения. То есть гасите кредит досрочно по чуть-чуть.
Вернемся к примеру с кредитом в 100 000 ₽. Ежемесячный платеж по нему — 9402,81 ₽. После досрочного внесения 30 000 ₽ минимальный платеж составил 6356,61 ₽. В следующем месяце вы вносите платеж по графику и дополнительно перечисляете разницу — 3049,20 ₽. Эти деньги идут на досрочное погашение. По такой схеме вы вносите деньги на протяжении всего срока кредита.
Таким способом кредит закрывается в тот же день, что и при уменьшении срока. При этом обязательный платеж уменьшается каждый месяц — если возникнут трудности, вам будет проще его внести.
Теперь посмотрим, что с переплатой. Для этого сравним оплату по графику, уменьшение срока кредита и два варианта уменьшения платежа.
Курс доллара и евро
сейчас и на завтра
Как выгоднее досрочно гасить ипотеку? При выборе варианта погашения нужно определить для себя, что важнее: ежемесячная выплата или общая сумма платежей, внесённых за квартиру.
Любой заемщик мечтает о досрочной выплате кредита. Делать это можно путем уменьшения срока или ежемесячного платежа. Разбираем достоинства и недостатки каждого способа.
Плюсы и минусы
При выборе варианта погашения нужно определить для себя, что важнее: ежемесячная выплата или общая сумма платежей, внесённых за квартиру.
«Первое имеет значение при снижении качества жизни или изменении обстоятельств, например, появлении дополнительных трат на детей или родителей. Второе приятно само по себе, хотя и здесь нужно сопоставлять ипотечную ставку и доходность от вложений временно свободных средств. В случае льготных программ может быть выгоднее обслуживать кредит и одновременно получать инвестиционный доход», — считает доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Многие эксперты полагают, что сокращение срока погашения долга по ипотеке – более выгодный в финансовом плане подход.
«Во-первых, значимо снижается переплата по процентной части займа. Во-вторых, сокращаются траты на дополнительные услуги, в частности, на страховку ипотеки. Например, если ранее человеку требовалось оформлять ее каждый год в течение 20 лет, то после досрочной выплаты потребуется покупка меньшего числа соответствующих договоров. Но уменьшение ежемесячного платежа снижает долговую нагрузку, этот аргумент стал актуальней с 2020 года, когда у многих граждан сократился доход. Выбор подобного варианта позволит заемщику избежать необходимости обращения в банк для получения кредитных каникул и исключить возникновение просрочки», — говорит аналитик банковского сектора и рынка микрофинансовых организаций Дмитрий Сысоев.
Допустим, если взять квартиру за 12,5 млн рублей в «старой» Москве, средняя ставка по программе льготной ипотеки равняется 5,6%. Первоначальный взнос – 20%, величина кредита – 9,8 млн рублей, а его срок – 20 лет.
«В этом случае ежемесячный платеж составит 68,2 тысячи рублей, а величина процентов, которые потребуется уплатить банку, – 6,6 млн. Предположим, что заемщик в конце года получил премию в 500 тысяч и решил ее направить на досрочное погашение ипотеки. Если клиент выберет уменьшение суммы платежа, то его получится снизить на 3,5 тысяч, а сумму процентов – на 300 тысяч рублей. В свою очередь при выборе второго варианта сумма ежемесячного платежа останется той же самой, однако срок кредита сократится на 21 месяц, а величина процентов – на 900 тысяч рублей. Соответственно, главным преимуществом снижения срока кредита служит значительное уменьшение суммы выплачиваемых банку процентов. В этом случае величина выплат, в отличие от первого способа, не сокращается, поэтому итоговый выбор остается за клиентом, который сам определяет, что ему важнее: платить меньше или быстрее закрыть ипотеку», — привела пример управляющий директор риелторской и консалтинговой компании Надежда Коркка.
Особенности аннуитета и дифференцированного платежа
На выбор методов досрочного погашения частично влияет схема платежа. В большинстве банков ипотека гасится аннуитетными, то есть одинаковыми на протяжении всего срока кредита, выплатами.
«Они состоят из двух частей: одна направляется на погашение долга, вторая – на выплаты по процентам. В первые несколько лет та часть, которая идет на погашение процентов, может кратно превышать величину средств, которые идут на выплату непосредственно долга. Однако затем они сближаются и к концу ипотеки проценты составляют минимальную долю. Дифференцированный платеж встречается реже. Он предполагает, что ежемесячные выплаты со временем будет снижаться.э, при этом на погашение долга направляется фиксированная сумма на протяжении всего срока, меняется только размер средств, предназначенных для выплаты процентов», — говорит Надежда Коркка.
Для досрочного погашения долга наиболее подходит аннуитетный вид платежей. По словам генерального директора столичного агентства недвижимости Наталии Кузнецовой, при такой схеме оплаты частичное досрочное погашение выгоднее делать в первой половине срока, когда часть процентов внутри ежемесячного платежа больше, чем часть, которая идет на погашение основного долга. Чем больше сумма для досрочного погашения, тем меньше становится итоговая переплата.
«При дифференцированных платежах схема иная. Так как внутри платежа часть, которая погашает основной долг, фиксированная и одинаковая на весь срок кредитования, а вот сумма процентов уменьшается от месяца к месяцу, то, даже если вносить каждый месяц хотя бы по 10 тысяч сверху, кредит будет погашаться активнее, а платежи сокращаться заметнее. Но не стоит забывать, что при дифференцированном графике погашения первые платежи выше, чем при аннуитетном», — сказала Наталия Кузнецова.
Частично или полностью
С одной стороны, если у заемщика есть свободные средства, то лучше сразу их вносить на погашение долга, чем ждать, когда накопится большая сумма.
«При наличии лишних средств, которые есть возможность внести на досрочное погашение, стоит сразу выполнять эту операцию. Копить деньги для полного закрытия договора раньше срока не имеет смысла. Причина: проценты за пользование заемными деньгами начисляются ежедневно на остаток задолженности. Чем быстрее станет ее сумма меньше, тем меньше будет переплата. Теряется смысл в досрочном погашении только в последний год выплаты ипотеки. Ведь при этой процедуре проценты практически отсутствуют, а дополнительные услуги уже оплачены. Правда, это только на первый взгляд. Нельзя исключать психологический фактор – желание закрыть договор максимально быстро и избавиться от долгового бремени. Тем более, никто не может предугадать, какие форс-мажоры могут произойти в это время, поэтому и здесь есть смысл в досрочном погашении», — говорит Дмитрий Сысоев.
С другой стороны, в некоторых случаях имеет смысл подождать и единовременно внести существенную сумму.
«Не стоит вносить каждый месяц платеж, превышающий ежемесячный объем, например, на 10 тысяч рублей. Лучше подкопить месяца 3-4 и внести сразу 30 или 40 тысяч соответственно. Дело в том, что при каждой частичной «досрочке» график погашения при аннуитетном платеже пересчитывается так: первый платеж но новому графику опять будет содержать большую часть процентов, и всякий раз при ежемесячных небольших погашениях график будет перестраиваться заново. Например: у вас 5 млн кредита на 10 лет по ставке 6 % с ежемесячным платежом 55 510 рублей, при погашении в первый месяц на 10 тысяч, срок кредитования почти не изменится, а сумма платежа снизится на 150 рублей. В то время как при внесении сразу 40 тысяч в 3-й или 4-й платеж либо срок сокращается на 2 месяца, либо платеж на 400 рублей», — считает Наталия Кузнецова.
Нюансы оплаты
Банки имеют право запрашивать уведомление от клиента о намерении частично или полностью досрочно погасить ипотеку.
«Некоторые структуры устанавливают максимально возможный период – 30 суток, то есть от момента подачи заявления заемщиком до выполнения операции проходит фактически месяц, и просто внести определенную сумму на счет недостаточно. Поэтому о процедуре стоит консультироваться заблаговременно. Если говорить о популярной практике, то зачастую в аннутитетных графиках при частичной досрочной выплате в банках предоставляется право выбора. Для дифференцированных более распространено безальтернативное сокращение срока», — сообщил Дмитрий Сысоев.
Также в договоре кредитования может быть установлена минимальная сумма для частично-досрочного погашения.
«Это делается в интересах кредитора: любой перерасчёт связан с операционными издержками. При досрочном погашении важно сохранить все документы, свидетельствующие о закрытии кредита, и заказать справку из Бюро кредитных историй. Связано это со случаями, когда банковский клерк случайно или нарочно вносит в БКИ информацию «криво» и за заёмщиком, например, остаётся долг в 10 копеек. При последующих обращениях за кредитами это будет восприниматься как негативная информация и ставка будет выше», — посоветовал Александр Цыганов.
Как досрочно погасить ипотеку?
Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.
Зачем досрочно гасить ипотеку?
Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше. Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:
Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.
Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в СберБанке на стандартных условиях оформила молодая семья. Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года. Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно?
Что выгоднее — уменьшать ежемесячный платеж или сокращать срок кредита?
Для ипотеки в российских банках предусмотрено два варианта погашения. И в одном, и в другом случае деньги заемщика пойдут на погашение «тела» кредита, но условия после погашения изменяется по-разному:
В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее.
Уменьшение срока
Чтобы минимизировать переплату, специалисты банка в первую очередь посоветуют сократить срок кредита. Предположим, что через год с лишним — 01.08.2020 — в распоряжении молодой семьи из примера оказалось 500 000 рублей, которые они решили направить на досрочное погашение. Расчет:
Как видно из нового графика, срок кредитования сократился почти на год — с 36 до 25 месяцев — при том, что сумма ежемесячного платежа осталось прежней. Итоговая переплата по кредиту составила 178 554 рубля.
Уменьшение платежа
Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. В ту же дату 01.08.2020 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку. Расчет:
Из графика видно, что срок ипотеки остался прежним — 3 года, зато платеж уменьшился до 20 126 рублей на дату досрочного внесения средств. Как ожидалось от данного способа погашения, переплата оказалась выше и составила 207 510 рублей. Это на 28 956 рублей, чем при сокращении срока кредита.
Погашение двумя способами одновременно
Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам. Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.
Переплата по кредиту из приведенного примера составила бы 176 547 рублей. Можно сделать вывод, что погашать кредит по двум схемам одновременно — наиболее выгодно.
Что пишут в договоре?
Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?
Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):
Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.
Онлайн
Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:
У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки. Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч.
В отделении банка
Заявку на погашение подают в любом отделении города. Платеж зачисляется в срок от одного до трех дней (вполне вероятно, что и на дату обращения). В заявлении клиент прописывает:
Тем заемщикам, которые оказались в другом городе/населенном пункте, нужно сначала перевести ипотеку в новый регион пребывания. Для этого подается заявление по старому адресу либо на текущем месте.
Где взять деньги на досрочное погашение
Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?
Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Согласно закону
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Сокращение срока ипотечного кредита
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.
Комбинированный вариант
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.
Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
Примеры расчета
В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.
Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.
| Схема | Ежемесячный платеж | Переплата | Выгода |
|---|---|---|---|
| До погашения | 35 600 | 1 273 000 | — |
