как взять ипотеку в иностранном банке

Запасной аэродром: как взять ипотеку за границей

До последнего времени покупка заграничного жилья в кредит была довольно популярна среди состоятельных россиян. По словам руководителя отдела по зарубежной недвижимости Knight Frank Марины Кузьминой, в 2014 году доля ипотечных сделок в общем объеме покупок зарубежной недвижимости соотечественниками составляла 50%. За прошедшие восемь месяцев 2015 года в компании не было заключено ни одной сделки с привлечением кредита: девальвация российской валюты сделала покупку в кредит недвижимости за границей дорогостоящим и опасным занятием. Любое новое ослабление рубля приведет к росту расходов.

Кроме того, покупателю придется обеспечивать не только валютный кредит, но и платить за содержание недвижимости — также в валюте, напоминает представитель специализирующегося на зарубежной недвижимости сайта prian.ru Филипп Березин. По его словам, многим владельцам домов в Болгарии, которые брали кредит несколько лет назад, сейчас приходится продавать жилье: финансировать обе статьи расходов они не в состоянии. Этот вариант подойдет тем, у кого доход в валюте, или тем, у кого он просто очень высок.

Предположим, что для покупки жилья вам не хватает 3 млн руб. (это примерно €39 500 по курсу ЦБ на 15 сентября). Если вы удовлетворяете всем требованиям к первоначальному взносу, то кредит в российском ЮниКредит банке (десять лет, ставка 16,25%) означает ежемесячный платеж в 50,7 тыс. руб.

Такой же кредит в итальянском UniCredit bank с тем же сроком и по ставке 2% годовых будет соответствовать ежемесячному платежу в €363, или 27,6 тыс. руб. В первом случае переплата по кредиту составит сумму, сопоставимую со стоимостью самого кредита (3,1 млн руб.), во втором — €4,4 тыс. (312 тыс. 252 руб. по курсу ЦБ на 15 сентября — в десять раз меньше).

Условия и документы

Оптимальный вариант для покупки жилья за границей — кредит в местном банке, говорит управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова. Во всех десяти странах, где россияне охотнее всего покупают недвижимость, банки выдают ипотечные кредиты россиянам. «Их доля в числе всех ипотечных заемщиков-иностранцев составляет 1%», — сообщила РБК пресс-служба испанского Caixabank. Россияне входят в тройку самых активных клиентов-иностранцев, пояснила пресс-служба турецкого Garanti Bank.

Обычно кредит можно получить в местной валюте. Некоторые банки позволяют выбрать разные варианты. В Garanti Bank россияне могут взять кредит в четырех валютах: евро, долларах, турецкой лире и британском фунте. В большинстве стран условия кредита для нерезидентов практически не отличаются от условий для местных граждан.

Испанский банк Sabadell дает ипотеку нерезидентам по ставке от 4,85% (первый год) до 4,1% (последующие) на срок до 40 лет. Страхование жилья и жизни позволяет снизить ставку на 0,2 и 0,4 п.п. соответственно. На Кипре ипотеку иностранцам дают под 3–5% годовых, первоначальный взнос составляет около 50%. Но есть и исключения. Например, в Великобритании первоначальный взнос для нерезидентов страны будет выше, чем у граждан Великобритании.

Пакет необходимых документов во всех банках, как правило, стандартный. «Главное условие — подтвердить необходимый уровень дохода в России. Почти все банки требуют справку с места работы о размере дохода за последние один или два года (2-НДФЛ), налоговую декларацию о доходах за тот же период, а также выписки с банковских счетов потенциального заемщика», — рассказывает Индриксонс из Indriksons.ru.

При этом важно доказать, что у потенциального заемщика нет долгов на родине. Поэтому часто банки требуют справку из бюро кредитных историй, а также справку из Федеральной службы судебных приставов. Во Франции обратившегося за ипотекой россиянина также попросят предоставить выписку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Кроме того, все банки, кроме британских, чешских и швейцарских, просят предъявить предварительный договор купли-продажи с подписями всех сторон: покупателя, продавца и нотариуса.

Для получения кредита в Испании, Турции и Италии потребуется номер налогоплательщика. Испанский NIE — налоговый номер иностранца — можно запросить через российское консульство. В других странах придется обращаться в местные госорганы напрямую.

Ограничения

Некоторые страны вводят ограничения для нерезидентов. Например, в Италии условия получения ипотеки могут варьироваться в зависимости от региона страны. «Мы можем гарантировать клиентам получение до 50% от стоимости объекта на Комо, Гарда и Маджоре, а также в регионе Абруццо. А вот в Лигурии и Тоскане ипотеку гражданам РФ дают неохотно», — рассказывает Нина Волкова из международного агентства недвижимости NV-company.

Аналогичная ситуация в Испании: в востребованной россиянами Барселоне ипотеку получить все сложнее, а на Коста Бланка и Коста дель Соль проблем не возникает.

В Швейцарии нерезиденты могут стать собственниками недвижимости не во всех кантонах, говорит партнер компании Henley&Partners Питер Крумменахер. Например, на берегу Женевского озера покупатель без ВНЖ приобрести недвижимость не может. В Цюрихе, Женеве, Люцерне, и Берне — тоже. Кроме того, если иностранец не является резидентом Швейцарии, то для оформления покупки потребуется специальное разрешение, которое на практике выдается крайне редко, добавил Крумменахер.

Источник

Ипотека в иностранном банке: в какой стране условия кредитования выгоднее

На протяжении последних лет все чаще поднимается вопрос о том, выгодна ли ипотека в иностранном банке. У многих потенциальных заемщиков может зародиться идея получить кредит именно заграницей. Но так ли это просто, ведь иностранцу нужно подтвердить свою платежеспособность и подготовить многочисленные документы по такой сделке. В данной статье мы расскажем, как получить ипотеку в иностранном банке, а также с какими трудностями при этом можно столкнуться.

Можно ли взять ипотеку в иностранном банке

Действительно, если сопоставить ставки по ипотеке в нашей стране и развитых зарубежных странах, можно увидеть существенную разницу между ними. И сравнение это будет не в пользу коммерческих банков РФ.

Конечно, можно объяснить такие низкие ставки более развитой финансовой системой стран Запада, а также совершенно иной, нежели в России, денежно-кредитной политикой, проводимой их Центральными Банками. Но простого потребителя вряд ли волнуют причины различия цен на ипотеку. Ведь любой заемщик просто хочет получить долгосрочный кредит под максимально низкий процент. И изучая банковский рынок, можно подумать, что ипотека в иностранном банке — это лучшее решение данного вопроса. Но если рассмотреть предложения дочерних предприятий иностранных компаний в Российской Федерации, то можно убедиться, что они работают на тех же условиях, что и другие кредитные учреждения данной территории.

Дело в том, что законодательство РФ в области банковского сектора существенного ограничивает условия открытия филиалов иностранных банков в нашей стране, поэтому в России их попросту нет.

Отсюда следует несложный вывод: если нужен кредит под низкий процент, то взять его нужно непосредственно в зарубежном банке. Но как это сделать на практике?

Конечно, прямых запретов и ограничений на обращения в иностранные банки нет. Но стоит вам попробовать позвонить или отправить электронное письмо с заявкой в кредитную организацию за рубежом, как станет понятно, что вас не спешат сделать своим заемщиком. Хотя во многих крупных банках есть предложения для иностранцев, на деле они предпочитают давать в долг своим гражданам или хотя бы тем, кто проживает в данном государстве длительное время, например, по виду на жительство.

Можно объяснить такую политику банков простым желанием застраховаться от ненужных рисков. Ведь если заемщик — резидент, то это сильно упрощает процедуру кредитования и возврата долга. Напомним, что резидентом является лицо, как физическое, так и юридическое, которое официально зарегистрировано или длительно проживает в данном государстве. При этом, резиденты должны соблюдать экономическое законодательство данной страны, а значит подавать декларации о доходах, платить налоги в бюджет и т.д.

Понятно, что отдать предпочтение «своему» заемщику — совершенно рациональное решение. Ведь в случае с иностранцем, во-первых, гораздо сложнее отследить его реальный доход и добросовестность, относительно выплаты долгов, а во-вторых, при возникновения спорных ситуаций придется обратиться в суд той страны, гражданином которой является должник. Поэтому далеко не все иностранные банки разрабатывают кредитные программы для россиян.

Получить ипотеку в иностранном банке имеют шанс те, у кого есть вид на жительство и/или разрешение на постоянное проживание на территории зарубежного государства. Если у россиянина нет двойного гражданства, но он занимается предпринимательством в другой стране, то на кредит там также можно рассчитывать.

При этом, не всегда под предпринимательской деятельностью имеется ввиду какой-то бизнес. Например, в таких странах, как Италия или Финляндия, вы будете считаться предпринимателем, даже если просто сдаете в аренду собственную недвижимость.

Иностранные банки и ипотека в разных странах зарубежья

Если рассмотреть европейские страны, то можно отметить тенденцию: чем дешевле в стране жилье, тем сложнее здесь получить ипотечный кредит иностранцу. Например, квартиры в Болгарии относительно не дорогие, но взять ипотеку будет трудно, если вы не гражданин. И, наоборот, в Англии или Германии для нерезидентов более лояльные условия получения кредита, но цены на недвижимость очень высокие.

В настоящее время наиболее развитыми странами в плане ипотечного кредитования являются США, Канада, Великобритания, Франция, Швеция. Соответственно, чем более развит рынок банковских услуг, тем легче получить одобрение по ипотеке.

А вот в странах, где традиционно российские граждане привыкли отдыхать, например, в Турции, жилье, конечно, дешевле, но условия по кредитованию для иностранцев очень невыгодные, или слишком усложнена процедура получения займа.

Рассмотрим статистику крупнейшего интернет-каталога иностранной недвижимости Tranio. В таких странах, как Латвия, довольно низкие цены на жилье (от 40 тыс. евро), относительно других европейских стран, но и ставки по ипотеке здесь выше, приблизительно 6-9,5%. В то же время, например, в Черногории низкие ставки по кредитам под залог недвижимости (4-5%), но рассчитывать на их получение можно только имея вид на жительство.

Там, где жилье стоит от 100 тыс. евро, взять ипотечный кредит уже гораздо проще и выгоднее. В Германии, внеся в качестве первоначального взноса 50% от стоимости жилья, можно рассчитывать на процентную ставку 1,5-2% годовых, в Испании, при «первоначалке» всего 30% от цены недвижимости, можно получить кредит под 2,5%, в Португалии — под 2,5-4% годовых.

Национальность заемщика не имеет никакого значения при подаче заявки на оформление ипотеки, а вот от того, резидент вы ли нерезидент, будет в большой степени зависеть, одобрят ли кредит.

Хотя документы, которые кредитная организация запросит у вас, будут одинаковыми, и, если вы являетесь резидентом, и, если не являетесь, нужно понимать, что у банка нет возможности проверить анкету иностранного гражданина досконально, ведь доступа, например, к российским базам данных у него нет. Поэтому, единственным способом минимизировать потери кредитора в случае невозврата ипотеки будет повышенный первоначальный взнос.

Где лучше оформить ипотеку в иностранном банке

1. Ипотека в Австрии

10-15 лет – для коммерческой недвижимости

Для большинства потенциальных российских заемщиков ипотека в австрийских банках окажется недоступной. Ведь нужно иметь либо недвижимость на территории Евросоюза в собственности, либо постоянный доход, получаемый здесь же. Данные меры являются средством обеспечения залога по кредиту. Также иностранному заемщику могут предложить найти поручителя для упрощения процедуры займа.

Если у вас есть собственные средства, оцененные банком в размере не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья, это также будет повышать шансы на кредитование, наряду с вашими личностными характеристиками.

Нужно отметить, что в Австрии действуют представительства российских коммерческих банков. К примеру, Европейская штаб-квартира SberbankEurope AG находится в Вене. Получить ипотечный кредит можно попытаться и там.

Также в этой стране нет ограничений на типы недвижимого имущества, которые можно приобрести в кредит. Важны лишь платежеспособность потенциального заемщика и независимая оценка объекта сделки самим банком.

2. Ипотека в Болгарии

Среди российских граждан ипотека в Болгарии не пользуется популярностью. Чаще всего наши соотечественники совершают здесь сделки с недвижимостью на личные средства. Дело в том, что для иностранцев стоимость кредитов в этой стране в несколько раз выше, чем для местных. Но есть способ получить дешевую ипотеку и здесь — просто найти поручителя-гражданина Болгарии, который разделит с вами долговые обязательства. В этом случае можно рассчитывать на 3,5% годовых по ипотечному кредиту.

Болгарский банк Unicreditbulbank, например, предлагает ипотечные программы для иностранных заемщиков. Они предполагают, что кредитор может профинансировать до 70% стоимости недвижимого имущества, но строго ограничивают вид жилья, который можно приобрести в ипотеку. Обычно кредитуют только новостройки от застройщиков-партнеров банка.

Также, помимо того, что первоначальный взнос по ипотеке для иностранцев должен быть не менее 30% от цены жилья, заемщик должен депонировать в банке-кредиторе сумму, равную годовому платежу по кредиту, заключить договор о представительстве с болгарской фирмой-застройщиком, и, обязательно, застраховать объект кредитования.

3. Ипотека в Германии

Если рассмотреть условия получения ипотеки в банке Германии, можно отметить, что главным условием здесь будет наличие первоначального взноса в сумме не менее 30% от стоимости кредита. Также нужно будет подтвердить, что ваш доход стабильный и официальный. Сложности могут возникнуть, если вы хотите приобрести жилье, не пользующееся спросом на рынке недвижимости, ведь если банку придется изъять у вас предмет залога, ему сложно будет его реализовать.

Решение об одобрении ипотеки в немецких банках принимается один-два месяца, если был представлен полный пакет документов от заемщика. И даже в этом случае могут быть предъявлены требования о подтверждении той или иной анкетной информации. Все это делается с целью точно определить вашу платежеспособность.

Иностранцы часто пытаются получить ипотечные кредиты в Германии, так как здесь довольно низкие ставки по ним. Но нужно понимать, что снижая проценты по кредитам, банки предъявляют более строгие требования к заемщикам, поэтому, чаще всего, среди иностранных клиентов немецких банков можно увидеть только состоятельных людей, покупающих недвижимость по цене от 300 тыс. евро.

4. Ипотека в Греции

В настоящее время в Греции не действуют программы ипотечного кредитования для лиц, не являющихся гражданами Европейского Союза. Возможно ли возобновление этих программ, пока не известно.

До кризиса греческие банки могли предложить ипотеку иностранцам, имеющим хорошую кредитную историю и годовой доход не ниже 30 тыс. евро. При этом, невозможно было приобрести жилье, которое стоило дешевле 50 тыс. евро или коммерческие помещения, а также нужно было ждать одобрения кредита до пяти месяцев.

Для россиян условия греческой ипотеки не были такими уж привлекательными, поэтому, согласно статистике, в основном кредитовались здесь жители стран Европы.

В то же время, граждане России, покупая недвижимость в Греции, могли воспользоваться программой рассрочки от владельцев имущества сроком от шести до двадцати четырех месяцев.

5. Ипотека в Италии

В Италии нет официального запрета на кредитование иностранных граждан. Но на деле, если потенциальный заемщик проживает не в Еврозоне и не имеет официального дохода в Италии, то в ипотеке откажут в 95% случаев. Это связано с риском неплатежеспособности заемщика-иностранца. Ведь активы и доходы, получаемые в другом государстве, итальянский банк учесть не может, даже если вы действительно богатый человек. Возможно, ваши документы примут на рассмотрение, но, в итоге, кредит все равно не дадут.

6. Ипотека на Кипре

Для банков Кипра также самым важным условием при кредитовании иностранного гражданина является его платежеспособность. Поэтому, если вы хотите взять ипотеку в иностранном банке этого государства, важны и ваш стабильный официальный доход, и ваша кредитная история.

На Кипре ипотечное кредитование для иностранцев развито не так, как для местных граждан. Например, россияне занимают здесь, обычно, небольшие суммы. Стоимость жилья, наиболее популярного для приобретения иностранцами здесь, 150-200 тыс. евро. Есть и программы рассрочки от застройщиков, но, соответственно, только для первичного рынка недвижимости.

7. Ипотека в Латвии

Кредитование иностранных граждан в Латвии возможно. Банки здесь очень скрупулезно оценивают легальность и стабильность доходов нерезидентов. Если кредитор признает, что приобретаемая недвижимость ликвидная, а заемщик надежный, то можно рассчитывать на процент по ипотеке в коридоре 4,5-6%. Нужно учесть, что латвийские банки берут совершенно законно комиссию за выдачу ипотечного кредита в размере 2 тыс. евро. При этом можно погасить займ досрочно, не переплатив за это ничего.

Коммерческие банки данного государства могут потребовать с потенциального заемщика такие документы:

Помимо того, что банки изучают ваши доходы, им важно учесть и ваши расходы. Поэтому всегда при выдаче кредита принимается во внимание, есть ли у вас несовершеннолетние дети или другие иждивенцы, какого рода деятельностью вы занимаетесь, есть ли непогашенные на данный момент займы и т.д.

Ипотечное кредитование в Латвии очень популярно среди граждан других стран. Также часто иностранцы кредитуются здесь под залог уже заранее купленного недвижимого имущества.

Как взять ипотеку в иностранном банке

Итак, основной вопрос данной статьи, как взять ипотеку в иностранном банке. Во-первых, нужно тщательно изучить предложения различных зарубежных банков только из официальных источников. Важно брать во внимание не только условия, предлагаемые самими банками, но и состояние экономики рассматриваемой страны и мирового финансового сектора в целом.

Если с банком вы определились, нужно подать заявление на ипотечный кредит. Сейчас, конечно, это можно сделать онлайн. Ваши личные данные нужно предоставить на языке страны банка. И не всегда иностранцу достаточно стандартного заполнения анкеты на сайте. Возможно, придется дополнительно составить письмо с официальным обращением в кредитное учреждение.

Совет! Очень важно показать, что вы можете свободно вести переговоры на иностранном языке, в крайнем случае, хотя бы на английском. Это поможет произвести положительное впечатление на кредитора.

Если вы не владеете иностранными языками, обязательно наймите грамотного переводчика.

Чтобы получить одобрение по ипотеке в иностранном банке, вы должны соответствовать следующим критериям:

Внимание! Нужно учитывать срок, на который у вас есть разрешение находиться в иностранном государстве. Если, например, вы живете там временно по работе или по учебе, и ваша виза истекает через два года, то, скорее всего, банк будет рассматривать возможность кредитовать вас только на этот период.

Еще раз перечислим основные документы, необходимые при подачи заявления на получение ипотеки в иностранном банке:

Источник

Ипотека за границей: где россиянин может взять кредит на жилье

Во многих странах отношение к ипотечным заемщикам-иностранцам, в том числе россиянам, вполне лояльное. В большинстве случаев размер кредита для них будет меньше, чем для собственных граждан, но можно рассчитывать на вполне удобные условия.

«РБК-Недвижимость» разбиралась, где россияне могут получить ипотечный кредит, на каких условиях купить жилье и какие страны для покупки предпочитают.

Легче всего получить ипотеку в тех странах, где такой вид кредитования наиболее развит. Сейчас самые развитые страны в плане ипотечного кредитования — это Великобритания, Германия, Франция, скандинавские страны, США и Канада, а в последнее время еще и Испания, рассказал управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Часто в странах с недорогим жильем, в которых предпочитают отдыхать и к которым присматриваются российские граждане, не самые выгодные условия по ипотеке либо кредит трудно получить, отмечает эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Например, по данным Tranio, относительно невысокие цены на недвижимость (от €40–50 тыс.) в Болгарии, Латвии, Турции и Черногории, но диапазон ставок по ипотеке — от 6% до 9,5%. В Черногории ставки составляют 4–5%, но иностранцам трудно получить кредит: с зарубежными покупателями работает только Erste Bank, но для получения кредита в нем нужно обзавестись видом на жительство в стране.

В то же время в странах, где недвижимость стоит дороже (от €100 тыс.), условия по ипотеке выгоднее. Например, в Германии можно рассчитывать на 50% от стоимости жилья под 1,5–2% годовых, в Испании — на 70% под 2,5% годовых, в Португалии — на 50–60% под 2,5–4% годовых, пояснила Кожевникова.

Какие нужны документы

Что касается условий, то для зарубежного банка не имеет значения национальная принадлежность будущего ипотечного заемщика, важны лишь понятия «резидент» и «нерезидент», отмечает Игорь Индриксонс.

«Пакет запрашиваемых документов абсолютно одинаков как для резидента, так и для нерезидента. Но в конце концов банку плевать на все это, потому что, в принципе, он не сможет проверить все эти документы: ни китайские, ни российские, ни какие-либо другие. Просто для нерезидента первоначальный взнос больше, чем для резидента. И именно сумма первоначального взноса будет являться подстраховкой для банка за невозможность проверить документы».

Ипотека в популярных странах у российских покупателей

«Ипотечные кредиты в Германии пользуются спросом, особенно у покупателей доходной недвижимости. Ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу», — подтвердила Юлия Кожевникова.

По данным Tranio, в Германии банки охотнее финансируют покупку новостроек, а к недвижимости на вторичном рынке относятся требовательнее — тщательнее оценивают состояние объекта и учитывают год постройки. «Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду. Так он может оценить доходность и быть уверенным, что собственник покроет ипотеку арендными платежами», — говорит Кожевникова.

Доходная недвижимость часто продается с пометкой о том, что она уже сдана. В Германии просто так расторгнуть договор об аренде и освободить квартиру можно, уплатив штраф. Но для ипотечных покупателей наличие арендатора — только плюс, поскольку арендными платежами можно гасить ипотечный кредит.

Многие российские покупатели предпочитают покупать недвижимость недалеко от Барселоны, куда чаще всего приезжают на отдых. В основном покупают только в тех районах, где есть вся необходимая инфраструктура, рядом с морем или с хорошими международными школами.

По данным испанской Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости (Colegio de Registradores), доля российских покупателей в четвертом квартале 2017 года составляла 3% (десятое место среди иностранцев).

В Испании ставка в разных банках варьируется от 2% до 6% годовых, сумма первоначального взноса — от 20% до 50% стоимости объекта. Заем может выдаваться на 20–30 лет. При покупке жилья на сумму от €500 тыс. можно рассчитывать на ВНЖ, отмечают в Tranio.

Иностранцы могут получить кредит в размере до 60–70% от стоимости недвижимости, но ставки высокие (8,5–9,5% годовых), рассказала Юлия Кожевникова.

При покупке недвижимости в Болгарии можно получить вид на жительство, но порог входа довольно высокий — если сумма покупки составляет не менее 600 тыс. левов (примерно €300 тыс.), рассказала эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова.

Однако в покупке болгарской недвижимости есть свои плюсы. По данным «Миэль-Франчайзинг», при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно получить документ, фактически предоставляющий вид на жительство в стране. Согласно этому документу, на территории Болгарии можно находиться более 180 дней в году (срок, которым ограничено пребывание на территории Болгарии в соответствии с визовым режимом).

«Банкам в Греции не запрещено выдавать ипотечные кредиты иностранцам, но на практике их получить непросто. Общие условия: до 90% от стоимости недвижимости, ставки от 3,5% до 7% годовых», — пояснила Юлия Кожевникова.

Условия по ипотечным кредитам в разных странах мира

Источник