как забрать деньги с эскроу счета
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Комментарий Самолета
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.
ЦБ разъяснил, когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть средства с эскроу-счетов можно в случае, если завершился срок действия договора долевого строительства или он расторгнут по соглашению девелопера и дольщика. Кроме того, это станет возможно, если компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе. Об этом рассказала начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова, сообщает «Российская газета».
Покупатель может забрать ту сумму, которую внес за будущую квартиру, если застройщик обанкротился, а объект еще не достроен, уточнила Иванова. По ее словам, до тех пор пока жилой комплекс не сдан, деньги на эскроу-счетах принадлежат покупателю, говорится в статье.
Кроме того, денежные средства дольщика страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов со дня их поступления на эскроу-счет до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи покупателю. В случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн руб., рассказали в Центробанке.
С 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.
В ЦБ разъяснили, как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Застройщики смогут получить деньги дольщиков со счетов эскроу только после сдачи дома в эксплуатацию, а возводить дома будут за счет собственных средств и банковских кредитов.
На что надо обратить внимание при открытии счетов эскроу и можно ли с них забирать деньги, специально для «Российской газеты» разъяснила начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова.
Открывать счета эскроу при долевом строительстве, отмечает она, могут только уполномоченные банки, перечень которых публикуется на сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. По данным на 1 ноября 2019 года таких банков 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.
Как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу
Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу. Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре. Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.
Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве. На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредитования могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.
Как и когда можно снять деньги со счета эскроу
Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета эскроу, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект, или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.
А как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов. Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей. Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.
Новая схема финансирования повышает прозрачность строительной отрасли и финансовых потоков. И обеспечит защиту прав дольщиков. А высокая защищенность средств граждан может послужить фактором повышения спроса на участие в такой модели.
Подробнее о том, как работает в регионах новая система защиты покупателей жилья, читайте в ближайшем номере «Российской газеты».
Как расторгнуть договор ДДУ?
Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?
Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).
Есть четыре варианта расторжения договора:
Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).
Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф
Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?
Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед и соответствует предусмотренным Законом № требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.
Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:
Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.
Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.
Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС
В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?
Превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
Отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
Существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
В иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.
Застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.
На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?
Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?
Закон № не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:
Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.
Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.
В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?
Статья 9 Закона № позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:
При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.
Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?
Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).
Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?
Необходимость получения согласия банка при расторжении ДДУ, как правило, указывается в договоре об ипотеке. В некоторых случаях оно не требуется, однако важно помнить, что расторжение ДДУ не влечет прекращения обязательств по кредитному договору (договору займа). Более того, права требования по ДДУ являются залогом по кредиту, и если заемщик теряет эти права — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов (ст. 813 ГК РФ).
То есть если застройщик возвращает деньги не по реквизитам кредитора, не отправляет их на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), и кредит (заем) становится необеспеченным, велика вероятность, что вам придется досрочном гасить кредит (заем). Поэтому в таких случаях необходимо согласовать с кредитором замену обеспечения по кредиту.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?
Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении или прекращении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику.
Столкнулись с трудностями при расторжении договора долевого участия? Получите консультацию от ДОМ.РФ
Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
Недостатки эскроу
Комментарии экспертов
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.