как заключить договор с тсн
Как заключить договор с тсн
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
ТСЖ вправе арендовать земельные участки и иное имущество, если его использование необходимо для достижения уставных целей товарищества и не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД.
Обоснование вывода:
Товариществом собственников недвижимости признается некоммерческая корпоративная организация, объединяющая собственников недвижимого имущества (к примеру, помещений в МКД или ином здании) и созданная ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом, в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Устав ТСН, помимо прочего, должен содержать сведения о предмете и целях деятельности товарищества (пп. 1 и 2 ст. 123.12 ГК РФ).
Таким образом, ТСН является субъектом гражданских правоотношений со специальной (целевой) правоспособностью. Однако ГК РФ при этом не содержит прямых запретов и ограничений на осуществление товариществом каких-либо видов деятельности или совершение тех или иных сделок.
В свою очередь, правовое положение товариществ собственников жилья как разновидности ТСН урегулировано также жилищным законодательством РФ. Так, согласно ст. 152 Жилищного Кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Виды такой деятельности исчерпывающим образом определены ч. 2 ст. 152 ЖК РФ. Получение имущества сторонних лиц во временное владение и/или временное пользование среди них прямо не упомянуто.
Из буквального прочтения приведенной нормы, действительно, можно предположить, что права на ведение иных видов деятельности ТСЖ не имеют.
Вместе с тем из отдельных положений гл. 13 и гл. 14 ЖК РФ следует, что ТСЖ все же управомочены осуществлять и другие виды деятельности, не предусмотренные ст. 152 ЖК РФ, в частности: продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ (п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ); выполнять работы для собственников помещений в МКД и предоставлять им услуги (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При этом данные виды деятельности ТСЖ осуществляет, как правило, на возмездной основе. В силу пп. 3 и 5 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД, товарищество вправе заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия, в том числе получать в пользование земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.
Следовательно, ТСЖ может осуществлять не только хозяйственную деятельность, предусмотренную ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, но и иную, которая также должна служить достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям. При этом ТСЖ, как самостоятельный субъект хозяйственной деятельности, вправе вступать в экономические отношения с иными хозяйствующими субъектами (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.02.2016 N Ф01-6139/15 по делу N А28-6837/2015).
Более того, такой вид деятельности, как обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ), по нашему мнению, вовсе не исключает аренду товариществом имущества в указанных целях (помимо аренды земельных участков на условиях п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). Например, для осуществления ремонта недвижимого имущества в МКД может потребоваться аренда строительных лесов, оборудования и прочее.
Учитывая изложенное, полагаем, ТСЖ вправе арендовать имущество, в том числе и принадлежащее лицам, не являющимся собственниками помещений в МКД, если использование такого имущества необходимо для достижения уставных целей ТСЖ и не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД. Исходя из этого, препятствий для аренды имущества, необходимого ТСЖ в целях обеспечения собственников помещений в МКД коммунальными услугами, из предоставленной информации не усматривается.
Обоснованность данного вывода находит косвенное подтверждение в судебной практике. Так, нами обнаружены примеры заключения ТСЖ договоров аренды в качестве арендаторов, и в упомянутых примерах правомерность подобных сделок судами под сомнение не ставится (решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.04.2016 по делу N А43-31585/2015, решения Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2017 по делу N А57-9391/2017 и от 21.09.2015 по делу N А57-16892/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.02.2021 по делу N 33-1661/2021 и др.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Взаимодействие УК и ТСЖ
Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.
По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.
Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.
В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.
Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.
Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.
Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.
Договор управления между ТСЖ и УК
В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.
В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.
Договор обслуживания между ТСЖ и УК
При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;
Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.
При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.
Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.
Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.
Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.
Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами
Товарищество собственников жилья, управляющее домом, несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД. Члены ТСЖ при этом действуют в соответствии с Уставом. Рассказываем, нужно ли товариществу заключать договоры с не членами и могут ли они не платить за ЖКУ в отсутствие таких договоров.
Отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом и не требуют заключения с ними договоров
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества независимо от выбранного ими способа управления домом (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Делают они это, полностью и своевременно внося плату за содержание жилого помещения и КР на СОИ (ст. 154 ЖК РФ).
Если на общем собрании собственников было принято решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей дома на эти цели. Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС в соответствии с ст. 44–46 ЖК РФ, должны исполняться всеми собственниками в доме, даже если они не голосовали и/или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416, лица, управляющие домом, должны заключать договоры оказания услуги и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Однако отношения между товариществом и его членами уже регулируются Уставом и решениями общего собрания членов – заключать с ними договоры на оказание ЖКУ не нужно.
ТСЖ обязано направить собственнику – не члену договор-оферту
Существует и третий вариант: владелец помещения откажется подписывать договор (ч. 1 ст. 445 ГК РФ). Поговорим дальше о такой ситуации подробнее.
Оплата счетов за ЖКУ не членом – подтверждение сложившихся договорных отношений
Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того, являются ли такие жители МКД членами товарищества и участвовали ли в ОСС по вопросу его создания. Не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг, которые оказывает всем собственникам товарищество: услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом. Долю собственника в нём можно только рассчитать, но не выделить в натуре, чтобы именно эту долю ТСЖ не обслуживало из-за отказа собственника платить за это (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Однако никто не может заставить жителя дома подписать договор с ТСЖ, хотя товарищество в силу закона обязано заключить его с не членом (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ). Поэтому если объединение отправило собственнику оферту, но тот никак на это не отреагировал, считается, что ТСЖ исполнило возложенные на него законом обязанности. Главное, чтобы у товарищества осталось подтверждение факта направления документов.
Но в такой ситуации договор в письменной форме по сути остаётся незаключённым. Однако можно говорить о том, что оплата собственниками счетов за ЖКУ, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ, расценивается как согласие на условия договора (ч. 3 ст. 434, ч. 3 ст. 438 ГК РФ). В счёте отражены существенные условия оферты: перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые на общем собрании.
Это соответствует позиции Пленума ВС РФ, высказанной в постановлении от 25.12.2018 № 49 и нормами ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Следовательно, отношения между товариществом и владельцем помещения – не членом в такой ситуации считаются сложившимися.
ТСЖ и собственник помещения – не член исполняют свои обязательства даже в отсутствие подписанного договора
Практика Верховного суда РФ подтверждает, что даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между ТСЖ и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона. Так, в деле № А63-935/2018 ТСЖ подало в суд иск на собственника – юридическое лицо с требованием взыскать с организации долг за жилищные услуги более 400 тыс. рублей. Организация отказывалась платить, указывая на то, что у неё нет договора с товариществом, следовательно, она не обязана платить ТСЖ за его услуги.
Суд первой инстанции отклонил иск, указав, что ТСЖ не доказало факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на указанную к взысканию сумму. Суду не были представлены первичные документы, подтверждающие факт выполнения работ. Апелляционный суд поддержал эту позицию.
ВС РФ всё расставил на свои места, указав, что обязанность по оплате ЖКУ возникает у собственника помещения в доме в силу закона и не зависит от того, есть у него договор с товариществом собственников жилья или нет. Иск был возвращён на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где требования ТСЖ к собственнику нежилого помещения были частично удовлетворены с учётом сроков исковой давности.
Запомнить
ТСЖ должно отправить оферту каждому владельцу помещения в доме, не вошедшему в объединение. При этом неподписание договора собственником не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в МКД.
Если собственник оплачивает счета, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, то договорные отношения считаются сложившимися. При неоплате начислений ТСЖ имеет право обратиться в суд с требованием к собственнику погасить задолженность, и отсутствие заключённого договора не может служить аргументом в пользу должника.
ТСН как орган управления МКД
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.
Способы управления МКД
Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Что такое ТСН
ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).
Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.
Устав ТСН
Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.
ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).
Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.
Членство в ТСН
Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.
В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.
Права и обязанности
Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).
В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.
Полномочия
Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.
Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.
По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).
Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.
Как организовать товарищество собственников нежилых помещений?
У нас офисное здание — деловой центр. Как собственники нежилых помещений, мы платим управляющей компании за техническое обслуживание очень много. Хотелось бы организовать по аналогии с ТСЖ товарищество собственников нежилых помещений взамен действующей УК.
Распространяются ли нормы жилищного кодекса на нежилые помещения? Каков порядок проведения собраний для офисных зданий?
Если отвечать коротко, то организовать товарищество собственников нежилых помещений вы можете. В законе нет названия для такой формы организации владельцев, хотя в народе ее называют ТСН. Но это и не важно: любые долевые собственники недвижимости, в том числе собственники нежилых помещений, вправе совместно принимать решения, как управлять своей собственностью.
Напрямую в законе ничего не сказано о том, какие есть способы управления нежилыми помещениями и общим имуществом в нежилом здании. Нет ничего и о том, можно ли управлять таким зданием через объединение собственников. Однако Верховный суд РФ в пункте 41 своего постановления № 25 отмечает, что в таких случаях нужно руководствоваться нормами законодательства, которые регулируют сходные отношения, то есть гражданским и жилищным кодексами. К сожалению, это не устраняет все пробелы, особенно те, которые регулируют порядок пользования общим имуществом.
Управление нежилыми помещениями
Любой собственник недвижимости вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Жилищно-коммунальное обслуживание нежилых помещений — составная часть права пользования. Но каждый собственник помимо прав несет еще и обязанности. В том числе он должен содержать свое имущество. Это касается и долевой собственности: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей платить налоги, сборы и другие платежи по содержанию общего имущества, а также издержки, чтобы его сохранить.
Собственникам нежилых помещений в нежилом здании, как и собственникам квартир в многоквартирном доме, принадлежит право собственности не только на само помещение, но и на общее имущество: общественные пространства, технологическое оборудование, сети, крыши, стены и так далее.
Если у здания один собственник, он единолично выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или он может обслуживать его сам, за исключением поставок ресурсов: воды, электричества, тепла, канализации, обслуживания и прочего. Поставки в любом случае осуществляют специализированные организации, которые имеют на это право.
Проблемы возникают, когда у здания много собственников. Особенно если есть доминирующий — мажоритарный — собственник, которому принадлежит больше 50% площади здания, а остальная часть разделена между множеством мелких собственников.
Доли в праве общей собственности на общее имущество при этом определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. Это позволяет по аналогии с жилыми помещениями проводить общее собрание собственников нежилых помещений, чтобы принимать совместные решения.
Как победить выгорание
Что относится к общему имуществу
Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.
У Конституционного суда другой подход. По его мнению, четкого перечня общего имущества нет, и в каждом случае он определяется индивидуально. Для этого суды должны понять, отвечает имущество признакам общего или нет. При этом должны соблюдаться два основных признака общего имущества, причем одновременно:
Например, в трехэтажном нежилом здании один этаж полностью принадлежит одному собственнику, а два других — множеству собственников. Даже в этом случае коридоры, холлы, технические помещения, вентиляционные камеры и прочие общие пространства этажа, у которого один собственник, будут общими для тех, кто находится на других этажах. Дело в том, что даже если все помещения на отдельном этаже принадлежат одному собственнику, то общие помещения на этом этаже входят в общее имущество всех собственников.
Именно из-за таких вещей часто возникают споры между собственниками. Собственники помещений на других этажах не хотят платить за условный обогрев коридоров целого этажа, где у них вообще ничего нет и они ничем не пользуются.
При этом если в отношении нежилых помещений в жилых зданиях суды чаще пользуются мнением Конституционного суда, то в арбитражных судах в отношении нежилых зданий чаще ссылаются на мнение Верховного суда. То есть законодатель пока не выработал никакого четкого подхода и единого мнения. И это порой порождает множество проблем.
Общее собрание собственников нежилых помещений
Есть вопросы, которые по закону должно решать общее собрание собственников помещений. Это все, что связано с эксплуатацией общего имущества в здании, утверждением управляющей компании и стоимостью содержания общего имущества. Порядок проведения таких собраний точно такой же, как для жилых помещений. Мы уже писали, как правильно уведомить собственников и провести такое собрание. В определенной степени вам будет проще, ведь собственников не несколько сотен человек и вы все друг друга знаете.
Проблема возникает, если есть мажоритарный собственник, который может принимать решения практически единолично. В отличие от жилого дома, где собственников много, а перекос в пропорции площадей незначительный, в нежилых зданиях одному собственнику может принадлежать и 50, и 60, и все 90% площади. И это ставит собственников малых площадей полностью в зависимое положение.
Собственник вправе обжаловать решение общего собрания, если его приняли с нарушением требований закона, а он голосовал против или не участвовал в голосовании. Однако в законе есть указание, что суд может оставить обжалуемое решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты собрания, нарушения несущественные и принятое решение не повлекло за собой убытки этого собственника.
Таким образом, у мажоритарного собственника большое пространство для маневров практически в единоличном принятии решений, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет, а злоупотребление правом почти недоказуемо.
Например, мажоритарный собственник может единолично выбрать управляющую компанию, которая будет подконтрольна ему. Она утвердит необоснованно высокие тарифы на обслуживание и будет вынуждать остальных собственников продать мажоритарному собственнику помещения ниже рыночной стоимости. Доказать злоупотребление правом в судебном порядке в таком случае практически невозможно, и собственники вынуждены или продать помещения на невыгодных условиях, или платить за обслуживание выше рынка.
Именно так произошло в Москве. Мажоритарный собственник, у которого было подавляющее преимущество в квадратных метрах, провел общее собрание, утвердил управляющую компанию и тарифы на обслуживание сильно выше рыночных. Остальные собственники были не согласны и пытались платить меньше. Тогда обслуживающая организация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности.
Собственники меньших площадей пытались доказать, что решение собрания собственников нарушает их права и тарифы установлены несправедливые. В итоге они проиграли: суд посчитал, что номинально требование о большинстве голосов на собрании о способе управления соблюдалось. И само по себе это не нарушает права других собственников. А решение отдельно собственники не обжаловали.
Постановление Арбитражного суда Московской области от 21.02.2018 по делу № А40-76700/2017 PDF, 229 КБ
Можно ли самостоятельно обслуживать здание
В целом можно самостоятельно обслуживать здание, отказавшись от услуг УК. На общем собрании собственников вы можете решить, что расторгаете договоры с УК и образуете, например, товарищество собственников нежилых помещений. Товарищество от имени собственников, которые вступят в него, может как самостоятельно управлять и обслуживать здание, так и заключить договор с другой УК, которая предложит более выгодные тарифы.
В этой части вы можете действовать так же, как собственники жилья. Никаких препятствий нет, если сумеете договориться между собой, а это, видимо, для вас проблема, потому что вы уже платите УК по тарифам, которые вас не устраивают.
Другая проблема: не все могут согласиться вступить в товарищество, и тогда могут возникнуть сложности с заключением договоров на поставки ресурсов: воды, электричества, тепла и прочего. Входные сети обычно одни на всех, и разделить ресурсы между собственниками довольно тяжело, а иногда и технологически невозможно.
Что в итоге
Собрание собственников нежилых помещений организовать можно. Чтобы его провести, можно взять за основу правила, которые действуют в отношении жилых помещений.
Общее собрание может как сменить управляющую компанию, так и договориться обслуживать помещение своими силами. Но будут вопросы, как заключить договоры с энергоснабжающими организациями: не всегда технически возможно обслуживать каждого собственника отдельно. Иногда можно только все здание целиком.
Если в здании есть доминирующий мажоритарный собственник, который владеет большой площадью, он может блокировать решения. Разрешить эту ситуацию практически невозможно.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают