как застройщики обходят эскроу счета 2021 год
Ловушка для строителей: почему переход на эскроу-счета привел к снижению ввода жилья
По информации Банка России, к 1 июля 2020 года застройщики заключили около 1400 договоров на проектное финансирование с банками. Сумма кредитов составила 1,45 трлн рублей. Всего в банках уже открыто 121 700 эскроу-счетов. Тем не менее по итогам I квартала 2020 года в совокупном объеме предложение с использованием эскроу-счетов занимало только 31%. Это притом что ввод жилья в России по итогам первых пяти месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года снизился на 5%. Так, в Москве в первом полугодии объем предложения сократился на 13%, а количество сделок уменьшилось на треть. В Петербурге объем предложения сократился на 19%.
Причины такого развития событий — в отсутствии роста реальных доходов населения, внезапно нагрянувшей пандемии и, конечно, сложностях перехода застройщиков на новую схему работы, на которой нужно остановиться отдельно. По новым правилам, застройщики могут строить на собственные средства и продавать готовое жилье либо претендовать на проектное финансирование в банках. Реализация объектов на деньги дольщиков стала невозможной. За отсутствие рисков покупатели заплатили правом приобретения дешевого жилья на уровне котлована. Теперь на разнице в цене на строящееся и готовое жилье зарабатывает банк. Он же, как более опытный инвестор, выступает гарантом возврата денег в случае, если объект не будет достроен.
Во избежание рисков финансовые институты на свое усмотрение ужесточают требования к застройщикам и проектам. В результате представителям малого бизнеса и девелоперам с нестандартными и инновационными проектами с сомнительной, на взгляд представителей банков, маржинальностью отказывают в получении кредитов. Вполне логично, что в приоритете оказываются лидеры бизнеса с понятными кредиторам объектами. Крупные компании пользуются банковскими деньгами и растущим за счет банкротства мелких фирм спросом. Такой подход ведет к монополизации отрасли, отсутствию здоровой конкуренции, без которой невозможна эффективная работа рыночного механизма и дальнейшее прогрессивное развитие жилищного строительства.
Еще одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы. Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами. Так, например, в функциональных зонах условно выделяются подзоны, которые не подлежат застройке, или один и тот же участок делится на разные функциональные зоны. Региональные власти несвоевременно обновляют генпланы и вносят изменения в них. В итоге застройщики сталкиваются с проблемами, когда в последний момент приходится меня проект. Градостроительный кодекс РФ допускает внесение обоснованных изменений в генплан местными органами управления, но приоритет устойчивого развития территории при этом оказывается выше имущественных интересов застройщиков.
Другой немаловажный момент, который препятствует переходу застройщиков на новую схему работы, — это недостаток кредитных институтов для проектного финансирования. Среди банков, предлагающих услугу кредитования строительства, тоже должна быть здоровая конкуренция. Сейчас список банков насчитывает 95 позиций. Но девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации региональных сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на свое усмотрение. Для получения проектного финансирования девелоперы, помимо доказательства своей надежности и маржинальности проектов, часто тратят время на оформление поручительства физических лиц, залогов векселей, недвижимого имущества и другие бюрократические процедуры.
Из-за недостатка конкуренции среди банков и отсутствия единого регламента возникает и большое количество дополнительных комиссий, не связанных с предоставлением кредитных средств. Так, помимо затрат на обслуживание эскроу-счетов и процентной ставки за кредит, которая сегодня составляет в среднем 4-6%, застройщиков зачастую обязывают платить, например, за банковское сопровождение и аккредитив. Вместе с трудозатратами на преодоление бюрократических процедур это серьезно повышает себестоимость жилья в России, доступность которого сейчас и так сокращается из-за падения курса рубля и инфляции.
Спрос, а соответственно и доходность, бизнеса пока поддержала субсидируемая государством ипотека под 6,5%. Но уже к осени текущего года спрос закредитованного населения на банковский продукт может исчерпать свои ресурсы.
И наконец, говоря о трудностях перехода на проектное финансирование, необходимо упомянуть о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов для сокращения себестоимости строительства. Сегодня девелоперу приходится платить процент за весь объем занятых у банка денег в течение полного периода кредитования. При этом стройка требует непрерывного финансирования. По завершении установленных договором этапов строительства могут начаться бюрократические проволочки с выдачей очередного кредита, и в этот период застройщик вынужден строить на свои средства. Таким образом, после окончания строительства на счетах в банке может оказаться оплаченная, но неосвоенная часть кредита.
Далее, раскрыть эскроу-счета можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Однако квартиры в доме могут быть полностью проданы задолго до этого момента. Все эти деньги дольщиков хранятся в банке, а не передаются застройщику. Банк может пустить их в оборот и заработать проценты, а девелопер, у которого по факту объект продан, продолжает строительство на заемные деньги (проектное финансирование) и платит за это проценты банку. Банки же зарабатывают и на покупателях, и на застройщиках. Поэтапное раскрытие эскроу позволило бы снизить кредитную нагрузку девелоперов и, соответственно, себестоимость строительных работ.
В то же время банки утверждают, что поэтапное раскрытие счетов противоречит самой цели проектного финансирования.: якобы после получения средств девелоперы могут в любой момент приостановить стройку, и проблема обманутых дольщиков так и не будет решена. Однако это не так: во-первых, застройщик сам заинтересован в завершении строительства и получении прибыли. Во-вторых, система эскроу не способна в полной мере защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов: при расторжении договора покупатель не получит компенсации свыше установленного предела, ему не будут компенсированы проценты за ипотеку, а до момента расторжения договора может пройти не один год.
Пока Минстрой договорился с Центробанком только о незначительном смягчении условий: деньги с эскроу-счетов застройщикам будут выдавать сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, а не при оформлении права собственности, как это оговаривалось ранее. Такое решение сэкономит компаниям от силы месяца три, вместо прогнозируемого экспертами сокращения роста себестоимости строительства на 5-15% при поэтапном раскрытии счетов.
В настоящий момент только своевременное проведение государством целого комплекса мероприятий способно поддержать совокупный спрос и предложение на необходимом для преодоления кризисных явлений на рынке недвижимости уровне. Чтобы исключить длительные бюрократические проволочки при получении проектного финансирования, нужно привести в соответствие ПЗЗ и действующие генпланы городов путем принятия нормативно-правового акта на уровне правительства РФ. Банки необходимо обязать сформировать исчерпывающий перечень обеспечительных мер и разработать четкие критерии получения кредитов под строительство. Законодательный запрет на дополнительные комиссии и поэтапное раскрытие эскроу-счетов должны создать условия для сокращения себестоимости жилья и поддержание совокупного платежеспособного спроса в России.
Мнение автора может не совпадать с точкой зрения редакции
Как застройщики обходят счета эскроу
На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.
Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.
Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.
Два года без банкротств: как девелоперы оценивают переход на счета эскроу
Переход на проектное финансирование перевернул рынок жилья и во многом обеспечил его стабильность во время экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Впрочем, как говорят девелоперы, на рынке пока не было банкротств крупных компаний после перехода на проектное финансирование. Строителям пока не понятно, как поведет себя в реальности система в критической ситуации.
Результат реформы
Напомним, летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
В настоящий момент на счетах эскроу уже накоплено 2,6 трлн руб. средств граждан, подсчитали в «Дом.РФ». Это на 33% больше, чем текущая выборка кредитов по проектному финансированию застройщиками. То есть продажи в новостройках растут быстрее, чем застройщики осваивают средства выделенных кредитных линий. Высокая наполненность счетов эскроу позволяет банкам предлагать пониженные ставки по проектному финансированию: по данным Банка России на 1 сентября 2021 года, средние ставки по проектному финансированию составляли 1,6–4,7% в зависимости от федерального округа (для сравнения: по другим кредитам юридическим лицам — 8-9%).
«Во многом благодаря кредитным линиям застройщикам удалось удержаться весной 2020 года, когда из-за пандемии спрос резко сократился на 50-70% всего за 1-2 месяца», — отметил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его словам, изменения конъюнктуры — колебания цен на стройматериалы, сезонные повышения и снижения активности покупателей, корректировка госполитики в сфере строительства и поддержки покупателей — меньше влияют на ценообразование застройщиков, чем во времена, когда их бизнес зависел от потока средств дольщиков.
«Основные критерии оценки рисков разработаны Банком России. Но многие финансовые организации, помимо требований ЦБ, предъявляют к застройщикам дополнительно свои требования», — сказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, помимо банков, контроль осуществляют всевозможные федеральные, региональные и местные контролирующие органы. Они регулярно проверяют отчетность застройщика, проводят проверки в отношении застройщика, их проектов.
«По прошествии времени мы положительно оцениваем переход строительной отрасли на систему финансирования с привлечением эскроу-счетов. Новая система позволила снизить риски, которые несли и дольщики, и девелоперы», — согласился директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов. Впрочем, определенная доля проектов, использующих другие схемы продажи, все равно останется, предупреждает генеральный директор компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во второй половине 2019 года в Москве вышло в продажу 33 проекта, из них в 21 применялась система эскроу-счетов (64%). В 2020 году — 60 проектов, в 52 из них ДДУ заключали с открытием эскроу-счета (87%). В 2021 году — 45 проектов, из которых 38 с эскроу-счетами (84%).
Ставка на масштаб
Успешная адаптация рынка к новым правилам стала одним из важнейших факторов оживления многоквартирного строительства в стране: запуски новых проектов растут в годовом сопоставлении 13 месяцев подряд и в августе составили 3,1 млн кв. м (+23% к августу 2020 года), отметил заместитель руководителя Аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов.
За 8 месяцев 2021 года в стране запущено строительство 28,2 млн кв. м, что на 91% больше, чем за аналогичный период 2020 года. В этих условиях растет и число новых компаний, которые впервые вышли на рынок: с начала 2021 года — 534 новых застройщика (+45% к аналогичному показателю за первые 8 месяцев прошлого года). Совокупно они запустили строительство 8,4 млн кв. м жилья — треть всех запусков в этом году.
«Под модель эскроу адаптировалось большинство девелоперов. Это механизм способствует стабильному развитию рынка недвижимости и снижает риски его участников. Покупателям эскроу позволяет вернуть вложенные деньги (в случае, если с проектом иди застройщиком что-то случится) или продать актив на любом этапе возведения дома», — комментирует девелоперская компания «Брусника».
Впрочем, текущие требования 214-ФЗ способствовали формированию пула из 20 устойчивых девелоперов, между которыми распределены 28% рынка. «Оставшуюся часть делят 3,3 тыс. компаний. Процесс концентрации продолжается, и значительная доля мелких застройщиков, разрабатывающих проекты с низкой рентабельностью (менее 20%) и не имеющие собственных средств на их возведение, «вымывается» с рынка», — уточнили в «Бруснике».
Полностью на счета эскроу в многоквартирном строительстве уже перешли семь регионов, еще в пяти регионах с объемом текущего многоквартирного жилищного строительства более 500 тыс. кв. м на проекты с эскроу приходится более 90% (Челябинская область, Удмуртская Республика, Ульяновская, Пензенская и Нижегородская области). Среди крупнейших застройщиков (более 500 тыс. кв. м в портфеле) полностью на счета эскроу перешли уже четыре.
Минусы эскроу
Однако у новой схемы есть минусы.
Во-первых, застройщикам без опыта работ и небольшим компаниям под некрупные объекты гораздо сложнее открыть кредитную линию. Кредитные организации внимательно анализируют поступившие заявки на проектное финансирование и могут отказать тем девелоперам, в чьей финансовой устойчивости или ликвидности проектов возникли сомнения, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Во-вторых, резко вырос объем документооборота. «При новой модели взаимодействия с банками существенно увеличилось количество отчетных документов. Их сбором и подготовкой со стороны девелопера занимаются практически все основные подразделения — юристы, строители, финансисты, бухгалтеры, юристы, те, кто занимается продажами жилья. Отчетность сдается ежемесячно и ежеквартально», — отмечает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. При этом, список ежеквартальных документов особенно обширен: графики строительных работ, продаж квартир, фотоотчеты, выполнение показателей, добавляет эксперт.
В-третьих, рынок пока не проверял, как будет работать новая схема в случае банкротства крупных застройщиков или какого-либо кризиса. «Пока у отрасли не было возможности на практике посмотреть, как сработает механизм в случае проблем у застройщика или, что хуже, отзыва лицензии у банка-кредитора», — уточнил руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.
В-четвертых, пока рынок эскроу-финансирования фактически представлен ограниченным количеством банков. При этом, к примеру, на сегодняшний день не существует механизма перевода эскроу-счетов из одного банка в другой в случае рефинансирования строительного кредита. «На рынке уже есть примеры, когда застройщик вынужден был оставлять накопленные на эскроу-счетах деньги в прежнем банке, если тот не соответствовал требованиям застройщика к эксплуатации кредита, и уходить в другой ценой семикратного повышения процентной нагрузки», — говорит Клинков.
Впрочем, по словам исполнительного директора девелоперской компании «Ойкумена» Романа Мирошникова, именно работа по эскроу-счетам в пандемию послужила настоящим залогом стабильности. «Ведь отток покупателей в определенных ситуациях, если у компании нет запаса собственных средств, может поставить под угрозу соблюдение графика строительства», — считает он. Более того, некоторые эксперты предлагают распространить практику эксроу на более широкие сферы. Во многих странах система счетов эксроу развита повсеместно не только в жилье, а в самых разных сегментах: от покупки автомобилей до мебели, добавляет глава «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) Кирилл Холопик.
Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Что такое счет эскроу
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.
Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Покупка. Как купить квартиру через эскроу
Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:
Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.
«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.
Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.
Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.
Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.
Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Преимущества эскроу
Недостатки эскроу
Комментарии экспертов
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:
— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.
За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.