можно ли подарить долю в квартире без согласия дольщиков
Как оформить дарственную на долю
Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус
Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.
Что вы узнаете
Требования к доле в квартире
То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.
На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.
Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.
Кому можно подарить долю в квартире
Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.
Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:
По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.
Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.
Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Как оформить дарственную на долю
Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:
Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.
Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить в письменной форме и подать на государственную регистрацию, чтобы зарегистрировать переход права собственности. В большинстве случаев дарственную придется удостоверить у нотариуса.
Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:
Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.
Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.
Регистрация дарственной на долю
Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.
Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.
Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.
Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:
Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.
Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.
Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить тариф, который установлен законом: 0,5% от стоимости имущества. В любом случае эта сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. За стоимость имущества в договоре дарения доли принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости в МФЦ или на сайте Росреестра — такая выписка выдается бесплатно. Можно посмотреть ее и на публичной кадастровой карте.
Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:
6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р
Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.
Оформление дарения доли в квартире в 2021 году
Здравствуйте. Я помогла 20 клиентам оформить дарение их долей. Само по себе, оформление дарственной не зависит от того, родственники ли дарители с одаряемыми или нет. Поэтому инструкция на этой странице подходит для всех. Я все разделила на 3 основных этапа: 1) собираем документы; 2) оформляем договор дарения; 3) подаем договор с документами в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделки. Стороны сделки: даритель — тот, кто дарит свою долю; одаряемый — кому ее дарят.
Запомните: если собственник хочет подарить кому-либо свою долю или часть из нее, ему НЕ НУЖНО получать ни согласия других собственников, ни согласия прописанных/проживающих в квартире, ни разрешения органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний. Собственник доли может подарить ее кому угодно согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ. Про согласие не указано ни в Главе 32 ГК РФ о дарении, ни в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого регистрируют все сделки с недвижимостью. Такж не стоит обращать внимания на п. 1 ст. 246 ГК РФ — там имеется в виду, что по соглашению собственников осуществляется распоряжение всей квартирой, а не отдельной ее доли. Исключением являются несовершеннолетние дети, они не могут подарить свою долю никому, а только продать — подробнее.
Также при дарении доли не нужно учитывать срок собственности. Собственник может в любое время подарить недвижимость и никакого налога для него не будет. Минимальный срок учитывается только при продаже. Теперь переходим к поэтапной инструкции.
Этап №1 – собираем документы
Документы нужны в оригиналах. Ниже я перечислила минимальный список документов, но в каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные. Полный список можно узнать в справочном окне у консультанта МФЦ, Регистрационной палаты (УФРС) или нотариуса (подробнее об этом в следующем разделе). Также это можно узнать у нашего юриста. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа снизу экрана или в комментариях.
Один из этих документов нужен, чтобы убедится, что квартира или доля действительно принадлежит дарителю. К тому же данные с этих документов указывают в самом договоре дарения. Например, «Право собственности дарителя на подаренную доли подтверждается свидетельство о регистрации права: серия 1111, выданным 11.11.11 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга.»
Если свидетельства на руках нет, ее заменит бумажная выписка из ЕГРН на квартиру. Как заказать эту выписку — инструкция.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Оно потребуется в единственном случае — гражданин купил долю или квартиру в браке, но оформил только на себя. В данной ситуации купленная недвижимость считается совместной собственность ОБОИХ супругов, даже если была оформлена только на одного из них — п. 2 ст.34 СК РФ. Согласие оформляется только у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Стоит 1 500 — 2 000 рублей. Дополнительно потребуется свидетельство о заключении брака.
Согласие супруга дарителя не требуется: 1) Супруги купили квартиру в браке, оформили ее в долевую собственность на двоих, теперь один из супругов дарит свою долю кому-либо. 2) Даритель купил долю/квартиру до брака. 3) Даритель получил долю/квартиру в наследство, по приватизации, дарению. Без разницы в браке или нет — п. 1 ст. 36 СК РФ. 4) Даритель купил долю/квартиру в браке, но с супругом оформили брачный договор, исключающий совместную собственность — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ.
Если у дарителя право собственности на долю/квартиру оформлено на одну фамилию, а паспорте сейчас у него другая.
Этап №2 – заказываем договор дарения доли
В большинстве случаев при дарении доли требуется договор только в нотариально заверенной форме. То есть сначала надо заверить (удостоверить) договор у нотариуса, затем подать его в МФЦ или в Регистрационную Палату.
Кратко: если в квартире несколько собственников по долям и одни из них хочет подарить свою долю кому-либо, нотариус обязателен — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона N 218-ФЗ. Когда квартирой владеет один собственник и он дарит кому-либо долю, договор достаточно в простой форме.
Если в вашем случае обязателен нотариально заверенный договор, внимательно прочтите — как его заверить у нотариуса и сколько он будет стоит.
В принципе, можно оформить у нотариуса всю сделку дарения или просто заверить договор по собственному желанию, даже если это необязательно в вашем случае. Так обычно поступают, когда есть опасение, что заинтересованные лица захотят оспорить сделку. Например, наследники дарителя. Нотариус будет выступать в качестве гаранта, что сделка прошла по закону.
Если в вашей ситуации договор подойдет в простой форме, по этой ссылке я расскажу как его составить. Там же найдете бланки и образцы.
Договор дарения в простой форме можно подписать заранее или перед сотрудником в МФЦ/Регистрационной палаты (следующий этап), нет никакой разницы. Сотрудник не удостоверяет подписи. При нотариальной форме договора, он подписывается только при нотариусе, потому что он удостоверяет подписи.
Количество экземпляров зависит от количества участников сделки, плюс один экземпляр остаётся у нотариуса. Например, если один даритель и один одаряемый — необходимо 3 экземпляра.
Этап №3 – Регистрация сделки дарения
Если договор удостоверялся у нотариуса
Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник в течение 2 рабочих дней подаст документы лично в отделение Росреестра. А срок регистрации продлиться до 3 рабочих дней после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но из-за нагруженности Росреестра иногда бывают задержки.
Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — вместо 2000 рублей нужно оплатить 1400 рублей. Госпошлину оплачивает одаряемый, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.
После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, одаряемый станет новым собственником доли. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.
После получения доли в дар, одаряемый может прописаться в своей квартире — инструкция Или продать свою долю — порядок оформления
Если договор в простой форме
Тогда участники сделки сами подают его на регистрацию. С 2017 г. во многих городах подать документы можно только в любое отделение МФЦ (Многофункциональный центр), затем оттуда документы передаются в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Регистрационные палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую, лучше так и сделать.
Сам процесс подачи документов в МФЦ или Регистрационную палату не отличаются, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.
Если одаряемому до 14 лет, вместо него присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если одаряемому от 14 до 18 лет, вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).
Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Сейчас позиция Росреестра такова, что госпошлину оплачивает одаряемый. На практике же без разницы кто платит госпошлину, это все по договоренности. Просто в чеках об оплате будут указан одаряемый.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов, которые я перечислила выше + договор дарения доли и чек об оплате госпошлины. Исключение — правоподтверждающий документ на квартиру предоставлять необязательно.
Остается только ждать регистрации сделки дарения. По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Иногда сроки срываются из-за загруженности Росреестра. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.
Если даритель и одаряемый НЕ являются близкими родственниками, одаряемый должен оплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дарители же никакого налога после дарения НЕ платят, т.к. никакой выгоды от сделки не получают. За несовершеннолетнего одаряемого налог должны заплатить родители (опекуны). Если сделка проходила через нотариуса, он в течение 5 дней отправит информацию о сделке в налоговую инспекцию. Это его обязанность указана в п. 6 ст. 85 НК РФ.
Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников
Любой гражданин РФ имеет право распорядиться своим личным имуществом так, как ему заблагорассудится, их имущественные права никак не зависят от мнения или желания третьих лиц. То это возможно только в тех случаях, когда имущество личное, а не находится в совместной собственности двух и более совладельцев. В этом случае для отчуждения доли имущества необходимо согласие остальных собственников.
Какими правами обладают владельцы имущества
Но имущество может находиться как в личной, так и в совместной или долевой собственности нескольких граждан, и в этом случае права совладельцев несколько ограничены. К примеру, если жилое помещение находится в долевой собственности, то владелец доли вправе подарить ее без согласия остальных собственников, но, если он решит продать свою долю, то правом преимущественной покупки обладают остальные совладельцы. Другими словами, он должен сначала предложить выкупить свою долю остальным собственникам, и только после их отказа, имеет право выставить свою часть квартиры или дома в открытую продажу.
Нужно ли согласие других собственников на дарение доли квартиры
Любое возмездное отчуждение объекта недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, осуществляется с обязательного согласия остальных совладельцев. Что такое «возмездное отчуждение»? Это сделка купли-продажи либо обмена жилого помещения, то есть, такая сделка, при которой каким-либо образом возмещается отчуждаемая доля квартиры.
Но, при составлении договора дарения всегда необходимо исходить из обстоятельств сделки, учесть количество собственников, дату возникновения права собственности на жилое помещение и основания, по которым оно возникло, кто выгодополучатель и способы отчуждения доли квартиры.
Например, супруги Голубевы приобрели квартиру в браке и за совместные средства, таким образом, каждый из них является владельцем половины жилого помещения, выдела долей в натуре не было. Вскоре у семейной пары родилась дочь, а еще через десять лет супруг решил свою часть квартиры подарить дочери на ее первый юбилей.
В этом случае сделка фактически происходит среди кровных родственников внутри одной семьи, но отец не сможет заключить договор дарения, если его супруга не даст письменного согласия на отчуждение доли квартиры.
Когда требуется согласие
Рассмотрим ситуации, когда согласие остальных владельцев объекта жилой недвижимости на отчуждение его доли необходимо:
Образец согласия на дарение доли квартиры 2021
Как подарить долю в квартире без согласия других собственников
После того, как договор дарения будет составлен, подписан и удостоверен нотариусом, одариваемый, либо его законный представитель регистрирует право собственности на подаренную ему долю жилого помещения в Росреестре.
Порядок действий
Как и любая другая сделка, договор дарения должен быть составлен с соблюдением всех процедур, а стороны обязаны выполнить все необходимые действия, а именно:
Процедура
Первое, что должен сделать даритель, это подготовить все документы для сделки дарения. На этом этапе проблемы могут появиться, если отчуждаемое имущество находится в общей совместной собственности нескольких владельцев, так как в этом случае потребуется согласие каждого из них.
Вторым важным шагом является согласование всех пунктов проекта соглашения с одариваемым или его законным представителем. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем, уже при посещении нотариальной конторы не пришлось терять время и редактировать какие-то спорные пункты.
Далее стороны посещают нотариальную контору, расположенную в том районе, где находится отчуждаемое имущество. Сотрудник нотариата удостоверяет личности подписантов, проверяет их дееспособность, затем разъясняет сторонам права и обязанности дарителя и одариваемого. Если проект договора дарения уже готов, нотариус проверяет законность всех его пунктов и рассчитывает размер госпошлины.
Каждый участник сделки после подписания ее нотариусом получает свой экземпляр документа, плюс один оригинал остается в нотариальной конторе.
Документы
Для заключения договора дарения стороны должны подготовить для нотариуса:
Расходы
Базовая ставка при оформлении дарственной на объект недвижимости составляет 0,5% от его стоимости. Установлены минимально и максимально возможные тарифы: размер госпошлины не может составлять менее 300 и более 20 000 рублей.
Например, стоимость жилого помещения, доля которого предназначена в дар, составляет 5 миллионов рублей. В этом случае размер госпошлины составит:
5 000 000 * 0,5% = 25 000 рублей,
но максимально допустимый размер госпошлины при удостоверении договора дарения составляет 20 000 рублей, поэтому госпошлина составит именно эту сумму – двадцать тысяч рублей.
Дополнительно придется оплатить услуги нотариуса. Стоимость таких услуг в зависимости от региона может отличаться в разы, в среднем эта ставка составит пять тысяч рублей.
Оформление права собственности в Росреестре тоже не совсем бесплатное. Согласно ст. 333.33 НК РФ, при регистрации доли жилого помещения в многоквартирном доме необходимо будет уплатить 200 рублей, если в дар передается часть жилого дома, то сумма сбора будет 2 000 рублей.
Налоги
Если объект недвижимости передается в дар, то одариваемый должен заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости подаренного имущества. В тех случаях, когда выгодоприобретатель не является резидентом РФ, ставка подоходного налога возрастает до 30%.
Сроки
В российском законодательстве не оговорены сроки оформления договора дарения. Даритель и одариваемый сами решают, когда им лучше обратиться в нотариальную контору. Также нет никаких временных нормативов для регистрации права собственности на подаренное имущество. Но и затягивать с оформлением подаренной доли жилого помещения не стоит, так как в том случае, если даритель умрет до того, как будет оформлено новое право собственности, подаренная доля квартиры войдет в состав наследства и получатель дара, если он не является наследником, потеряет право на подаренную ему часть жилого помещения.
Особенности и нюансы
При составлении договора дарения необходимо учитывать некоторые особенности таких сделок, а именно:
Если в квартире прописан ребенок
В этом случае обязательным условием оформления сделки дарения является разрешение органов опеки и попечительства, при этом не важно, кем для дарителя является несовершеннолетний. Выполнение этого условия обязательно для того, чтобы права несовершеннолетних при дарении доли жилого помещения третьим лицам не были ущемлены.
Пример
В двухкомнатной квартире проживали две сестры: Нина и Алена. Вместе с Аленой проживали ее двое несовершеннолетних детей. Каждый из них являлся собственником одной четвертой части квартиры. Нина давно хотела продать свою долю, но Алена была категорически против продажи. Через какое-то время Алена узнала, что сестра, втайне от нее, подарила свою долю совершенно постороннему человеку.
Алена обратилась в органы опеки и попечительства для защиты интересов своих детей, так как согласия ООП на дарение доли жилого помещения, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети для оформления сделки дарения получено не было. В процессе выяснения обстоятельств сделки обнаружилось, что Нина получила от выгодоприобретателя крупную денежную сумму, стало понятно, что договор дарения был по сути фиктивным, на самом деле осуществлялась сделка купли-продажи.
Алена, совместно с ООП подала исковое заявление о признании сделки недействительной, так как, во-первых, не было получено разрешение ООП, во-вторых, договор дарения был притворным. Сделка была признана ничтожной, Нина вынуждена была вернуть мнимому одариваемому всю сумму, полученную ею при подписании договора дарения.
Если доля переходит несовершеннолетнему ребенку
Некоторые дарители считают, что при дарении доли несовершеннолетнему не обязательно заручаться согласием органов опеки и попечительства, ведь дарение происходит не от имени ребенка, а наоборот, он является выгодоприобретателем, какие здесь права могут быть нарушены?
Если жилье с обременением
Не секрет, что некоторые жилые помещения находятся под каким-либо обременением:
Нотариус, прежде чем удостоверить сделку дарения, проверяет ее на юридическую чистоту. Если собственник решил передать в дар свою долю такого жилого помещения, он обязан снять с нее все обременения:
Дарение доли жилого помещения имеет множество нюансов. Порой неподготовленный человек не может определить – нужно ли в данном случае получать согласие на оформление договора дарения от совладельцев квартиры, как составить текст договора, чтобы соблюсти все требования законодательства, обязательно ли в его ситуации обращаться за разрешением в ООП? Вопросов больше, чем ответов.
Если вы не имеете юридического образования, но хотите подарить долю жилого помещения родственнику или близкому человеку, либо наоборот, кто-то хочет оформить на вас дарственную, а вы не уверены, что сделка не таит в себе никаких «подводных камней» — вы можете обратиться за помощью к специалистам нашего сайта. Они проконсультируют вас, ответят на все ваши вопросы, подскажут, как действовать в той или иной ситуации. Связаться с нашими юристами вы сможете, написав сообщение онлайн, либо позвонив по указанным на сайте телефонам.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда: