можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников чужому человеку невыделенную
Распоряжение квартирой без согласия второго собственника
У нас с отцом приватизирована двухкомнатная квартира, где у каждого 1/2 доли. Может ли он оформить завещание или дарение постороннему без моего согласия?
Согласно ст. 18 Гражданского кодекса РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество.
Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно ст. 1119 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных ГК РФ, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами ст. 1130 ГК РФ. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ). Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.
Согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено этой статьей.
Из приведенных положений закона следует:
1) гражданин вправе иметь в собственности имущество;
2) гражданин вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом;
3) гражданин вправе распоряжаться (отчуждать) имущество путем продажи, дарения, завещания;
4) из всех способов распоряжения только продажа доли ограничена преимущественным правом другого сособственника выкупить продаваемую долю;
5) имущество может быть завещано любому лицу, но свобода завещания ограничена правом на обязательную долю.
При наследовании по закону, если автор вопроса – единственная наследница, то она наследовала бы всю долю отца. Однако в описанной в вопросе ситуации режим наследования по закону может быть изменен завещанием. При этом отец автора вопроса вправе завещать свою долю любому лицу и при этом не сообщать дочери о составленном завещании. Но если на момент смерти отца и при наличии завещания дочь будет являться нетрудоспособной (например, достигнет пенсионного возраста) или нетрудоспособной иждивенкой и при отсутствии в завещании лишения ее наследства, то независимо от содержания завещания она будет наследовать не менее половины доли, которая причиталась бы ей по закону. В описанном случае это 1/4 доли (половина половины).
Как владельцы квартиры воевали за долю, которую подарили без их ведома
У одной питерской квартиры оказалось несколько собственников. Полквартиры принадлежало женщине, а вторую половину поделили поровну на троих. Таким образом, владельцами были четыре человека, трое из которых — отец, сын и дочь. Кем им приходилась владелица половины квартиры, из истории непонятно.
И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:
— А вы кто вообще и что тут делаете?
— Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.
— Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.
— А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник — полквартиры мои.
Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.
Почему мужчина решил, что долю подарили незаконно?
Он посчитал, что дарение прикрывает договор займа, отступное или еще какую-то сделку. То есть это и не подарок вовсе, потому что он возмездный: за него прощают долг или раньше давали деньги, а теперь получили взамен недвижимость. Это уже не дарение: оно всегда безвозмездное.
Когда в квартире несколько собственников, они не могут свободно распоряжаться своими долями. Чтобы продать свою часть, сначала нужно предложить ее другим собственникам: не хотите ли купить мою долю вот по такой цене? Если они откажутся или промолчат, тогда можно продавать кому угодно по той же цене.
В этой истории так и получилось: других владельцев не предупредили о сделке и не предложили выкупить долю. Вот они и решили это оспаривать: сын пошел в суд отстаивать свое право на преимущественную покупку. Он требовал, чтобы дарение признали притворной сделкой, а полквартиры в Петербурге отдали ему за 420 тысяч рублей.
Почему же собственница не предложила семье выкупить свою долю?
Тот мужчина, которому она как бы подарила полквартиры, до этого помогал ей финансами. Платил за коммуналку и давал какие-то деньги просто так. Когда накопилась весомая сумма помощи, он предложил отдать ему полквартиры. Как бы в благодарность за материальную помощь или в счет долга.
И они придумали схему с дарением, чтобы не предлагать эту долю другим жильцам. По закону предлагать нужно только в случаях с возмездными сделками — например, при продаже. А при безвозмездных сделках — не нужно, можно дарить и не спрашивать. Так и поступили: женщина тихонько переоформила свою долю на постороннего человека. Он подождал, пока пройдет срок для претензий, и объявился.
Такими схемами пользуются так называемые черные риелторы — тут тоже не обошлось без полиции. Но в этой истории новый собственник доли встретил отпор и стал ответчиком в судах.
Что сказали суды?
Чтобы продать долю в квартире или доме, нужно сначала предложить ее владельцам других долей. У них есть преимущественное право покупки.
С дарением так можно не делать. Но какое же здесь дарение? Обе стороны подтвердили, что полквартиры пришлось подарить в счет погашения долга. То есть был как бы договор займа, но, чтобы не возвращать деньги, пришлось отдать полквартиры.
Получается, сделка была возмездной. Это не дарение. Тут дарением прикрывали другую сделку. Значит, договор дарения притворный, а сама сделка недействительная.
В таком случае владелец другой доли имеет право перевести на себя обязанности покупателя через суд. Именно такие требования и заявлены в иске: владелец части квартиры хочет получить подаренную долю в собственность и просит списать за нее деньги. Он заранее внес их на счет судебного департамента.
Право собственности постороннего мужчины надо отменить, а долю передать тому, кто об этом просит. Росреестр, перерегистрируйте права на полквартиры. У этой доли теперь другой собственник — а не тот, кому ее подарили.
Договор дарения и правда возмездный: есть доказательства, что квартиру переоформили не просто так. Значит, это не подарок.
Но первая инстанция ошиблась в квалификации договора. Смотрите, тут как будто был заем. И как будто у него было обеспечение — полквартиры. То есть эта доля как будто была в залоге у кредитора женщины.
Вот она не смогла или не захотела погасить долг — и доля перешла кредитору. Если есть залог, то у кредитора преимущественное право получить за счет этого имущества свои деньги.
Хотя дарения и правда не было и сделка притворная, это не купля-продажа. Так что нет причин использовать преимущественное право выкупа доли другими владельцами. Ничего они не получат. Верните полквартиры тому, кому ее подарили. Он получил свое по праву.
Что-то областной суд напутал. Он говорит, что договор дарения прикрывал договор займа с обеспечением в виде половины квартиры.
Но суд даже не разбирался, что за деньги передавались по этому договору, какими суммами и когда. И вообще, что это за новость, чтобы залог автоматически переходил кредитору? Кредитор может получить за счет этого имущества деньги, но не само имущество по умолчанию. Сначала кредитор должен потребовать вернуть деньги, потом пойти в суд, потом наложить взыскание на квартиру. И тогда уже ее можно продать и отдать кредитору деньги. Но саму квартиру кредитору сразу не отдают.
Областной суд посчитал, что это была не купля-продажа и поэтому статью 250 ГК РФ об автоматическом переводе прав на владельцев других долей в квартире применить нельзя. Но забрать себе долю можно не только из-за купли-продажи, а вообще при любой возмездной сделке. Это неожиданный вывод, но в определении он именно такой.
Нужно было разобраться, есть ли у владельца другой доли преимущественное право на полквартиры, не нарушит ли это интересы кредитора бывшей собственницы, были ли там вообще кредиторы. А если были — они правда давали деньги в долг или это махинации?
В выводах суда слишком много ошибок. Их нужно исправлять.
Итог. Решение областного суда, который оставил полквартиры постороннему человеку, отменили. Окончательного решения пока нет, но дело будут пересматривать заново. Очевидно, что дарением эту сделку точно не признают, а значит, есть шанс получить полквартиры, используя преимущественное право. Даже если в этой истории не получится, выводы интересные и могут спасти еще чью-то недвижимость.
Тут может быть несколько вариантов развития событий. У Верховного суда есть и другая точка зрения по поводу преимущественного права и возмездных сделок. Понаблюдаем, чем все закончится.
Что такое преимущественное право выкупа?
Преимущественное право покупки доли есть у всех владельцев других долей. Этим правом их наделил закон. Оно не зависит от конкретной квартиры, региона, состава собственников и желания продавца. Хотите продать свою долю — сначала предложите ее другим совладельцам, причем с конкретной ценой.
Если этот порядок нарушен и совладельцам ничего не предлагали, то любой из них может обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. То есть независимо от желания нового собственника долю в квартире передадут тому, у кого уже есть там своя часть. Обратиться в суд с таким требованием можно в течение трех месяцев после сделки или с того момента, когда все вскрылось.
Тогда новый владелец потеряет право собственности и получит деньги. Ему их переведут как бы принудительно: «Мы забрали у вас недвижимость, вот компенсация. Извините, но такой закон». Решение суда будет основанием для изменения записей в Росреестре.
В гражданском кодексе упоминается только продажа доли, публичные торги и договор мены. Но Верховный суд объяснил, что такой порядок нужно соблюдать при любых возмездных сделках. Собственники долей часто пользуются дарением, чтобы не предлагать доли другим совладельцам и не спрашивать их согласия.
Но если найдутся доказательства, что дарение прикрывает куплю-продажу или еще какой-то договор, то может получиться как в этой истории. Все пойдет не так.
Как передать долю в недвижимости без согласия других собственников?
Правило преимущественной покупки долей есть у любого из владельцев других долей. Это правило нужно соблюдать.
Но иногда передавать свою долю этим людям по каким-то причинам не хочется даже за деньги. Например, они давно стали чужими или есть риск вообще потерять недвижимость.
Вот законные варианты не учитывать преимущественное право выкупа. Все они подтверждены позициями высших судов.
Подарить или завещать. Это безвозмездные сделки. На них не нужно разрешение других собственников, и знать им об этом тоже необязательно. Но сделка должна быть безвозмездной — дарите так, чтобы не придрались. Не забудьте про налоги: иногда дарение чревато двойными начислениями.
Передать в уставный капитал. Подойдет для коммерческих объектов. На это тоже не нужно согласие других собственников. Потом можно совершать с этой долей другие сделки, но спрашивать согласия собственников необязательно. Проконсультируйтесь с юристом, как все оформить, и учтите налоговые последствия.
Выделить в натуре. Можно использовать для домов. Если поделить дом пополам, то у каждой половины может быть отдельный адрес. Тогда любой собственник может продать свою часть без согласия других.
Заключить договор ренты. Если распорядиться долей по договору иждивения с пожизненным содержанием, она потом перейдет новому собственнику без согласия других владельцев.
Продать конкретному собственнику. Если в квартире несколько совладельцев, можно продать свою часть одному из них по своему желанию. Тогда других уведомлять не нужно и преимущественного права выкупа у них нет.
Предложить, но не продать. Можно отправить уведомление о продаже, чтобы прощупать почву: готов ли кто-то выкупить долю. А потом можно взять и передумать — то есть ничего не продавать. Например, если на выкуп согласится тот, кому продавать не хочется. Если вдруг все пришлют отказ — тогда можно продавать кому угодно с чистой совестью. Извещение о намерении продать — это не оферта.
Что делать, если придется предлагать долю совладельцам?
Если ничего из этих вариантов не подходит, можно сделать так, чтобы преимущественное право выкупа не было нарушено, но никто из владельцев долю не купил. В уведомлении нужно обязательно указывать цену доли, но можно не расписывать все условия договора.
Вот приемы, чтобы не нарушить ничьи права, но сделать по-своему:
Если вдруг кто-то из совладельцев объявился и требует признать его покупателем, имейте в виду, что это автоматически не делает вашу сделку недействительной. Купля-продажа остается, просто меняется покупатель и собственник. Продавец не обязан возвращать деньги.
В сложных ситуациях всегда консультируйтесь с юристом. И лучше не с одним.
Как подарить долю в квартире
Дарение доли – самый, пожалуй, легкий способ передать часть жилой собственности родственнику или любому другому человеку. Главный плюс в том, что разрешения на это обычно ни у кого спрашивать не нужно, а одариваемый получает права на квадратные метры только за подпись в договоре. Об этих и других тонкостях дарения читайте в нашем материале.
Что такое доля в квартире
Квартира может принадлежать сразу нескольким хозяевам, находясь в их совместной или же долевой собственности. В российском праве это два разных понятия.
Что нужно знать о долевой собственности
Дети тоже могут быть законными владельцами части жилья. Например, основанием для выделения доли в квартире несовершеннолетнему становится ее покупка с использованием материнского капитала. При этом доля ребенка в квартире не может быть меньше, чем причитающаяся ему по закону.
После выделения доли, ее обязательно регистрируют в ЕГРН.
В документах доли обозначены как ½, ⅓, ¼ квартиры. Причем каждому владельцу принадлежит не конкретная часть жилья, а вся квартира. Он вправе по желанию пользоваться любой ее комнатой, каждым сантиметром. Обычно собственники долей сами договариваются, кто в каком помещении будет жить. В случаях, когда вопрос не получается решить мирным путем, помогает суд. В особо сложных ситуацию долю выделяют в натуре, если, конечно, есть для этого технические условия (имеется возможность оборудовать отельный вход и личный санузел в комнате).
Кто имеет право дарить, а кому запрещено
Чтобы подарить долю собственности в квартире, нужно соответствовать нескольким требованиям:
Многие ошибочно полагают, что сделать столь щедрый подарок так же нелегко, как и продать часть жилья, ведь другие собственники могут воспротивиться. Однако в этом плане дарение доли в квартире и ее продажа – разные вещи.
Чтобы передать в дар долю, не требуется согласия остальных, потому что это безвозмездная сделка. То есть даритель не получает за нее деньги.
Продажа же относится к разряду возмездных сделок, поэтому распоряжаться долевой собственностью разрешено лишь с согласия всех ее владельцев. Например, продать долю в квартире мужу не удастся в обход супруги. Причем, это касается не только продажи доли в квартире, но и перепланировки жилья.
Список лиц, которые не имеют права дарить доли:
Кому можно подарить долю
По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний сособственник.
Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.
И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:
Нужен ли нотариус для дарения доли
Какие документы понадобятся для дарственной
Для договора дарения доли понадобятся такие же документы, что и для продажи квартиры:
Для оперативного заказа выписки ЕГРН, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестер. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости. И готовая выписка будет у вас уже через 30 минут.
В частных случаях необходимо подготовить:
Для чего нужна выписка ЕГРН при дарении доли и где ее взять
В перечне документов для дарения доли в квартире есть выписка из ЕГРН. Справка эта обязательная, без нее в Росреестре не зарегистрируют право собственности на того, кто получил подарок. В выписке из ЕГРН указаны все собственники квартиры. Даритель доказывает тем самым свое право собственности на жилье или долю в квартире.
Но главный пункт, который наиболее важен для договора дарения доли – обременения. В выписке есть раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах», который отражает наличие арестов, невыплаченных ипотек банку, запретов и других ограничений. Если недвижимость в обременении, то нельзя дарить даже просто долю близкому родственнику, не говоря уже обо всем помещении. В заключении договора дарения доли в квартире или ее целиком будет отказано.
Заказать выписку легко и просто, если воспользуетесь услугами сервиса ЕГРН.Реестер. Это быстрее, чем в офисах Росреестра или МФЦ – без очередей, в режиме онлайн. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости, и готовая выписка будет у вас уже через полчаса.
Как я подарила маме долю в квартире
И сколько это стоило
В 2019 году я подарила маме долю в квартире.
Доля была в трехкомнатной коммунальной квартире в старом деревянном доме в Кирове. Мы жили там, пока мне не исполнилось 9 лет. Больше я там почти не появлялась.
Летом 2019 года родители попросили меня подарить им эту долю. Они собрались продавать квартиру в центре Кирова и покупать квартиру в Москве. Чтобы мама не осталась без прописки, ее нужно было прописать в квартире, где у меня была доля. Но сделать это было не так просто: пришлось бы искать остальных собственников квартиры и спрашивать их согласие. Где эти собственники, мы не знали. Гораздо проще было подарить мою долю маме: это сразу дало бы ей право на прописку.
Я думала, что подарить долю легко: нужно составить договор и зарегистрировать его в Росреестре. Все оказалось сложнее. Расскажу, что я делала в процессе дарения и с какими трудностями столкнулась.
Сбор документов
Есть два вида общей собственности: долевая, в которой доли уже определены, и совместная, в которой не определены. Например, если квартира принадлежит супругам, она в совместной собственности: их доли не определены, но по умолчанию считаются равными. Если один из супругов захочет подарить свою долю, ее нужно выделить и зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН. А еще, если квартиру приобрели в браке, нужно нотариальное согласие супруга на дарение.
Мне не нужно было выделять долю или спрашивать согласия супруга на сделку, потому что доля досталась мне до замужества. Поэтому я сразу начала собирать документы для оформления дарственной.
Вот какие документы мне понадобились:
Если бы я решила подавать документы через представителя, мне еще нужно было бы оформить доверенность. А если бы доля была в совместной собственности с супругом, понадобилось бы его нотариальное согласие на дарение.
Выписку из ЕГРН представлять не нужно. Сотрудники нотариальной конторы или Росреестра сами ее запросят.
Нотариус может попросить и другие документы — если, например, заподозрит, что человек находится под воздействием каких-либо препаратов и, даря долю, не осознает суть происходящего. Такой ситуацией могут воспользоваться мошенники, поэтому нотариус может попросить справку от врача или из наркологического диспансера.
Договор дарения доли
Договор дарения обычно составляет нотариус. К нему можно не обращаться только в двух случаях:
В этих двух случаях можно составить договор самостоятельно.
В договоре обязательно нужно указать следующее:
Нотариус сама составила договор. В нем было много опечаток и неточностей, а также одна грубая ошибка: в шестом пункте было написано «настоящий договор является кабальной сделкой» — нотариус пропустила частицу «не». Хорошо, что мы сначала прочитали этот договор.
На этом неприятности не закончились. Чтобы заверить договор, нотариус запросила выписку из ЕГРН: она должна была убедиться, что я имею право дарить квартиру. Но именно в тот день в Росреестре были какие-то перебои, и мы ждали выписку несколько часов. К счастью, мы успели заверить договор до отъезда в Москву.
Сначала читать, потом подписывать
мы заплатили нотариусу
Регистрация договора дарения
Договор вместе с остальными документами нужно отправить в Росреестр, где его зарегистрируют. Вот как это можно сделать:
Обычно нотариус сам отправляет в Росреестр заверенный договор дарения, а потом получает его с печатью ведомства и выдает клиентам. Но наш нотариус был в Кирове, а нам не хотелось ехать туда еще раз. Мы решили передать заверенный договор через московский МФЦ и там же получить его с печатью.
В МФЦ приняли договор и сказали ждать звонка. Родители звонка так и не дождались — и через две недели позвонили в МФЦ сами. Им сказали, что можно приходить за выпиской из ЕГРН и договором с отметкой Росреестра. Родители свой экземпляр договора забрали сразу, я за своим пришла через какое-то время.
Тогда же мне пришло уведомление о том, что мой налоговый статус изменился: теперь мне не нужно платить налог за долю в квартире.
Можно ли отказаться от дарения
Даритель может отказаться от сделки, если одновременно выполнены два условия:
Есть еще несколько случаев, когда даритель может отменить дарение:
Одаряемый может отказаться от дара, пока не принял его. Если вы уже передали договор в Росреестр, отказ от дарения тоже придется регистрировать.
Когда дарение могут признать недействительным
Если сделка притворная. Бывает, с помощью договора дарения прикрывают куплю-продажу доли. По закону собственник обязан сообщить другим собственникам, что собирается продавать долю. Тогда другие собственники могут первыми ее выкупить. Но отношения между собственниками бывают сложными, Чтобы не предупреждать о сделке, продавцы и оформляют договор дарения. Такая сделка называется притворной. Если в суде докажут, что дарение было притворным, договор признают недействительным.
Вот пример из судебной практики. Одна женщина попросила у мужчины в долг 700 тысяч рублей, а взамен подарила ему долю в квартире. Мужчина пообещал вернуть долю, когда женщина выплатит долг, но потом продал ее. Женщина узнала об этом и пошла в суд. Там она потребовала признать договор дарения недействительным, ведь этот договор прикрывал заем под залог недвижимости. Суд женщина выиграла, но ей пришлось вернуть ответчику оставшуюся часть долга.
Апелляционное определение от 22.05.2018 по делу № 33−16 462 DOC, 170 КБ
Если сделка мнимая. Это не то же самое, что притворная сделка. Такую сделку совершают для вида и без правовых последствий. Например, должник дарит долю в квартире, чтобы ее не изъяли приставы. При этом он продолжает в этой квартире жить, а значит, при дарении не наступают правовые последствия.
Еще дарение признают недействительным в следующих случаях:
Чтобы сделку признали недействительной, все эти обстоятельства придется доказывать в суде.