Объект недвижимости как благо

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность[9] содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.[10]

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

Источник

Недвижимость как экономическое благо

Экономика понимается как процесс производства экономических благ в условиях ограниченности всех видов ресурсов.

Соответственно экономика недвижимости – часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно объектов недвижимости (за исключением земли, которая по определению является продуктом природы).

Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью. Сама вещь с присущей ей полезностью – потребительское благо, или просто благо. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением.

Процесс удовлетворения имеет две особенности:

Во-первых, удовлетворение потребностей имеет две формы:

— Потребление самой вещи – вещь физически исчезает;

— Потребление свойств вещи (удобств, услуг и т.п.) – вещь не потребляется, а используется для удовлетворения потребностей. Разумеется, потребительские свойства изменяются (теряются), но это связано с характером использования, а не с буквальным потреблением. Непотребляемость в процессе использования является отличительной особенностью абсолютного большинства благ, в том числе и недвижимости.

Во-вторых, между понятиями «вещи» и «материальные потребности» отсутствует однозначная связь. Материальные активы (вещи) могут удовлетворять нематериальные потребности (например, ювелирные украшения). В то же время «не-вещи» (нематериальные активы) могут удовлетворять материальные потребности.

С этой позиции, более верно говорить не об экономическом благе, а о ценности блага. Если просто благо означает наличие полезности, то ценность отражает сочетание двух характеристик – полезности и редкости. То, что, являясь полезным, может быть представлено в неограниченном количестве, не имеет ценности, поскольку не обладает редкостью. Недвижимость, обладая уникальностью, имеет редкость и, следовательно, ценность.

Любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.

Экономическое благо может быть использовано тремя способами:

— Использование экономического блага по своему прямому назначению, т.е. удовлетворение потребностей. Обладание благом является целью потребителя. (Исторически – натуральное хозяйство).

— Использование благ в качестве товара. Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведен не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене. (Исторически – товарное производство).

— Использование экономического блага в качестве источника получения дохода. Благо в этом случае не меняет своего владельца. Собственник либо сам использует благо в качестве источника получения дохода, либо предоставляет за плату право получения дохода от использования блага другим лицам.

Основные экономические характеристики недвижимости:

1) Любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Недвижимость представляет собой не просто вещь, а единство двух вещей: земельный участок – природная вещь, здание или строение – продукт труда.

2) Недвижимость обладает полезностью – экономическое благо.

3) Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ – удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.

4) Недвижимость выполняет функцию общественного блага – непосредственным образом влияет на характер экономического развития (дороги – превращают природную территорию в организованное пространство).

5) Недвижимость способна удовлетворять нематериальные потребности. Пирамиды в Египте, Колизей в Риме, Московский Кремль и т.п. помимо удовлетворения практических нужд, выражали мощь и престиж власти. Людовик XIV на вопрос о своем самом большом грехе ответил: «Я слишком много строил».

6) Уникальной и отличительной особенностью недвижимости как блага является продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и больше).

Источник

Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.

В России понятие «недвижимость» впервые введено в эк. и правовой оборот основами гражданского законодательства в 1991г. и окончательно закреплено в ГК РФ в 1994г.

Понятие НД состоит из 3 основных элементов:

1. наименование закреплено за объектом (в данном случае – НД);

2. содержание – совокупность отличительных признаков, основой к-ых явл. НД;

3. объем – множество предметов данной категории (земля, зданий, сооружения).

В соответствии с ГК РФ к НД относятся следующие материальные объекты:

— обособленные водные объекты;

— все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, сооружения, здания;

— приравненные к НД и подлежащие обязательной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты, суда внутреннего плавания.

В общем понятии НД – земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно.

1. НД как физ. объект:

2. НД как объект эк. отношений:

— капитал в вещной форме

— полезность и доходность

Имеет стоимость, цену, спрос и предложение.

3. НД как объект правовых отношений:

— право пожизненного владения

— право постоянного пользования

4. НД как объект общих соц. отношений:

— место обитания людей

— условия жизни людей

— Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

— Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых практически всегда стабильна и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

— Долговечность. Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Классификация объектов недвижимости.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые — малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

— учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

— культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

— специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

2. Государственный фонд:

3. Муниципальный фонд:

1) Вновь создаваемая недвижимость;

2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;

3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;

4) Недвижимость, присвоенная в залог;

5) Недвижимость, присвоенная в аренду;

6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;

7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.

Недвижимое имущество как товар — это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.

3. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его роль в сделках с недвижимостью и оформлении прав на объектнедвижимости.

Основы централизованного государственного регулирования земельными отношениями в условиях рынка в России были утверждены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. “О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость”, который ввел новую систему регистрации и учета недвижимости. При его создании был использован американский и немецкий опыт регистрации торговых операций с землей. Основные начала этой системы сводятся к записи вещных прав на земельные участки и тесно связанную с ними недвижимость в поземельные книги с признанием доступности для всех заинтересованных лиц достоверных сведений о земле и ее владельце и с возложением организации регистрации и учета недвижимости на земельные органы9.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству является исполнительным органом государственной власти региона, города, образованным в соответствии с законодательством региона, города для проведения государственной политики и осуществления государственного управления в сфере земельных отношений и ведения кадастра недвижимости в городе, регионе, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и отраслевых исполнительных органов государственной власти города, региона.

Источник

Недвижимость как экономическое благо

Экономика понимается как процесс производства экономических благ в условиях ограниченности всех видов ресурсов.

Соответственно экономика недвижимости – часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно объектов недвижимости (за исключением земли, которая по определению является продуктом природы).

Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью. Сама вещь с присущей ей полезностью – потребительское благо, или просто благо. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением.

Процесс удовлетворения имеет две особенности:

Во-первых, удовлетворение потребностей имеет две формы:

— Потребление самой вещи – вещь физически исчезает;

— Потребление свойств вещи (удобств, услуг и т.п.) – вещь не потребляется, а используется для удовлетворения потребностей. Разумеется, потребительские свойства изменяются (теряются), но это связано с характером использования, а не с буквальным потреблением. Непотребляемость в процессе использования является отличительной особенностью абсолютного большинства благ, в том числе и недвижимости.

Во-вторых, между понятиями «вещи» и «материальные потребности» отсутствует однозначная связь. Материальные активы (вещи) могут удовлетворять нематериальные потребности (например, ювелирные украшения). В то же время «не-вещи» (нематериальные активы) могут удовлетворять материальные потребности.

С этой позиции, более верно говорить не об экономическом благе, а о ценности блага. Если просто благо означает наличие полезности, то ценность отражает сочетание двух характеристик – полезности и редкости. То, что, являясь полезным, может быть представлено в неограниченном количестве, не имеет ценности, поскольку не обладает редкостью. Недвижимость, обладая уникальностью, имеет редкость и, следовательно, ценность.

Любое благо проявляется как таковое только в процессе своего потребления или использования, поскольку только таким образом проявляется полезность.

Экономическое благо может быть использовано тремя способами:

— Использование экономического блага по своему прямому назначению, т.е. удовлетворение потребностей. Обладание благом является целью потребителя. (Исторически – натуральное хозяйство).

— Использование благ в качестве товара. Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведен не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене. (Исторически – товарное производство).

— Использование экономического блага в качестве источника получения дохода. Благо в этом случае не меняет своего владельца. Собственник либо сам использует благо в качестве источника получения дохода, либо предоставляет за плату право получения дохода от использования блага другим лицам.

Основные экономические характеристики недвижимости:

1) Любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Недвижимость представляет собой не просто вещь, а единство двух вещей: земельный участок – природная вещь, здание или строение – продукт труда.

2) Недвижимость обладает полезностью – экономическое благо.

3) Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ – удовлетворяет жизненно важную материальную потребность, делает возможным само нормальное существование человека.

4) Недвижимость выполняет функцию общественного блага – непосредственным образом влияет на характер экономического развития (дороги – превращают природную территорию в организованное пространство).

5) Недвижимость способна удовлетворять нематериальные потребности. Пирамиды в Египте, Колизей в Риме, Московский Кремль и т.п. помимо удовлетворения практических нужд, выражали мощь и престиж власти. Людовик XIV на вопрос о своем самом большом грехе ответил: «Я слишком много строил».

6) Уникальной и отличительной особенностью недвижимости как блага является продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и больше).

Источник

Недвижимость как экономическое благо

Тенденции развития российского рынка недвижимости. Исследование экономических функций недвижимости. Виды операций с недвижимым имуществом. Цена производства объекта строительства как стоимостный эквивалент недвижимости. Теории стоимости недвижимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Федеральное агентство по образованию РФ

Владимирский Государственный Университет

Тема: «Недвижимость как экономическое благо».

1.Недвижимость как экономическое благо

2.Подходы к определению стоимости недвижимости

3.Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Стратегическим направлением развития России является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. Рыночная экономика — это система экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложения. Задача эта чрезвычайно сложна и многогранна. Ее решение включает в себя и преобразование отношений собственности, и развитие нормальной конкуренции, и создание соответствующей рыночной инфраструктуры. Вполне естественно, что при ее решении особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом.

Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:

— рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;

— недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект,— прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

— сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;

— обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.

1.Недвижимость как экономическое благо

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

· жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;

· земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;

· финансового (инвестиционного) актива, т.е.:

· товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;

· капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);

· средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).

К особенностям недвижимости как товара относят:

· неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

· долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

· ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

· сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

· сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

· низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

· неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

· слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

· относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

· неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

· необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

· низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

· действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости;

· юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

· соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

· совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

· волеизъявление не соответствует подлинной воле;

· нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

· сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

· сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

В устной форме сделка возможна:

· если законом или соглашением не установлена письменная форма;

· для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

· для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в таблице 1.

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

· продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);

· продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);

· продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);

· продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Наследование по закону или по завещанию

Изменение состава с разделом имущества

Реализация обязательств (залог или долги)

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Передача в доверительное управление

Внесение имущества в уставный капитал

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением

Долевое строительство с выделением долей

Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

Изъятие земельного участка и снос строения

Оформление кредита под залог недвижимости

Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Расселение (коммунальной квартиры)

Введение и снятие сервитутов, бронирование

Вступление в кондоминиум

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

2.Подходы к определению стоимости недвижимости

Сущность стоимости недвижимости определяется с позиций трудовой теории стоимости, теории маржинализма и теории ренты. Представленные теоретические подходы могут рассматриваться как методологическая основа оценки стоимости недвижимости затратным методом, методом сравнения продаж и доходным мето-дом. Результаты предварительной оценки являются объективной основой для фор-мирования рыночной стоимости недвижимости. В практике рыночных отношений используются модификации видов стоимости: балансовая, страховая, залоговая, ин-вестиционная, для целей налогообложения и другие.

Формирование и развитие рынка недвижимости стало характерной чертой со-временного этапа рыночных преобразований в России. Изучение этого процесса имеет большое теоретическое и практическое значение. Недвижимостью счита-ются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых в пространстве прак-тически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. В условиях рыночных отношений недвижимость выступает в качестве товара. Особенность заключается в том, что недвижимые объекты могут одновременно рассматривать-ся как потребительские блага и как элементы инвестиций. Эта двойственность делает достаточно сложным определение стоимости объектов недвижимости.

Анализ стоимости и ее определение всегда имели принципиальное значение для экономистов. Сделаем попытку с точки зрения экономической теории, более четко определить сущность категории стоимость недвижимости и показать ее место в системе экономических характеристик недвижимости.

В научной, учебно-методической, специальной экономической литературе приводится достаточно много определений стоимости недвижимости, а также определений и классификаций ее разновидностей.

Теоретические исследования стоимости товара (мы рассматриваем недви-жимость как товар) имеют богатую историю. Недвижимость, как и большинство товаров, является экономическим благом, т.е. потребность в ней не удовлетворяет-ся в полной мере из-за экономической ограниченности ресурсов. Очевидно, что обеспечить возрастающее удовлетворение потребностей в недвижимости (на-пример, в жилье) возможно только в процессе производства. Поэтому вполне за-кономерно, что формирование стоимости, ее величина и изменение рассматрива-лось экономической теорией во взаимосвязи с процессом труда. Обоснование ро-ли труда, как субстанции стоимости, сделанное еще в работах А. Смита, позволя-ет применить основные положения трудовой теории стоимости для характеристи-ки стоимости недвижимости. Разграничение, которое провел Адам Смит между потребительной и меновой стоимостью, имеет очень важное значение. Термин потребительная стоимость подчеркивает ценность товара, как полезной вещи. Однако меновая стоимость определяется только рынком, в процессе купли-продажи. Она является относительной в том смысле, что товар должен сравни-ваться, соизмеряться по затратам труда на другие товары на открытом рынке, где есть конкуренция.

Следует отметить, что стоимостным эквивалентом недвижимости является цена производства объекта нового строительства.

Рожденный в рамках трудовой теории стоимости подход к определению стоимости недвижимости через совокупные затраты труда на ее производство имеет право на жизнь и активно используется в современной практике. Однако он не может быть единственным, исключающим другие.

Необходимо проанализировать, в какой степени суммарные затраты труда и определяемый на их основе стоимостной эквивалент соответствует полезности объекта недвижимости. В этой связи, возникает вопрос о степени удовлетворения потребности. Товар имеет стоимость только если он обладает полезностью, ред-костью, и если у покупателя есть желание приобрести этот товар. Товар, который не обладает полезностью, или относительная полезность низка, не может иметь стоимости, поскольку именно полезность вызывает желание обладать товаром и мотивирует сделку купли-продажи.

Качественно новым этапом развития экономической теории и разработки методологии определения ценности товара стала маржиналистская теория. Основ-ные положения ее заключаются в том, что: обмен совершается на основе эквива-лентного соотношения полезностей обмениваемых товаров (а не затрат труда, как в трудовой теории стоимости); сама полезность является убывающей по мере удовлетворения потребности, главную роль при этом играет полезность дополни-тельной единицы потребляемого блага (она называется предельной). Существен-ным моментом маржиналистской теории является понимание полезности с учетом субъективных представлений потребителя. Абстрактной полезностью обладает любой товар (по определению), конкретная полезность определяется потребите-лем исходя из собственных предпочтений, привычек, вкуса. Именно это оказыва-ется решающим фактором потребительского выбора.

С позиций теории предельной полезности можно объяснить мотивацию выбо-ра того или иного объекта недвижимости со стороны покупателя. Потребитель формирует для себя определенный набор свойств и качеств, которыми должен обладать объект недвижимости, ранжирует свои предпочтения. Для недвижимости это прежде всего фактор местоположения, а также время и качество постройки, система коммуникаций, строительный материал, этажность, особенность планировки и т.д. Потребность эта должна быть объективно обоснована имеющейся информацией об аналогичных товарах, о сравнимых по данным параметрам сделках, а также экономических ограничениях. Важнейшая роль субъективного фак-тора в определении ценности недвижимости через полезность связана с множест-венностью тех характеристик, из которых формируется общая полезность, их сложной взаимосвязью и противоречивой динамикой. Единственным критерием ее реальной оценки является потребительская практика, сравнительный анализ проведенных аналогичных сделок. Убывание предельной полезности в полной мере характерно для недвижимости. Покупка второго, третьего аналогичного объекта увеличивая общую полезность, уменьшает предельную (дополнительную полезность) каждого последующего объекта недвижимости. Таким образом по-требительский выбор влияет на уровень ценности объекта, тем самым формируя его стоимость.

Трудовая теория стоимости и теория предельной полезности взаимно дополняют друг друга подчеркивая разные подходы к определению стоимости. Однако этот процесс был не полным если не рассматривать недвижимость как фактор получения рентного дохода и влияние этого процесса на стоимость недвижимости.

Классики политической экономии А. Смит, Д. Рикардо, Ж.Б. Сэй положили начало теории ренты, рассматривая в основном земельную ренту. Современная концепция природной ренты и экономического механизма рентных отношений обусловлена владением, распоряжением и использованием ресурсов отраслей, в которых действуют естественные рентообразующие факторы. Денежная земель-ная рента характерна для развитой системы рыночных отношений. В этой связи положения классиков политэкономии о сущности, видах и формах ренты, приме-нимы и к современной системе земельных отношений.

Рассмотренные выше теоретические подходы к определению стоимости (через определение совокупных затрат труда на создание объекта недвижимости; через сравнительный анализ предельных полезностей аналогичных объектов недвижи-мости; через определение уровня доходности объекта на основе теории ренты) послужили методологической основой для разработки методов оценки рыночной стоимости недвижимости.

В отличие от потребительских товаров недвижимость это особый объект (длительность создания, многочисленность используемых ресурсов, пространственное соизмерение, многообразие способов использования и т.д.) и объективная оценка его стоимости представляет из себя сложный процесс, требующий работы про-фессионалов.

3.Методы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

В теории выделяют три метода оценки рыночной стоимости объектов недви-жимости:

Затратный метод оценки (подход к оценке по затратам) базируется на срав-нении стоимости строительства объекта недвижимости, аналогичного объекту
оценки, со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется
стоимость воссоздания объекта оценки, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или прав на него).

Метод прямого сравнения сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта оценки на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с объектом оценки по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они производят. Данный подход к оценке стоимости исходит из предпосылки, что рынок установит рыночную стоимость для объекта оценки тем же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

Доходный метод оценки рыночной стоимости основывается на принципе ожидания, который может быть сформулирован так: стоимость любого имущест-ва зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Настоя-щий подход применяется при оценке объектов доходной недвижимости. Расчет осуществляется двумя способами: способом прямой капитализации или способом капитализации доходов.

Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняю-щее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собствен-ность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оце-ночной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, про-диктованных разнообразием рыночных отношений.

В экономической специальной литературе выделяют балансовую, залоговую, страховую, инвестиционную, ликвидационную стоимости, стоимость для целей налогообложения и др.

Определенный уровень развитости рыночных отношений реальной экономики характеризуется своим спектром применяемых экономических категорий. Многообразие определений стоимости не вызывает методологических ошибок, если прослеживается их системность и теоретическая аргументированность. Слож-ность и многогранность использования недвижимости, как товара дает этому объ-яснение.

Список используемой литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации.—М., 1996.

Подобные документы

Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.

дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010

контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014

Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.

курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013

Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.

курсовая работа [776,0 K], добавлен 20.12.2015

Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа [121,5 K], добавлен 21.07.2011

Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010

Понятие и состав объекта недвижимости. Его жизненный цикл и экономическая среда функционирования. Ценообразование на рынке недвижимости, равновесная цена. Моделирование цен предложения и спроса. Структура доходов и расходов для объекта недвижимости.

шпаргалка [11,6 M], добавлен 13.05.2010

Источник