Реконструкція будинку
[Реконструкція будинку в Україні 2020]
Реконструкція будинку: що варто знати
Щоб поліпшити комфорт в житловому приміщенні, найчастіше вдаються до реконструкції будинку, а не тільки проводячи капітальний ремонт. Переважна більшість житлових будівель в Україні старого зразка, планування та розводка систем в яких давно не відповідає сучасним нормам та стандартам будівництва. Ознайомившись зі статтею, ви дізнаєтеся, що таке реконструкція житлових будинків, як її здійснити швидко та правильно, і скільки на це доведеться витратити часу, сил та коштів.
З чого почати
Якщо ви запланували реконструювати приватний будинок, попередньо необхідно скласти проєкт та кошторис, щоб оцінити майбутні витрати. Складання докладного розрахунку допоможе виключити непотрібні покупки або навпаки, визначити, чим можна ефективно доповнити проєкт.
Що таке реконструкція будівлі?
Як правильно оформити реконструкцію
Реконструкція приватного будинку площею до 500 кв.м включає наступний порядок дій:
Аналогічно для об’єктів площею понад 500 кв.м:
Загалом, процес оформлення документації про реконструкцію приватного будинку ідентичний процедурі отримання дозволу на зведення нового будівельного об’єкту.
Документи та дозволи
Для того, щоб почати роботи, попередньо підготуйте наступний перелік документів:
Якщо приватним будинком володіє кілька осіб, для його реконструкції необхідно отримати згоду, підтверджену нотаріально, від всіх співвласників. Якщо з якої-небудь причини один з господарів проти проведення таких робіт або від нього неможливо отримати дозвіл, ситуацію можна вирішити в судовому порядку.
Скільки може коштувати реконструкція
Проведення реконструкції об’єкту житлового призначення буде коштувати в залежності від:
Самовільне перепланування
Згідно українського законодавства, самовільне планування та перепланування приватних будівель тягне за собою адміністративну, а в деяких випадках і кримінальну відповідальність.
Адміністративне правопорушення передбачає штраф від 1 до 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян України, що становить 17-51 грн.
Виходячи з Статті 270 1 Кримінального кодексу, за навмисне та самовільне пошкодження або знищення конструкцій приватних споруджень або приміщень багато квартирної будівлі передбачається:
Якщо реконструкція житлового будинку неминуча, і ви хочете, щоб ця процедура пройшла якомога швидше, а головне, законно, тоді варто звернутися в професійну проєктну організацію. Фахівці таких бюро мають достатній досвід та кваліфікацію для того, щоб підготувати документацію, і ви якомога швидше почали заплановані роботи.
Автор: Проектно-будівельна компанія РОМБ
Детально про автора
Що таке “реконструкція”, “капітальний ремонт”, “перепланування”
Лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 04.03.2011 №22-23/185/0/7-11
Щодо надання роз’яснень з визначення термінів: “реконструкція”, “капітальний ремонт”, “перепланування”
гр. ….. м. Київ
Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розглянуло Ваше звернення про надання роз’яснень з визначення термінів, направлене листом Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради України від 17.02.2011 №04-13/18-171, та з питань компетенції повідомляє.
Додатком Б до ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» визначено:
«Реконструкція – перебудова існуючих об’єктів виробничого та цивільного призначення, пов’язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри).»
Згідно з приміткою до Додатку Б ДБН А.2.2-3-2004 в поняття «існуюче» входить наявність конструктивної схеми з несучими і огороджувальними конструкціями та фундаментами.
«Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 №76, визначено:
«Капітальний ремонт будинку – комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов’язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об’єкта та його техніко – економічних показників.»
«Перепланування – до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.»
Заступник Міністра Д.В. Ісаєнко
Використано матеріали з www.minregionbud.gov.ua
Перепланування (переобладнання) або реконструкція жилих приміщень: що потрібно знати
Відповідно до стст. 100, 152 Житлового кодексу України, переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів. Не допускається погіршення.
Відповідно до стст. 100, 152 Житлового кодексу України, переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів. Не допускається погіршення технічного стану житлових будинків.
Перепланування (переобладнання) квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках повинно відповідати проектній документації, будівельним нормам і правилам, виконуватися згідно з Правилами користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України №45 від 24.01.2006, відповідно до наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005, п.3.2 розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №127 від 24.05.2001, ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт».
Розглянемо, що ж таке перепланування та/або переобладнання.
Переобладнання – це влаштування в окремих квартирах багатоквартирних житлових будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних та газових приладів, влаштування й переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
Перепланування. До елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення й розбирання некапітальних перегородок, перенесення й влаштування дверних прорізів без втручання в несучу частину стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції будинку, влаштування та переустаткування тамбурів.
Роботи з перепланування та/або переобладнання квартир у багатоквартирних житлових будинках виконуються тільки за наявності дозволу на таке перепланування та/або переобладнання виконавчого комітету Славутицької міської ради – в іншому випадку перепланування та/або переобладнання являється самовільним. Відповідно до ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення, виконане самовільне (без відповідного дозволу) перепланування та/або переобладнання житлових і нежитлових приміщень багатоквартирних житлових будинків тягне за собою попередження або накладання штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (на сьогодні це від 17 до 51 грн) і попередження, на посадових осіб – накладання штрафу від трьох до семи неоподаткованих мінімумів доходів громадян тобто від 51 до 119 грн). Відповідно до ч.3 ст.100 Житлового кодексу України, власник (наймач), який здійснив самовільне перепланування та/або переобладнання жилого або нежилого приміщення у багатоквартирному житловому будинку, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан згідно з проектом.
Для того, щоб отримати дозвіл на перепланування та/або переобладнання, замовнику необхідно звернутись за згодою до балансоутримувача (комунального підприємства «Житлово-комунальний центр» або об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), а після отримання згоди – подати документи до виконавчого комітету Славутицької міської ради на ім’я міського голови. Відповідно до п. 1.4.5 наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 «Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій» від 17.05.2005, до заяви про надання дозволу на переобладнання або перепланування, в разі необхідності, можуть подаватися такі документи:
– копія свідоцтва на право власності або договору найму (оренди) приміщення;
– копія поповерхових планів, завірених в установленому порядку;
– проект переобладнання або перепланування житлових і нежитлових у багатоквартирних житлових будинках приміщень;
– згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними осіб на переобладнання та перепланування приміщень, що перебувають в їх спільній власності.
Після отримання відповідного рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради про надання дозволу на перепланування та/або переобладнання замовник може розпочинати будівельні роботи з перепланування та/або переобладнання згідно з проектом. Після проведення перепланування та/або переобладнання замовнику необхідно звернутись до департаменту бюро технічної інвентаризації комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» для отримання нового технічного паспорта об’єкта.
При проведенні перепланування та/або переобладнання не допускається:
– порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будинку, погіршення цілісності й зовнішнього вигляду фасадів;
– втручання в цілісність міжповерхового перекриття, об’єднання квартир по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів багатоквартирних будинків;
– порушення або демонтаж несучих опор, стін і балок багатоквартирних будинків;
– порушення або демонтаж вентиляційних колекторів, протипожежних пристроїв;
– обладнання санвузла та кухні над або під житловими приміщеннями квартир багатоквартирних будинків;
– зменшення загальної житлової площі житлового приміщення, внаслідок чого громадяни можуть потребувати поліпшення житлових умов;
– заміна в багатоквартирних будинках санвуіви та кухонь на житлові кімнати і навпаки;
– порушення цілісності внутрішньобудинкових систем електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, перенесення опалювальних приладів на лоджії та балкони;
– влаштовувати прибудови до перших поверхів багатоквартирних будинків у вигляді веранд, терас, господарських приміщень квартир тощо;
– об’єднувати, розширяти лоджії та балкони з приміщеннями квартир багатоквартирних будинків шляхом розбирання зовнішніх стін;
– приєднувати до квартир допоміжні приміщення загального користування будинків (гуртожитків), таких, як холи, коридори, підвали тощо.
Забороняється перепланування під житлові квартири приміщень у підвальних, підземних, технічних поверхах, у нежитлових приміщеннях загального користування багатоквартирних будинків та гуртожитках.
При переплануванні забороняється перевантажувати балкон шляхом влаштування його огорожі з цегляної кладки.
Роботи з перепланування та/або переобладнання квартир проводяться з дотриманням правил добросусідства з урахуванням законних прав та інтересів мешканців сусідніх квартир. Спори, що виникають під час проведення робіт з перепланування та/або переобладнання квартир багатоквартирних будинків та гуртожитків, розв’язуються шляхом переговорів між учасниками спору або в судовому порядку.
Відповідно до п. 3.2 розділу 3 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, не належить до самовільного будівництва для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків:
– перепланування, пов’язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень;
– влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах (перегородках);
– влаштування перегородок в підсобних приміщеннях;
– демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор;
– демонтування камінів, грубок, печей (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів);
– зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін;
– перестановка інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень;
– засклення балконів та лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України.
Нагадуємо, що в місті Славутич більшість багатоквартирних житлових будинків панельні, всі стіни будинків, у тому числі й внутрішні, є несучими.
А тепер розглянемо, що таке реконструкція.
Реконструкція – проведення будівельних робіт з метою зміни існуючих техніко-економічних показників об’єкта і підвищення ефективності його використання, що передбачають: реорганізацію об’єкта, зміну габаритів і технічних показників, капітальне будівництво, прибудови, надбудови, розбирання та посилення несучих конструкцій, будівництво та реконструкція інженерних систем і комунікацій. До реконструкції житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках панельного типу відноситься:
– збільшення площі санвузла шляхом об’єднання ванної і туалету, а також приєднання частини коридору;
– розширення площі житлових кімнат за рахунок коридорів і допоміжних приміщень;
– влаштування кухні-їдальні з кімнати та суміжної з нею кухні;
– прорізання отворів у стінах між кімнатами;
– перенесення дверного отвору в квартиру;
– демонтування підвіконної частини стіни кімнати для влаштування проходу на балкон.
Право на реконструкцію житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках мають юридичні особи, фізичні особи-підприємці та громадяни, які є власниками таких приміщень, тільки на підставі проекту та дозвільних документів на виконання будівельних робіт. Оформлення дозвільних документів на виконання будівельних робіт із реконструкції та прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію здійснюється Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Київській області. Реконструкція квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирних житлових будинках у випадку зміни фасаду здійснюється за наявності проекту комплексної реконструкції всього житлового будинку.
У процесі проведення будівельних робіт із реконструкції житлових і нежитлових приміщень багатоквартирних житлових будинків заборонено:
• збільшувати площу санвузлів, ванних кімнат за рахунок житлових приміщень;
• об’єднувати лоджії та балкони з іншими приміщеннями шляхом демонтажу зовнішніх стін;
• переносити на лоджії та балкони батареї центрального опалювання;
• об’єднувати квартири по вертикалі з повним або частковим демонтажем міжповерхових перекриттів;
• демонтувати вентиляційні канали та короби;
• створювати прибудови до квартир, розташованих на перших поверхах багатоповерхових будинків.
Власник (наймач), який здійснив самовільну реконструкцію житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному житловому будинку, притягається до адміністративної відповідальності згідно зі ст. 96 Кодексу України про адміністративні правопорушення. Відповідно до категорії складності об’єкта будівництва, виконання будівельних робіт здійснюється на підставі дозволу на виконання будівельних робіт або декларації про початок виконання будівельних робіт. Категорія складності об’єкта будівництва визначається проектом, відповідно до ДСТУ-НБВ.1.2.-16:2013. Виконання будівельних робіт без дозволу на їх виконання тягне за собою накладання штрафу від шестисот до семисот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 10 200 до 11 900 грн). Виконання будівельних робіт без реєстрації декларації про початок виконання зазначених робіт тягне за собою накладання штрафу щодо об’єктів:
▪ І категорії складності – від трьохсот п’ятидесяти до чотирьохсот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 5 950 до 6 800 грн);
▪ ІІ категорії складності – від чотирьохсот до п’ятисот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 6 800 до 8 500 грн);
▪ ІІІ категорії складності – від п’ятисот до шестисот неоподаткованих мінімумів доходів громадян (від 8 500 до 10200 грн).
Експлуатація об’єктів будівництва, які не прийняті в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, вчинені щодо об’єктів ІІI категорії складності, тягнуть за собою накладення штрафу від п’ятисот до шестисот (від 8 500 до 10 200 грн) неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. У разі, якщо виконана самовільна реконструкція житлових і нежитлових приміщень багатоквартирних житлових будинків погіршує технічний стан будинків, а також не відповідає будівельним нормам і правилам, власник (наймач), який здійснив самовільну реконструкцію, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення в попередній стан згідно з проектом.
Відділ містобудування та архітектури
(тел. 3-00-11 (+175)
