Якорный арендатор что это такое
ТЦ сами им платят: какие выгодные условия может «выбить» себе якорный арендатор
Бывает и такое: арендодатель платит арендатору. Размещение якорных брендов, способных привлечь поток посетителей, стало в период пандемии настолько необходимым, что некоторые ТЦ готовы за него платить. На какие условия могут пойти арендодатели, чтобы разместить «точки притяжения» на своих площадях, и как предусмотреть эти условия в договоре — рассказали Александр Антонов и Александр Штрикуль, ведущие юристы компании REVERA.
— Посещаемость многих торговых центров в период пандемии коронавируса упала и сейчас только начинает восстанавливаться. Для одних арендаторов это стало причиной закрыть свои объекты, для других — возможностью получить беспрецедентные условия аренды, на которые готовы пойти ТЦ, лишь бы сохранить трафик.
 Александр Антонов Ведущий юрист компании REVERA |  Александр Штрикуль Ведущий юрист компании REVERA |
Например, сейчас на рынке коммерческой недвижимости появляются кейсы, когда арендодатель платит тем, кто размещается в ТЦ, либо предоставляет другие выгодные условия.
Якорные арендаторы — кто они?
Якорными называют арендаторов, которые сами по себе являются центром притяжения для посетителей и увеличивают общий трафик в ТЦ. Одним из важных признаков якоря является его большая площадь и обширный ассортимент. Как правило, якорными арендаторами становятся узнаваемые бренды — например, известные производители одежды, компании из сферы развлечений, кинотеатры.
Приход известного бренда или целой линейки брендов ощутимо увеличивает интерес к торговому центру со стороны покупателей и со стороны других потенциальных арендаторов.
На каких именно условиях якорные бренды могут воспользоваться площадями в ТЦ и как это можно предусмотреть в договоре — расскажем на примерах.
Фото с сайта tut.by
Выгодные условия — что можно указать в договоре
Законодательство позволяет зафиксировать в договоре почти любые договоренности сторон. Разберем несколько примеров, как это сделать правильно:
1. Ремонт объекта под требования арендатора за счет арендодателя. Такая договоренность может быть зафиксирована в договоре требованиями арендатора к помещению (брендбука), которым оно должно соответствовать на момент передачи.
Во избежание споров в будущем необходимо заранее прописать в договоре порядок компенсации этих расходов арендодателя для различных сценариев прекращения аренды, например:
3. Арендная плата в размере процента от оборота/прибыли арендатора. Пока мы видим, что на практике арендодатели не очень готовы применять такую формулу оплаты для всех арендаторов. Но якорные уже могут рассчитывать не только на привязку арендной ставки к проценту от оборота, но и даже на привязку к проценту от прибыли.
В случае фиксации процента от прибыли в договоре важно определить ограничения по затратам для арендатора, так как в противном случае арендатор может быть косвенно заинтересован осуществлять «убыточную» деятельность. Например, путем заказа дорогостоящих консультационных услуг у аффилированных компаний.
Фото с сайта s9.stc.all.kpcdn.ne
4. Особый размер арендной платы. Ценообразование в частных арендных отношениях в принципе не регулируется законом. Это значит, что у разных арендаторов может быть отличный размер арендной платы за одинаковые по качеству площади. И даже более того: возможны ситуации, когда у помещения с лучшим расположением размер арендной платы будет меньше, чем у помещения с худшей локацией.
Но при этом арендодателю необходимо помнить про ограничения и требования антимонопольного законодательства. Например, в ряде случаев на заключение такого договора аренды на основные по площади помещения ТЦ необходимо получать согласие антимонопольного органа.
5. Прямые платежи арендодателя в пользу арендатора. Когда арендатор является центром притяжения посетителей в торговый центр, то арендодатель может платить арендатору за это.
Такую генерацию посетителей формально можно рассматривать как маркетинговую услугу для арендодателя со стороны арендатора (в этой части договор будет, по сути, договором оказания услуг).
Вознаграждение за такую услугу может быть установлено в различных формах. Например:
При фиксации таких платежей в договоре вполне может сложиться ситуация, что арендодатель будет доплачивать арендатору за факт аренды. При этом важно помнить не только о различных вариантах юридического оформления такого вознаграждения, но и о налоговых его последствиях (как правило, это налогооблагаемый доход арендатора).
Якорные арендаторы: что это?
Как показывает практика, приток посетителей в торговые центры обеспечивают продуктовые супермаркеты, гипермаркеты товаров повседневного спроса, а также детские развлекательные центры и зона фуд-корта. Причём, если в сфере ритейла важен узнаваемый бренд, то в случае с детским досугом этот факт практически не важен, главное, в данном случае — это востребованность и качество услуг подобных бизнес-проектов.
Рынок детских товаров и услуг стабильно растёт, в то время как другие сферы бизнеса, в основном, стагнируют. Поэтому большинство торговых комплексов, задумывающихся о «генераторах» трафика посетителей: якорных арендаторах, чаще всего делают выбор в пользу детских развлекательных центров и магазинах.
Также для торговых центров не маловажен выбор ответственного партнёра, который не покинет комплекс в случае падения выручки, а будет всеми силами стараться исправить ситуацию.
Так, например, получилось с ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти. Сетевой гипермаркет FMCG-сегмента (быстро оборачиваемые потребительские товары), на который руководители комплекса делали ставку изначально, закрылся и число посетителей сократилось. Пришлось менять концепцию торгового центра, ориентируясь на тот факт, что он должен стать не просто местом для шопинга, но и местом для проведения досуга. Поэтому руководство решило сделать ставку на якорных арендаторов, представляющих сферу развлечений, и не прогадало.
Ворожцова Елена, управляющий ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти
«Мадагаскар park» в нашем ТРЦ запустился в августе 2015 года на площади около 2 500 кв. м. Первый месяц функционирования проекта в новом формате дал прирост по трафику на 25%. Сейчас это в среднем + 30 — 35%, по сравнению с трафиком аналогичного периода прошлого года, а в пиковые месяцы ноябрь, январь, март, август — до + 50%. На сегодняшний день под развлекательную составляющую отдано 30% площадей ТЦ, что помогает в целом поддерживать и не снижать трафик.
Мы работаем с Парком в тесном партнерстве, осуществляем совместные маркетинговые и рекламные активности, проводим мероприятия. Создавая совместно комфортную обстановку для наших посетителей, мы рассчитываем на более благодарного и лояльного покупателя.
Что такое «Мадагаскар park»?
Компания «Мадагаскар park» — это серьезный игрок на рынке семейного досуга и развлечений. Комплекс, работающий под этим брендом, включает в себя парк аттракционов для детей до 13 лет, а также батутный парк для детей и взрослых. Поскольку «Мадагаскар park» ориентирован на семейный отдых, то перечень предоставляемых услуг дополняет ресторан и многозальный кинотеатр, оснащенный по последнему слову техники.
Подобная мультиформатность привлекает родителей с детьми, которые не прочь оставить своих чад на попечение аниматоров комплекса, а тем временем перекусить в ресторане или заняться шопингом.
И как показывает практика комплекс обеспечивает прирост трафика в среднем на 20%.
Для российского рынка в целом бренд «Мадагаскар Park» достаточно новый. Но тем не менее проект стремится стать лучшим в сегменте семейного отдыха и развлечений в каждом городе присутствия. В Тольятти, Саранске и Чебоксарах — так уже случилось. Сеть планирует и дальше увеличивать географию своего присутствия: замыслы по развитию сети достаточно амбициозные. В 2016 — 2017 годах планируется открыть порядка 12 новых парков.
Сейчас «Мадагаскар park» ищет новые объекты в различных регионах нашей страны. Строгой привязки к конкретным городам нет, компании интересны и Москва, и Санкт-Петербург, и столицы регионов. Площадки арендатор выбирает очень тщательно: у торгового центра должны быть хорошая локация, региональный или районный масштаб и соответствующие требованиям проекта характеристики помещения (высота потолков, шаг колонн, площадь).
Чтобы привлекать стабильный трафик в ТЦ, традиционного набора арендаторов уже недостаточно. Необходимо предложить потребителям более полный спектр шопинга, услуг, развлечений и питания, способный удовлетворить все их потребности в одном месте.
При этом, несмотря на общий спад покупательской активности, люди не готовы отказывать себе в «быстрых удовольствиях» и экономить на детях. Наш проект способен удовлетворить разносторонние потребительские предпочтения в сегментах отдыха, развлечений и питания. Он ориентирован на достаточно широкую аудиторию по возрасту (семьи с детьми 1-14 лет и молодежь до 35 лет) и по уровню дохода (от среднего минус до среднего плюс). Это наше главное преимущество, которое гарантирует актуальность проекта, а, следовательно, и стабильный трафик посетителей. Кроме того, мы не стоим на месте, мы следим за новыми трендами индустрии отдыха и развлечений и воплощаем в нашем проекте наиболее востребованные направления.
Поэтому мы гордимся своим бизнесом и по праву считаем себя достойным «якорным» арендатором.
Какие якорные арендаторы нужны торговому центру
Какие якорные арендаторы нужны торговому центру
Почему наличие якоря в ТРЦ сегодня перестает быть гарантией постоянного высокого трафика, какой магазин может носить это гордое имя и как владельцу ТЦ выстроить работу с якорями, чтобы их проблемы не потопили его бизнес, рассуждает Антон Реутов, аналитик рынка коммерческой недвижимости.
На рынке торговых центров давно и прочно установилось понятие «якорный арендатор». При этом, как показывает практика, не все якорные арендаторы достойны носить это гордое имя. Более того, некоторые пользуются преимуществами якоря, не имея на это должных оснований. Давайте разберемся, что такое якорный арендатор в ТЦ, какие у него основные функции, а самое главное — как понять, насколько он эффективно с ними справляется. Я приведу конкретные примеры с фотографиями и цифрами из моей практики проведения аудитов эффективности ТЦ, чтобы было более наглядно и понятно. А в конце я отвечу на два самых любимых вопроса, которые слышу чаще всего: может ли ТЦ существовать без якоря и является ли якорем фитнес-центр?
Прежде чем мы начнем, давайте сверим наши карты мира и договоримся, какого арендатора мы будем считать якорным. Якорем, или якорным арендатором, в ТЦ называют арендатора, который выполняет как минимум три важные функции.
Во-первых, он генерит трафик.
Если трафик достаточный, ТЦ чувствует себя прекрасно, посетителей много, арендаторы в галереях имеют хороший товарооборот и платят аренду в полном объеме. Если трафик низкий, то ТЦ начинает «задыхаться», продажи у арендаторов галереи падают, растет дебиторская задолженность. Некоторые арендаторы вынуждены закрыться. Как понять, что трафик в ТЦ достаточный? Посмотрим на примере одного из ТЦ, который я посетил во время поездки в г. Магнитогорск в июле этого года.
ТЦ «Тетрис», г. Магнитогорск.
11 тыс. м 2 — гипермаркет товаров для ремонта и строительства «Добрострой»
7,5 тыс. м 2 — гипермаркет «Лента»
1,3 тыс. м 2 — гипермаркет бытовой техники и электроники DNS
Для такого ТЦ трафик посетителей должен находиться в диапазоне от 16 тыс. до 30 тыс. человек в день.
Во-вторых, якорный арендатор оправдывает ожидания ЦА.
Если вы заскочили в магазин за хлебом и молоком, а выкатили тележку с тремя пакетами, значит, магазин превзошел ваши ожидания. А если наоборот? С каждым разом вы покупаете все меньше, а потом и вовсе переключаетесь на другие варианты.
В магнитогорском ТРЦ «Семейный парк» в декабре 2015 года на площади 5 тыс. м 2 открылся продуктовый гипермаркет «Ашан». Проработав 5 лет, он был вынужден закрыться. В сухих официальных строчках в качестве причины закрытия значится: «К сожалению, на протяжении длительного времени магазин показывал неудовлетворительные результаты». А какова может быть реальная причина закрытия?
Как обычно бывает в таких непростых ситуациях, причин может быть несколько.
Во-первых, это конкурентное давление со стороны федеральных ретейлеров Х5 Group и «Магнит», которые активно развивали свои форматы «магазин у дома» в городе. Пандемия им только помогла, все больше жителей переключились на покупки в ближайшем магазине или перешли на доставку. Привычка к поездкам в гипермаркеты за продуктами на неделю вперед постепенно уходит в прошлое. Во-вторых, это ассортиментная политика и цены. В-третьих, это управленческий кризис в самой компании. Пожалуй, это одна из самых значимых причин.
В-третьих, якорный арендатор развивается.
Да, арендатор должен отслеживать последние тенденции на рынке недвижимости, изменения потребительских привычек и предпочтений и меняться вместе с ними. Иначе найдутся те, кто сделает это раньше и лучше. И покупатель уйдет к ним. Мне повезло, и я наблюдаю за всеми этапами развития самого большого по формату «Перекрестка» площадью 3 тыс. м 2 на пр. Большевиков, 32, в Петербурге. Регулярно захожу и оцениваю новинки и как эксперт, и как рядовой покупатель.
Из недавнего опыта. В этом супермаркете установили кассы самообслуживания. Чтобы не стоять в очереди с несколькими покупками, можно самому отсканировать товары. По идее, это должно снизить нагрузку на кассы в часы пик. В реальности сканер штрихкодов работает настолько медленно и читает этикетку не с первого раза, что сканирование товаров превращается в настоящий тест на терпение. Надеюсь, что со временем систему настроят и это скажется на покупательском опыте в лучшую сторону. Изменения должны приводить к увеличению эффективности арендатора, а не просто быть модным трендом.
Кстати, о трендах. Если проанализировать примеры, которые я привел выше, то можно отследить несколько трендов, которые ждут рынок в ближайшем будущем. Они логично следуют из цифр по каждой торговой точке — трафик, средний чек, выручка.
Первый тренд. Федеральные ретейлеры будут сокращать площади своих магазинов. С развитием сервиса доставки товаров оплачивать дорогую аренду в ТЦ станет все менее выгодно. Зачем вам два стеллажа памперсов в магазине детских товаров, если вы можете их заказать в интернет-магазине с доставкой до двери или до ближайшего пункта выдачи. То же касается и других товаров, которые не требуют примерки в магазине.
Второй тренд. Арендаторы все больше будут переходить на процент от выручки, так как по низкоэффективным точкам это более выгодный вариант, чем платить фиксированную аренду и регулярно бомбардировать арендодателя письмами с требованием скидки. Тем более что опытные арендодатели, которые считают товарооборот своих арендаторов, спокойно реагируют на такие письма и скидок, как правило, не дают.
Третий тренд. Наличие якоря в ТРЦ сегодня перестает быть гарантией постоянного высокого трафика завтра.
Пандемия это хорошо показала. Что толку от детского развлекательного центра, если он закрыт?
Зачем вам кинотеатр, если с приходом в регион высокоскоростного интернета можно по подписке смотреть последние новинки на телефоне? Понятно, что «Матрицу» сестер Вачовских нужно идти смотреть на большом экране. Во всех остальных случаях удобнее и быстрее посмотреть фильм по дороге на работу или на борту самолета.
Я обещал ответить на два вопроса.
Может ли ТЦ существовать без якоря?
Да. Вполне. Есть масса примеров таких ТЦ. Как правило, они расположены в тех местах, где сама локация выступает в роли якоря. Это станции метро, ТЦ у ж/д вокзалов и в других зонах массового целевого трафика. В таких ТЦ ставка делается не на одного, а сразу на нескольких арендаторов — качественный набор более мелких арендаторов становится равноценной заменой одному, но крупному. Для арендодателя это более безопасная стратегия, ведь потеря якоря для ТЦ несравнимо более серьезная проблема, чем потеря одного мелкого или среднего арендатора.
Является ли фитнес якорем в ТЦ или нет?
Мой опыт проведения аудита ТЦ и анализа таких концепций показывает, что в 9 случаях из 10 не является. Это видно в первую очередь по цифрам поглощения трафика. Иногда, как в недавнем примере досугово-торгового центра Green Park, который я описывал в своем блоге, фитнес может иметь высокий трафик. Но это скорее особенность локации при полном отсутствии конкурентного предложения для жителей.
Арендаторы и субарендаторы – кто это?
Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.
Кто является арендатором?
По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды, согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.
В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.
Обязанности арендатора
При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:
Права арендатора
Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:
Риски арендатора
Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:
Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.
Субарендаторы
Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.
Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.
Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?
Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.
Арендаторы земельных участков
Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:
В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.
Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.
Рекомендуем также ознакомиться со статьей – Как арендовать землю у государства.
Якорные арендаторы
Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.
Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:
Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.
Ротация арендаторов
К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.
Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.
Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.
Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.
Видео: Правила аренды и субаренды
Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:
Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.
Якорный арендатор Википедия
Термин «якорный арендатор» означает арендатора, занимающего значительный процент помещений здания. Проще всего стать «якорем» на этапе строительства, но для этого нужно хорошо знать рынок.
Кто такие арендаторы
Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.
Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.
Некоторые термины
Торговая зона, зона обслуживания ― географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.
Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс.
Магазин
Магазин ― помещение, используемое для реализации в розницу или мелким оптом товаров или услуг населению.
Стрит-ритейл
Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины.
Торговый центр
Торговый центр ― капитальное здание, построенное владельцем с целью получения коммерческой прибыли путём сдачи в аренду торговых площадей компаниям-арендаторам (в частности, торговым сетям) или для размещения в нем собственных торговых сетей.
Торговая сеть
Торговая сеть ― совокупность двух и более розничных филиалов, салонов, торговых точек или иных объектов, реализующих в розницу или мелким оптом товары или услуги, объединённые под общей торговой маркой или вывеской и имеющих единый фирменный стиль.
Происхождение
Когда Виктор Груэн разработал запланированный формат торгового центра в начале и середине 1950-х годов, подписание более крупных универмагов было необходимо для финансовой стабильности проектов и для привлечения розничного трафика, что привело бы к посещению более мелких магазинов в центре. также. Арендная плата якорей обычно сильно снижена, и они могут даже получать от центра денежные поощрения, чтобы оставаться открытыми.
По состоянию на 2005 год падающая популярность универмагов старой линии вынуждает компании, управляющие торговыми центрами, рассматривать вопрос о повторной привязке к другим розничным альтернативам или смешивать коммерческую застройку с жилой застройкой, чтобы гарантировать постоянную клиентуру.
Проблемы, с которыми сталкиваются традиционные большие универмаги, привели к возрождению использования супермаркетов и даже спортзалов в качестве якорей.
Виды арендаторов
Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:
Якорный арендатор: что это такое
Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.
Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.
Риски для обеих сторон сделки
Якорный арендатор для собственника представляет определённые риски. Во-первых, в ряде случаев, собственнику придётся идти на уступки, так как его задача – обеспечить денежный поток за счет аренды, большую часть которой приносит «якорь». Во-вторых, в случае, если якорный арендатор покинет помещения, собственник теряет финансовый поток.
Для якорного арендатора заход на ранней стадии происходит чаще всего потому, что на рынке может не быть готовых объектов. Поэтому приходится смотреть в сторону строящихся объектов.
На строящихся объектах больше рисков: это и риск того, что объект не достроится, и произойдёт срыв по срокам, а при самом негативном сценарии переезд окажется невозможным.
В России
На сегодняшний день[ когда? ] в России существует более 850 объектов коммерческой недвижимости, являющихся торговыми центрами, торговыми комплексами, торгово-развлекательными центрами, торговыми домами. Так, в Москве их около 170[ уточнить ]. Общий объем торговых площадей в столице России, по данным аналитиков, составляет 4,857 млн м². В Санкт-Петербурге аналогичный показатель равен 1,3 млн м², а всего в городе работает около 80 объектов торговой недвижимости.
Торговые центры активно развиваются и в регионах России.
Особенности такого вида аренды
По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в ТРЦ (торгово-развлекательных центрах)?
Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров
В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?
Как зайти в здание на этапе строительства
Основная трудность состоит в том, что до определённого момента здание не маркетируется, информация намеренно может оставаться непубличной. Для того, чтобы выйти на строящийся проект, необходимо мониторить рынок, знать консультантов, иметь часто закрытую информацию по тому, кто из девелоперов планирует новое строительство в определённый момент времени, на каком этапе находится стройка. Это влечет за собой необходимость анализа огромного объема информации, а также наличие связей на девелоперском рынке. Поэтому самый простой и экономически выгодный способ захода в бизнес-центр на этапе строительства – это обратиться за услугами к профессиональному консультанту.
Ротация арендаторов
К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.
Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.
Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.
Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.
Виды «якорей»
Стоит отметить, что якорный арендатор – это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».
Примеры «якорей»
Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько ТЦ города Москвы.
К примеру, взять известный торговый центр “Щелково”. Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются “Баскин Робинс” (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет “Реал” и кинотеатр “Центрфильм”. Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.
Еще одним примером является ТРЦ “Гагаринский”. Интересно, что, помимо стандартных “якорей” в виде гипермаркетов “Ашан” и “Спортмастер”, а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.
Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются “якорями” для многих покупателей еще с начала XX века.
По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.