два договора аренды на один объект какой договор действует
Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.
Юрист Умеренков Олег Николаевич
Арендодатель заключил несколько договоров аренды на один объект
25. Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.
Обществом (арендатор) и компанией (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества. Регистрация данного договора приостановлена из-за наличия в ЕГРП информации о ранее заключенных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров аренды этого имущества с третьими лицами.
Общество, ссылаясь на то, что сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу не соответствует требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, заявленное обществом требование удовлетворено.
Кроме того, само по себе наличие в ЕГРП записей об обременении объектов недвижимости арендой по договорам, заключенным компанией и третьими лицами, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения оспариваемого договора аренды с обществом, и не подтверждает факт заключения арендодателем нескольких договоров в отношении одной и той же вещи с разными лицами.
Между тем, в нарушение ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций представленные компанией документы о расторжении договоров аренды с третьими лицами не исследовали и не дали им надлежащей оценки.
Определение Верховного Суда РФ от 24.10.2018 N 303-ЭС18-12573 по делу N А40-91725/17
«Говорят, а ты не слушай, говорят, а ты не верь. »: почему нижестоящие суды игнорируют правила о «двойной аренде»
В экономическом обороте нередко возникают ситуации, когда арендодателем заключены несколько договоров аренды с разными лицами, но в отношении одного и того же имущества (так называемая проблема «двойной аренды»). Очевидно, что в большинстве случаев арендаторы, узнавшие о наличии другого договора аренды этого же имущества, будут находиться в поиске средства защиты, которое позволит восстановить их нарушенные права.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Возникает закономерный вопрос: в чем причина такого расхождения практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции? Кроется ли ответ исключительно в неправильном толковании позиции Пленума ВАС РФ судьями «на местах», или все же сами разъяснения не обладают признаком универсальности?
От ничтожности до возмещения убытков
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если же за одним из покупателей уже произведена государственная регистрация перехода права собственности, то она сохраняется за ним, а другой — вправе защищать свои права иском к продавцу об убытках. Сегодня этот подход реализован в абз. 6-7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22.
«Одна вещь — одна аренда»?
Замечу, что с точки зрения эффективного функционирования экономического оборота признание правомерности передачи в аренду части объекта представляется верным решением. Но еще одна проблема кроется в распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан только тот объект, который отражен в документах кадастрового учета. Так, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое понимание вытекает из п. 3 ст. 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Верховный Суд РФ попытался смягчить такой подход, указав, что к адастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав ( « Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года ). Конечно, по существу эта мера проблему не решает.
Примечательно, что в Определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018 года № 305-ЭС18-12573, которое было упомянуто в начале настоящей статьи, этот вопрос также затронут. Экономколлегия Верховного Суда РФ заметила, что допустимо внесение в реестр нескольких записей об обременении на весь объект недвижимости в целом, если исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи). Соответственно, при наличии кадастрового паспорта на объект в целом, аналогичный документ в отношении части объекта не потребуется.
Критерий универсальности
Вернемся к урегулированию ситуации «двойной аренды». По общему правилу в конкуренции двух арендаторов преимущество получает тот из них, кто получил владение объектом аренды, если объект не передан, — тот, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).
Почему этот подход не универсален? Приведу два примера.
Вывод
Будет справедливым отметить, что многообразие складывающихся между субъектами гражданского оборота правоотношений не позволяет помыслить все без исключения потенциальные модели таких отношений. Поэтому идея разрешения проблемы «двойной аренды» обращением к правилу ст. 398 ГК РФ, безусловно, не отвечает критерию универсальности. Но этот подход — «меньшее из зол» в сравнении с практикой признания договора аренды, заключенного при наличии другой, ранее заключенной аренды в отношении того же имущества, ничтожной сделкой. Кроме того, предложенное урегулирование ситуации «двойной аренды» максимальным образом приближено к практике разрешения споров о «двойной продаже», что логично.
Хочется надеяться, что нижестоящие суды в полной мере позитивно воспримут эту, к слову сказать, сформированную уже более шести лет назад позицию ВАС РФ. В результате этого в судебной практике должны перестать встречаться судебные акты нижестоящих судов, в которых проведена устаревшая на сегодня идея недопустимости наличия нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов.
Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости
Правовые последствия двойной сдачи в аренду одного и того же объекта недвижимости.
Еще несколько лет назад суды, придерживаясь единообразия применения законодательства Российской Федерации, признавали договор аренды недействительным, если один и тот же объект недвижимости ранее уже был передан во временное пользование другому лицу.
Показательным является подход судов Московского округа за период с 1999 по 2016 г. В указанный период суды признавали недействительным договор аренды, ссылаясь на наличие ранее заключенного договора аренды в отношении того же объекта.
В доктрине гражданского права многие авторы придерживаются точки зрения согласно которой изначальная невозможность исполнения влечет ничтожность договора. Эту позицию теоретически можно обосновать следующим образом. Недействительность последующего договора аренды может вытекать из изначальной невозможности исполнения обязательств арендодателя.
Однако приведенный подход о недействительности последующей аренды не учитывает в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Так, в ст. 398 Гражданского кодекса РФ прямо указана ситуация двойной аренды и законодатель ясно устанавливает, что в подобном случае тот из арендаторов, кто получил владение, сохраняет за собой вещь. Другому же остается лишь требовать от арендодателя возмещения убытков.
Таким образом, Гражданский кодекс РФ никаким образом не дает возможности сделать вывод о недействительности второго договора аренды. Напротив, указывается на необходимость использования другим арендатором договорных средств защиты.
Об обязательности применения в подобном случае ст. 398 Гражданский кодекс РФ говорит также и высшая инстанция.
Так, согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, служащее объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Данная норма предусматривает специальный способ защиты прав арендатора, лишенного возможности использовать вещь, потому что ранее она была передана другому арендатору.
Следовательно, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
К сожалению, многие суды до настоящего времени в ряде случаев продолжают игнорировать либо неверно толковать приведенные разъяснения и по-прежнему признают договоры аренды недействительными, ссылаясь на то, что объект аренды уже передан другому лицу.
Кроме того, в практике существует позиция судов, согласно которой договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.
Признание договора незаключенным гораздо менее способствует защите интересов сторон, чем сохранение сделки. Так, незаключенность договора влечет за собой утрату кредитором тех средств защиты, которые содержались в договоре.
Как действовать арендатору, если арендуемое имущество уже сдано в аренду – рассказывает ВС.
В случае, когда стороны заключают договор аренды недвижимого имущества, а затем арендатор узнает, что в отношении этого имущества арендодателем уже заключен договор аренды с третьим лицом, то в таком случае арендатор вправе защитить свои права следующим образом.
Положения п. 3 ст. 611 ГК устанавливают способы защиты, которые арендодатель может использовать в случае, если арендуемое имущество не предоставлено арендодателем в срок:
· истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
· потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В этой связи, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а п. 13 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды» устанавливает, что арендатор вправе дополнительно потребовать уплаты установленной договор неустойки. Применимо к рассматриваемым случаям это будет единственный, специальный способ защиты прав арендатора.
Аналогичную правовую позицию 04.12.2018 выразил Верховный Суд в Определении № 305-ЭС18-12573.
Фактические обстоятельства дела. Общество Анкор (Арендатор) заключило с обществом Газинком (Арендодатель) договор аренды нескольких объектов недвижимости сроком на один год.
Имущество было передано по акту, и Арендатор обратился в регистрирующий орган для регистрации договора, однако последний отказал в регистрации, поскольку в отношении трех объектов недвижимости имеются записи об обременениях, установленные на основании соответственно трех договоров аренды, в которых арендодателем выступает Газинком, а арендаторами общество Запсибгазторг, общество Ресто-Люкс и ИП.
Затем общество Анкор и общество Газинком расторгают договор аренды и по акту передают недвижимое имущество. За период действия договора (пять месяцев) Арендатор внес почти 4,6 млн рублей платы за пользование имуществом.
Общество Анкор обращается в арбитражный суд с требованием признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.
Решения нижестоящих судов. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что прекращенный договор не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он расторгнут сторонами, а имущество возвращено.
С такими выводами не согласился суд апелляционной инстанции, поддержанный окружным судом. Так апелляция, отменив решение суда первой инстанции и удовлетворив исковые требования, указала, что даже прекращенный договор может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, так как указанные правовые институты имеют иные правовые последствия. Помимо этого, вторая инстанция посчитала, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, сделка с арендатором, которому вещь не передана, является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии со статьей 168 ГК.
Позиция Верховного Суда. С выводами судов нижестоящих инстанций не согласился ВС, отменив судебные акты и направив дело на новое рассмотрение, сформулировав крайне любопытные правовые позиции.
Судебная коллегия под председательством судьи Поповой Г.Г. указала апелляции и окружному суду, что в данных фактических обстоятельствах дела арендатор был вправе требовать возмещения убытков и уплаты договорной неустойки, а признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой будет неверным применением норм материального права.
Помимо этого, ВС указал, что наличие в ЕГРП записи об обременении объектов недвижимости арендой по договорам, заключенным с третьими лицами, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения договора аренды с обществом Анкор.
Экономколлегия дополнительно отмечает (видимо уже для суда первой инстанции), что суд первой инстанции установил, что указанные три договора аренды были расторгнуты, а имущество возвращено арендодателю (обществу Газинком) до заключения договора аренды с обществом Анкор, вместе с тем, договор с обществом Анкор исполнялся сторонами (Арендатор платил арендную плату). Ссылаясь на положения ст. 71 АПК, Верховный Суд как бы намекает судам, что на новом круге рассмотрения дела нужно обратить пристальное внимание на следующее.
В настоящем деле у общества Анкор есть только один способ защиты (указанный выше), однако им он не может воспользоваться, так как это возможно только в том случае, если арендодатель не исполняет обязательство по передаче имущества. А поскольку имущество было передано, и Арендатор им пользовался, то он не вправе заявлять соответствующее требование. Вообще не ясно, зачем общество Анкор обратилось в арбитражный суд с такими требованиями.
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
И какое помещение лучше не арендовать
В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.
У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.
В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.
Убедитесь, что помещение действительно подходит
Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.
«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».
Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?
Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.
Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:
Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.
Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.
Тщательно подойдите к выбору помещения
После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.
Договор аренды должен соответствовать закону
Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.
Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.
Что такое существенные условия договора и зачем они нужны
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.
Для любого договора существенными считаются условия:
Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:
Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Почему важно подробно описать объект аренды
Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.
Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.
Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Примеры из судебной практики
Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.
Решения АС г. Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-60674/16-60-521 PDF, 254 КБ
Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.
В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.
Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.
Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.
Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.
Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.
Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.
Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.
Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.
Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.
Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.
Какой срок аренды выбрать
Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.
Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.
В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.
Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.
Как зарегистрировать договор
Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.
Если все документы в порядке, примерно через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.
Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию. Это может занять еще несколько дней.
Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.
В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: договор с неопределенным сроком любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.
Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.
Зачем нужен акт приема и передачи помещения
В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.
Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.
Образец хорошего передаточного актаPDF, 53,4 КБ
Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.
Пример из судебной практики
Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.
Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.
Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.
В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.
Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге
Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.
Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.
Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.
Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.
Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.
Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.
Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:
Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.
В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.
В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.
Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.
Пример хорошей формулировки без разночтений:
«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Нужен ли юрист при заключении договора
Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.
Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.
Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.