график платежей по договору аренды нежилого помещения образец
Отражение арендатором на основании ФСБУ 25/2018 изменения условий аренды в 1С:Бухгалтерии 8
Условия арендного договора могут изменяться. Тогда арендатору, использующему ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», нужно скорректировать фактическую стоимость права пользования активом, величину арендных обязательств, а в некоторых обстоятельствах — и ставку дисконтирования.
ФСБУ 25/2018 регламентирован Приказом Минфина от 16.10.2018 г. № 208н. Его обязательно надо применять к бухфинотчетности за 2022 год. Если хозяйствующий субъект хочет, он вправе применять стандарт и до наступления этого периода.
Изменение условий договора
Условия арендного договора могут измениться, к примеру, увеличиться арендная плата, сократиться или продлиться срок договора, измениться график платежей. Если используется простой способ учета аренды (оплата сразу входит в расходы арендатора), эти изменения оказывают влияние на сумму платежа, продолжительность и периодичность их уплаты.
Если используется сложный способ учета аренды, то при корректировке условий договора исправляются фактическая стоимость права пользования активом (ППА) и размер обязательств по договора, а в некоторых случаях — и ставка дисконтирования (п. 21, 22 ФСБУ 25/2018). Изменение размера арендного обязательства относится на стоимость ППА, а снижение арендного обязательства сверх балансовой стоимости ППА относится к доходам будущего периода.
Приведем пример учета сложной аренды у арендатора при корректировке условий договора в 1С:Бухгалтерии 8 (базовая и КОРП) ред. 3.0.
Допустим, арендатор использует ОСНО, является налогоплательщиком по НДС, использует ФСБУ 25/2018 с 2021 года. Он оформил 20 февраля 2021 года договор аренды склада с арендодателем. Срок его действия — с 1 марта 2021 по 28 февраля 2022.
Арендный платеж — 120 тыс. руб./мес. (в т.ч. НДС 20%). Общий размер арендного договора — 1 440 тыс. руб. (в т.ч. НДС 240 тыс. руб.).
Аренда уплачивается авансом 20 числа каждого месяца, начиная с 20 февраля 2021 года.
С 1 октября 2021 года аренда повысилась до 180 тыс. руб./мес. (в т.ч. НДС 20%). Арендное обязательство оценивается по приведенной стоимости, ставка дисконтирования равна 20%. В бухучете для всех ОС и ППА установлен линейный метод расчета амортизационных отчислений.
Перечисление аванса арендодателю
20 февраля 2021 года перечисляется аванс арендодателю согласно арендному договору. В 1С операция фиксируется документом «Списание с расчетного счета» с видом операции «Оплата поставщику». Для этого пользователь заходит в меню «Банк и Касса» и выбирает «Банковские выписки».
В графе «Счет расчетов» ставится сч. 76.07.2 «Задолженность по арендным платежам», а в графе «Счет авансов» — сч. 60.05 «Расчеты по авансам выданным». Для автоматического подставления в документы счетов расчетов с арендодателем заполняется форма «Счета учета расчетов с контрагентами». Доступ к ней — через карточку контрагента или карточку договора с контрагентом по ссылке «Счета расчетов с контрагентами».
Когда документ «Списание с расчетного счета» проводится, создается корреспонденция:
Дт 60.02 Кт 51 — 120 000 руб. (размер аванса по арендному договору склада)
Поступление в аренду
Допустим, арендодатель передает по арендному договору объект 20 февраля 2021 года. Именно на эту дату формируется документ «Поступление в аренду» в меню «ОС и НМА».
В верхней части документа проставляются арендодатель и договор с ним, дата его завершения, материально ответственное лицо, методы отражения амортизационных расходов по ППА в бухучете и расходов по арендным платежам в налоговом учете.
В примере не указаны никакие дополнительные расходы по арендному договору. Также арендатором установлен линейный метод расчета амортизации, который определен в 1С по умолчанию. Тогда пользователю не нужно создавать отдельный документ «Принятие к учету ОС» — переключатель «Принятие к учету» ставится в положение «Этим документом».
В таблице в графе «Предмет аренды» ставится новое ППА. Перед этим его нужно добавить в справочнике «Основные средства» через кнопку «+» в самой форме документа.
В графе «Сумма» ставится общая величина платежей по арендному договору без НДС (1 200 тыс. руб.). Сумма с учетом НДС рассчитывается автоматически и подставляется в графу «Всего» (1 440 тыс. руб.).
В документе «Поступление в аренду» автоматически ставятся счета:
В 1С:Бухгалтерия 8 КОРП в графе «Оценка в БУ» выбирается значение «Рассчитывается по ставке» и здесь нужно поставить ставку дисконтирования — 20%.
После этого пользователь переходит по ссылке «График платежей», чтобы рассчитать приведенную стоимость и процентные расходы.
В рассматриваемом примере арендные платежи перечисляются 20-го числа каждого месяца, и первый платеж — 20 февраля 2021 года. Размер ежемесячного платежа одинаковый — 120 тыс. руб. (в т.ч. НДС 20%).
Эти повторяющиеся одни и те же платежи через одинаковые промежутки времени называются аннуитетными платежами или аннуитетами. Тогда график платежей можно сформировать в автоматическом режиме на весь период. Для этого пользователь использует кнопку «Заполнить», указав при этом дату первого платежа — 20 февраля 2021 года. Также нужно указать сумму аннуитетного платежа — 120 тыс. руб., а потом снова нажать кнопку «Заполнить».
График платежей сформируется автоматически, а последний платеж по нему будет на 20 февраля 2022 года. Итоговая сумма по графе «Всего платежей» будет равна 1 560 тыс. руб. — и это не соответствует сумме, указанной в арендном договоре.
В этом случае из графика платежей убирается лишний платеж (20 февраля 2022 года), т.к. оплата за последний месяц февраль будет осуществлена авансом в январе.
Таким образом получится, что итоговая сумма равна 1 440 тыс. руб., что соответствует условиям договора и документу «Поступление в аренду» (графа «Всего»).
Пользователь может посмотреть порядок расчета арендного обязательства, оценку объекта, общую величину расходов по процентам через документ «Справка-расчет начисления процентных расходов». Ее можно открыть через кнопку «Печать» в документе «Поступление в аренду».
Представленную в гр. 1-6 верхней таблицы информацию можно проанализировать таким образом (суммы округлены):
Размер процентов по арендному договору рассчитывается умножением обязательства по аренде на начало периода на процентную ставку. Проценты определяются на дату платежа по аренде и на конец месяца (п. 19 ФСБУ 25/2018). Итоги рассчитанных процентов указываются в нижней таблице справки-расчета.
Соответственно, общая величина будущих платежей по аренде (номинальная стоимость обязательства по аренде) в размере 1 100 тыс. руб. без НДС делится на две части:
Когда документ «Поступление в аренду» будет проведен, программа создаст соответствующую корреспонденцию.
Сч. 01.К «Корректировка стоимости арендованного имущества» используется для учета неамортизируемой части стоимости ОС компании, находящихся в аренде. Сч. 76.07.5 «Проценты по аренде» — это новый субсчет, используемый при учете процентных расходов в 1С:Бухгалтерии 8 КОРП с версии 3.0.93.
В конце февраля 2021 года нужно выполнить регламентную операцию «Начисление процентных расходов» — она входит в обработку «Закрытие месяца». При выполнении в бухучете создается корреспонденция:
Дт 91.02 Кт 76.07.5 — 4 тыс. руб. по справке-расчету (процентные расходы).
Нужно учесть, что процентные расходы начисляются с учетом графика платежей, а не по фактической оплате платежей по аренде. Это правило учета процентов в 1С основано на таких допущениях:
Когда арендодатель существенно нарушает график платежей, ему потребуется договариваться с арендодателем. При этом нужно будет подписать допсоглашение к договору, в котором указать изменения в графике платежей и иные дополнительные условия.
Для учета изменений условий арендного договора в программе 1С используется одноименный документ.
Начисление арендной платы
Когда ППА поставлено на учет, регулярные платежи по аренде каждый месяц отражаются в системе через документ «Поступление (акты, накладные, УПД», в котором указывается вид операции «Услуги аренды» в разделе «Покупки».
В графе «Способ учета» выбирается значение «Плата за право пользования предметами аренды». Тогда в графе «Счет учета» автоматически будет указываться сч. 76.07.1. После проведения документа с указанием вида операции «Услуги аренды» формируется соответствующая корреспонденция.
Регламентные операции
В марте 2021 года при выполнении ежемесячных регламентных операций «Амортизация и износ ОС», «Признание в НУ арендных платежей», «Начисление процентных расходов» в бухгалтерском и налоговом учете фиксируется признание расходов. При этом формируется соответствующая корреспонденция.
Конкретный расчет расходов приводится в справках-расчетах:
Изменение условий аренды
Аналогично в период апрель-сентябрь 2021 года в учете каждый месяц нужно проводить операции по начислению платежей по аренде и регламентные операции.
На конец сентября до ввода изменений в договор расчеты по аренде можно посмотреть в оборотно-сальдовой ведомости по сч. 76.07 «Расчеты по аренде».
В ней можно увидеть следующую информацию:
В рассматриваемом примере с октября 2021 года по февраль 2022 года аренда повысилась со 120 тыс. руб. до 180 тыс. руб./мес. (в т.ч. НДС 20%). Соответственно, общая сумма по договору (с НДС) выросла на 300 тыс. руб. (60 тыс. * 5 мес.). Номинальная величина остатка обязательств по аренде с НДС теперь будет 900 тыс. руб. (180 тыс. * 5 мес.).
Изменение условий арендного договора в 1С фиксируется одноименным документом, создаваемым через меню «ОС и НМА».
Когда условия договора аренды изменяются, в 1С:Бухгалтерии 8 (базовая версия и ПРОФ) указывается новый остаток по обязательству или же новый срок, когда заканчивается договор. Исходя из этого изменяется стоимость ППА и расчет амортизации в бухучете.
В 1С:Бухгалтерии 8 КОРП при корректировке суммовых показателей или срока действия арендного договора требуется ввести изменения в график платежей.
К примеру, по допсоглашению к арендному договору компания обязана доплатить 5 октября 2021 года аванс за октябрь — 60 тыс. руб. Оставшиеся авансы будут равны 180 тыс. руб.
Получается, итоговая величина в обновленном графике платежей — 900 тыс. руб., и она такая же, как и в документе «Изменение условий аренды» в графе «Всего». Если данные показатели не равны, 1С покажет на эту ошибку и не даст провести документ.
Корректировка графика платежей предусматривает пересчет не только приведенной стоимости обязательства, но также оценки арендуемого объекта и процентных расходов.
Чтобы посмотреть порядок расчета обязательства и величину процентных расходов за оставшийся период арендного договора, можно использовать справку-расчет начисления процентных расходов. Она формируется через кнопку «Печать» в документе «Изменение условий аренды».
В ней можно увидеть следующую информацию в верхней таблице:
Величина процентов, которые нужно включить в расходы до окончания срока арендного договора, теперь будут 19 тыс. руб. Итоги их расчета указаны в нижней таблице справки-расчета.
Соответственно, фактическая стоимость ППА:
Таким образом, арендные проценты увеличатся на 6 тыс. руб. (19 тыс. — 13 тыс.).
Когда документ «Изменение условий аренды» будет проведен, программа создаст соответствующую корреспонденцию.
В октябре 2021 года платежи по аренде будут отражены в повышенной сумме (180 тыс. руб., в т.ч. НДС 20%). Кроме того, должны выполниться регламентные операции «Признание в НУ арендных платежей» на 150 тыс. руб. и «Начисление процентных расходов» на 8 тыс. руб.
Амортизации ППА за октябрь будет уже рассчитана при изменении условий арендного договора.
За период ноябрь 2021 — февраль 2022 амортизация ППА будет рассчитываться на основании скорректированных параметров:
В справке-расчете амортизации можно посмотреть конкретный расчет размера амортизационных начислений.
Окончание срока арендного договора
В феврале 2022 года заканчивается срок аренды. Начисляется последний платеж, а на субсчетах сч. 76.07 сальдо обнуляется.
Чтобы списать ППА, нужно применять обычный документ «Списание ОС», который находится в меню «ОС и НМА».
Когда документ будет проведен, программа создаст соответствующую корреспонденцию.
В феврале 2022 года по арендным платежам не нужно проводить регламентные операции:
Сервисы, помогающие в работе бухгалтера, вы можете приобрести здесь.
Как прописать в договоре арендные каникулы – образец
Арендные каникулы и их правовая подоплека
Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:
Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:
Можно ли согласовать арендные каникулы на период режима самоизоляции из-за распространения коронавирусной инфекции и что делать арендатору, если аренда стала обременительной? Ответы на эти и другие вопросы дали эксперты КонсультантПлюс:
Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.
Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.
Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:
То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.
О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».
Варианты оплаты за период арендных каникул
Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.
Вариантами такого снижения могут стать:
Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.
Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».
Образец текста о каникулах в договоре аренды
В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:
Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).
Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:
3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.
3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.
3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.
3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.
Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:
В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:
1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.
2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.
3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.
4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.
О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».
Налоговые последствия каникул для арендодателя
Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.
Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:
Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».
Налоговые последствия каникул для арендатора
Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).
О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».
Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.
Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.
О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».
Итоги
Арендные каникулы — это период, в течение которого действуют сниженные ставки арендной платы, обусловленные либо временно существующей для арендатора невозможностью использовать арендованное помещение, либо наличием ограничений, не позволяющих пользоваться объектом в полном объеме. Наличие арендных каникул устанавливается договором или дополнительным соглашением к нему. В тексте, относящемся к этому предмету, следует оговорить причины введения каникул, их продолжительность, величину устанавливаемой сниженной оплаты за аренду, особенности осуществления платежей. Отсутствие условия об оплате за период действия каникул приведет к тому, что отношения будут расцениваться как существующие на принципах безвозмездности, а это повлечет за собой негативные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.