как арендовать землю у государства под ижс с правом выкупа
Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?
Аренда земельного участка с последующим его выкупом – это отличное решение для приобретения земли с минимумом расходов. Данный вариант оптимален, если его оформление провести, согласно информации в нашей статье.
Покупка земельного участка по этой схеме позволит вам сэкономить много времени и финансов.
Законодательство
Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ. Кодифицированный нормативно-правовой акт определяет порядок приватизации земельных участков.
Помимо Земельного кодекса, отношения в сфере аренды земли с последующим ее выкупом регулируются:
С какой целью возможно арендовать участок с последующим выкупом?
Аренда участка может проходить к с торгами, так и без них.
Как правило, торги проходят на земли для нецелевого использования. К примеру, арендовать сельскохозяйственные земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Аренда земли без торгов с последующим выкупом требует от арендатора использование земли с определенными целями, установленными государством:
Если землю планируется арендовать с вышеназванными целями, то необходимо обратиться в администрацию города (района) для предварительного согласования, проведения межевания и кадастровой регистрации.
Затем составляется заявление об аренде земли у муниципалитета без торгов. После чего в региональные СМИ делается объявление о намерении арендовать земельный участок.
Если по прошествии 30 дней других кандидатов на землю не найдется, заключается договор аренды земельного участка с правом выкупа. Если же появятся, то власти объявят торги.
При каких условиях возможен данный вид аренды земли?
В случае, если на арендованной земле нету недвижимости, то органы власти на местах организовывают продажу земельного участка путем торгов на аукционе, что может резко увеличить стоимость земли. Чтобы избежать торгов, следует заранее организовать на земле какую-либо постройку (баня, сарай, летняя веранда и пр.), осуществить регистрацию такой недвижимости, и только затем оформить документы на выкуп земельного участка.
Взяв участок в аренду участок и построив недвижимое имущество на арендованной у муниципалитета земле, арендатор имеет исключительное право на выкуп земельного участка.
Если на земле есть приватизированная недвижимость, то выкупная цена не может превысить кадастровую стоимость участка. Являются ли муниципальные власти хозяевами земли или же государство — это не имеет значения для цены выкупа.
Религиозные организации имеют право выкупить земельные участки, на которых располагаются здания и сооружения религиозного или благотворительного характера, на весь период использования данных зданий.
В отношении земель сельхозназначения у арендатора есть исключительное право на выкуп земельного участка из аренды лишь по прошествии 3-х лет с даты подписания договора аренды и при условии надлежащего применения участка. При ненадлежащем использовании земли арендатор может потерять преимущественное право на выкуп.
Государственные органы вправе запретить реконструкцию или строительство объектов на арендованном участке, но только в отношении собственности государства, но никак не муниципалитета.
Помимо всего прочего, государство не имеет права запретить реконструкцию объектов капитального строительства, если данная реконструкция не ведет к изменению применения участка земли.
Как взять землю в аренду с последующим правом выкупа — пошаговый алгоритм
Лицо, желающее выкупить арендованный земельный участок, должно обратиться в орган исполнительной власти на местах либо в орган местного самоуправления.
1-ый этап
В местную администрацию гражданин или юридическое лицо приходит с личным паспортом (свидетельство о государственной регистрации для юр. лиц), с кадастровым паспортом (либо выпиской оттуда), договором аренды земли и планом участка.
2-ой этап
Выписки из кадастра предоставляет Федеральное управление, в функции которого входят вопросы картографии и постановка земель на кадастровый учет.
Сотрудники кадастровой службы региона проведут оценку стоимости территории. Для этого необходим кадастровый план участка, составляемый самой службой кадастра.
После того, как будет проведено межевание и согласование границ участка с соседними, Федеральное управление выдаст необходимую техническую документацию.
3-ий этап
Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную собственность, которое выносится на основании предоставленной документации. В постановлении будет указана стоимость перехода участка в собственность.
4-ый этап
В местный муниципалитет подается заявление установленной формы (бланк можно скачать ниже):
К заявлению прикладывается необходимый пакет документов:
5-ый этап
Заключение договора об аренде земельного участка с правом выкупа.
6-ой этап
После выплаты всей суммы происходит составление договора купли-продажи участка, а также государственного акта на землю (свидетельство собственника).
Стоимость и сроки
Поэтому цену нельзя установить точным образом, однако максимальный ее предел определен.
Стоимость арендуемой земли будет представлять собой процентную ставку от ее стоимости по кадастру. Кадастровая цена зависит от региона, в котором земельный участок находится:
Срок, на который должен быть заключен договор аренды с правом выкупа, составляет не менее 3-х лет.
Заявление о выкупе из аренды земли без торгов необходимо подать до окончания арендного срока.
Не имеете возможность самостоятельно продать квартиру? Тогда вам следует оформить доверенность! Как это правильно сделать, читайте здесь.
Матери-одиночки могут оформить ипотеку на особых условиях. Подробнее об этом читайте здесь.
Какие могут возникнуть проблемы?
В выкупе арендованной земли могут отказать по ряду оснований:
Таким образом, выкупить земельный участок из аренды — это трудоемкая и непростая процедура. При ее осуществлении необходимо собрать правильный пакет документов, надлежащим образом составить заявление и договор аренды земельного участка с правом выкупа.
Аренда земли под ИЖС
Земельные наделы могут предоставляться гражданам в собственность или на праве аренды. Одной из главных целей получения земли из муниципального фонда является возведение частных домов. В нашей статье расскажем о порядке получения земли в аренду под ИЖС, а также о нюансах прохождения отдельных этапов выделения участков.
Как взять землю в аренду под ИЖС?
Выделение земли гражданам для частной застройки входит в компетенцию местных органов власти. Участок может быть передан по итогам публичных торгов (аукционов), либо без таковых. Аренда земли под ИЖС может возникать следующим образом:
в силу п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — для возведения индивидуального дома без проведения торгов;
согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок арендных отношений составляет 20 лет;
после завершения строительных работ и возведения дома, арендатор может приобрести право собственности на участок без проведения аукциона.
Для получения участка нужно обратиться с заявление в местный уполномоченный орган власти.
Узнать о наличии свободной земли для застройки можно в земельном отделе местной администрации или через Публичную кадастровую карту — с 2013 года сведения обо всех сформированных участках внесены в ЕГРН и доступны для общего ознакомления через онлайн-ресурс ПКК.
Нужно учитывать, что получить надел в аренду под ИЖС можно с единственной целью — строительство дома. Если на земле будет размещено промышленное производство, либо выявится факт иного нецелевого использования, участок будет изъят в принудительном порядке.
Нарушитель понесет ответственность в виде штрафа и компенсации за ущерб земле.
С последующим выкупом
Возможность последующего выкупа надела предусмотрена нормами ЗК РФ. Для этого необходимо подтвердить завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.
Выкуп при аренде земли под ИЖС характеризуется следующими нюансами:
после возведения частного дома — осуществляется без проведения торгов;
цена определяется из показателя кадастровой стоимости участка;
оформляется в виде договора купли-продажи, который подлежит регистрации в службе Росреестра.
Выкуп возможен только в случае, если строительство было завершено в период срока действия арендного договора.
Если договор истек, а строительство не завершено, арендные отношения можно продлить путем обращения в местную администрацию.
Условия
Аренда земли под ИЖС у администрации оформляет в виде договора, который содержит ряд обязательных и дополнительных условий:
предмет — сформированный земельный надел с определенными координатами границ (указывается местоположение участка на местности, его схема, иные характеристики);
сведения о сторонах;
основание для выделения земли — заявление гражданина, проживающего на постоянной основе в муниципальном образовании, и т.д.;
категория земель и вид разрешенного пользования (ИЖС);
размер платы и порядок перечисления платежей;
ответственность арендатора за нарушение правил пользования землей и возможные меры ответственности.
Как правило, местные власти используют типовой арендный договор.
Уточнить условия можно на официальном сайте местной администрации или в земельном отделе.
Кто может получить землю?
Получение участка в аренду под ИЖС происходит при подтверждении определенных условий:
подать заявление может гражданин, который зарегистрирован и проживает в муниципальном образовании (как правило, местными актами установлен минимальный срок проживания, равный пяти годам);
получить землю можно однократно — в период действия арендного договора новый участок не выдается;
гражданин, чьи постройки уже находятся на запрашиваемом участке, может оформить землю в приоритетном порядке.
Военнослужащие после увольнения со службы и члены их семей могут претендовать на землю под ИЖС в любом выбранном месте жительства, но должны встать в местной администрации на учет.
Закон
Правовые основания регламентированы ЗК РФ. В частности, в гл. V.1 ЗК РФ зафиксированы условия и порядок выделения арендованной земли гражданам для строительства частных домов. Участок, переданный в долгосрочную аренду, подлежит регистрации в службе Росреестра. Правила проведения регистрационных действий определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Порядок оформления
Чтобы получить надел в аренду, следует:
выбрать свободный участок из земель муниципального фонда путем обращения в местную администрацию или через Публичную кадастровую карту;
обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы размещения участка;
подать заявление в муниципальное учреждение;
заключить договор аренды;
оформить у кадастрового инженера межевой план на надел;
зарегистрировать договор через службу Росреестра или МФЦ;
получить выписку из ЕГРН.
После завершения строительства в местную администрацию представляется акт согласования с профильными службами и ведомствами о приемке готового объекта и его соответствии законодательству. Сразу можно обратиться за выкупом земельного надела.
Для регистрации права собственности на жилой дом потребуется получить технический план у кадастрового инженера и подать документы в МФЦ.
Сроки аренды земли под ИЖС
ЗК РФ устанавливает максимальный срок аренды земли под ИЖС — 20 лет. При оформлении договора местные власти выдают разрешение на строительство, срок которого может не соответствовать продолжительности аренды (например, на 10 лет). Такая практика соответствует закону, при необходимости разрешение на строительство может быть продлено по обращению граждан.
Также нужно учесть, что закон устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. За соблюдением этого правила будут следить должностные лица Госземконтроля.
Если арендатор не начал возведение частного дома, участок может быть изъят.
Стоимость
Размер арендной платы определяется соглашением сторон, а для его расчета применяются тарифы и методики, утвержденные региональными властями. В настоящее время расчет осуществляется исходя из кадастровой стоимости земли. При аренде земли под ИЖС границы ставок составляют 0.001-2% от показателя кадастровой стоимости.
Комментарии
Мы хотим приобрести участок под ИЖС, нам предложили заключить договор аренды. Мы узнали, что наш будущий арендодатель не собственник. Он арендовал землю под ИЖС у местной администрации. Построил на этой земле несколько домов и продал. Сейчас заключает договора на аренду земельных участков по ИЖС. Срок аренды в договоре 03.10.2017. Вопрос- сможем ли мы оформить землю в собственность, если не успеем построить дом к окончанию срока аренды у арендодателя. Какие именно работы должны быть выполнены по строительству, для оформления данного участка в собственность?
1. При таком варианте вы приобретаете земельный участок в субаренду.
Прежде всего вам необходимо выяснить, вправе ли ваш будущий арендодатель передавать участок в субаренду. Если нет, то дальнейшиедействия не имеют смысла.
2. Внимательно изучите первоначальный договор аренды между вашим арендодателем и администрацией, поскольку договор субаренды заключается на срок и на условиях первоначального договора аренды.
3. Если все устраивает, Вам необходимо получить разрешение на строительство
для ИЖС состав документов предусмотрен частью 9 статьи 51 Градостроительного кодеса РФ
1) правоустанавливающие документы на земельный участок; (это ваш договор субаренды)
2) градостроительный план земельного участка (выполняется в местной администрации, процедуру и порядок узнавайте там)
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.( узнавайте в проектной организации).
в том случае если после получения з/у под ИЖС арендатор не успевает построить дом, он может обратиться в администрацию за продлением договора аренды до завершения строительства.
Какие именно работы должны быть выполнены по строительству, для оформления данного участка в собственность?
построить дом, ввести его в эксплуатацию и получить свидетельство о праве собственности.
Здравствуйте. Все верно. Обратите внимание, как правило в договоре аренды предусмотрено или согласование с администрацией при передачи в субаренду, или извещение.
Когда дом будет построен и поставлен на кадастровый учет и зарегистрированы на него права, то можно будет по статье 36 ЗК РФ приобрести в собственность такой участок:
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Есть еще вариант: не субарендой передавать участок в пользование, а переуступкой права. В таком случае лишнее звено (первый арендатор) отпадает и в дальнейшем все отношения с арендодателем будут у Вас на прямую.
.И в эксплуатацию до 1 марта вводить ИЖС не надо. И этот срок вроде опять отодвинуть хотят (есть законопроект).
Здравствуйте Андрей! Обжалуйте отказ земельного комитета в суде. В суд предоставьте ваше заявление, где будет указана дата подачи его в земельный комитет, приложите документ (информацию которую Вам предоставили в кадастровой палате) о том, что в момент подачи заявления участок никто не арендовал. Запросите сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о собственнике имущества, в этой же выписке указываются обременения имущества. Если договор аренды был заключен менее, чем на 1 год, то обременения в выписке будут отсутствовать. Сделайте фотографии участка в подтверждение того, что участок не используется. Вместе с исковым заявлением подавайте ходатайство об обеспечении иска, чтобы устранить возможность распоряжения и использования данного земельного участка до вступления решения суда в законную силу. Необходимо обязательно посмотреть этот договор аренды и условия его действия. Предусматривает ли он вообще пролонгацию и в каких случаях.
Срок аренды 3 года. Земля приобреталась в аренду на открытом аукционе. За эти 3 года на участке поставили забор, подвели коммуникации (газ, вода, свет), установили септик. Начали делать фундамент. Незавершенки как таковой для регистрации в собственность еще нет. В настоящее время в связи с трудным фин.положением в семье нет возможности продолжать строительство. В продлении договора аренды отказано. Как быть и кто теперь компенсирует произведенные расходы в случае расторжения договора?
Большое спасибо всем за ответы!
Чтобы ответить Вам правильно и исчерпывающе, надо ознакомиться с содержанием договора аренды.
Между тем, надо иметь в виду следующее: строительство ИЖС возможно только на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности либо в бессрочной аренде, либо в самом договоре аренды предусмотрена возможность строительства жилого дома.
Аренда — это временное пользование предметом аренды, поэтому если нет в договоре условия, что на участке можно строить дом, то строительство будет незаконным.
А по какой причине Вам откзано в продлении договора аренды? в соответствии со ст 621 ГК РФ Вы имеете преимуществленное право на заключение договора на новыц срок, если вы надлежащим образом выполняли свои обязательства.
Что касается улучшений, то в соответствии со ст 623 ГК РФ Вы можете потребовать уплаты стоимости неотделимых улучшений ( газ, вода, свет), если они производились с согласия арендодателя. Забор ( если не из кирпича) скорее всего является отделимым улучшением и является вашей собственностью.
Согласно ст. 47 ЗК РФ, право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен.
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ:
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Нужно ознакомиться с договором и отказом для правовой оценки ситуации.
Что-то коротковатый срок для ИЖС.
Но если вы реально начали и ведете работы по строительству, то и оснований для отказа нет. Тем более, что у вас и так, как вы указали, преимущественное право заключения.
Есть смысл, если конфликт не решается нормально, обратиться письменно с заявлением о продлении (перезаключении) договора аренды. При отказе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такового договора.
Статья 445. Заключение договора в обязательном
1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Срок коротковатый, причем в договоре прописан точный период действия. Не указаны условия готовности объектов, которые бы давали право на пролонгирование договора. Вообще интересно в п. 6.3.
Имейте ввиду, что согласно ст. 623 ГК РФ:
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Я бы еще раз хотел обратить Ваше внимание вот на что: если Вы внимательно прочли ответы моих коллег, то должны понять, что строительство жилья на арендуемой земле возможно только с согласия арендодателя (собственника). Это должно быть предусмотрено договором аренды. Вам коллеги верно объясняют возможность продления срока аренды. Но, если в договоре аренды не предусмотрена возможность строительства жилья, то с Вашей стороны это будет нарушением условий договора и, следовательно, арендодатель (собственник) вправе расторгнуть с Вами договор, ничего Вам не компенсируя.
Здравствуйте Оксана!
В соответствии со ст.30.1ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, — в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных законом.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
То есть, по результатам аукциона, Вы вправе были заключить договор аренды на установленный срок.
Согласно со ст.621 ГК РФ
если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
То есть, Вы имеете преимущественное право на заключение договора на новый срок. ЕСли Вы продолжите пользоваться зем. уч., по окончании срока договора без возражений арендодателя, то договор будетсчитаться продленным автоматически.
Если арендодатель откажет в продлении или заключении договора на новый срок и передаст зем. уч. в аренду иному лицу, то Вы будете вправе потребовать перевода прав арендатора на себя.
Согласно ст.624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
То есть, если Вашим договором не предусмотрена возможность выкупить зем. уч., то Вы вправе предложить арендодателю заключить доп.соглашение о выкупе. При этом уплаченная ранее арендная плата может быть зачтена в счет стоимости уч.
Таким образом, сейчас Вам следует предложить арендодателю заключить новый договор ( вместо продления действующего ) или доп. соглашение к действующему дог. о выкупе зем. уч.
С уважением Ф. Тамара